[adze7]

Pozdravljeni!

Z ženo se zanimava za nakup nepremičnine v bližini okolice hiše. Gre za objekt velikosti cca. 120 ㎡ . Objekt je starejši, leto izgradnje 1805, obnova 1940, vsaj po podatkih portala Prostor. 

Objekt že več kot 30 let ni v uporabi, hiša je po smrti lastnika počasi začela propadati, vidne so razpoke na fasadi, del pritličja se ruši v klet, polovica strehe se je sesedla v podstrešje. 

Hiša stoji na zemljišču, ki ima mogoče 6㎡  zunanjega prostora, kar ne ustreza niti normalnemu parkirišču, ter se verjetno iz navedene prostorske stiske ne proda, saj objekt nima veliko zemljišča. 

Z ženo sva lastnika parcele v bližini objekta, torej bi se na tem mestu lahko uredilo parkirišče, hišo pa bi kasneje v celoti porušila in izvedla rekonstrukcijo. 

Problem je v ceni nepremičnine. Objekt se nahaja po modelu vrednotenja nepremičnin v coni 15/25, cena nepremičnina na portalu prostor je ocenjena na 59k €, po vrednotenju nepremičnin pa izračun kaže na višjo ceno, in sicer, 79k €. 

Zavedava se, da je vse v dogovoru, pa vendarle, zanima naju, za koliko oz. kakšno končno ceno nepremičnine bi lahko realno pričakovala? Pogajalske sposobnosti pri naju so tako rekoč na psu  

Hvala in lp,

[mucek]

Glede na zadnji stavek najemita sposobnega (!) nepremicninarja, zmenita se za ene 500 eur provizije in naj se scenka in porihta vse papirje.

[adze7]

Glede na zadnji stavek najemita sposobnega (!) nepremicninarja, zmenita se za ene 500 eur provizije in naj se scenka in porihta vse papirje.

Razumeva in se strinjava, vsak je v svojem "fohu" dober!

Ni nama problem dati 500-1500€, ce se bo scenkal na dobro ceno. Vprašanje je bolj, na kakšno ceno lahko računava? Ocena, realnost, izkušnje?

[MatUrb]

Glede na opis bi rekel da je vreden ravno toliko kolikor je vredna parcela. Na koncu mislim da bosta rušila ker tako starega objekta se finančno ne izplača obnavljat. Tako da stroške rušenja je smiselno preverit. Seveda je pa tudi odvisno a prodajalec bolj rabi denar zo. ali je vajina želja višja od njegove. Karkoli bosta delala bo pa vsaj 900EUR/m2. Zgolj moje mnenje.

[firefly]

Ce je tako majhna parcela niti ne mores podreti in nove zidati...

Koliko je vredno? 5k...

[m555]

Preden se spuščate v "vojno" z lastnikom in nepremičninarji, raje najprej preveri, če imate v prostorskem načrtu vaše občine slučajno omejitev minimalne velikosti gradbene parcele. Nekatere občine to imajo, nekatere pa tudi ne. V naši občini npr. je v nekaterih prostorskih enotah najmanjša dovoljena velikost gradbene parcele 400 m2, v nekateri prostorskih enotah pa je minimum celo 1000 m2!

Če pri vas omejitev obstaja, potem je glede na majhnost parcele zelo velika verjetnost, da na njej ne bo možno niti graditi, niti rekonstruirati obstoječega objekta, saj vam ne bodo izdali gradbenega dovoljenja, ker ne boste izpolnjevali pogojev glede velikosti parcele. Če omejitve nimate, potem teh težav ne bo.

Obstaja tudi potencialni problem z odmiki, ki jih zaradi majhne parcele ne boste dosegali, kar pomeni, da boste pred gradnjo potrebovali soglasja od vseh(!) mejašev parcele. Preverite pri sosedih če se z gradnjo sploh strinjajo. Pametno bi bilo že pred nakupom soglasja tudi že podpisati, da ne bo kasneje kakšnih presenečenj.

[adze7]

Preden se spuščate v "vojno" z lastnikom in nepremičninarji, raje najprej preveri, če imate v prostorskem načrtu vaše občine slučajno omejitev minimalne velikosti gradbene parcele. Nekatere občine to imajo, nekatere pa tudi ne. V naši občini npr. je v nekaterih prostorskih enotah najmanjša dovoljena velikost gradbene parcele 400 m2, v nekateri prostorskih enotah pa je minimum celo 1000 m2!

Če pri vas omejitev obstaja, potem je glede na majhnost parcele zelo velika verjetnost, da na njej ne bo možno niti graditi, niti rekonstruirati obstoječega objekta, saj vam ne bodo izdali gradbenega dovoljenja, ker ne boste izpolnjevali pogojev glede velikosti parcele. Če omejitve nimate, potem teh težav ne bo.

Obstaja tudi potencialni problem z odmiki, ki jih zaradi majhne parcele ne boste dosegali, kar pomeni, da boste pred gradnjo potrebovali soglasja od vseh(!) mejašev parcele. Preverite pri sosedih če se z gradnjo sploh strinjajo. Pametno bi bilo že pred nakupom soglasja tudi že podpisati, da ne bo kasneje kakšnih presenečenj.

Hvala za skrb, 

V tem primeru gre za rekonstrukcijo, kar pomeni, da so obstoječi faktorji FZ, FI, DOPB in DZP pri tem objektu že preseženi. Možna je rekonstrukcija hiše, pri kateri ni potrebno večanje odmikov ter pridobivanje novih soglasij sosedov. Objekt bi se izboljšal konstrukcijsko, ne po prostornini.

Kako ste mislili 900€/m2? Cena nakupa + gradnja nove?

Lp

[firefly]

Ce rusis ni rekonstrukcija. Ne glede na volumen.

[adze7]

Ce rusis ni rekonstrukcija. Ne glede na volumen.

Se opravičujem, bi morala bolje razložiti,... rušil bi se zgornji del hiše, ostali bi temelji delno podkletenega objekta in stena na mestu, kjer je hiša vkopana, vse vezi in nosilne elemente bi se ojačalo z vezmi, zgoraj pa bi šlo za gradnjo nove hiše, z večjimi odprtinami, spremenjeno pozicijo prostorov, v istem volumnu. 


rekonstrukcija je spreminjanje tehničnih značilnosti obstoječega objekta, pri čemer se delno ali v celoti spreminjajo njegovi konstrukcijski elementi, zmogljivost ali izvedejo druge njegove izboljšave, pri čemer se morajo ohraniti najmanj temelji ali kletni zidovi obstoječega objekta, in se gabariti objekta praviloma ne povečajo, lahko pa se zmanjšajo; povečanje gabaritov je v okviru rekonstrukcije mogoče le zaradi usklajevanja z bistvenimi zahtevami, kot jih za objekte določajo predpisi, ki urejajo graditev

Saj o trenutno nima veze. če se objekt ne bo ponudil za dobro ceno

[firefly]

Tudi tisto steno moras zamenjati. Ni hidro in termoizolacije
Sosedi ti bodo pustili dostop in delo na parcelah?

[adze7]

Tudi tisto steno moras zamenjati. Ni hidro in termoizolacije
Sosedi ti bodo pustili dostop in delo na parcelah?

Res je!

Hiša meji na cesto na 3 stranicah, ena stranica hiše meji na soseda, vendar je dostop iz tiste parcele nemogoč,...

lp,

[Stalone]

Avtor, si lahko prosim sposodim temo za eno vprasanje, da ne odpiram nove?
Ali mislite, da ko bo konec tega koronavirusa in po vsej verjetnosti pride malo recesije, ali bojo sle cene nepremičnin kaj dol? K trenutno so cene obupne, totalno previsoke se mi zdi..
Hvala in brez zamere, avtor.. Lp

[adze7]

Avtor, si lahko prosim sposodim temo za eno vprasanje, da ne odpiram nove?
Ali mislite, da ko bo konec tega koronavirusa in po vsej verjetnosti pride malo recesije, ali bojo sle cene nepremičnin kaj dol? K trenutno so cene obupne, totalno previsoke se mi zdi..
Hvala in brez zamere, avtor.. Lp

Hehe, ni zamere 
Jaz osebno mislim, da nas bo vse skup tak vsekalo da niti nizke cene ne bodo pomagale,... Cene goriva strmo padajo, po koncu recesije bodo sle strmo gor, mogoce celo proti 1,5€/liter,...

Moje mišljenje

[Stalone]

Avtor, si lahko prosim sposodim temo za eno vprasanje, da ne odpiram nove?
Ali mislite, da ko bo konec tega koronavirusa in po vsej verjetnosti pride malo recesije, ali bojo sle cene nepremičnin kaj dol? K trenutno so cene obupne, totalno previsoke se mi zdi..
Hvala in brez zamere, avtor.. Lp

Hehe, ni zamere 
Jaz osebno mislim, da nas bo vse skup tak vsekalo da niti nizke cene ne bodo pomagale,... Cene goriva strmo padajo, po koncu recesije bodo sle strmo gor, mogoce celo proti 1,5€/liter,...

Moje mišljenje

Hvala ?
Ja zanimivi casi se obetajo, zal.. Ampak samo glede nepremičnin, cene so res zrasle krepko v nebo, npr v mestu okolica lj eno stanovanje cca 95m2,srednjestandardna oprema 250 do 300000eur?!?!?!da o hisah ne govorim.. Tako pomoje ne bo dolgo slo..

Lp

[spirou]

Če objekt obstaja lahko rušiš in delaš novega z enakimi dimenzijami, BTP itd. Odmiki, minimalna velikost parcele itd. niso pomembni. Zna bit sicer bolj dolgotrajno prepričevanje vseh vpletenih ampak gre.