[klemens555]

Pozdravljeni

Zanimam se za nakup nepremičnine, zadeva pa je sledeča:
- prodajalec želi aro oz. del kupnine (recimo 50%) takoj
- plačilo preostanka kupnine in sklenitev pogodbe bi sledila čez slabo leto, ko bo sedanji lastnik lastnik nepremičnine 3 leta in se bo s tem izognil plačilu davka na dobiček od nepremičnine
- vselim se lahko takoj

Ali je to pravno gledano sploh možno in ali sem kot kupec kakorkoli zaščiten, obstaja kakšen določen tip pogodbe, ki je v uporabi za takšne namene (se pravi del plačila vnaprej, sklenitev pogodbe kasneje)?
Skrbi me tudi to, da bi npr. sedanji lastnik zgoraj omenjeni postopek izvedel z več "kupci" ...

Najlepša hvala za morebitne odgovore

[Pier01]

Prvo kot prvo, mu ne izročaš nobenega denarja, če to ni pogodbeno dogovorjeno. Se pravi, pod nobenim pogojem najprej denarja in šele potem kasneje pogodba! Odpade. Če pa vidva v kupoprodajni pogodbi vse to napišeta in mu ti izročiš 50% kupnine (to namreč ni ara, saj je ara ponavadi v 10% vrednosti od končnega zneska), potem pa mu še preostalih 50% kupnine izplačaš v roku enega leta, seveda to zapišeta z datumom, on pa ti ravno tako v pogodbi dovoli vpis v zemljiško knjigo, potem ne bo mogel prodati nobenemu drugemu kupcu. V kolikor ti v pogodbi ne dovoli vpisa v zemljiško knjigo, potem se lahko zgodi to kar si sam napisal, da bo prodal večim kupcem! In nateg je lahko hitro tukaj.

[medo9]

Višina are je stvar dogovora med kupcem in prodajalcem in čeprav je 50% res nenavadno visoka ara, je to možno.
Ker pa se želi prodajalec izogniti plačilu davka, pa takšne pogodbe ne bosta mogla notarsko overiti, saj je pogoj za notarsko overovitev odmera in plačilo davka.

Zato bi jaz predlagal naslednje:
1. Naredita predpogodbo in jo notarsko overita.
2. Plačaj mu dogovorjeno vsoto in kar naj bo opredeljen ta znesek kot ara.
3. Na osnovi te predpogodbe boš ti lahko vpisal zaznamek v ZK.
4. Čez leto dni bosta na osnovi te predpogodbe podpisala pogodbo, naredila davčno odmero in potem notarsko overovitev pogodbe in potem se boš ti vpisal v ZK.

Eno leto je namreč dolga doba in lahko se marsikaj zgodi.
Na predlagan način sta zavarovana oba - če si ti premisliš, prodajalcu ostane ara.
Če si prodajalec premisli, imaš ti v rokah papir za izterjavo dvojne are.
V primeru, da se prodajalcu kaj zgodi, te dediči ne morejo vreči ven, saj bodo podedovali tudi predpogodbene obveznosti.

Razumem pa, zakaj prodajalec želi 50% aro, ampak to je že druga zgodba ;-)

[Švas_mojster]

no da ne bomo samo prodajalca "očrnili" kako te lahko nategne,namreč seve da so tudi kupci lahko še hujši.......namreč ni malo primerov ko se pa kupci niso potem držali dogovora-čez eno leto niso pač plačali preostanek kupnine in s tem sledijo sami problemi

GOVORIM NASPLOŠNO!

[McBobo]

Kaj ko bi stopil najprej do odvetnika, pa se tam pomeni kako pa kaj. Da ne boš tako kot jaz ostal brez denarja in nepremičnine.
Jaz osebno v takele mahinacije sploh nebi šel; tudi z odvetnikom ne.
A se ne plača davek po ta novem po lestvici: 5,10,15 let, po 20-ih letih pa davka od dobička ni potrebno plačati*
Če pa že, pa aro neko simbolično vrednost (toliko, da kupec pokrije svoje stroške, če bi se ti premislil), ostalo pa ob prepisu.
Kot prodajalec pa nebi nikoli šel v tako prodajo, da bi od nekoga vzel aro, pa ga spustil recimo v stanovanje. Lahko začne prodajalec nategovati in se izgovarjati, da trenutno nima denarja itd. Potem pa po sodiščih hodit pa zahtevat, da se izseli ali pa celotno kupnino plača. To lahko v tej nepravni državi traja leta ali desetletja.
V glavnem "No money no honey" in obratno ter vse v tem smislu. Drugače potem samo glava boli.

[Švas_mojster]

kakor se obrne,so take in podobne varjante riskantne :wink:

[medo9]

To vsekakor drži, vendar je iz pisanja Klemens55-a jasno, da si on nepremičnino želi in da ne bo odstopil od pogodbe. Na način, kot sem jaz napisal, je po mojih izkušnjah kupec zavarovan, saj nepremičnino ima v posesti na osnovi notarsko overjene predpogodbe.
In v primeru, da bi se prodajalec premislil, mu mora vrniti dvojno aro.

Osebno pa jaz v tak aranžma kot prodajalec ne bi pristal brez bančne garancije, oziroma deponiranega preostanka kupnine.

[McBobo]

Medo9, verjetno imaš prav, kar praviš o možnostih, vendar pri meni velja vse takoj ali nič. En nateg v tem življenju imam dovolj. Vsekakor je treba biti previden in vsekakor posvet z odvetnikom ne bo škodoval o konkretnem primeru.

[Urs]

@Medo9: kakšen zaznamek v zk bo to bil, ki bo držal celo leto? V ZZK imajo te stvari ime kot zaznamba, predznamba itd., imajo pa tudi roke, v katerih jih je potrebno opravičiti. Da ne bo to kao plomba?

Predpogodba je brez veze, ker ravno tako kot glavna pogodba, če ni zavarovanja, je popuš.

Problem je tukaj, če ne bo zavarovanja za 50% kupnine (are, karkoli) in če bo prišel drugi kupec z overjeno pogodbo (ker se bo prodajalec npr. spomnil, da pri drugem kupcu pa bo plačal davek...) in se vknjižil, ker bo prvi kupec še vedno mahal s predpogodbo naokrog.Ali pa se mu kakšen dolžnik z izvršbo usede v vmesnem času, ali pa prodajalec zavaruje kakšno svojo terjatev s hipoteko na stanovanje itd. Možnosti je nešteto.

Institut predpogodbe in are uporabljajo bolj ali manj tisti, ki ne vedo, za kaj se gre. Vse to, kar si ljudje mislijo, da jim rešuje predpogodba in/ali ara, reši namreč prodajna pogodba brez are in brez predpogodbe.

@Medo9: Notarsko overjena predpogodba (podpis prodajalca) je veljavna toliko kot predpogodba, ki ni notarsko overjena (podpis), tako da ne zavajati ljudi s temi notarskimi overitvami, ker si ljudje že sedaj mislijo, kaj da bo, če bo predpogodbo ali pa druge pogodbe overil notar (pa ne mislim na zakonski pogoj overitve podpisa pod zk dovolilom, ker je to pogoj za vknjižbo stvarnih pravic v zk temveč na zavarovanje, ki naj bi ga po mišljenju ljudi in raznih nepremičninskih posrednikov zagotavljala notarska overitev).

Stran od sumljivih poslov, da ne bo jok.

Osebno nepremičnine ne bi nikoli kupil tako, da bi dal prodajalcu aro, temveč bi nemudoma sklenil prodajno pogodbo (nemudoma nastane obveznost prodaje in izročitve ter plačila kupnine z modalitetami (različni roki, pogoji itd)), overil prodajalčev podpis, nato vknjižba v zk + kupnina. Vse drugo je kupčev riziko. Tako sem tudi sam sicer storil in težav jasno ni bilo.

Če pa se komu da igrati loterijo s 50% kupnine, pa naj jo, samo da ne bo joka.

@klemens555: pod prodajalčevimi pogoji ne iti v to, ker nimaš zavarovanja. Raje se s prodajalcem vsedita in pogruntajta, koliko je davčna osnova, od katere se bo odmeril kapitalski dobiček. Cene stanovanj sedaj kao padajo, kar je davčni znano, poleg tega se lahko prikažejo razna vlaganja v stanovanje, ki prav tako zmanjšujejo davčno osnovo. Poleg tega lahko kakšen cenilec, ki so jih nepremičninske agencije polne, naredi cenitev, iz katere bo izhajala min davčna razlika, ki je obdavčjiva (če se je vrednost stanovanja v 2 letih povečala za 20%, letos pa tudi kaj takega padla dol, potem se gre za jurja ali dva kapitalskega dobička ali manj, jasno odvisno od vrednosti stanovanja). Potem pa pogodba in takoj vknjižba, drugače ne riniti v to.

So drugi lepo povedali - ne brez zavarovanja.
lp
lp

[medo9]

Urs: jaz sem govoril iz lastnih izkušenj, zato menim, da ne zavajam.
Kupec je vpisal v ZK zaznambo na osnovi notarsko overjene predpogodbe.
Posel je urejala odvetniška pisarna.

[jazjaz51]

Raje se s prodajalcem vsedita in pogruntajta, koliko je davčna osnova, od katere se bo odmeril kapitalski dobiček. Cene stanovanj sedaj kao padajo, kar je davčni znano, poleg tega se lahko prikažejo razna vlaganja v stanovanje, ki prav tako zmanjšujejo davčno osnovo. Poleg tega lahko kakšen cenilec, ki so jih nepremičninske agencije polne, naredi cenitev, iz katere bo izhajala min davčna razlika, ki je obdavčjiva.
lp
lp

Davčno osnovo za "kapitalski dobiček" ti zmanjšajo samo izdani računi na lastnika nepremičnine in ne razne cenitve!!!!!!
Če pa je lastnik sam oplemenitil nepremičnino (je sam delal) bo plačal za vsa svoja dela (in jih bo seveda pri prodaji ustrezno ovrednotil) davek na "kapitalski dobiček.
Rešitev je da se napiše na KPP manjša cena nepremičnine (brez lastnega dela) istočasno pa se podpiše gradbena pogodba (ki vsebuje vsa dela, ki so bila realizirana v lastni režiji). Problem pa nastane če želi kupec vzeti kredit (pri nefleksibilnih bankah, ker ne priznajo gradbene pogodbe kot osnovo za hipteko). Se pa da vzeti stanovanjski kredit na naprimer 3 GF in delno poplačati lastnika kasneje-istočasno pa še en navaden kredit s katerim pokrije kupec razliko.

[Strelka]

Laže bi se pogovarjali, če bi vedeli, o kakšnem znesku govorimo. Je to nekaj tisoč evrov ali nekaj deset tisoč evrov davka?
Kapitalski dobiček ob prodaji bo tako ali tako plačal le na razliko med nakupno ceno pred dvema letoma in sedanjo prodajno. Ena od možnih rešitev je, da naredita kupoprodajno pogodbo za nepremičnino in posebej kupoprodajno pogodbo za opremo, ki ostane v hiši; ti mu na račun tako nakažeš dva zneska.
Če razlika v ceni ni drastična, jo bo pa tako ali tako morda pokril z enoletnimi obrestmi na kupnino, če jo da vezat.
Za oba bo najbolje, da rešitva vse takoj in tako, kot je treba, brez mučk.

[klemens555]

Hvala vsem za obsežne in konkretne odgovore. Super ste
Še malo podatkov ... stanovanje oz. hiša je bila kupljena pred skoraj tremi leti in bila v tem času kompletno obnovljena. Davka naj bi bilo med 15 in 20k eur. Razlog, da prodajalec potrebuje toliko are pa je v tem, da kupuje manjše stanovanje in potrebuje denar.