31.8.2014 ob 17:50
@Simony,
ker je bilo podobnih nakupov v zadnjih dveh, treh letih kar nekaj, bom podal malo širše pojasnilo – ki bo mogoče prišlo prav še komu drugemu, ki je kupil takšno nepremičnino.
Ko kupec kupi stanovanje (ni važno na kakšen način) ga običajno kupi prostega vseh bremen. Bremena ki kaj štejejo so tista, ki so vpisana na izpisku iz ZK na dan, ko je nepremičnina tudi uradno zamenjala lastnika….oziroma so bila posebej vpisana in natančno opisana v prodajni - pogodbeni dokumentaciji.
Upravnik nima niti najmanjše pravice od kupca nepremičnine (novega lastnika stanovanja) zahtevati, da poravna dolgove, ki jih je povzročil bivši lastnik stanovanja z neplačili česar koli. V primeru, da upravnik zahteva kaj takšnega, gre za poizkus goljufije, zavajanje in neupravičen zahtevek .
Če upravnik ni pravočasno, v imenu in za račun etažnih lastnikov, izterjal sredstev, ki bi jih v RS moral plačevati bivši lastnik, je to popolnoma njegova krivda. Razen v izjemni situaciji, ko je na neplačnika v RS, pravočasno opozoril etažne lastnike, ti pa so mu prepovedali vložiti predlog za izvršbo teh sredstev. V tem primeru mora za takšno prepoved (kakor tudi dovoljenje za podajo predloga izvršbe – razen če to ni določeno že v pogodbi o upravljanju) imeti pisni dokument. Če je s strani etažnih lastnikov (na primer članov NO) dobil »prepoved« izterjave, so dolžniki za manjkajoča vplačila, ki jih bodo v nadaljevanju (verjetno preko istega upravnika)
iztožili ostali etažni lastniki – točno ti člani NO, ki so takšno prepoved podpisali.
Če bi upravnik opravil svoje delo, bi bil ta dolg na podlagi prijav določenih terjatev, vpisan v ZK – ali s kakšnim drugim dokazilom potrjen kot dogovor med upravnikom kot pooblaščencem etažnih lastnikov - in stečajnega upravitelja ali sodišča - in bi se na koncu v celoti poravnal iz prejete kupnine. Upravnik pa ne bi od tebe skušal izterjati dolga, ki je v končni fazi nastal zaradi njegove malomarnosti ali nedejavnosti.
Za to, kar imenuješ »kredit za fasado« in poravnavo stroškov s tem v zvezi velja nekaj zakonsko določenih pravil, ki morajo biti izpolnjena še pred začetkom tega »projekta«. V nadaljevanju opisano lahko imenuješ tudi zakonska podlaga, na osnovi katere si sploh upravičeno dolžan plačevati obroke kredita, ki naj bi ti "pripadali".
Za sanacijo fasade je bilo potrebno doseči sklep etažnih lastnikov v višini malo nad 50% ali malo nad 75% ali pa celo 100% po deležih etažne lastnine.
Nad 50% v primeru, da so zadevo »spravili skozi« kot vzdrževalna dela, nad 75% v primeru, da je »šlo« za izboljšave, ki ne štejejo za vzdrževanje, za katere ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja - pomenijo pa vgraditev izolacije ali materialov, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije. Če pa je bila obnova planirana v takšnem obsegu, da je bilo zanjo potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, pa je potrebni odstotek soglasja v višini 100%.
Pravilno sprejeti sklepi učinkujejo tudi na vse »naslednje« etažne lastnike, med katere sodiš tudi sam.
Tu ne bi rad še dodatno zašel v potankosti z opisovanjem odločanja na ponovljenih zborih etažnih lastnikov…če ne bo ravno nujno.
Vsak etažni lastnik ima od upravnika, ki ga plačuje za njegovo delo, pravico zahtevati upravljanje objekta na način spoštovanja zakonodaje. Etažni lastniki imate lahko na tisoče dobrih idej, ki so vse logične, potrebne in sprejemljive. Upravnik je dolžan poskrbeti, da bodo izvedbeni sklepi teh idej sprejeti na zakonit način. Govorim seveda o sklepih, ki imajo podlago v zakonodaji. Nekaterih »logičnih, dobrih in pametnih« dogovorov zakonodaja enostavno ne dopušča.
Naša še vedno prirojena balkanska praksa »saj se bomo že zmenili« tu ne pride v poštev. Če upravnik ni poskrbel za pravilen sprejem sklepov, potem lahko celoten »projekt odplačevanja« kredita na sodišču pade. Kakor lahko zadeva pade tudi v primeru, da je upravnik v pogodbi o najemu kredita - v imenu in za račun etažnih lastnikov podpisal nekaj, kar mu zakonodaja izrecno prepoveduje.
Kakšna je kreditna pogodba o kateri govoriš.....in če so z njenim podpisom kršena zakonska določila, pa ne morem vedeti. A na vsak način ti mora upravnik vpogled v vso zgoraj našteto dokumentacijo omogočiti vsaj na sedežu podjetja.
Če je upravnik "dober upravnik", ti bo seveda vse skupaj, s priloženim pojasnilom v nekaj urah po seznanitvi s tvojim zahtevkom, poslal v vednost po mailu.
Kako globoko se boš spustil v obrambi svojih interesov pa je tvoja odločitev. Napisal sem ti vse, kar moraš vedeti, da lahko svoje interese in pravice kar najbolje zaščitiš.
………………………………………………
Sedaj pa še malo mojega bolj osebnega razmišljanja. Ker ne poznam konkretne situacije, bom svoja dognanja in pomisleke z vsem v zvezi, opisal skozi napol zasebni razmislek:
Upravnik je moral zaradi neplačil vedeti, da s tem etažnim lastnikom nekaj "ne štima". Če je bolj "bukove sorte", mi moral to "zaslutiti" vsaj po dveh mesecih zaradi neplačil tekočih stroškov in vplačil v RS.
Pozanimati bi se moral kaj »je na stvari« in vložiti predloge za izterjavo in poplačila iz kupnine za prodano stanovanje….in take reči.
Česar ne poznam dovolj dobro in me ZELO moti je tole : če je bilo stanovanje sodno ocenjeno, ko je bila na objektu že fasada in nato prodano za kolikor pač je že bilo, potem si ga kupil dejansko bremen prosto. Z malo muke in izgube živcev bi po mojem lahko dosegel, da ti obrokov do št.60, ne bi bilo potrebno plačevati. Če nekdo ni opravil svoje dolžnosti in seznanil (kogar bi pač moral) z obstojem dolga na tem stanovanju,…ta dolg pa nato ni bil poravnan iz kupnine - to ni tvoj problem, poravnava tega dolga pa ne tvoja dolžnost.
Sodni cenilec je ocenil stanovanje v obstoječem stanju, ti pa si plačal izlicitirano ceno. Kupil si torej stanovanje v obstoječem stanju. Temu stanovanju pripada tudi solastniški delež na fasadi objekta. In če je bila fasada v času cenitve že narejena………ti naj od tu dalje pomaga dober odvetnik.
Torej, če je bila cenitev stanovanja opravljena pred izdelavo fasade, vsi sprejeti sklepi povezani z izdelavo fasade pa so bili sprejeti tako, kot določa zakonodaja – potem moraš plačevati obroke od nakupa stanovanja, pa do obroka številka 60.
Če je bila cenitev narejena po izdelavi fasade, pa je zadeva z nekaterih vidikov precej sporna. To spornost pa boš moral dokazovati na sodišču. Da bi ti lahko napovedal vsaj 95% uspeh pa bi moral imeti na razpolago cel fascikel podatkov in ne le nekaj stavkov opisane situacije.
Sam se moraš odločiti, ali boš sedaj financiral nekogaršnjo potencialno »nesposobnost in neznanje«, kar te bo stalo v končni fazi par tisoč €, ali pa se boš temu uprl in del od teh par tisoč € začasno vložil v dokazovanje, da imaš prav – in si nato za ta denar kupil avto – namesto da bi si ga » s tvojim denarjem« kupil nekdo drug ?
Še enkrat pa dodajam, da dejanske situacije v smislu podrobnosti ne poznam, zato sem zadeve skozi svoj razmislek opisal le hipotetično.
upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
ker je bilo podobnih nakupov v zadnjih dveh, treh letih kar nekaj, bom podal malo širše pojasnilo – ki bo mogoče prišlo prav še komu drugemu, ki je kupil takšno nepremičnino.
Ko kupec kupi stanovanje (ni važno na kakšen način) ga običajno kupi prostega vseh bremen. Bremena ki kaj štejejo so tista, ki so vpisana na izpisku iz ZK na dan, ko je nepremičnina tudi uradno zamenjala lastnika….oziroma so bila posebej vpisana in natančno opisana v prodajni - pogodbeni dokumentaciji.
Upravnik nima niti najmanjše pravice od kupca nepremičnine (novega lastnika stanovanja) zahtevati, da poravna dolgove, ki jih je povzročil bivši lastnik stanovanja z neplačili česar koli. V primeru, da upravnik zahteva kaj takšnega, gre za poizkus goljufije, zavajanje in neupravičen zahtevek .
Če upravnik ni pravočasno, v imenu in za račun etažnih lastnikov, izterjal sredstev, ki bi jih v RS moral plačevati bivši lastnik, je to popolnoma njegova krivda. Razen v izjemni situaciji, ko je na neplačnika v RS, pravočasno opozoril etažne lastnike, ti pa so mu prepovedali vložiti predlog za izvršbo teh sredstev. V tem primeru mora za takšno prepoved (kakor tudi dovoljenje za podajo predloga izvršbe – razen če to ni določeno že v pogodbi o upravljanju) imeti pisni dokument. Če je s strani etažnih lastnikov (na primer članov NO) dobil »prepoved« izterjave, so dolžniki za manjkajoča vplačila, ki jih bodo v nadaljevanju (verjetno preko istega upravnika)
iztožili ostali etažni lastniki – točno ti člani NO, ki so takšno prepoved podpisali.
Če bi upravnik opravil svoje delo, bi bil ta dolg na podlagi prijav določenih terjatev, vpisan v ZK – ali s kakšnim drugim dokazilom potrjen kot dogovor med upravnikom kot pooblaščencem etažnih lastnikov - in stečajnega upravitelja ali sodišča - in bi se na koncu v celoti poravnal iz prejete kupnine. Upravnik pa ne bi od tebe skušal izterjati dolga, ki je v končni fazi nastal zaradi njegove malomarnosti ali nedejavnosti.
Za to, kar imenuješ »kredit za fasado« in poravnavo stroškov s tem v zvezi velja nekaj zakonsko določenih pravil, ki morajo biti izpolnjena še pred začetkom tega »projekta«. V nadaljevanju opisano lahko imenuješ tudi zakonska podlaga, na osnovi katere si sploh upravičeno dolžan plačevati obroke kredita, ki naj bi ti "pripadali".
Za sanacijo fasade je bilo potrebno doseči sklep etažnih lastnikov v višini malo nad 50% ali malo nad 75% ali pa celo 100% po deležih etažne lastnine.
Nad 50% v primeru, da so zadevo »spravili skozi« kot vzdrževalna dela, nad 75% v primeru, da je »šlo« za izboljšave, ki ne štejejo za vzdrževanje, za katere ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja - pomenijo pa vgraditev izolacije ali materialov, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije. Če pa je bila obnova planirana v takšnem obsegu, da je bilo zanjo potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, pa je potrebni odstotek soglasja v višini 100%.
Pravilno sprejeti sklepi učinkujejo tudi na vse »naslednje« etažne lastnike, med katere sodiš tudi sam.
Tu ne bi rad še dodatno zašel v potankosti z opisovanjem odločanja na ponovljenih zborih etažnih lastnikov…če ne bo ravno nujno.
Vsak etažni lastnik ima od upravnika, ki ga plačuje za njegovo delo, pravico zahtevati upravljanje objekta na način spoštovanja zakonodaje. Etažni lastniki imate lahko na tisoče dobrih idej, ki so vse logične, potrebne in sprejemljive. Upravnik je dolžan poskrbeti, da bodo izvedbeni sklepi teh idej sprejeti na zakonit način. Govorim seveda o sklepih, ki imajo podlago v zakonodaji. Nekaterih »logičnih, dobrih in pametnih« dogovorov zakonodaja enostavno ne dopušča.
Naša še vedno prirojena balkanska praksa »saj se bomo že zmenili« tu ne pride v poštev. Če upravnik ni poskrbel za pravilen sprejem sklepov, potem lahko celoten »projekt odplačevanja« kredita na sodišču pade. Kakor lahko zadeva pade tudi v primeru, da je upravnik v pogodbi o najemu kredita - v imenu in za račun etažnih lastnikov podpisal nekaj, kar mu zakonodaja izrecno prepoveduje.
Kakšna je kreditna pogodba o kateri govoriš.....in če so z njenim podpisom kršena zakonska določila, pa ne morem vedeti. A na vsak način ti mora upravnik vpogled v vso zgoraj našteto dokumentacijo omogočiti vsaj na sedežu podjetja.
Če je upravnik "dober upravnik", ti bo seveda vse skupaj, s priloženim pojasnilom v nekaj urah po seznanitvi s tvojim zahtevkom, poslal v vednost po mailu.
Kako globoko se boš spustil v obrambi svojih interesov pa je tvoja odločitev. Napisal sem ti vse, kar moraš vedeti, da lahko svoje interese in pravice kar najbolje zaščitiš.
………………………………………………
Sedaj pa še malo mojega bolj osebnega razmišljanja. Ker ne poznam konkretne situacije, bom svoja dognanja in pomisleke z vsem v zvezi, opisal skozi napol zasebni razmislek:
Upravnik je moral zaradi neplačil vedeti, da s tem etažnim lastnikom nekaj "ne štima". Če je bolj "bukove sorte", mi moral to "zaslutiti" vsaj po dveh mesecih zaradi neplačil tekočih stroškov in vplačil v RS.
Pozanimati bi se moral kaj »je na stvari« in vložiti predloge za izterjavo in poplačila iz kupnine za prodano stanovanje….in take reči.
Česar ne poznam dovolj dobro in me ZELO moti je tole : če je bilo stanovanje sodno ocenjeno, ko je bila na objektu že fasada in nato prodano za kolikor pač je že bilo, potem si ga kupil dejansko bremen prosto. Z malo muke in izgube živcev bi po mojem lahko dosegel, da ti obrokov do št.60, ne bi bilo potrebno plačevati. Če nekdo ni opravil svoje dolžnosti in seznanil (kogar bi pač moral) z obstojem dolga na tem stanovanju,…ta dolg pa nato ni bil poravnan iz kupnine - to ni tvoj problem, poravnava tega dolga pa ne tvoja dolžnost.
Sodni cenilec je ocenil stanovanje v obstoječem stanju, ti pa si plačal izlicitirano ceno. Kupil si torej stanovanje v obstoječem stanju. Temu stanovanju pripada tudi solastniški delež na fasadi objekta. In če je bila fasada v času cenitve že narejena………ti naj od tu dalje pomaga dober odvetnik.
Torej, če je bila cenitev stanovanja opravljena pred izdelavo fasade, vsi sprejeti sklepi povezani z izdelavo fasade pa so bili sprejeti tako, kot določa zakonodaja – potem moraš plačevati obroke od nakupa stanovanja, pa do obroka številka 60.
Če je bila cenitev narejena po izdelavi fasade, pa je zadeva z nekaterih vidikov precej sporna. To spornost pa boš moral dokazovati na sodišču. Da bi ti lahko napovedal vsaj 95% uspeh pa bi moral imeti na razpolago cel fascikel podatkov in ne le nekaj stavkov opisane situacije.
Sam se moraš odločiti, ali boš sedaj financiral nekogaršnjo potencialno »nesposobnost in neznanje«, kar te bo stalo v končni fazi par tisoč €, ali pa se boš temu uprl in del od teh par tisoč € začasno vložil v dokazovanje, da imaš prav – in si nato za ta denar kupil avto – namesto da bi si ga » s tvojim denarjem« kupil nekdo drug ?
Še enkrat pa dodajam, da dejanske situacije v smislu podrobnosti ne poznam, zato sem zadeve skozi svoj razmislek opisal le hipotetično.
upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
