[Popravila na domu]

Nekaterih zadev, ki jih opisuješ ne morem komentirati. Za izhodišče pa naj ti služi tole pojasnilo:

Niti slučajno ne morejo biti sredstva, vplačana v rezervni sklad, porabljena tudi za "vzdrževanje" garaž. Še zlasti ne, ker:
a: ni vsak etažni lastnik tudi lastnik garaže
b: ker se za vzdrževalna dela sredstva RS NE SMEJO uporabljati - ne na objektu, še manj pa na garažah. Če uporabljate sredstva RS v namene vzdrževanja in ne investicij ravnate zelo napačno. Še bolj napačno in v dejanskem prekršku pa je vaš upravnik - če to v resnici dopušča in izvaja celo plačila izvajalcem v ta namen.

Moje mnenje je, da bi v primeru, kot ga opisuješ, moral biti za imetnike garaž ustanovljen in voden poseben rezervni sklad (če želite sredstva za investicijska dela na garažah res zbirati na tak način - še bolje bi bil sklad za mala popravila)...NIKAKOR pa ne smejo biti sredstva RS objekta porabljena v namen izvedb kakršnih koli vzdrževalnih del na garažah.

S tem bi vas moral seznaniti že vaš upravnik. Nanj naslovi podroben zahtevek za rešitev problema, upravnik pa ti mora odgovoriti s pojasnilom o načinu postopka za ureditev zadev v konkretnem primeru objekta v upravljanju, ki ga tudi sam najbolje pozna.
Tvoj predlog mora nato predstaviti tudi na obveznem letnem zboru etažnih lastnikov, kjer ga boste (ali pa tudi ne) obravnavali in sprejeli nek ustrezen sklep.

Od stroškov objekta ločene stroške garaž upravnik lahko razdeljuje med lastnike garaž (če so mu ti dostavili dokazila o lastništvu) hkrati s stroški hiše - ločeno za vsako garažo posebej. Denar zbran na računu RS pa s samimi garažami nima in ne more imeti niti najmanjše povezave.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[KathyC]

Pozdravljeni,

zanima me kako je z upravnikom v bloku, ki ima 7 stanovanjskih enot, ampak spada v naselje?
Pri nas je namreč problem, da v naselju imamo dva bloka, ki imata 7 stanovanjskih enot in se zato niso odločili za upravnika, vendar vse stroške povezane s kidanjem snega na parkirišču, ki tudi pripada njim, urejanjem okolice itd plačujemo mi. Plačujemo pa zato, ker nimamo določenih parkirnih mest in tudi zato, ker rabimo prehod do parkirišča. Ko se je zlomilo drevo, smo sanacijo plačali mi, bloki z upravnikom. Kako lahko razrešimo tak primer? Ima kdo kakšen nasvet?
Nekako se mi zdi, da ker bloka spadata v naselje in ima naselje večinskega upravnika, bi morali tudi oni nekako prevzeti del plačila skupnih delov naselja?

Hvala lepa za nasvet.

Lp,
Katarina

[Popravila na domu]

Zakon je tu jasen. Omenjena samostojna "bloka" ne potrebujeta upravnika.
Razen poziva stanovalcem obeh objektov k nekemu razumnemu sporazumnemu dogovoru nimate za ureditev porazdelitve plačil tudi na ta dva objekta, praktično nobenih možnosti.

O sodnih poteh reševanja, ki pa bi imele zalo vprašljiv izid pa raje ne bi.

Tudi tega, da:" se ti nekako zdi, da bloka spadata v naselje" ne morem prav dobro razumeti. Če je naselje zaključena celota, potem bi "imelo" - recimo enega upravnika za vse objekte. Če pa gre za področje z večimi samostojnimi večstanovanjskimi objekti, potem pa "imajo" upravnike tisti objekti, ki jim to predpisuje zakonodaja.

Vsak objekt naj bi imel tudi pripadajoče (prej funkcionalno) zemljišče. Če to drži, potem ne razumem zakaj etažni lastniki plačujete in urejate zemljišča objektov (če sem te prav razumel), s katerimi nimate sklenjenega dogovora o plačilu sorazmernega deleža teh stroškov.

Na odgovor v zvezi s čiščenjem snega pa si si odgovorila že sama: "Plačujemo pa zato, ker nimamo določenih parkirnih mest in tudi zato, ker rabimo prehod do parkirišča."

Vaš upravnik torej lahko pozove etažne lastnike obeh objektov k sklenitvi nekega dogovora o plačilu sorazmernega deleža določenih stroškov po posameznem objektu. Tu pa se potem njegove pristojnosti končajo.

Le "bolj za silo" ti torej lahko odgovorim na trditve in opis situacije, kot jo vidiš s svojega zornega kota.

Za bolj točen nasvet bi moral imeti na vpogled dokumentacijo o objektih, pripadajočih zemljiščih, dejanskem lastništvu parkirnih mest, morebitnih posebnostih (če to sploh je) naselja itn.... Kajti šele iz tega bi bilo dejansko razvidno kaj je čigavo, kdo je dolžan kaj vzdrževati, čistiti in tudi plačevati iz naslova del na objektom pripadajočih zemljiščih.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[KathyC]

Pozdravljen Gorazd,

Hvala za odgovor...bom poskusala se malo bolj opisati zadevo...
bi pa tukaj omenila, da nisem napisala, da se mi zdi, da spadajo v naselje, napisala sem, da se mi zdi, da ker spadajo v naselje,...
Smo naselje iz 24 blokov in 24 vhodov, vcasih smo imeli enega upravitelja, pred 10 leti pa so vhodi zaceli menjati upravitelje oz sta se dva bloka popolnoma odpovedala. Funkcionalno zemljisce pripada vsem blokom v naselju, zato tisti, ki mejimo oz smo sesedni blok s tem blokom, ki nima upravnika, placamo za urejanje funkcinalnega zemljisca.

Kot sem razumela je resitev taka, ali se z njimi zmeniti, da prispevajo k deljenju stroskov, ki se navezujejo na skupni prostor oz se nam odpovedati urejanju in kidanju itd pri nasem upravniku....
Bomo pac vsi gazili po snegu oz sploh ne sli iz parkirisca

Hvala za pomoc,
Lp,
Katarina

[Popravila na domu]

V zvezi z objektom pripadajočim zemljiščem ti lahko le svetujem, da na GURS preveriš, ali gre res za pripadajoče zemljišče "vsem objektom malo mešano", ali za objektom točno določena pripadajoča zemljišča.

Določitve pripadajočih zemljišč so se običajno urejale (če to ni bilo že določeno z velikostjo in številko parcele) istočasno z etažiranjem objektov - predlagatelj in organizator izvedbe del pa bi moral biti po pooblastilu zadostnega števila etažnih lastnikov po vaših solastniških deležih, upravnik. Razen seveda, če vam ali upravniku takšno zakonsko rešitev ne ustreza....hmmm.
Torej, če tega še niste uredili, je sedaj skrajni čas, da se zadev lotite.

V prehodnem obdobju pa se lahko poizkusite dogovoriti z obema blokoma o delitvi stroškov. Poizkusite pa pravim zato, ker bi tak dogovor spremljale določene organizacijske težave. Od podpisa pogodbe etažnih lastnikov obeh blokov z upravnikom , o delitvi stroškov, ceni storitve razdeljevanja stroškov etažnim lastnikom brez upravnika - ki zagotovo ne bo nižja od 3,00€ po enoti, do še nekaj tehničnih malenkosti, katerim mora biti zadoščeno, preden takšen dogovor postane pravno veljaven tudi za primer izterjave neplačnikov.

Ni pa mi sicer jasno (ker pišeš, da so bloki "menjali" upravnika-e) po kakšnem čudnem ključu potem upravniki delijo stroške urejanja okolice in spremljajočih del - če vse pripada vsem. In seveda kje sta v tem ključu delitve oba stolpiča brez upravnika.
Na tak način bi teoretično (vse pripada vsem), če bi med 24 bloki, le eden imel upravnika, ki bi naročal storitve vzdrževanja okolice - potem etažni lastniki tega bloka plačevali urejanje okolice vsem 23 blokom?
Torej, tu je neka praznina, ki si je ne znam predstavljati na način, da bi nanjo lahko ustrezno odgovoril. Razen seveda, če pri vas etažni lastniki ne nadzorujete dela svojih upravnikov in načina razdeljevanja skupnih stroškov "soseske" - ti pa lahko potem delajo precej po domače. Kar pa vam bivanje v vaših objektih lahko zelo podraži.

Skratka, za vse dogajanje v zvezi z vašo "skupno" lastnino in tej lastnini pripadajočimi nepremičninami ste v prvi vrsti odgovorni etažni lastniki sami. Upravnik je le tisti, ki vam določene stvari predlaga in izvaja vaše sklepe.

Toliko na splošno torej. Kaj več ti na podlagi podatkov, ki jih navajaš, ne morem odgovoriti. Me pa resnično zanima - kakšno (pisno!) pojasnilo ste s tem v zvezi dobili od svojega upravnika? Iz tega pojasnila bi mogoče lahko razbral kaj več.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[KathyC]

Se opravičujem za pozen odgovor...malo sem spregledala vaš zadnji odstavek.
Pisni odgovor nismo nikoli dobili od upravnika. Samo ustno, da pač tako to je in, da če želimo karkoli doseči, se moramo sami zmeniti s stanovalci omenjenih blokov...

LP,
Katarina

[Popravila na domu]

Dober upravnik bi ti na takšno vprašanje moral dati pisno pojasnilo z opisom dejanskega stanja in navedbo poti reševanja problema in členov zakonodaje, ter višine soglasij, ki jih potrebuješ-te za ureditev zadev.

Šele po tako podani obrazložitvi dejansko stopi v veljavo tole: "da pač tako to je in, da če želimo karkoli doseči, se moramo sami zmeniti s stanovalci omenjenih blokov..." Se pravi - šele po pisni obrazložitvi na tak način je upravnik pošteno opravil svoj delež dela, za katerega ga plačujete.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[wingback]

Pozdravljeni,

v našem bloku imamo tak slučaj. Stanovanj je 6. Vemo, da ni potreben upravnik. Sedaj je pa tako, da ni vodenega rezervnega sklada. Delu lastnikov ni do upravnika zaradi toliko večjih stroškov, drugi del pa bi ga imel, da lahko sploh odpremo račun rezervnega sklada.

Ja vemo, da obstaja možnost registracije kot skupnost lastnikov, vendar si takoj obvezen voditi računovodstvo in verjetno oddajati tudi kakšna poročila. Sami tega nismo vešči, računovodstvo pa stane. Plus tega je verjetno potem še kak strošek vodenja računa pri banki in podobno.

Sedaj smo pa v kočljivi situaciji, ker za nujne nepričakovane primere bo treba lepo skeširat (recimo poči kaka cev).. Za streho smo se sicer zmenili in najeli izvajalca in bo streha zamenjana. Strošek nekje 2.000 po stanovanjski enoti.

Vse lepo in prav, ampak trije lastniki imamo željo, da se v bodoče naredi tudi fasada. Kako nekoga, ki ne živi tu ampak ima najemnike prisilit, da investira tudi v fasado. Če ni rezervnega sklada in da se kaj nabere je vseeno malo večji strošek. Pri strehi je jasno začelo zamakat (na srečo/nesrečo na skupnem delu) in se vsi po malem bojijo, da ne bo komu vdrlo v stanovanje potem stroške nosimo vsi, če ne drugače pa lahko pride do tožbe..

Ali obstaja nek vzvod s katerim potem dosežeš, da investirajo, če to ni nujno (ali pa že nevarno)? Recimo fasada je taka stvar ko težko rečeš zdaj pa mora bit..

Kaki predlogi?

[Popravila na domu]

Če bi se želeli registrirati kot skupnost Etažnih lastnikov, ali najeti upravnika - v vašem primeru potrebujete 100% soglasje etažnih lastnikov. Poleg vsega, kar si napisal, za vas stopijo v veljavo tudi določila celotne zakonodaje, ki se nanaša na upravljanje večstanovanjskih stavb.

Vse uradne možnosti, ki se jih v vaši situaciji lahko poslužite za dosego cilja vzdrževanja stavbe in izboljšanja bivalnih pogojev, vodijo k poslabšanju medsosedskih odnosov. Zato vam predlagam, da skušate vseeno najprej skleniti Pogodbo o medsebojnih razmerjih...na sosedstvu prijazen način. Če to ne bo šlo, se boste morali zadeve lotiti po sodni poti.

Pri tem se lahko ravnate v skladu z določili SPZ (Stvarnopravnega zakonika)
Upravljanje s stvarjo:
67. člen
(1) Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini.
(2) Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti.
(3) Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena.
(4) Če se v primerih iz drugega odstavka tega člena solastniki ne morejo sporazumeti, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stvari, odloči o tem na predlog solastnika sodišče v nepravdnem postopku.
(5) Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, je potrebno soglasje vseh solastnikov.
(6) Če kdo od solastnikov dalj časa ni dosegljiv, lahko ostali solastniki predlagajo, da se mu določi skrbnik za poseben primer.
(7) Sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika.

in pa 117.členom SPZ:

Upravljanje skupnih delov nepremičnine:
(1) Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače.
(2) Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.
(3) Določilo prejšnjega odstavka se uporablja tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih v delu, ki se nanaša na redno upravljanje s skupnimi deli.

Na tvojem mestu bi najprej sestavil(i) dopis sosedom, v katerem bi na kratko obrazložili situacijo, poudarili nujnost vzdrževanja skupne lastnine (ali sprejema POMR) in v nadaljevanju navedel tudi člene zakonodaje, ki sem ti jih tule označil.

Tako imate vsi skupaj na razpolago možnost ali/ali. Se pravi, ali sprejmete POMR in pričnete vzdrževati svojo nepremičnino, ali pa vam bo to določilo sodišče.

V primeru, da sprejmete POMR "prostovoljno" ste na boljšem - saj lahko vanjo vnesete nekatere interne dogovore, katerih sodišče skoraj zagotovo pri svojih razsodbah ne bo upoštevalo - ampak bo šlo pri odločitvi sodišča kar za neposredno izvršljivost. Kar je za vas tri, ki se zavedate svojih "dolžnosti" v zvezi z vzdrževanjem nepremičnine v skupni lasti dobro, za tiste, ki pa vam s svojo pasivnostjo in odklonilnim odnosom kot solastniki vzdževanje preprečujejo (in s tem tudi dejansko povzročajo materialno škodo v smislu zniževanja vrednosti nepremičnine) pa verjetno bolj slabo.

Torej, hišo v solastnini je potrebno vzdrževati. Vprašanje je le, ali boste lahko v to prepričali tudi solastnike, ki tega ne želijo - ali pa jih bo moglo v to prepričati sodišče. Kar bo vse skupaj malo podražilo.

p.s. ko zakonodaja govori o solastnikih, polovici in idealnih deležih, to pomeni polovico po solastniških deležih (kot je že zapisano zgoraj) objekta in ne naprimer 4 etažni lastniki od šestih. Tista dva imata namreč lahko v lasti več kot polovico objekta.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[George_]

Trenutno kupujem stanovanje in sem ga v bistvu že našel....zanima me če pokličem upravnika, ali mi bo povedal ali so vsi stroški za dotično stanovanje poravnani, prav tako me zanima če mi bo povedal koliko je denarja v skladu za obnovo oz. redno vzdrževanje bloka ipd.?

[wingback]

Super najlepša hvala g. Gorazd. Je dobro vedeti, da pač tudi po zakonu morajo skrbeti za blok. Posebej pa veseli to, da tudi če ni upravnika lahko del lastnikov sproži sodni postopek zoper "nasprotnike". Me pa zanima še recimo to, ali lahko že kako drugače obrazložimo zahtevek za investicijo v fasado kakor s tem, da nam je recimo vdrla vlaga v stanovanje.

Načeloma mi ni do tega, da mi vdre (meni sicer minimalno buta ven v parih kotih stanovanja) vlaga v stanovanje v večjih količinah. Na enih delih stavbe recimo je stari omet že v odpadanju, je to dovolj dober/tehten razlog za sprožitev postopka?

[Popravila na domu]

@George_,

upravnik ti bo lahko povedal le za stroške iz naslova obratovalnih in drugih stroškov, za katere je lastnik mesečno dobival položnice z njegove strani. Ne bo pa ti mogel povedati, ali so poravnani tudi stroški elektrike za stanovanje in vseh dobavljenih dobrin, za katere so lastniku račune pošiljali drugi.

Povedal ti bo lahko tudi, ali so poravnani vsa vplačila v rezervni sklad. Na vsak način pa moraš v pogodbo vnesti določilo, da kupuješ stanovanje vseh bremen prosto - in če je potrebno, lahko nekatera potencialna bremena tudi poimensko vnesete v pogodbo.

V nobenem primeru pa te upravnik ne more in ne sme terjati za stroške, ki jih ni poravnal bivši lastnik. Čeprav nekateri to poizkušajo še zlasti v zvezi z zaostalimi plačili v RS.

Pri primopredaji stanovanja se izvede tudi popis vseh merilnih naprav (vodomeri, kalorimetri, el.števec...), in sporoči dobaviteljem.

Le tako boš lahko točno vedel, od katerega stanja dalje so nastopile obveznosti plačevanja stroškov na osnovi tvoje porabe.

Upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[Popravila na domu]

@vingback,
Od tu dalje se boste morali znajti sami.
Sama prisotnost vlage v kotih stanovanja v starem objektu ni zadosten razlog za sprožitev postopka.

Ni pa vam potrebno v svojem predlogu sodišču ničesar prav posebno na dolgo in široko razlagati.

Etažni lastniki, ki razpolagate z malo nad 50% po deležih etažne lastnine, se odločite za energetsko sanacijo objekta (na podlagi projekta jasno - ne počnite neumnosti s kakšnimi "majstri" iz oglasnika). O tem obvestite ostale lastnike in jih povabite k pridobivanju ponudb. Tudi če se ostali lastniki (kar bo malo verjetno) s posegom načelno strinjajo, morate z njimi v zaščito lastnih interesov in gotove pridobitev sorazmernega deleža plačila sanacije, pri notarju narediti zapis v obliki izvršljive notarske listine.

Če manjšinskim solastnikom nič od predstavljenega ne bo všeč (sem sodi tudi obrazložitev iz mojega zgornjega pojasnila), boste pač šli na sodišče, tam predložili sklep odločitve o določeni sanaciji skupnih delov objekta - s projektno dokumentacijo in izvedenčevim mnenjem podpri upravičenost sanacije fasade, priložili izjave, da manjšina etažnih lastnikov pri tem ne želi sodelovati…..in sodišče jih bo k sodelovanju zelo verjetno prisililo.

Seveda…da se razumeva …odgovarjam ti le na tisto, kar si zapisal in zapisano sprejemam kot verodostojno dejstvo. Kar pomeni, da ne poznam stališč in argumentov »druge strani«.
Zato so lahko zaradi premalo znanih podatkov lahko moji nasveti v realno-konkretni situaciji tudi napačni. V primeru, kot ga opisuješ sam pa seveda držijo.

Na vsak način pa je v večstanovanjskih stavbah sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih "zakon". Mogoče bi tudi zahtevek o določitvi te pogodbe sodišču predali istočasno?

Upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[Simony]

Pozdravljen g. Gorazd, vidim da ste res strokovnjak na svojem področju

Na vas se obračam s sledečim vprašanjem. Pred letom dni sem kupil stanovanje na dražbi, tako kot ste napisali prosto vseh bremen. Itak mi je hotel upravnik vsiliti še vse zaostale stroške bivše lastnice (rezervni sklad in podobno) na kar po dolgotrajnem prepiranju nisem pristal. Tako, da so mi zaostale stroške bivše lastnice brisali iz položnice. Je pa stvar sledeča, na bloku je nova fasada, narejena pred tremi leti. Jaz sem kupil stanovanje lani, prevzel meseca junija. Do tedaj je bilo "plačanih" 25 od 60 obrokov za fasado. Ker smo se že itak ful kregali glede ostalih stroškov, ki niso bili plačani, sem se odločil da pa kredit za fasado plačujem, tudi upravnik je vztrajal pri tem. In pač nameravam plačavati obrok za fasado do končnega 60.tega obroka, ostalih 25 obrokov, ki bi jih morala bivša lastnica absolutno ne. Sedaj pa me zanima, glede na to, da sem kupil stanovanje "prosto vseh bremen", ali sem sploh dolžen plačevati kredit za fasado, glede na to, da je bila ta narejena, ko še jaz nisem bil lastnik, prav tako je tedaj bil vzet kredit? hvala za odgovor

[George_]

g. Gorazd najlepša hvala za konkreten odgovor.