[marjan12]

Želim vložiti predlog za nepravdni postopek, preveritev načrta vzdrževanja.
Stroške za izvedenda gredo med stroške upravljanja, če etažni lastnik uspe s predlogom.

Kaj pa je s stroški za odvetnika in sodnimi stroški?

[Popravila na domu]

Oprosti, ampak tole si pa napisal strašno zmedeno.

Kakšen načrt vzdrževanja - načrt, ki ste ga ob nakupu novogradnje dobili od investitorja, ali kaj?

Stroški izvedenca za preveritev česa? Načrt vzdrževanja je (na hitro) papirni načrt s smernicami in zapovedanimi intervali vzdrževalnih pregledov elementov objekta s smernicami o zamernjavah nekaterih teh elementov po potrebi, mazanji, pleskanji, fugiranji itn.....da ne naštevam dalje.

In ne, ni niti najmanjše možnosti, da bi šli stroški izvedenca med stroške upravljanja. Strošek upravljanja je določen s pogodbo v fiksnem znesku. In ta znesek se lahko spremeni le z aneksom k pogodbi ali pa z vnaprej določenim soglasjem etažnih lastnikov v višini rasti življenjskih stroškov, ki jih enkrat letno objavlja SURS. Teh stroškov sodišče ne sme ne zviševati in ne zniževati.

Malo bolj se torej potrudi in uporabi pravo poimenovanje za prave stvari. Šele potem boš lahko dobil tudi pravi odgovor.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[marjan12]

ja, malo nerodno sem se izrazil- po stanovanjskem zakonu

26. člen

(načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)

(1) Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik.

(2) V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

(3) Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.

(4) Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.

(5) Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

[Samojed]

In kaj sploh želiš? Izpodbijati katerega od naštetih členov ali kaj???

[Popravila na domu]

Drži. Vendar nisi mogel vedeti, da gre v četrtem odstavku za šlamparijo zakonodajalca. Ta strošek v resnici in v naravi sodi med "ostale stroške" - ki niso obratovalni stroški objekta - in ne med stroške upravljanja.
Strošek upravljanja je v € izraženo nadomestilo, ki ga etažni lastniki plačujete upravniku za njegovo delo.

Kar pa se tiče povračila ostalih stroškov pa je tako, da v nepravdnem postopku vsaka stranka trpi svoje stroške, razen če zakon določa drugače. Ta princip ima sicer dve izjemi, ki pa v tem primeru nista relevantni.
Zavedati pa se moraš, da v primeru če nastanejo skupni stroški, odloči sodišče, v kakšnem razmerju jih udeleženci trpijo, če pa je nepravdni postopek izveden izključno v interesu nekaterih udeležencev, pa trpijo stroške ti udeleženci.

Torej, če si prepričan, da imaš prav, le sproži nepravdni postopek. Če se izkaže da nimaš, pa bo kar drago.
Dejstvo pa je, da še vedno ne vem kaj bi rad preverjal ali izpodbijal. In da tega ne navedeš, se mi zdi rahlo čudno.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[marjan12]

Hvala za odgovor.
Streha pušča- zamaka v moje stanovanje.....Sem pod podstrešjem ( podstrešje je prazno) in voda zamaka v moje stanovanje...
Morda bi se dalo izvest nujna vzdrževalna dela za popravilo? Žal je veliko lastnikov v tujini in je nemogoče dobit 50 % podporo...

[Popravila na domu]

Nameravana preveritev načrta vzdrževanja s tem kar opisuješ, nima niti najmanjše zveze.

Naslednji opis velja za tvoje ravnanje v primeru, da si etažni lastnik.

Na tvoj poziv, mora upravnik na ogled poslati krovca, ki bo ugotovil vzrok puščanja in trajno ali začasno odpravil vzrok - odvisno od vrste napake.

O puščanju meteorne vode v tvoje stanovanje po telefonu ali e-pošti obvesti upravnika. Če imate dobrega upravnika, bo napaka odpravljena takoj - v okviru intervencijskih del - za katera upravnik ne potrebuje nobenega soglasja.

Če pa imate klasičnega slovenskega upravnika, pa ga o napaki takoj obvesti po e-pošti in priporočeno s povratnico. V sporočilu daj upravniku nek normalen rok za ugotavljanje napake ( 8 dni, naprimer).
Ko dobiš povratnico, klasični slovenski upravnik pa kot običajno ne odreagira, takoj naredi prijavo na stanovanjsko inšpekcijo zaradi pronicanja meteorne vode v tvoje stanovanje.

Inšpektor si bo prišel napako ogledati, upravnik bo moral podati izjavo, nato pa boste etažni lastniki (preko upravnika) dobili nalog inšpektorja, da se napaka odpravi v roku treh mesecev.

Če napaka v roku treh mesecev (neupravičeno) ne bo sanirana, boste etažni lastniki dobili kazen. Kako boste to poračunali z upravnikom je vaša stvar.

Od prijave na inšpektorat do ogleda inšpektorja bosta minila kakšna dva meseca, nato pa še kakšen mesec do izdaje odločbe.

Tako, zdaj veš vse. Če si upravnika že obvestil o napaki (in imaš o tem dokazila) pa naredi prijavo na inšpekcijo takoj. Seveda, če voda dokazljivo pušča v tvoje stanovanje s strani skupnih delov in naprav objekta in so posledice puščanja vidne tudi ko je vreme suho.

Zakaj sem ti napisal tole zgornje opozorilo? Zato, ker marsikateri etažni lastnik zamenjuje nastanek kondenza zaradi toplotnih mostov, s puščanjem strehe. V takšnem primeru pa je postopek za izvedbo sanacije popolnoma drugačen, krivda za nastalo situacijo pa velikokrat delno tudi na strani uporabnika stanovanja.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[marjan12]

hvala za odgovor,
prijava na inšpektoriat je bila že poslana- upravnik stavbe je odgovoril, da zamaka zaradi posegov s strani etažnih lastnikov ( nekdo naj naredil odprtine v strehi z svojim samovoljnim posegom), tako,da inšpektor ne more naložit del, ker so bile narejene s strani etažnega lastnika... ( neznanega)....

[Popravila na domu]

Oprosti, a tega ti ne verjamem. Inšpektorja čisto nič ne zanima, kdo je povzročil zamakanje. On le odredi popravilo, če v stanovanju nastaja škoda, katere vzrok izhaja iz skupnih del in naprav.

Ampak, OK, povedal sem, kar sem imel. Še naprej ugibati :evil: in razpravljati na to temo tako, da je treba iz tebe vleči podatke :evil: - ne pa da bi sam natančno in pošteno opisal celotno sliko problema :roll: (in zato dobil tudi bolj konkreten odgovor), pa je čista potrata mojega službenega časa in energije.

[marjan12]

Žal je bilo tako, kakšne so sploh možnosti, da se nujna vzdrževalna dela opravijo- sploh me zanima, kdo lahko določi, kaj so nujna vzdrževalna dela?

[mucek]

Če me spomin ne vara, se med nujna vzdrževalna dela štejejo vsa opravila, ki so potrebna za preprečitev nastajanja večje škode na objektu, kar zamakanje strehe do mere, da se uničuje spodnje stanovanje zagotovo je. Za taka dela, kot je že Gorazd povedal, upravnik ne potrebuje soglasja lastnikov, je pa navadno (vsaj pri nas) zgornji znesek takih popravil omejen na določen znesek (nekaj 1000 eur).

LP, g

[marjan12]

Težava je v tem, da upravnik zahteva 50 % soglasje, da se nabavi nova obroba....
Sam ne naredi nič, kako ga "prepričati"?

[marjan12]

Dejansko gre za to, da so pred časom ( kar nismo opazili) nekdanji etažni lastniki odtrgali in odnesli obrobe ( verjetno, ko so demontorili kable za TV anteno) in zdaj je pač ni... in lepo zaceja...

[gremlin]

Ta čas, ki ste ga porabili za razglabljanje, kdo je čemu kriv in kako problem rešiti, bi lahko porabil tako, da bi šel do prvega 'žlebarja' in problematiko saniral. Vem, da se je včasih trapasto metati v stroške zaradi tuje krivde, ampak meter ali dva obrobne pločevine pa ne stane ravno mnogo. Skoči na podstreho in pofotkaj, da vsaj vidimo za kaj dejansko gre.

[marjan12]

Tudi jaz sem tako razmišljal. Se je pa vmes vmešal upravnik, ki hoče imeti vse strokovno narejeno in je naredil predračun njegov izvajalec za kar nekaj sto EUR...

Poleg pločevine bi zamenjal še "remelne".../- del ostrešja je to...

Če bom sam kaj posegal, pravi da me prijavi stanovanjski inšpekciji...
50 % soglasja za poseg hoče in pika....