[repika]

Tašča je v mesecu maju po svojem zunajzakonskem partnerju podedovala unichr("189") premoženja (hiša, zemlja), drugo polovico pa njegova hči. Ker tašča ni sposobna izplačati hčerke se mora hiša prodati. Zanima nas:
- kako je z davkom na dobiček. Tašča je sklep o dedovanju že dobila. Na sodišču je bila ocenjena vrednost premoženja 6 mio in plačana ustrezna taksa. Hiša je po naši oceni vredna 20 mio. Ali se je možno, glede na to, da gre za dedovanje po prvem dednem redu, izogniti plačilu davka na dobiček, na osnovi cenitve na dan dedovanja. O tem so nam nekaj govorili na agenciji za nepremičnine, vendar niso hoteli več definirati (razen seveda, če se bomo odločili za njihove storitve).
- Kakšne stroške torej lahko pričakujemo: provizija agencije, 2% davek na promet nepremičnin, ?
-Na agenciji so nam povedali, da lahko sklenejo z nami dve vrsti pogodbe; eno je ekskluzivna pogodba, druga je navadna pogodba. Ker smo neuki, kakšne so lahko pasti obeh. Na videz nam je bila najbolj simpatična prva.

[Asja]

Davku na dobiček se v tem primeru ni možno izognit, dedni red pri tem nima veze.
Agencija vam bo zaračunala 2% od vrednosti prodane hiše, davek na promet nepremičnin pa nima veze z agencijo ampak ga plača prodajalec v vsakem primeru (2%).
Jaz bi se z vsemi štirimi izognila ekskluzivni pogodbi. To pomeni, da hišo lahko podaja samo ta agencija (ostale moraš zavrnit), ponavadi to pomeni celo, da jo ti sama ne moreš prodat.

[dominic]

Asja dej ne lupat.

Seveda se da izogniti davku na dobicek, ker tukaj dobicek "neupravicen". V sklepu o dedovanju se navede vrednost za potrebe sodisca in ne prometna vrednost podedovanega premozenja.

V primeru prodaje nepremicnine mora DURS opraviti cenitev s katero se ugotovi vrednost nepremicnine ob pridobitvi. Lahko pa najdete tudi svojega cenilca. Seveda je odvisno od DURSa, ce bodo priznali njegovo cenitev oz. ce je to za vas ugodneje. Pravi naslov s katerim se pogovarjate o tem problemu so uradniki na DURS, kjer lezi nepremicnina, obicajno imajo kaksen oddelek za nepremicnine.

Tukaj pa je se uradno pojasnilo z DURSa o tej temi:
<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.durs.gov.si/index.php?id=9701">http://www.durs.gov.si/index.php?id=9701</a><!-- m -->

Seveda pa je dobro imeti cenitev tudi za to, da vsaj priblizno veste kaksna je vrednost nepremicnine. Pa tudi, ce bi eden drugega izplacali, bi morali imeti cenitev, da bi vsaj vedeli koliko izplacati komu.

Pri prodaji nepremicnine pa objavite najprej privatne oglase in potem se lahko najdejo tudi agencije. Ekskluzivnih pogodb ni potrebno podpisovati, ker je agencijam tako ali tako v interesu, da najdejo kupca in poberejo vsaj 2% vrednosti posla kupcu. V primeru, da imajo ekskluzivo pa obicajno zaradunajo 2% prodajalcu in 2% kupcu.

Ob odsvojitvi pa boste morali placati tudi 2% davek na promet nepremicni.

[Asja]

Mi smo lani imeli tak primer, zato pišem kot je bilo pri nas. Gre se za to, da če bo cenilec ocenil za večjo vrednost, bodo morali izpodbijat sklep o dedovanju kar pomeni tožbo in stroške in čas. Zato se mi zdi, da je plačilo davka najboljša rešitev. Sicer draga ampak najbolj enostavna.

[dominic]

Asja preberi kaj piše na straneh od DURSa. Ni potrebno spodibjati sklepa od dedovanju, ker gre za prometno vrednost nepremičnin in lahko zahtevaš cenitev kapitala ob pridobitvi.

Ne vem kdo ti je rekel, da je potrebno spodbijati sklep o dedovanju, ker ga po mojem vedenju ni potrebno. Sodnik ni tista relevatna oseba, ki bi znala oceniti vrednost premoženja, prav tako to niso dediči, ki so prisotni na zapuščinski razpravi.

Tekom enega leta smo imeli podoben primer, ko je šlo za dedovanje premoženja, kjer ni bil I. dedni red, pa je bilo potrebno plačati davek na dediščine in darila. Vrednost v sklepu o dedovanju je bila nižja od 10 mio SIT, prometna vrednost pa je bila okoli 10x višja. In so na DURSu naredili cenitev na prometno vrednost. Sklep o dedovanju je ugotovitveni sklep, s katerim se ugotovi obseg zapuščine in dediče, ne pa tudi prometna vrednost nepremičnin. V primeru, da bi podedoval kdo, ki ni I. dedni red, bi na DURSu hitro ugotovili prometno vrednost.

Skratka "repika" pozanimaj se na DURSu in toliko časa išči nekoga, ki ti bo to uredil, da ga boš našla.

Če ne najdeš nikogar mi pošlji sporočilo v privatno in bova skontaktirala podatke, pa bom jaz poklical na vašo enoto DURS in se dogovoril stvari.

[dominic]

Samo še nekaj.

Sem še enkrat prebral link, ki sem ga postal. V zadnjem odstavku vse lepo piše, kako je s kapitalskimi dobički ob dedovanju.

Za to ne rabiš nobenih nepremičninskih agencij, odvetnikov ali sodišč.

[sopotnik]

Pa samo še ena malenkost glede eksluzivnih pogodb. Le te po novem niso več dovoljene in če se torej tak člen znajde v pogodbi ni pravnoveljaven.

lp

[Asja]

Dominic! Od kdaj pa to velja? Ker če že nekaj časa (beri let), potem so nas okol prinesli :? .

Se opravičujem "repiki", za dezinformacijo.

[repika]

Hvala vsem; torej bomo vendarle državi dala bistveno manj kot smo računali. Upam le, da se zakonodaja vmes ne bo spremenila.

[dominic]

Naceloma se zakonodaja ne sme spreminjati za nazaj, da bi npr. uvedli strozje kriterije. Pa tudi tukaj so stvari precej jasne in ne gre za neko izogibanje obdavcitvi dobickov iz kapitala.

Tako so npr. spreminjali zakonodajo, ce je slo za dedovanje v kaksnem drugem kot I. dednem redu in so nekako izsilili nizje ocenjeno vrednost nepremicnin, da so placali manj davka na dediscine in darila, pa so potem z darilno pogodbo vse skupaj prenesli na dedice I. dednega reda po visji vrednosti in so le-ti prodali naprej po isti vrednosti. Na ta nacin se je nekaj casa dalo vsaj na papirju izgogniti placilu davka na dobicek. Sedaj pa so uvedli odlozeno placilo oz. ugotavljanje le-tega ob vsaki odtujitvi, tudi v I. dednem redu.

Kar se tice veljavnosti trenutne ureditve, da je mozno uveljavljati vrednost nepremicnine na podlagi cenitve, sem pa zasledil v <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.sodnapraksa.si">http://www.sodnapraksa.si</a><!-- m -->, da so bili ti primeri obravnavani ze pred skoraj 10 leti, torej je ta ureditev gotovo poznana ze dlje casa.

Odvisno kdo vas je prinesel okoli? Kaksen pravnik ali drzavni usluzbenec. Ni dobro prevec zaupati "strokovnjakom". Pred leti je bilo tezje dobiti toliko informacij, kot jih lahko danes preko interneta in raznih baz podatkov. Posledicno je bila asimetrija informacij velika in si se moral precej bolj zanesti na mnenje "strokovnjakov". Danes pa hitro lahko najdes vec informacij in nisi odvisen samo od znanja ene osebe.

[Asja]

Odvisno kdo vas je prinesel okoli? Kaksen pravnik ali drzavni usluzbenec. Ni dobro prevec zaupati "strokovnjakom". Pred leti je bilo tezje dobiti toliko informacij, kot jih lahko danes preko interneta in raznih baz podatkov. Posledicno je bila asimetrija informacij velika in si se moral precej bolj zanesti na mnenje "strokovnjakov". Danes pa hitro lahko najdes vec informacij in nisi odvisen samo od znanja ene osebe.

Kdo nas je prinesel naokrog? Stalno se sprašujem ali imajo osebe na okencih na raznih uradih itd. narejeno le osnovno šolo ali jim je mogoče muca jezik popapcala ali pa so dobesedno debili, ki ne vidijo 5 cm pred sabo? :twisted: Se jim sploh ne sanja kako stvari pri njih potekajo? :twisted: Ali je težko jezik stegnit in dat kak nasvet? :twisted: :twisted: :twisted: .

Tudi pravniki ne vedo vsega, na žalost :? .

[repika]

Kako postopati, če sami najdemo kupca (obstaja verjetnost, da bo nekdo od ožjih sorodnikov kupil hišo)? Najprej cenitev premoženja, razdelitev na 1/2, kupoprodajna pogodba sklenjena pri notarju, vpis v zemljiško knjigo. Na katere stvari moramo torej biti pozorni.

[dominic]

Ce bo kupoval kdo od sorodnikov je po mojem skoraj obvezno, da napravite cenitev in se dogovorite katero ceno boste priznali. To je lahko precej nehvalezno prodajati sorodnikom.

Potem napravite pogodbo, kjer kot prodajalca nastopata oba lastnika, lahko tudi v pogodbi zapisete, da si potem kupnino razdelita, ni pa nujno.

Pogodbo podpisete in se odpravite na DURS, kjer poravnate davcne obveznosti in vam pritisnejo stempilko na pogodbo, da so le-te poravnane.

Potem pa podpise prodajalcev na pogodbi samo overite pri notarju, s tem da tudi ni nujno overiti pogodbe, ampak da se overi podpis na ZK dovolilu.

V primeru, da overjas celotno pogodbo (obicajno) ti notar zaracuno tarifo overitve pogobe + overitve ZK dovolila, s tem da je tarifa na pogodbi glede na vrednost. Tako da niti ni nujno, da toliko vec prisparas, kot ce bi ti notar se sestavljal pogodbo.

Potem, ko imate overjeno pogodbo, pa to ni vec vasa stvar. Mora pa prodajalec predlagati vpis v zemljisko knjigo.

Pozorni bodite na npr. to, da ni potrebno overjati podpisov kupcev. Prav tako ni nujno, da vam pogodbo sestavi notar. K pogodbi morate priloziti vse zahtevane dokumente ipd.