[jaki79]

@JaBK: s to problematiko se srečujem premalo, da bi ti lahko suvereno odgovoril na tvoje vprašanje. Premoženje zakoncev (ali pa zunajzakonskih partnerjev) je skupno premoženje oz. zakonca imata skupno lastnino npr. na družinski hiši. Skupna lastnina pomeni, da deleži niso določeni vnaprej. Glede skupne lastnine je pomemben tale člen:

"Če eden od skupnih lastnikov samostojno razpolaga, se šteje, da tretji ni v dobri veri samo, če je tretji vedel, da je stvar v skupni lastnini in da se razpolaga brez soglasja skupnega lastnika."

Pri solastnini lahko vsak lastnik idealnega deleža obremeni svoj idealni delež s hipoteko. Npr. mož vzame hipotekarni kredit in zastavi polovico družinske hiše (druga polovica je v lasti žene).

Catch je pa v tem, da se ta družinska hiša dejansko smatra za skupno lastnino (premoženje zakoncev je skupno premoženje). Glede skupne lastnine pa zakon pravi:
"Če je nepremičnina v skupni lastnini, je lahko hipoteka ustanovljena le na nepremičnini kot celoti."

Ali lahko banka v izvršbi prodaja polovico hiše, ki jo je zastavil mož, če ta preneha plačevati kredit. Če je banka vedela, da je ta hiša skupno premoženje, potem gotovo ne. Če pa ni vedela, pa bi lahko zadeva postala nejasna.

Je pa res, da banka nekoliko lažje ve, da je hiša skupno premoženje, če sta vsak vpisana vsak do 1/2, če je lastnik zgolj mož pa...

Upam, da sem ti odgovoril.

BTW to tudi pomeni, da bi bilo prav, da zakonci v ZK na skupnih nepremičninah vpišejo skupno lastnino, ne pa da vpisujejo solastnino, npr. vsak do 1/2. Da zakonci v ZK vpisujejo vsak do 1/2 je prvovrstna bedarija. Imam pa tako tudi jaz vpisano v ZK

P.S.
Sprašujem pa se, kako bi GURS naredila izračun posplošene tržne vrednosti oz. posledično, kako bi FURS odmerila davek na nepremičnine, oz. kako bi se odmeril NUSZ, če bi bila v ZK vpisana skupna lastnina Bi bilo prav zabavno probati. Upam, da nismo pravkar sesuli zakonske ureditve obdavčitve nepremičnin.

[JaBK]

popson bi lahko zatajil ženo BP. Banka po moje tega ne more preveriti.

po drugi strani pa je zdaj bolj jasno, glede na to:
"Če eden od skupnih lastnikov samostojno razpolaga, se šteje, da tretji ni v dobri veri samo, če je tretji vedel, da je stvar v skupni lastnini in da se razpolaga brez soglasja skupnega lastnika."
banka vpraša po zakonskem stanu in če popson ne zataji žene, kar je tudi ni, banka zahteva, da je partner solidarnosti porok. kot je storila v tem primeru, čeprav žena nikjer ni vpisana. če popson zataji, pa je to banki seveda lahko tudi v bran, saj je kronološki potem jasen. kaj je bilo prej - zveza partnerjev in skupno lastništvo ali podpis kreditne pogodbe.

imava pa tudi midva enako - vsak lastnik do polovice. sploh nisem vedela da je možno še kako drugače.

[Popson31]

Po moje tudi banka ne more preverjat ali sem v zvezi ali ne, sploh pa v najinem primeru, ker nisma porocena. Sem pa moral izpolnit ob vlogi za kredit nek vprasalnik, kjer sem navedel, da sem v izvenzakonski skupnosti in da imama dva otroka. Na podlagi tega in ker sma skupaj bila na banki, ko sma sprasevala za kredit, so pa “zahtevali” njo za poroka. In na tem vprasalniku sem zamolcal nepremicnino, ki je pisana na njo, ker bi jo 99% zahtevali v zastavitev. Ali pa tudi ne, kdo bi vedel. Ce bi ze v startu izpolnil, da sem sam in da nisem v zvezi mogoce nebi niti zahtevali poroka. Konec koncev bi mi porok lahko bila tudi mama naprimer.

Je pa verjetno tudi v sisbonu moje partnerke zavedeno, da je solidarni porok pri kreditu in za znesek kredita je zmanjsana njena kreditna sposobnost. Pa vpisejo v sisibon vedno poroka? Je ze kdo preverjal ce to naredijo takoj po najemu kredita ali traja nekaj casa??

Zna pa biti problem pri dokazovanju kaj in koliko kdo tudi ce sta oba vpisana v ZK. Eden lahko spodbija drugega in se vse vlece v nedogled. Nevem, jaz bi v tem primeru ze zarad otrok bajto pustil njej in se sploh nebi pravdal kaj in koliko je moje..

[JaBK]

tako da. vem, ker pri nama je isto. banka vpraša in narobe ve samo, če se direkt zlažeš. kar pa najbrž ne govori v prid. pa to ni on je rekel/ona je rekla. dobiš obrazec, kjer kljukaš te zadeve. In je črno na belem, kaj si "rekel", pa kaj nisi.

v sisbonu piše oziroma je zavedeno. kolikšen je kredit, kolkšna anuiteta, trenutno stanje, zapadlost. v glavnem vse. to me je pri poroštvu najbolj zmotilo. ker sva oba bremenjena za celoten znesek. torej 2x.

[Popson31]

Ja res je in s podpisom jamcis resnicnost podatkov.

Pa se vsi ti podatki v sisibon vpisejo takoj ali traja nekaj casa, ves mogoce to? Je pa to glupo ja, da je tud porok obremenjen, kot da je sam jemal kredit. Pa ne samo to, se mi zdi, da porok je se v vecjem dreku, ker ce naprimer jaz neham placevat iz taksnega ali drugacnega razloga, je ona tista, ki mora v vsakem primeru pokrit nastali dolg. Pa tudi obroke v prihodnje v kolikor jih jaz nebom oz ne morem. Sploh je to noro v najinem primeru, ker bajta je “moja” in ona placuje nekaj kar sploh ni njeno. Sicer tega nebi naredil, so pa primeri, kjer je bil/ali vec njih kaksnem prijatelj, sorodnik in ce kreditojemalec ne placuje morajo oni, kljub temu da z nepremicnino nimajo nic, niti ne zivijo v njej.

[JaBK]

takrat ko tebe domnevam, koliko časa traja pa ne vem. se ne spomnim.

[larsson]

Glede zavarovanja je Jabk lepo razložila.

Meni so lani hoteli zraven kredita podtakniti (in vinkulirati) življenjsko zavarovanje Vita, pa sem prinesel boljšo ponudbo in vztrajal na tej. Na koncu so popustili in o tem ni bilo več govora, sem pa vseeno sklenil življenjsko zavarovanje za primer smrti pri Triglavu, i življenje, preverjeno najugodnejši. Zavarovanje ni vinkulirano in ni padajoče, tako, da ženi ostane razlika od kredita.

Zahtevali so tudi poroštvo žene, kar sem že v startu povedal, da ni opcija, ravno zaradi dvojne bremenitve v sisbonu. Tudi tu so popustili začuda.


Poslano z mojega MHA-L29 z uporabo Tapatalk

[mojster666]

KSZ
Potrebno je ločiti pojma zastavitelj in porok.
Predpostavimo naslednje:
V zemljiški knjigi sta vpisana oba, vsak do 1/2. Eden izmed partnerjev ima dovolj veliko plačo, da je sam kreditno sposoben plačevati kredit.

V tem primeru banka ne zahteva poroštva partnerja (večina bank sicer ga, vendar se probaš temu izogniti, a ne), zahteva pa, da tudi partner zastavi svojo polovico nepremičnine. Kajti banki samo polovica zastavljene hiše ne pomeni skoraj ničesar. To je zanjo zelo slabo zavarovan kredit, ker polovice hiše ne bo nikoli prodala (oz. redko se najde kupec za polovico hiše), če pride do izvršbe.

Kar pa se tiče poroštva (pa ne samo partnerjevega): zavedajte se, da kot porok nimate nobenih pravic, imate samo dolžnost plačevanja kredita. V primeru, ko vas kreditojemalec "namoči", boste vi kot porok odplačevali dolg do konca. In na koncu nepremičnina ne bo vaša, ampak še vedno od kreditojemalca. Zato pamet v roke pri podpisovanju poroštev.

[macpic]

Pozdrav. Prosim za vašo pomoč.

Primer je naslednji, vse številke so okvirne. S punco želiva v prihodnjem mesecu ali dveh kupiti parcelo (cena 100.000) in nato prihodnje leto na tej parceli postaviti montažno hišo (cena 200.000). Parcele še nimava določene, prav tako nimava projekta za hišo, imava pa precej izdelane plane, kaj si želiva. Kreditno sposobna sva, mesečni dohodek je 2x1.500, zaposlitev za nedoločen čas, starost 30 let. Teoretično bi lahko zbrala 100.000 lastnih sredstev in z njimi kupila parcelo, ampak potem sva z lastnimi sredstvi na ničli.

Katera od naslednjih opcij je najbolj smiselna in ugodna?

a) vse svoje prihranke vloživa v parcelo, čez 1 leto pa vzameva stanovanjski kredit za 200.000 s fiksno obrestno mero na 20 let (opcija mi ni všeč, ker izčrpava vse prihranke, prav tako bodo najverjetneje pogoji za kredit čez 1 leto slabši - obrestne mere)

b) vzamema stanovanjski kredit za parcelo v znesku 80.000+20.000 lastnih sredstev na 10 let in kredit zavarujeva s hipoteko na parcelo ali z nepremičnino staršev; čez 1 leto vzameva nov kredit za 200.000 s fiksno obrestno mero na 20 let, s katerim poplačava 1. kredit, 120.000 pa nama ostane za hišo (tukaj predvidevam, da bo privarčevanih še 80.000 lastnih sredstev, da imava skupaj za hišo 200.000)

c) vzamema stanovanjski kredit za parcelo v znesku 80.000+20.000 lastnih sredstev na 10 let in kredit zavarujeva s hipoteko na parcelo ali z nepremičnino staršev; čez 1 leto vzameva dodaten kredit za 120.000 s fiksno obrestno mero za cca. 20 let (tukaj predvidevam, da bo še 80.000 lastnih sredstev, da imava skupaj za hišo 200.000)

d) vaš predlog

Hvala za pomoč že v naprej.

[JaBK]

b in c mi ne štimata. ko enkrat daš 20k€ za parcelo imaš samo še 60k€ lastnih sredstev. ali bi vidva še 20k€ našparala v tem letu? morata vedeti, da ne bo ostalo več toliko denarja, kot sedaj, ker bosta eno kredo že plačevala.

b in c: računi brez krčmarja oziroma jaz osebno se ognem taki telovadbi na vsak način. in sicer zastavljati tujo nepremičnino.

moj predlog:
stanovanjska kreda je najcenejša kreda. računajta še koliko bosta potrebovala za opremo - lastna sredstva najrpej namenita za to, ostalo pa stanovanjska kreda, kolikor je še treba. če sta kreditno sposobna jo, če dobita ugodne pogoje, vzamita čimveč, vendar bodita disciplinirana. porabita kolikor sta mislila, ne se presiravati, samo zato ker je denar na TRR, bo pa recimo za kaki nepredviden strošek. ostanek takoj nazaj za poplačilo glavnice. če vama zmanjka, bo vsaka dodatna kreda bistveno dražja.

[macpic]

b in c predpostavlja, da imava na začetku 100.000 lastnih sredstev, od katerih jih 20.000 porabiva kot lastna sredstva pri nakupu parcele, 80.000 pa jih nama ostane.

Zato nato v primeru b vzameva dodatno 120.000 (skupno imava 200.000 denarja) kredita + 80.000 da poplačava prvega, torej 200.000 kredita.

[Lonsarg]

Banka se ponavadi niti noče začet pogajat o kreditu za hišo, dokler nisi parcele kupil. To da imaš ti parcelo že kupljeno pa pomeni da že imaš vložen nek velik "lastni delež". Če ti prideš do banke z že kupljeno eno tako drago parcelo in z dobro kreditno sposobnostjo boš preostanek kredita dobil.

Banko namreč pri stanovanjskem kreditu ne zanima kakšno količino keša maš ti za dati, njo zanima kakšen % celotno investicije, ki bo pod hipoteko bodo ONI častili. V primeru 100k parcela+200k hiša to oni ocenjo na 300k (ali pa na 250k, odvisno od cenilca) in potem gledajo kolikšen % od tega bodo kreditirali. Worst case scenarijo ocenjo na 250k in ti rabiš 200k kredita, kar je 80% -> to gre z dobro kreditno sposobnostjo skozi pri večino bankah.

Ker pa se na denar od banke lahko čaka, nujno rabiš nekaj denarja na rezervi za urejanje papirjev (Gradbeno, komunalni,..). Torej raje en mini kredit za posest da ostane zadosti za urejat zadeve.

BTW iskanje parcele in urejanje piporologije traja pol leta do 10 let, odvisno kako se zadeve lotiš

[Churo]

Danes dobil potrditev ponudbe kredita na banki Unicredit:
Kredit: 130.000 EUR
Obroki: 240
Fiksna obrestna mera: 2,60 %
EOM: 2,70 %

Pri Unicreditu imam tudi možnost ugodnega bančnega paketa, saj sem zaposlen v partnerskem podjetju.

Druge banke se niso mogle približati tej ponudbi, saj vse počasi višajo fiksne obrestne mere.

Sklenil bom življenjsko zavarovanje Wiener Städtische s padajočo zavarovalno vsoto - premije plačujem 13 let, 110 EUR/leto.

[jaki79]

Ugodno.

[bastian31]

Stanovanski kredit
120mesecev
40.000€
2.40% obresti fix
180€ odobritev
750€ Ocena tveganja
600€ nezgodno zavarovanje