[Herviss]

allagas hvala ! po vsej verjetnosti bom tvegal in vzel kredit z spremenljivo obr.mero (zaradi kratke dobe odplačevanja) le to mero bom prav tako skušal spraviti iz 2,7 na vsaj 2,4 pa tudi stroške bom probal znižati za vsaj 300 eur.

[turkda]

Pred dnevi podpisal hipotekarni kredit. Moj povzetek/izkušnja.

Op. oz. pohvala: Najbolje me je o vseh aspektih kredita podučil Hočevar Željko -Sparkase NM. Odlična predstavitev.

1. STROŠKI (izdelajte matriko stroškov)
Sparkase NLB BKS Abanka Koper
- ZK Pregled
- cenitev
- str. zastopanja pri notarju
- pravna pomoč
- str. notarja
- str. odobritve kredita
- str. sodišča (ZK vpis)

2. EKONOMSKI ASPEKT (preberite priporočila ZBS bankam o bančnih obrestih <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.zbs-giz.si/system/file.asp?FileId=2376">http://www.zbs-giz.si/system/file.asp?FileId=2376</a><!-- m --> ). Glede na njihova priporočila je "pošten" kredit:
- dekurziven
- K 365/366 (štetje dni v letu pri kreditu. Če je K 360 je kredit cca 1,4% dražji za kreditojemalca)
- euribor (euribor je napoved ne povprečje za nazaj. Idealen bi bil dnevni euribor + pribitek. Ker tega ni iščite 3M, zatem 6M, zatem 12M. NA tem forumu preberite analizo uporabnika <!-- l --><a class="postlink-local" href="http://www.podsvojostreho.net/forum/viewtopic.php?f=2&t=28166&hilit=primerjava+euribor">viewtopic.php?f=2&t=28166&hilit=primerjava+euribor</a><!-- l --> . Njegov sklep je, da je v celotnem obdobju obstoja evra in euribora 3M cenejši od 6M za 0,4% vrednosti kredita. Moji sklepi: stabilnejše ko je finančno okolje manjša je razlika med 3 in 6 mesečnim euriborjem. Danes v krizi je finančno okolje živčno/nestabilno posledično je napoved medbančnih obresti za 3m znatno nižja od 6m napovedi. In sicer za 0,3%. Kar pomeni, da je kredit pri Banki Koper 3m+2.0% = 2.7% ugodnejši kot kredit pri BKS 6M + 1,8% = 2.8%.
Dodatno si je zapomniti, da bi 3m napoved pričakovano morala biti VEDNO nižja od 6m. Zakaj? Ker če napoveduješ za daljše obdobje si boš vzel več rezerve za morebitno zmoto ocene in posojo denarja (seveda so tu izključeni meseci turbulentnih sprememb na finančnem trgu, ko euribor hitro pada/dviga).
- anuitetni kredit
- linearni izračun obresti
- predčasno poplačilo kredita mora poplačevati samo glavnico. Ne hkrati tudi obresti.
- izplačilo 100% gotovinsko
- ob morebitnem moratoriju (črpanju kredita v daljšem obdobju (npr. 1leto)) naj kreditojemalec plačuje obresti samo na črpana sredstva v času moratorija

3. ZAVAROVANJE KREDITA
a) TRR (prenos plače k banki za čas odplačevanja. To je cilj banke. To želijo. Vaš denarni tok.)
b) vinkulacijo obstoječih življ. zavarovanj (Poskušajte uveljaviti življenska zavarovanja, ki jih v trenutku najemanja kredita že plačujete pri kateri od zavarovalnic.)
c) vinkulacija požarnega zavarovanja (Banka zahteva, da zavaruješ nepremičnino v času odplačevanja kredita. Oz. po vgradnji oken.)
d) poroštvo (Banka zahteva, da TRR odpre celotna družina pri njih. Nekatere zahtevajo, da sta podpisnika kredita oba partnerja. Mož, žena. S tem si poveča zavarovanje kredita.)
e) hipoteka (Tu me je presenitila notarka z razlago, da z podpisom hipotekarne pogodbe na nepremičnino v obliki "neposredno izvršljivega notarskega zapisa" soglašam, da mi lahko banka zarubi KATEROKOLI moje premoženje. Avto, TV, gate, pohištvo, zidanico, ... Skratka. Isti krulac bi bil, če bi naredili v isti pogodbeni obliki hipoteko na mojo zobno ščetko in bi potem lahko rubili hišo v moji lasti. Sicer banka obljublja, da bo najprej pobrala drugo, da se poplača kredit šele na koncu bo stegnila prste po nepremičnini. Oz. odvisno od situacije, dolga, ... A vsi imamo v spominu rubež hiše za 140€ komunalnega dolga
f) vinkulacija življenskih zavarovanj, ki jih moraš skleniti da si znižaš pribitek ( jaz sem se otepal vseh dodatnih stroškov/pogojev/obveznosti in sem se spogajal za nezgodno življensko in invalidsko zavarovanje v vrednosti 30% vrednosti glavnice. S tem sem plačal le 30% polne zavarovalnine. Ker nimam namena umreti, pa tudi zakaj bi moral poskrbeti za familijo po smrti. Če ne bo šlo s kreditom, lahko stavbo prodajo, poplačajo kredit in si s preostankom kupijo drugo streho nad glavo.
Pri Banki Koper sem se poskusil dogovoriti, da namesto njihovega Generali zavarovanja sam sklenem zavarovanje pri Tilii, a se niso strinjali. Cene zavarovanj pa so odvisne od višine kredita. Višji kredit, višji mesečni obroki. In nezgodna življenska zavarovanja so cenejša od zavarovanj za primer vseh možnih smrti (kapi, pritiska, tumorja, želodčne kisline, ...).

4. STROŠKI BANKE
- mesečno vodenje računa
- strošek e-banke
- cena plačila položnice
- cena trajnika
- cena letne članarine kreditne kartice (Eurocard, Visa,...)
- cena dviga na bankomatu
-...


Jaz sem iskal čim nižji euribor in čim manj stroškov obveznih pritiklin. Našel sem ga pri BKS in Koper banki. Med njima sem izbiral in na koncu sem se odločil za BKS banko. Zakaj?

Ker je prevagalo cenejše CPI (credit p.... insurance) zavarovanje (za nezgodno smrt) pri BKS banki, ki je bil pogoj za pribitek 1,8%.
Pri BKS sem plačal 30% od 100% (2200€ = cca 13€/mesec) nezgodnega življenskega zavarovanja glavnice. Tilia mi je naračunala podobno nezgodno zavarovanje 200€/leto (cca 17€/mesec).
Pri Banki Koper bi to bilo polno življensko zavarovanje dodatnih 70€/mesečno.

Sicer pa je Koper boljši pri (K=365, BKS K=360); pogoj namenskega dolgoročnega varčevanje pri Kopru krajši (Koper = 1 leto, 10€ mesečno; BKS = 5 let, 30€/mesečno); TRR stroški so pri obeh primerljivi (Koper ima zastonj vodenje računa a plačilo 0,30€/položnico; BKS pa 4€ vodenje računa a brezplačno plačevanje položnic, zastonj bankomati); euribor boljši pri Kopru (3M) kot pri BKS (6M); stroški kredita so tu tu (Koper odobritev 500€, cenilec 200€, ZK 70€; BKS odobritev 600€, cenilec 0€, ZK 50€); izplačilo kredita (Koper 60-40; BKS 100% gotovina); pogojevano zavarovanje kreditojemalca pri BKS cenejše (Koper v ponudbi nima produkta Zavarovanje samo za nezgodno smrt, ki je v osnovi cenejši od klasičnega življenskega zavarovanja); pribitek BKS nižji (BKS 1,8%; Koper 2.0%; In ostale banke na trgu so reklamirale "ugodne" pribitke 2.2% in navzgor).

Op.: Poleg tega sta obe banki pogojevali poplačilo 4mesečnega preostanka obstoječega kredita in mi s tem ustvarile 90€ stroškov (klinc jih gleda, nikakršnega zaupanja).

Na podlagi zapisanega sem se tako dolgoročno zavezal BKS banki.

[allagas]

to pa je analiza!!!hvala in za čas in trud.

pripomnil bi samo pri 3 in 6 mesečnem euriborju:treba je upoštevati da se pri 6 mesečnem kredit spremeni na 6 mesecev in pri 3 na tri mesece.
v času rastočega euriborja (kar je zdaj) se ti s tega vidika splača vzeti 6mes ker se ti kredit navzgor spremeni kasneje.pa pomembno tudi kako banka zaokrožuje (bks ma že svoje fore).sicer ja za 3 mesečnega.tudi banka s 3 mes manj tvega.
dnevnega euriborja ni ker se bank ne da vsak dan spreminjat višine obroka in bi bili ti stroški višji od same spremembe euriborja.(razen če jemlješ 10mio kredita)
in pomembno:euribor je samo priporočilo cb po kakšni obr.meri naj si banke med seboj (čez noč) sposojajo denar.dejanski euribor se dnevno oblikuje na trgu med bankami in ta je relevanten za naš kredit.

žal je v financah tako da prihodnosti nihče ne zna napovedat in jo VSI le ocenjujejo in napovedujejo.razlika med 3 in 6 mesečnim euribor ti pri 30 letih kredita in znesku 100.000eur znese kakega jurja če bi bili dvigi/padci - spremembe euriborja vedno v tvojo korist.da se to zgodi je verjetnost približno enaka zadetku na lotu za sedmico.verjamem da se vsi odločamo da bi tudi tega jurja v 30 letih radi manj plačali.in spreminjanje euriborja je tako muhasto da ga ni ki bi zadel za 2 leti naprej ne za 30.
če pa eu res zagusti si bodo banke izborile pravico do sprememb (lahko tudi z zakonom in še za nazaj):takrat zopet komitent nasrka ne glede na vse pogodbe anekse itd.
jaz gledm pri istem znesku in ročnosti znesek obroka.dobro je še tudi dve simulaciji nareditis 3,5% in 6% euriborjem.

[trance0]

Trenutno EURIBOR pada in je zato občutno ugodnejši 3-mesečni od 6-mesečnega. Kako bo naprej pa bog si ga vedi, sigurno bo precej zrastel v naslednjih letih.

[allagas]

mišljeno je bilo obdobje vsaj 10 let.in s tle bo dolgoročno rasel.

[trance0]

Nič se ne ve kaj bo v razdobju 10 let. Lahko se zgodi tudi obdobje deflacije in dolgoročno nizkega EURIBOR. Vse je špekulacija, pred letom in pol se je govorilo, da bo do letos že presegel 2% pa je spet bližje 0,5% (3-mesečni EURIBOR), tako da to so vse špekulacije.

[allagas]

žal je v financah tako da prihodnosti nihče ne zna napovedat in jo VSI le ocenjujejo in napovedujejo.

[trance0]

No, v desetih letih sam pričakujem nihanje EURIBOR v plus in v minus tako, kot je bilo to v praksi ves čas do zdaj, kar pomeni, da se bo 3-mesečni EURIBOR v vsakem primeru hitreje odzival na spremembe. V obdobju padanja bo nižji od 6-mesečnega, v obdobju rasti pa višji. Kakšno bo povprečje pa nihče ne ve, na vsak način pa sta 6-mesečni in 3-mesečni EURIBOR na dolgi rok skoraj enaka.

[Mikc]

Na spodnji povezavi si lahko prenesete excel datoteko za simulacijo spremembe vrednosti Euriborja da imate približno predstavo za koliko vam lahko obrok kredita poskoči ob spremembi vrednosti euriborja.

<!-- m --><a class="postlink" href="http://filesave.me/file/19023/Simulacija-vrednosti-kredita-xlsx.html">http://filesave.me/file/19023/Simulacij ... -xlsx.html</a><!-- m -->

[jurko123]

Evo kredit podpisan in prvi obrok tudi nakazan že iz njihove strani.

Na koncu sem vzel kredit pri Hranilnici Lon.

Pogoji:

Kredit na 20let.
Pribitek 2,0%+6 mesečni euribor
350€ stroški odobritve
60€ strošek nadomestila za izvedbo zavarovanja

+ obe plači prenesti k njim

To je zaenkrat to.

[ciricek]

Jurko123: Koliko kredita si pa vzel? A na hipoteko?

[Johan_R]

3. ZAVAROVANJE KREDITA

e) hipoteka (Tu me je presenitila notarka z razlago, da z podpisom hipotekarne pogodbe na nepremičnino v obliki "neposredno izvršljivega notarskega zapisa" soglašam, da mi lahko banka zarubi KATEROKOLI moje premoženje. Avto, TV, gate, pohištvo, zidanico, ...

Lahko, ampak po vrsti: najprej hiša, nato soplačniki in poroki, nato šele tožba na ostalo premoženje.

Sicer pa, ne vem zakaj vsi toliko govorite o življenskih zavarovanjih in vinkulacijah le-teh? Ko si enkrat mrtev, ostane nepremičnina in interes za bivanje v njej. Tisti ki bo to užival, bo plačeval naprej.

Če umrete, se npr. banka deloma poplača s prodajo nepremičnine (predpostavka, da porokov in soplačnikov nimate) in naredi izgubo. In sedaj: od koga in iz katerega naslova naj dobi plačano to negativno razliko pri prodaji? To je njen riziko pri poslovanju.

Življensko zavarovanje je OK, življensko zavarovanje zaradi poplačila kredita banki pa nikakor ne. Banka oceni riziko iz starosti, stila življenja in življenskih navad ter plače (in izobrazbe) kreditojemalca.

Vse ostalo je njen benefit!

Zakaj že?!

(beri: Kdo je povzročil to krizo?)

[domekzanas]

Pozdravljeni,
nova na forumu, zato sem mogoče spregledala že kaj na to temo...prosim za aktualne informacije o stanovanjskem kreditu in službi za določen čas.
Ima kdo izkušnje z banko, ki bi bila pripravljena dati meni kredit, ki imam sicer že 6 let delovne dobe, vendar ves ta čas le pogodbe za eno leto (zaposlena v šolstvu, ki se mu trenutno bolj slabo piše). Mož je zapolen za nedoločen čas, vendar zasluži manj, pa ne dobi željenega zneska 85.000 na 30 let.
Hvala za kakršne koli nasvete.

[radioktivec]

Za vaju je potem t.i. družinski kredit...eden je nosilec, drugi pa pomaga odplačevat

[domekzanas]

Hvala,
imaš mogoče v mislih kakšno banko ali je to možno na vseh bankah.
Bila sva na njegovi matični banki (SKB) in so gledali le njegovo osnovo, jaz bi lahko dobila le razliko do višine, ki jo še lahko dobiva, glede na vrednost nepremičnine pa še to s potrdilom delodajalca, da mi bo službo podaljšal, kar pa ga seveda ne morem prosit.
Je na kateri banki drugače?