[b0gdan]

Pozdravljeni,

rad bi odkupil del podstrešja v stanovanjskem bloku in mu spremenil namembnost. Ker pa ne bi rad kupoval od vseh lastnikov ampak le od nekaterih me zanima ali je sledeč scenarij možen oz. ali sem kaj spregledal pri branju zakonov. Podstrešje med drugim še ni etažirano, vsi ostali deli pa so (torej je skupen del vseh etažnih lastnikov).

Postopek bi bil tak, da se podstrešje oblikuje kot posebni skupni deli stavbe pri čemer bi trije lastniki imeli poseben skupni del na mikrolokaciji, ki mi ustreza (nad stanovanjem) v deležu, ki nam pripada na celotno podstrešje. Vsi ostali pa bi imeli skupen posebni del na preostalem podstrešju. Na tak način bi potreboval le soglasja vseh solastnikov za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih, kjer bi podstrešje razdelili na takšna dva dela.
Nato pa bi posebni skupni del, ki je last mene in še dveh solastnikov preoblikoval v etažno lastnino itd.. (tu rabim le soglasja in pa kupoprodajno z dvema solastnikoma).

To bi predvsem naredil rad zato, ker na ta način drugim solastnikom nič ne "vzamem" in bi prav tako moral kupoprodajno pogodbo skleniti nato le z dvema lastnikoma (oz v resnici bo darilna).

A je to možno/sem kaj spregledal?
Še izseka iz zakona, ki se mi zdita relevantna.

ZZK-1C

3. člen
4. posebni skupni del stavbe v etažni lastnini je zemljiška parcela ali posamezni del stavbe, ki je predmet solastnine, vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih etažnih lastnikov enega ali več, vendar ne vseh posameznih delov v etažni lastnini v posamezni stavbi v etažni lastnini.

40.a člen.
(3) Vpis spremembe osnovnega pravnega položaja splošnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini v posamezni del v etažni lastnini ali v posebni skupni del stavbe v etažni lastnini je dovoljen na podlagi sporazuma vseh etažnih lastnikov o taki spremembi.

(4) Vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posebnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini v posamezni del v etažni lastnini ali v splošni skupni del stavbe v etažni lastnini je dovoljen na podlagi sporazuma tistih etažnih lastnikov tistih posameznih delov v etažni lastnini, ki so vpisani pri tem posebnem skupnem delu po drugi alineji 4. točke 15.a člena tega zakona.

STANOVANJSKI ZAKON
20. člen
(posebni skupni deli)

(1) Pogodba o medsebojnih razmerjih lahko določi posebne skupne dele večstanovanjske stavbe.

(2) Za posebne skupne dele se lahko določijo samo skupni prostori in skupne naprave.

(3) Določba, ki bi kot poseben skupni del določila del zemljišča, je nična.

(4) Del zemljišča, ki ima svojo parcelno številko in je s pravnim poslom ali odločbo sodišča določen kot sestavni del stanovanja (atrij, odmerjeno parkirno mesto), se šteje za del stanovanja in ne kot poseben skupni del.

21. člen
(lastninskopravna razmerja na posebnih skupnih delih)

Posebni skupni deli so solastnina tistih etažnih lastnikov, katerim služijo. Solastniški delež vsakega od njih se določi s pogodbo o medsebojnih razmerjih.

22. člen
(preoblikovanje skupnih delov)

Za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupni del in obratno, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov v obliki, ki je potrebna za samo pogodbo.

[Popravila na domu]

Odgovor na tvoje vprašanje bi zahteval več ur preverjanja zakonov in dejanskega stanja podatkov, ki si jih navedel.

Iz zakona si pobral in navedel le člene, ki ti ustrezajo. V resnici pa je zadeva precej kompleksnejša, kot pa se ti zdi na prvi pogled.

V večstanovanjskih objektih je zaradi različnih interesov EL opisano zadevo izredno težko izpeljati (100% soglasje). Še zasti na način, kot si ga opisal (formalno ni sicer z njim nič narobe razen po mojem mnenju selektivnega navajanja zakonov...).

Zato boš tule zelo težko dobil nasvet v smislu: "ja, seveda se da, ni problema....). Svetujem ti podporo ZARES dobrega odvetnika in najema ZARES dobre geo firme, ki ti bo zadevo po ureditvi papirologije tudi vpisala kot etažno lastnino. In ne na koncu se lahko (proti plačilu, jasno) s kakšnim vprašanjem ali naročilom obrneš tudi na upravnika objekta.

Lep pozdrav,
Gorazd

[b0gdan]

Hvala za odgovor Gorazd.

Pred časom sem že dal naročilo firmi, ki se ukvarja z vpisom etažne lastnine tudi z željami, ki jih imam. Po 2 mesecih čakanja sem dobil ponudbo (predvsem zaradi čakanja na odgovore geodetov, ki so hoteli sprva delati celotno parcelacijo stanovanjskega bloka, čeprav je že bila narejena..., potem se je pa čakalo še na ponudbo za izdelavo elaborata..). Komunikacija je šla v takem smislu, da sem jim npr postavil 4 relevantna vprašanja dobil pa odgovor na enega... Podobno je z upravnikom, ki je izredno neodziven in ga je potrebno po vsakem mailu še klicati, da ti sploh odgovori, čeprav je zadeve prebral (torej ne dobiš skoraj nič pisno). Že na same solastniške deleže (iz pogodbe o medsebojnih razmerjih) sem čakal skoraj mesec, ko mi jih je vmes po telefonu 3x obljubil.
V glavnem bi to podjetje, ki se ukvarja z vpisom stanovanj v ZK zadevo delalo po klasičnem postopku, kjer tako ali tako potrebuješ tako 100% soglasje in še potem odkup od vseh lastnikov. Sem pa zasledil na spletu, da bi naj šlo tudi na tak način, da se prostor na podstrešju razdeli na bokse v zakonu pa še možnost posebnih skupnih prostorov.
Sem pa upal, da se bo oglasil še kdo, ki je izpeljal zadevo na podoben način, da bi jim lahko takšen način predlagal ali pa posledično poiskal druge...

[Strelka]

Jaz sem tudi razmišljala o tem in tale rešitev s posebnim etažiranjem podstrešja ni od muh, vseeno pa se morajo s tem seveda strinjati vsi solastniki - to ti je menda jasno, saj boste vi trije zasedli njihovih par procentov podstrešja. Torej za to po mojem potrebuješ soglasje vseh lastnikov.
S povečanjem stanovanja pa se poveča tudi tvoj delež pri stroških glede na kvadraturo, torej bi morali blok vseeno etažirati na novo od začetka, temu sledi še nova pogodba o medsebojnih razmerjih, nov preračun stroškov, ki so vezani na kvadraturo stanovanja ...
Torej se ti zadeva splača urediti samo tako, če bodo drugi privolili, da podstrešje uradno ostane podstrešje in se ne spremeni v stanovanjsko površino. Kar pomeni, da stanovanje ne bo v ZK zavedeno takšno, kot je v reali, temveč kot je na papirju. Kar lahko pomeni problem pri nadaljnji prodaji.
Mogoče se motim, ampak se bojim, da ne.
Ne vem, jaz sem nad načrtom obupala, še preden sem sploh komu to omenila, ker bi bilo res prezahtevno, stroškovno pa itak negospodarno.

[b0gdan]

Poceni vsekakor ne bo & če bo mora biti po regelcih (gradbeno dovoljenje, plačilo komunalnega... spremeba iz skupne rabe v etažno lastnino...).
Ko sem pogledal podrobneje v ZK sem videl da je problem, ker smo solastniki bloka prebivalci vseh vhodov, tako da če bi se spreminjala pogodba o medsebojnih razmerjih bi rabil 50+ soglasij, kar odpade.
Podstrešje med drugim še ni etažirano imam pa že ponudbo, tako da bo podstrešje postalo posebni skupni del stavbe ter se bi vpisalo v korist vsakokratnega lastnika posameznih delov stavbe mojega vhoda (16lastnikov).
Zanimalo me je seveda, če se da pravno speljati tako, da bi se ta posebni skupni del razdelil na podoben način (ob 100%soglasju solastnikov na tem delu zgradbe), kot je zgoraj opisano, pa se bojda ne da, razen če ima kdo od vas drugačne izkušnje.

[DRprlek]

Pozdravljeni,
tudi sam bi odkupil podstrešje in nato spremenil namembnost.
pa me najprej zanima, kdo je lastnik podstrešja?
a so to vsi etažni lastniki (12 stanovanj) ali tudi vsi lastniki garaž, ki nimajo stanovanj v bloku in niso etažni lastniki (ali se tudi oni smatrajo kot etažni lastniki?)?
oziroma povedano drugače-ali 100% soglasja pomeni soglasje vseh lastnikov stanovanj (etažni lastniki) ali tudi lastnikov garaž? poslovnih prostorov v stavbi ni

LP
I

[Popravila na domu]

Podal si premalo podatkov.

Najprej poglej v Pogodbo o medsebojnih razmerjih, v kateri so ponavadi določeni deleži etažne lastnine. S tem vpogledom boš dobil podatek, kdo vse je lastnik objekta v katerem nameravaš kupiti podstrešje. V nadaljevanju moraš od teh lastnikov pridobiti 100% soglasje za odkup.

Predvidevam, da boš na podstrešju naredil stanovanje zase, ali pa dvoje ali več stanovanj za prodajo. Da se izogneš nepotrebnim zapletom, moraš to namero vnesti že v listino o pridobivanju soglasij. Je pa jasno, da se moraš sam pozanimati , ali je sprememba namembnosti podstrešja sploh mogoča.

V takšnih primerih je ponavadi bolje, da se ne odločiš za neposreden odkup, temveč mogoče etažnim lastnikom ponudiš neke vrste kompenzacijo v vrednosti podstrehe, na način..ne vem...da za proti vrednost zamenjaš dotrajano streho, narediš fasado, dvigalo, energetsko saniraš ...karkoli že.

Pri tem moraš vedeti, da bo prvi strošek PGD..in v nadaljevanju vse, kar sodi poleg.

Če prideš tako daleč, pa lahko počasi pričneš razmišljati o subvencijah Eko sklada in mogoče celo vaše občine, ki je bila dovolj sposobna, da se je v namen energetskih sanacij objektov (kompenzacija, ki ti jo predlagam) uspela dokopati do nepovratnih evropskih sredstev v dobro svojih občanov.
In tu...s tem nasvetom...če bodo zadeve dobro potekale...sem ti v tem trenutku prihranil vsaj kakšnih 15 000,00€. Če je podstreha kolikor toliko solidna.

Niti ni tako slabo.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[ataIBA]

Spoštovani moderatorji.
Opazil sem, da ima Popravila na domu pri svojem objavljanju zelo dobrih pripomb, nasvetov in tolmačenja še vedno "črno barvo" :mrgreen: .
Ali lahko predlagam kar tule, da je že čas, da uradno postane "plavček"?

[DRprlek]

To sem nameraval ponuditi, ker se misli delati fasada in bi potem s plačilom od dela podstrešja predlagal, da se krije del fasade.
Kaj pa, če pogodbe o medsebojnih razmerij v tem bloku nimajo?

p.s. Se pravi, da 100% delež etažnih lastnikov ni enako kot 100% vseh, ki imajo lastniški delež?

[Popravila na domu]

Zakonodajalec je predpisal, da etažni lastniki večstanovanjskega objekta MORAJO skleniti Pogodbo o medsebojnih razmerjih.
Sklenitev take pogodbe je torej obvezna in sankcionirana kot prekršek, če je etažni lastniki ne sklenejo.

POMR šteje za sklenjeno, ko jo podpiše malo nad 75% EL, po deležih etažne lastnine.

Zakon predvideva tudi postopek, kadar taka pogodba ni sklenjena (182 čl. SZ-1). V nepravdnem postopku je mogoče doseči, da pogodbo nadomesti odločba sodišča.

Toliko o tem: "če pogodbe o medsebojnih razmerij v tem bloku nimajo".

Dilemo v zvezi z etažnim lastništvom in lastniškimi deleži boš v tem primeru rešil zelo enostavno.

Če gre pri tej "fasadi" za obnovo, ki po naravi stvari predstavlja rekonstrukcijo, je zanjo treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Za takšno vrsto investicije (in vse ostale, kjer je potrebna pridobitev GD) pa mora po trenutno veljavni zakonodaji glasovati 100% etažnih lastnikov. In teh 100% mora izglasovati tudi tvoj predlog o odkupu/kompenzaciji, s katerim boš postal lastnik podstrešja.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[DRprlek]

Hvala za odgovore,
čudno mi je, da bi za fasado rabili 100% delež etažnih lastnikov in lastnikov garaž, ker so nam rekli, da se za fasado rabi več kot 75% po deležih etažne lastnine

[Popravila na domu]

Kot že rečeno, ne morem vedeti za kakšno vrsto obnove ovoja stavbe gre. Če gre za obnovo - rekonstrukcijo, je potrebno gradbeno dovoljenje. In v tem primeru 100% soglasje lastnikov objekta.
Če bodo fasado le osvežili, pa je dovolj le priglasitev del.

Kako pa imate/imajo lastništvo urejeno, pa tudi ne morem vedeti.

Kaj "so vam rekli" pa ne pomeni popolnoma nič. Pri takšnih stvareh se zadeve spravi na papir in podpiše. Da se bo vedelo, kdo materialno odgovarja v primeru, da se na gradbišču pojavi inšpektor in ugotovi, da bi morali ETAŽNI LASTNIKI za ta poseg pridobiti GD. In kdo odgovarja za neplačane obveznosti s strani etažnih lastnikov, ker je bilo soglasje prenizko.

Znajti se znate/znajo v zelo nerodni situaciji. Nobeno sodišče ne more prisiliti etažnega lastnika, da poravna svoj del obveznosti na že narejeni fasadi, če je bila višina sprejetega soglasja napačna oziroma prenizka.

"Nasrkal" pa bo (v principu) izvajalec. Ta bo tako za manjkajoča sredstva moral tožiti tistega, ki vam je podal napačno informacijo o višini potrebnih soglasij, saj je s tem (hotenim ali nehotenim zavajanjem) postal objektivno odgovoren za nastalo situacijo.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[DRprlek]

Če se ne motim, gre pri nas samo za osvežitev fasade, tako da bo v skladu s standardi EKO sklada, za katera sredstva bomo tudi zaprosili.
Kar pomeni, da rabimo več kot 75% lastnikov.
Bolj kot fasada me trenutno zanima podstrešno stanovanje, ki se tiče le mene, ne vseh stanovalcev.
Ko (če) bom zgoraj uredil stanovanje, bi ga želel povezati s spodnjim stanovanjem preko preboda stropa za stopnišče. Kake dokumente pa rabim za to poseg?

[Popravila na domu]

Takole bova rekla. Najprej se točno pozanimaj kaj se bo sploh delalo. Kot vidim nekaj tavaš v polmraku. Za osvežitev fasade vam Eko sklad ne bo dal ničesar.

Dokumenti za preboj: PGD in 100% soglasje lastnikov objekta.

[DRprlek]

Ne vem, kako to, vendar naš upravnik pravi, da POMR po zakonu ni obvezen. Kakorkoli že, sedaj smo pripravili osnutek pogodbe, tako da jo bomo verjetno vseeno sprejeli. Malo sta mi čudna dva dela:
65. člen
Ta pogodba stopi v veljavo, ko jo podpišejo vsi lastniki posameznih delov

A to ne izključuje dejstva, da je za sprejetje potrebno več kot 75% lastnikov?

Del pogodbe se nanaša na zakon, a nikjer eksplicitno ni omenjeno, na kateri zakon se nanaša. A se mora to dodati v pogodbo?