[Mitja12]

Pozdravljeni,

Zanima me ali v stavbi z 4 lastniki in 7 stanovanji potrebujemo upravnika. Zakon pravi, da je ta obvezen kjer sta več kot dva lastnika in hkrati več kot osem posameznih enot. Drugje sem našel to navedbo V večstanovanjski hiši, ki ima več kot dva lastnika in hkrati več kot osem stanovanj. Potemtakem razumem, da upravnika ne rabimo. Kaj pa glede kleti. V naši stavbi imamo kleti razdeljeni v dveh ločenih prostorih. Ena klet je nameščena pod stopnišče in ta je tista ločena od ostalih. Hvala za vaš odgovor.

[Popravila na domu]

Upravnika v vaši stavbi ne potrebujete. Razen, če je naprimer iz dveh stanovanj narejeno eno in nato iz tega izhajate, da je stanovanj sedem. Čeprav jih je v resnici osem vse do takrat, ko je tudi to stanovanje uradno etažirano in vpisano v uradne evidence kot eno. (to zadnje zgolj kot zanimivost).

Se pa tudi v objektih podobnih vašemu lastniki stanovanj odločajo za najem upravljalca. Predvsem zato, ker se težko sami med seboj dogovorijo za mnoga nujna in potrebna dela v zvezi s hišo. Zaradi njenega "obratovanja" pa nujno potrebujejo nekoga, ki bo zadeve znal voditi v njihovem imenu in za njihov račun. Vendar je v takšnih primerih zaradi specifične narave dela Pogodba o upravljanju precej drugačna (in nadomestilo za upravljanje dražje) od klasičnega upravljanja običajnih večstanovanjskih objektov.

Vprašanje glede kleti pa je premalo razumljivo, da bi ti lahko nanj odgovoril.

Upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[Mitja12]

Pozdravljeni. Hvala za vaš odgovor. Glede kleti sem imel v mislih naslednje. Ker zakon navaja da upravnika potrebuješ če ima stavba več kot 8 posameznih enot ali delov me zanima ali se te kleti tudi štejejo med posamezne enote. To se pravi da bi imeli 7 stanovanj + 2 kletna prostora kar znaša 9 posameznih enot. Glede na situacijo me zanima ali v naši stavbi potrebujemo upravnika?

Situacija v stavbi je sledeča. Imamo 7 stanovanj. V pritličju pa še 6 kleti. Vendar se te ne nahajajo vse v enem kletnem prostoru, temveč jih je 5 v enem prostoru, druga (6) klet pa je nameščena pod stopniščem v izmeri cca 2,5 m2 in se do nje dostopa ločeno na hodniku v pritličju.

Hvala.

[Popravila na domu]

Še vedno drži, da upravnika ne potrebujete.

Posamezni kletni prostori so del etažne lastnine posameznega lastnika. Za ponazoritev ti lahko zelo poenostavljeno zadevo opišem takole:
Imate 7 stanovanj, vsako stanovanje ima 100m2, vsaka stanovanju pripadajoča klet 10m2, hodnikov, pralnice, kolesarnice in podstrešja (skupni prostori) pa je za 700m2.

Vaš objekt ima hipotetično torej bruto površine 1470 m2. Vsakemu stanovanju pa pripada idealni delež etažne lastnine v višini skupne kvadrature stavbe, v opisanem primeru torej 1/7 oz. 14,286%.
Kar pomeni, da je stanovanj še vedno 7, ostala lastnina pa se pri obračunavanju stroškov, ki bi vam jih obračunaval upravnik, obračunava v skladu z zakonom. Nekaj po bruto, nekaj po neto površini, nekaj po porabi, nekaj po osebah in nekaj po stanovanjski enoti.
In stanovanjskih enot je 7.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[Mitja12]

To pomeni, da kar se v zakonu navaja "več kot osem posameznih enot" se nanaša izključno na število stanovanj. Kleti so kot sedaj razumem del etažne lastnine in se štejejo kot del stanovanja in ne kot posamezni del.

Hvala za vaš odgovor. Lep pozdrav.

[Popravila na domu]

Tako je. Razen seveda v podobnem primeru, kot sem ga opisal že zgoraj. Se pravi, da naprimer odprodate nek del kleti nekomu izmed etažnih lastnikov oz. zunanjemu kupcu. Nato novi lastnik iz teh prostorov naredi stanovanje, na podlagi spremenjenega stanja izvedete etažiranje objekta na novo, novo stanje vpišete v uradne evidence....in imate 8 enot.

LP, Gorazd

[Mitja12]

Zanima me samo še sledeče. Del naše "poslovno stanovanjske stavbe" z 7 stanovanji predstavljata še 2 poslovna prostora v pritličju. Vhod v stanovanjski del stavbe je ločen od vhodov v poslovne prostore. Je pa vse skupaj na istem naslovu.
Ali ta dva poslovna prostora vplivata na to ali moramo imeti upravnika, glede na to da sta ločena od našega stanovanjskega dela.

Hvala, Lp.

[Popravila na domu]

Po mojem mnenju bi v tem primeru morali imeti upravnika. Vseh enot skupaj je potemtakem 9.
To, da imata poslovna prostora vhod ločen od stanovanjskega dela pa potem vpliva le na razdelitev skupnih stroškov obratovanja objekta. Zaradi tega dejstva lastniki poslovnih prostorov ne plačujejo določenih stroškov, ki jih plačujete stanovalci. Naprimer stroški čistilke, skupne elektrike (če je ne uporabljajo), stroško določenih vzdrževalnih del itn......pač z ozirom na določeno situacijo in uporabo ali neuporabo skupnih prostorov.

Lep pozdrav,
Gorazd

[malina6]

V našem bloku smo štirje lastniki, torej štiri stanovanja, skupni prostori in štiri garaže. Potrebujemo upravnika?
Hvala za odgovor.

[jaki79]

@ Malina 6: če garaže niso posamezni et. del (kar verjetno niso) potem ne potrebujete upravnika.

[Popravila na domu]

Drži. Upravnika na način, kot je to opredeljeno v zakonu ne potrebujete.

Etažni lastniki v objektih z osmimi ali manj enotami se odločajo za najem upravnika ponavadi v primeru, ko se med seboj niso sposobni dogovoriti praktično o ničemer (vedo pa, da je stanje objekta vedno slabše) in potrebujejo nekoga, da jim zadeve počasi, v nekaj letih, tako rekoč "spravi v red".

Pristop k upravljanju takšnega objekta in na omenjeni način pa je zelo težaven. Zato je tudi cena upravitelja, ki bo zadeve tudi v resnici vodil v željeni smeri zelo visoka. In tu se zadeva ponavadi ustavi. Etažni lastniki namreč nimajo ovrednotene objektivne primerjalne predstave o mesečnem znesku propadanja objekta v njihovi lasti - imajo pa subjektivno predstavo o znesku, ki jim ga je za svoje delo postavil upravnik.

[malina6]

Hvala za odgovor! Lastniki se med seboj čisto v redu razumemo. :-)

[boris445]

Prosim še za tole pojasnilo glede garaž.

Primer večstanovanjska stavba (blok), ki se je na eni strani drži niz garaž (v istem nivoju kot pritličje, iz stanovanj ni direktnega dostopa v garaže). Blok in garaže so v ZK vpisani pod isto številko stavbe. Stanovanja in garaže pa so v ZK ločeno navedene vsaka ima svojo številka dela stavbe.

Zanima me ali se v tem primeru garaže obravnavajo kot posamezni del? Kako je s stroški za katere je določeno, da se delijo na enote?

lp

[Popravila na domu]

Odgovorim ti lahko le načelno. Zadevo bi moral poznati precej bolj natančno, kot pa tako, na kratko opisano v parih stavkih.

Zanima me ali se v tem primeru garaže obravnavajo kot posamezni del? Kako je s stroški za katere je določeno, da se delijo na enote?

Iz tega stavka (kot upravnik) žal ne znam izluščiti smisla vprašanja na način, da bi lahko nanj konkretno odgovoril. Zato bo tudi odgovor temu podoben.

Moji odgovori na forumu so podani na zakonski podlagi. To pomeni, da se ( vsaj načelno) ne udeležujem čvekanj na temo "kaj bi bilo, če bi bilo...kaj je logično in bolj prav...itn".

Torej, garaže bi se v tem primeru lahko/morale obravnavati kot posamezni deli. Ampak (verjetno sprašuješ zaradi obračunavanja stroškov s strani upravnika), če etažni lastniki, ki ste verjetno tudi lastniki garaž ( o tem nisi napisal nič) upravniku ne dostavite dokazil o lastništvu posamezne garaže - parkirnega mesta, upravnik nima niti najmanjše osnove za obračun.

V praksi pa morate etažni lastniki tako ali tako upravniku predati pogodbo o medsebojnih razmerjih, kjer je opisano konkretno lastništvo teh garaž - seveda, tiste garaže, ki pripadajo etažnim lastnikom ki so za storitev upravljanja najeli upravnika , ki upravlja z garažami.

Upravitelj garaž je lahko tudi drugo upravljalsko podjetje, kot upravitelj objekta - če so garaže fizično ločene od objekta.

V pogodbi o medsebojnih razmerjih pa lahko določite tudi na kakšen način se bodo delili VZDRŽEVALNI stroški za te garaže - nikakor pa ne obratovalni, ki jih določa zakon in kjer dogovor o načinu delitve ni mogoč.

Skratka, premalo informacij v tvojem vprašanju, da bi lako nanj konkretno odgovoril. Zato sem ti opisal le situacijo, ko etažni lastniki mislijo, da bi moralo biti drugače, vendar za ta "drugače" ne ustvarijo osnovnih pogojev. (predaja dokumentov upravniku v katerih je sklep EL o načinu obračunavanja in konkretnem lastništvu prostorov, na katere se trenutno delijo stroški tako, kot pač se.)

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[boris445]

Hvala za odgovor.

Pojasnilo: niso vsi etažni lastniki tudi lastniki garaže. Garaže se fizično držijo bloka in so v ZK vpisane pod isto stavbo kot stanovanja, vendar je vsaka garaža vpisana pod del stavbe isto kakor vsako stanovanje.

Težava je v tem, da (seveda predvsem lastniki garaž) trdijo, da ločeni rezervni sklad za garaže ni potreben, ker garaže po ZK spadajo pod isto stavbo kakor stanovanja in se zato lahko vse vzdržuje iz istega sklada v katerega prispevamo vsi. Seveda vsi (lastniki stanovanja in lastniki stanovanja+garaže) vplačujemo znesek v rezervni sklad samo na osnovi kvadrature stanovanja.

Jaz pa na osnovi 2. člena Pravilnika o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka menim, da so garaže posamezni del (ker imjo tudi v ZK vpisano vsaka svojo številko kot posamezni del stavbe) in zato bi morali lastniki garaž (ki so hkrati tudi lastniki stanovanja) v rezervni sklad plačevati več (še za garažo) - seveda je potem smiselno, da se odpre ločen rezervni sklad za garaže.

lp