[nasvojem]

@jaki79:
ad1:posredniška pogodba je podpisana - navaja, da kupec plača 2% provizije od prodajne cene
ad2:ne
ad3: gre za plačilo komunalnega prispevka, ki je dokončno
ad4: predmet pogodbe za posredovanje je opredeljen zgolj kot parcela št.xxx; predmet nakupne pogodbe pa je opredeljen kot parcela št.xxx, ki je nezazidano stavbno zemljišče in je infrastrukturno urejeno v skladu z veljavnim OPPN. V skladu z merili za opreljanje stavbnih zemljišč je odmerjena tudi višinaKP.

@medo9: pogodba še ni podpisana, jo pa že imam v pregledu.

[papez46]

Tudi jaz sem tega mnenja.
Po mojem komunalni prispevek ne more biti osnova za posredniško provizijo.
Je pa vprašanje, kaj so mu podtaknili v pogodbo in če jo je podpisal, potem ...

Načeloma imaš prav. V konkretnem primeru pa NE!

Občina je bila lastnik nekih zemljišč.
Z OPN jem so ta zemljišča postala "zazidljiva".
Za ta namen je Občina verjetno izvedla parcelacijo in uredila na območju "komunalno infrastrukturo". To verjetno pomeni, da ima vsaka parcela ob cesti že postavljeno ( ali pa to še bo ) elektro omarico, na parceli je vodovodni priključek, verjetno pa je tudi poskrbljeno za primarno kanalizacijsko mrežo. Za ta dela je pač Občina imela določene stroške - komunalna opremljenost - in jih seveda zaračuna dalje kupcu parcele.

Na pamet: če je recimo to 10 parcel po 600m2, je bilo recimo stroškov za izvedbo "komunalne opremljenosti" 100.000€. Torej odpade na enoto 10.000€. Zemljišče je recimo po 60€/m2.
Na dražbi je občina prodajala:
600m2 zemljišča ........... za 36.000€ - komunalno opremljenega
Komunalni prispevek za enoto ( 600m2) = 10.000€.
Skupaj se je torej za 600m2 zahtevalo 46.000€

Za vse prodajne aktivnosti je Občina ( mikro SLO Občine verjetno nimajo vse takih aparatov kot MOL ) sklenila pogodbo z nepremičninsko agencijo. Provizija 2% + 2%.

Kupec torej plača 2% posredniške provizije agenciji od 46.000€. DDV in ostali davki niso predmet posredniške provizije.

V teh 2% pa so zajeti stroški agencije, da pridobi in pripravi vso potrebno dokumentacijo, katera kupcu po plačilu kupnine in provizije omogoča vknjižbo lastninske pravice v ZK.

[medo9]

Z vsem se strinjam, samo zadnji stavek, ki si ga napisal pa je - sorry - bullshit.
Kakšni stroški s pripravo dokumentacije za vpis novega lastnika v ZK?
Vsa dokumentacija je kupoprodajna pogodba in lokacijska informacija (ali kako se že po novem imenuje: potrdilo o namenski rabi zemljišča ali nekaj takega).

V tem primeru se je očitno nepremičninska agencija dogovorila z občino, da bo takšen člen v pogodbi, da bo od kupcev agencija pokasirala še več denarja. As simple as that.

Da bo kupec plačal komunalni prispevek je itak povsem jasno, saj sicer ne bi dobil gradbenega dovoljenja, tako da se občini ni bilo treba prav nič potrebno zavarovati s takšno pogodbo.
Zato še vedno trdim, da je takšna pogodba enostavna svinjarija, za katero je zaslužna občina in agencija. In prav škoda, da vsi potencialni kupci niso rekli "ne hvala, odjebite s takšnim izsiljevanjem".

Očitno marsikje delajo z roko v roki in na različne načine lupijo investitorje.
V naši občini so recimo sprejeli določilo, da je lahko na eni parceli samo ena stavba.
In sedaj, če hočem jaz pozidati gospodarsko poslopje na svoji parceli (2 ha), moram narediti razparceliranje, kar pomeni toliko in toliko za geodeta, pa toliko in toliko potem še raznih kolekov in taks in naj se gredo solit :twisted:
In potem izveš, da je tisti, ki je to določilo sforsiral lastnik geodetske pisarne... :evil:

[Anonymous]

To je vse za na protikorupcijsko komisijo

[McBobo]

Jaz sem pa tudi svoje že povedal. Da bo meni občina vsiljevala nepremičninsko agencijo in s tem dodatne stroške :evil: . Ne hvala, kar naj imajo tako parcelo.

[papez46]

Z vsem se strinjam, samo zadnji stavek, ki si ga napisal pa je - sorry - bullshit.
Kakšni stroški s pripravo dokumentacije za vpis novega lastnika v ZK?
Vsa dokumentacija je kupoprodajna pogodba in lokacijska informacija (ali kako se že po novem imenuje: potrdilo o namenski rabi zemljišča ali nekaj takega).

No, potem očitno ne poznaš dovolj materije.

Kot sem rekel - ne poznam razlogov, zakaj je Občina šla v tak manever. Predvsem glede agencije. Samo predvidevam lahko, da sama nima dovolj strokovnega kadra za tak projekt.

Pri prodaji nepremičnine ( tudi če je to zgolj "komunalno opremljeno zemljišče" ), pa že dolgo časa ni samo pogodba merodajna.

Priloge k pogodbi, katera mora mimogrede ustrezati vsem "pravnim" cakam, v kateri mora biti navedeno marsikaj - ni kar nek dokument.

Vse preveč je primerov - tudi na tem forumu - ko "laiki" kar podpisujejo neke papirje ( pogodbe ) v prepričanju ( ker sami itak vse najbolje vedo ), da je vse OK. Pa se v veliko primerih kasneje - ko se kaj zaplete - žalostno in besno ugotavljajo, da so jih "NATEGNILI". :mrgreen: :roll: :evil:

Oprosti @medo9, za stvari, katere ne poznam vsaj približno dobro - si poiščem strokovno pomoč.

Da ne bom navajal, kaj vse je zajeto v pripravi in katera dokumentacija je / mora biti, priloga pogodbi, raje poglej na spletno stran kake agencije.

Tista 2% sta recimo 900€. Malo? Veliko?
Seštej vsa pota, ki jih moraš narediti po raznih uradih, da sam pridobiš ustrezno dokumentacijo, prištej ves tvoj čas, stroške za posamezne vloge, takse, koleke, pristojbine, parkirnine in še kaj, pa da vidiš!

Poleg tega, je ( vsaj pri večini agencij ) tak način tudi MOJA garancija, da je s pravnega vidika vse v redu in so vsi dokumenti verodostojni in se skladajo z dejanskim stanjem in realno situacijo.

Ne sedaj navajat - kakega primera, ko je agencija "za.....ala" ali naredila napako!
Tudi sam jih poznam nekaj, ampak teh agencij in agentov, danes ni več v poslu.

[medo9]

Papez: brez zamere, a streljaš mimo :twisted:
Kupil in prodal sem že veliko nepremičnin v zadnjih nekaj letih. Podpisal sem marsikatero pogodbo po službeni dolžnosti in nekaj svojih. Pa nisem nepremičninski agent in tudi pravnik ne.
Tudi z nepremičninskimi agencijami sem delal, nimam slabih izkušenj, a vendar za besedami, ki sem jih zgoraj napisal stojim.

Kot prvo: noben odvetnik ti ne bo zaračunal sestavo pogodbe 2% od vrednosti, ampak imajo fiksne tarife. In zakaj ima po tvojem agencija večje stroške (nominalno) pri posredovanju nepremičnine za 100k kot za 10k? Popolnoma enake papirje mora skupaj zložiti, pač odvisno od vrste nepremičnine (parcela, stanovanje, kmetijsko zemljišče, hiša, itd..).

Drugič: zakaj bi plačeval agenciji za vsa pota, ki jih lahko naredim sam, če je to zame ceneje? V tem primeru govoriš o 900€. Zame je to velik kup denarja za nekaj ur dela in čakanja v vrsti.

Tretjič: zakaj bi plačeval agenciji za pripravo pogodbe, če pogodbe ni priskrbel prodajalec?
Kot rečeno, odvetnik to naredi ceneje. Preverjeno in preizkušeno.

In seveda se strinjam - za stvari, ki jih ne poznam, angažiram strokovnjaka.
Na osnovi prve pogodbe, ki mi jo je sestavil odvetnik, sem potem kupil še tri parcele in prodal eno hišo.

Ampak ne mi prodajati buč o zahtevnosti zlaganja papirjev :roll:
Garancije pa itak nimaš v nobenem primeru, si že kdaj videl, da bi kakšnega odvetnika ali notarja zaprli zaradi nevestnega dela? :twisted:

[papez46]

Kupil in prodal sem že veliko nepremičnin v zadnjih nekaj letih. Podpisal sem marsikatero pogodbo po službeni dolžnosti in nekaj svojih. Pa nisem nepremičninski agent in tudi pravnik ne.
Tudi z nepremičninskimi agencijami sem delal, nimam slabih izkušenj, a vendar za besedami, ki sem jih zgoraj napisal stojim.

Če nisi imel težav - toliko bolje!

Pogodba, ki je bila korektna in skladna z zakonodajo leta 2008, je danes za v muzej! :evil:
Če je nova le "copy/paste" stare, ( vmes se je veliko spremenilo na zakonih samih - in to na praktično vseh področjih ) je, ali obstaja velika verjetnost, da kaj ni v redu.

Če si, ali če se z tovrstno dokumentacijo srečuješ, kot navajaš - imaš pač določene izkušnje. Veš kaj JE pogodba. Veš KAJ mora vsebovati. Veš Kaj pomeni kak člen!
Če take pogodbe z vsemi posledicammi tudi podpisuješ :mrgreen: potem definitivno veš, kaj podpisana pogodba pomeni.

Nekdo, ki ni "v tvoji koži", ter se z takimi "mahinacijami" sreča 1x ali 2x v življenju, pa oprosti - potrebuje strokovno pomoč, ali pa nekoga, ki to obvlada.

[medo9]

Da, vsekakor.
A še vedno trdim, da je bolje in cenejši odvetnik kot nepremičninska agencija.

Predvsem pa trdim, da je tale primer, ko hoče nepremičninska agencija pokasirati provizijo tudi od vrednosti komunalnega prispevka ena navadna svinjarija!

[papez46]

Da, vsekakor.
A še vedno trdim, da je bolje in cenejši odvetnik kot nepremičninska agencija.

Predvsem pa trdim, da je tale primer, ko hoče nepremičninska agencija pokasirati provizijo tudi od vrednosti komunalnega prispevka ena navadna svinjarija!

Ali ga sicer ne?

Če Janez ( fizična oseba ) proda zemljišče po 15€ za m2, katero trenutno še ni zazidljivo - preko agencije - v tem primeru pač ne.

Če pa ta isti Janez prodaja zazidljivo, komunalno opremljeno zemljišče po 120€ za m2, za katerega je plačal Občini vse potrebne € ................ kaj pa sedaj?

V tem primeru agencija "pokasira" provizijo tako od osnovne cene zemljišča + komunalni prispevek + Janezov RVC".

Razlika je le v tem, da "kupec" tega NE VE, ker je vse skupaj "skrito" v 120€/m2. :mrgreen:

[doli]

Am, ....
In agencija ima v primeru posredovanja pri ceni 15€/m2 v primerjavi s kasneje prodano isto parcelo za 120€/m2 8x manj stroškov za speljan posel, a ne?

Kajti provizija, recimo da je parcela velika 1000m2, je v prvem primeru 300€, v drugem pa 2400€. Me pa res zanima, kateri stroški so za posrednika tako narasli, da bi bila tudi tako povečana provizija posrednika upravičena. 8x več dela?

[papez46]

Am, ....
In agencija ima v primeru posredovanja pri ceni 15€/m2 v primerjavi s kasneje prodano isto parcelo za 120€/m2 8x manj stroškov za speljan posel, a ne?

Kajti provizija, recimo da je parcela velika 1000m2, je v prvem primeru 300€, v drugem pa 2400€. Me pa res zanima, kateri stroški so za posrednika tako narasli, da bi bila tudi tako povečana provizija posrednika upravičena. 8x več dela?

Hmmm ........, ja ...........

Tudi DDV-ja je od 100€ le 20€, od 100.000€ pa 20.000.....€ :| , pa "mama" država v obeh primerih ne naredi NIČ. :evil:

Takle mamo, bi se lahko reklo.

Je pa tudi res - in to velikokrat pozabljamo - da zakon pravi, da je provizija nepremičninske agencije "LAHKO" največ 4%. Pri nekaterih poslih pa, ki ne presegajo določene vrednosti pa je XY €.

To, da je 4% običajno razdeljeno na 2% + 2%, še ne pomeni, da ta % ne more biti NIŽJI.

No, v danem primeru naslovne teme, je % pač dorekla Občina v njihovi osnovni pogodbi.

Morala?, Higiena?

Seveda pa je tudi dejstvo, da je prodajalec ( Občina XY ) na javni dražbi pač ponudil v prodajo zemljišča pod določenimi pogoji in za določeno ceno.

Komur to ne ustreza ali se "nikakor ne more sprijazniti" s temi dejstvi - pač ne bo šel na dražbo - ne de!

Če mi BMW nekako "ne sede", barve niso prave, oblia pa še manj - to nikakor ni razlog za "pljuvanje znamke". Bom pač kupil - kar mi "sede"!

[doli]

Sicer pa pravno gledano, provizijo imajo pravico odmeriti od vrednosti predmeta nakupa, ki je: ZAZIDLJIVA PARCELA Z UREJANO KOMUNALNO INFRASTRUKTURO.
Če sem prav razumel kar je bilo napisano, v času nakupa komunalni prispevek še ne bo plačan, temveč bo kasneje. Torej v času podpisa pogodbe je vrednost omenjene parcele še vedno brez KP, vrednost parcele pa se poveča šele po plačilu KP. Provizija za nekaj kar bo v bodoče pa pravno formalno ne zdrži. Razen če je v pogodbi izrecno napisano, da se provizija odmeri tudi od vrednosti že odmerjenega, a še ne plačanega KP. Tu pa je mogoče sprožit že vprašanje zakonsko določene maximalne možne provizije, ki je lahko le 4% od vrednosti posla.
Vsaj takšno je moje mnenje.

[medo9]

Tako je.
Ravno to je mene zmotilo.
Po tej logiki bi lahko (če pretiravamo seveda), agencija zahtevala tudi 2% od vrednosti gradbenega materiala, ki ga bo kupec plačal čez eno leto :twisted:

[kraken]

Zaradi tako ''strokovnega'' dela naših javnih uslužbencev in njihovih bratskih posrednikov, podizvajalcev in svetovalcev, pa pade vsak razpis, če se kdo slučajno pritoži!!!!! :twisted:

Pa brezveze je modrovat, zakaj je občina sklenila tako pogodbo z posrednikom, pa še s kom drugim.......to pa ja mora biti vsakemu jasno! So tudi vse ponudbe na javnih razpisih, zmeraj višje kot pa so te iste stvari v trgovini!!!!