[dwarp]

Pozdravljeni,

preverjam eno nepremičnino (stanovanje), ki se nahaja v šestanovanjski hiši. V e-zemljiški knjigi vpišem pravilne podatke in mi, če izberem tip nepremičnine posamezni del stavbe, vrne nazaj napako, da nepremičnina ne obstaja. Če pa pod tip nepremičnine izberem zemljiška parcela in vpišem pravilne podatke, mi odpre izpisek kjer je lastnina vpisana kot delež 1/6 kar je tudi prav. Prav tako je na prostor.si pravilno etažirano in je prikazano vsako stanovanje posebej.

Sedaj me pa zanima ali je to v redu, se to šteje kot, da je nepremičnina vpisana v ZK ali ne. Za primer sem preveril naše trenutno stanovanje, ki je sicer v bloku pa mi odpre izpisek tudi če izberem posamezni del stavbe.

[gurenc]

če je v ZK ni potem je tam pač ni in to ni urejeno. če obstaja etažni načrt ga nekdo ni vnesel v ZK, vsaj tako se mi zdi. res je, da kot sem videl etažnih lastnin v ZK piše, da so lastniki teh deležev sorazmerni lastniki tudi parcele, na kateri objekt stoji. a bi rekel, da velja tudi obratno - torej da če je v ZK samo parcela, da je lastnik objekta na tej parceli lastnik parcele (oz. sorazmernega deleža).
vsaka zadeva je zgodba zase. parcela v ZK, objekt v prostorskem portalu, objekt v ZK. zadeve niso avtomatsko povezane, da bi kar rekel, da je nekaj v redu. izhodišče za ugotavljanje lastnine pa je ZK in ne prostorski portal.

[Popravila na domu]

Najbolje bo, da kar lastnika povprašaš.

Po vsej verjetnosti etažiranje v tej stavbi še končano, ali pa ga niti začeli niso.

Kot opisuješ zadevo, toretično z nakupom postaneš solastnik 1/6 objekta z vsemi pripadajočimi pravicami in dolžnostmi. A le v primeru, da so vsa stanovanja in vsi stanovanju pripadajoči prostori v celem objektu popolnoma enakih izmer.

Kaj uradno pomeni pojem solastnina, pa verjetno veš. Po domače povedano je to nekaj, kar lahko uporabljajo vsi solastniki.

S seboj dejstvo, če objekt ni etažiran (če res ni), prinese cel kup nevšečnosti. Od določenih pravic, ki jih imajo solastniki...na primer v zvezi s prodajo stanovanja, do najvažnejše, ki pa predstavlja slej ali prej v objektih "takšnega papirološkega stanja" resen problem.

Prva stvar, ki jo moraš poleg urejenega lastništva, plomb na izpisku iz ZK itn... preveriti je obstoj Pogodbe o medsebojnih razmerjih. S to pogodbo, poleg drugih pomembnih reči, etažni lastniki določijo tudi način uporabe skupne nepremičnine.
Vpišejo tudi deleže solastništev v %. Kar je osnovni ključ za prispevek lastnika pri popravilu skupnih delov in naprav objekta - ravno tako pa je s to pogodbo določeno, kaj je opredeljeno kot skupni deli in naprave in kaj del v zasebni lasti.

Torej, če je stavba kot taka v slabem stanju - ima na primer zelo slabo streho in ostrešje, nima toplotne izolacije, okna so stara, okolica neurejena itn....etažni lastniki pa nimajo sklenjene pogodbe OMR, moraš s prodajalcem pri določanjem prodajne cene "reči kakšno" tudi na to temo. Če pa je POMR sklenjena pa tudi - ko vidiš delež, ki ti pripada - pri morebitnih naslednjih obnovah skupnih delov stavbe.

[petea]

Prav tako je na prostor.si pravilno etažirano in je prikazano vsako stanovanje posebej.

Ali pri podatku 'katastrski vpis' piše pri delu stavbe da ali ne?

Če je ne, se ta podatek nanaša samo na podatke iz popisa, etažiranje pa ni bilo narejeno.

Če je da, potem je treba preveriti, zakaj po etažiranju ni bila dokončana vzpostavitev etažne lastnine.

[dwarp]

Pri katasterski vpis piše NE. Če prav razumem, to da postaneš lastnik 1/6 parcele, ki je vpisana v ZK ni dovolj, potreben je še vpis v ZK kar se tiče stavbe. Se pravi moram prodajalca (agencijo) povprašati o POMR, če tega ni verjetno prste stran. Če pa ta pogodba obstaja je potem to varen nakup, če je v ZK vpisana samo parcela. Ali moram zahtevati tudi vpis stavbe v ZK samo potem vprašanje koliko časa se bo to zopet urejalo preden se lahko izvrši nakup.

[Popravila na domu]

- če postaneš lastnik 1/6 parcele še nisi postal lastnik na parceli postavljene nepremičnine
- če solastniki nimajo sklenjene POMR, za to obstaja dober razlog. Ali so skregani na smrt, ali pa so prijatelji in so se za delitev stroškov dogovorili. Ampak ti, ki boš kupil del nepremičnine nisi njihov prijatelj. Zato bi bil moj nasvet (če to drži)...ja...prste stran.

Varnih nakupov nepremičnin ni. So le "bolj varni" ali "manj varni".
Če v objektu še ni izvedeno etažiranje, lastništva in solastniški deleži pa niso natančno določeni, je to manj varen nakup.

Zahtevek za etažiranje lahko sodišču, da v nepravdnem postopku o tem odloči, predlaga vsak izmed etažnih lastnikov. Torej tudi ta ki prodaja.

Zadnje etažiranje, ki smo ga izvedli v nekem večstanovanjskem objektu - je bilo od pričetka dela geodeta pa do vložitve elaborata za vpis v uradne evidence končano v treh mesecih. Tako da ljudsko verovanje o dolgotrajnosti teh postopkov, ne vzdrži več resne presoje s stališča verodostojnosti takšne trditve.

upravnik objetov Mag dom,
Gorazd

[dwarp]

Super hvala za odgovore, mi je veliko bolj jasno. Kako pa je če imajo sklenjeno POMR ali potem samo preostane še vpis v ZK. Pa še to ali je možno, da tega vpisa samo ni v e-obliki, v klasični ZK pa je; na splošno me zanima, če so zapisi v e-ZK enaki ZK oz. ali je pri nakupu dovolj če se praveri samo e-ZK.

[Popravila na domu]

Vpis v ZK in POMR nista v neposredni soodvisnosti, POMR pa v objektu, kot ga opisuješ ni obvezna pogodba. Je le zelo priporočljiva v izogib prihodnjim nesoglasjem o tem "kdo mora kako, kaj in koliko".

Načelno bi moral biti natis dokumenta v ZK z datumom 06.10.2014 ob 11,00 uri enak kopiji, ki bi jo fizično prejel dne 06.10.2014 ob 11,00 v uradu ZK.

Moj nasvet vsem, ki kupujete nepremičnino...in tega ne počnete preko kakšne zelo resne agencije je, da zadevo speljete preko notarja. In sicer z zapisom kupoprodajne pogodbe v obliki notarske listine.

[gurenc]

elaborat o etažni lastnini je podlaga za vpis v ZK, kot mi je znano. POMR sicer ne poznam, a mislim da so tam urejena razmerja o deležih ipd., ni pa to elaborat za etažno lastnino. torej ste solastniki v enakem deležu na vsakem delu objekta. POMR je pomemben za odločanje, kdaj lahko drugi koga v kaj prisilijo (zamakanje strehe dejansko nagaja samo zgornjemu), če da vsak svoja okna je neurejen izgled objekta, ...
etažna lastnina pa je tisto, ki se vpiše v ZK in je potem jasno, kaj je od koga in kaj je skupno.

[petea]

- če postaneš lastnik 1/6 parcele še nisi postal lastnik na parceli postavljene nepremičnine

pravzaprav v primeru neetažiranega objekta z nakupom 1/6 solastniškega deleža parcele postaneš avtomatično tudi 1/6 solastnik vsega, kar je na parceli postavljenega

[Popravila na domu]

Khmm...na ta način bi se mnogi lahko izognili plačilu davkov in prodajali (DURS prikazovali) prodajo deležev parcel namesto stanovanj,... v neetažiranih objektih.

Verjetno bo bolj pravilno, da z lastništvom deleža objekta (po Zvetl-u) pod določenimi pogoji (etažiranje naprimer), postaneš tudi solastnik zemljišča pod stavbo.

[petea]

@popravila na domu,
napisala sem parcele z vsem, kar stoji na parceli - torej nepremičnine v celoti;
je iz evidenc (bolj ali manj) razvidno, ali gre za prazne parcele ali pa na njih kaj stoji


v končni fazi tudi HŠ ne more biti določena na parcelo, ampak je treba nekaj zidov in kakšno streho vendarle dati na parcelo ...
tako da se kar tako izogibati davkov pri prodaji samo zato, ker etažiranje ni bilo ustrezno dokončano, vseeno ravno ne da ...

[Popravila na domu]

oh, @petea seveda,
mišljeno je bilo bolj sarkastično - v smislu balkanske slovenske iznajdljivosti prilagajanja "razmeram na trgu".

OK, ampak to ni predmet te teme. Mimo grede sva le malo izmenjala pogleda na solastništvo zemljišča pod stavbo...to pa je tudi vse.

[gurenc]

MaGdom, dejansko bi lahko priznal, da si se motil in se zahvalil za pridobljeno znanje. saj to ni tako težko ..

[petea]

oh, @petea seveda,
mišljeno je bilo bolj sarkastično - v smislu balkanske slovenske iznajdljivosti prilagajanja "razmeram na trgu".

OK, ampak to ni predmet te teme. Mimo grede sva le malo izmenjala pogleda na solastništvo zemljišča pod stavbo...to pa je tudi vse.

Sarkastično ali ne, tu je vedno en kup težav, kar verjetno tudi sam predobro veš.
Mene to področje nepremičnin, kljub že kar nekaj izkušnjam na tem področju, ali pa ravno zaradi tega, vedno bolj preseneča.

Kompliciranje enostavnih postopkov po eni strani, po drugi strani luknje v sistemu, ki se jih kar 'ne uspe' popraviti oz. zakrpati.

Običajno pa vedno najbolj nastradajo tisti najranljivejši. :x