[Icybox]

Pozdravljeni vsem!

Ker s finančnimi zadevami nimam izkušenj oz. ne vem pravilnega postopka Vas sprašujem kako pravilno izpeljati zadevo.

Trenutna situacija je naslednja: Hiša, katero bi rad odkupil je v lasti moje matere in njene sestre (50% vsaka). Imam 2 sestri, katera ima že vsaka svojo hišo. V hiši živim že 3 leta, v katero je bilo vložen določen del denarja (delna renovacija, centralno ogrevanje, etc... cca. 20.000 EUR).
V praksi je delež moje tete (mamine sestre) 0%, ker je v zameno za ta del hiše dobila drugi 2 nepremičnini (ena je že odprodana). Komplikacij s strani tete ne pričakujem ker imamo dobre odnose (ja vem kaj pravijo za sorodnike) ampak recimo da to ne bo predstavljalo problem pri prepisu z njene strani.
Torej, imam v "lasti" 33%, ostala deleža sta sestrina, katera bo potrebno odkupiti.

Vrednost hiše imam ocenjeno le po GURSU. Ali je to realna vrednost ne vem, me pa zanima, ker bi na realno vrednost rad odkupil sestrina deleža. S sestrama smo dogovorjeni, da je vrednost hiše zmanjšana za moj lasten vložek. Oziroma, cenilca bi vprašal ali lahko naredi vrednost hiše kot je sedaj + kakšna bi bila vrednost hiše brez mojih vložkov.

Ker bo za odkup potrebno vzeti nek del kredita, me zanima kako pravilno izpeljati postopek z bankami, cenilci, prepisi (prvi dedni red velja iz mame name, ampak kako pa je s tetinim prepisom name?), etc... da preide hiša 100% v mojo last.

Pozanimal sem se že koliko je strošek sodnega cenilca (cca. 350-400 EUR). Ali je vrednost sodnega cenilca sprejemljiva za vse banke? Slišal sem namreč da imajo banke tudi svoje cenilce, ampak jaz ne vem še pri kateri banki bi kredit sploh vzel, niti kakšna bi bila višina le tega.

Za kakršno koli pomoč, nasvete, usmeritve se Vam zahvaljujem!

[firefly]

Najprej rabis cenilca. Zase. Da sploh vidis kaksna je realna vrednost hise. Recimo...

[Icybox]

Ok recimo da plačam cenilca tistih 400 EUR. Bo ta vrednost verodostojna, ne bom rabil plačevati dodatnih bančnih cenilcev kasneje pri pridobitvi kredita?

[firefly]

Ni nujno. Niti ni nujno da bo dejansko "dejanska" vrednost ocenjena.
Vrednost hise je znesek ki ga lahko dobis s prodajo v recimo enem mesecu. Realna vrednost...

Ampak ti tvojega cenilca rabis zase. Razen ce se s sestrami dogovorite za en znesek in pika...

[Icybox]

Torej jaz plačam cenilca kateri oceni vrednost nepremičnine. Na podlagi te vrednosti se s sestrami dogovorimo za znesek za odplačilo.
Nato sledi pogovor z bankami za višino kredita. Če vzamem hipotekarni kredit (da se hiša že vnaprej prepiše name in jo obremenim s hipoteko), lahko banke bodisi vrednostijo na podlagi cenilčeve ocene, bodisi plačam še dodatno cenilca za še eno vrednost. Je tako prav?

Pri prepisu z mame name ni težav (prvi dedni red, brez stroškov). Kako izpeljati prepis s tete name? Imam s tem kakšne stroške, in višino le teh?

[yonna]

Jaz bi s svojim cenilcem pocakala. Sami trenutno ze veste kaksna je tezna vrwdnost nepremicnine. Priblizno ocenite koliko bi imeli kredita in si vzemite kak dan un pejte od banke do banke po ponudbo. Pisametna banka bo tudi pidala svoje pogoje glede cenilca.

[čukimuki]

Najprej se dogovorite za ceno (s cenilcem ali brez), potem pojdite vsi skupaj do notarja in on vam bo povedal vse kombinacije in postopke prepisa, mislim, da bi se vse dalo urediti z enim oz. dvema postopkoma in tako zmanjšati stroške.

Glede cenilca je pa tako, jaz bi s tem počakal, predvidevam, da veš koliko bi maksimalno bil pripravljen plačati za odkup deležev, sestri pa sigurno tudi približno vesta koliko želita minimalno iztržiti, cena bo pa najbrž nekje vmes med pričakovanju enih in drugih.

Kaj boš naredil, če bo cenilec ocenil izven vaših pričakovanj, po moje ga boš plačal brez veze, ker na koncu se boste sami dogovorili za ceno.

Na banki bo opravljena cenitev po njihovih pogojih, je pa odvisno od banke, ja, lahko se zgodi, da boš plačal cenilca še enkrat.

Pa še malo branja:
[url]httpunichr("58")//wwwunichr("46")deloindomunichr("46")si/upravljanje/nepremicninsko-pravo-4-del-darilna-izrocilna-druge-pogodbe[/url]

[Doc]

Banke imajo svoje sezname cenilcev, nekatere imajo celo na crni listi.
Vsaj jaz, ko sem brisal hipoteko sem mogel izbrati enega z njihovega seznama.
Se pa cenitve lahko razlikujejo tudi do 15% procentov odvisno kako se cenilec poglobi v samo cenitev.
Je pa tako...izbral sem par cenilcev...od katerih sem prosil 'okvirne' cenitve, od teh sem potem izbral tistega ki se mi je zdel najbolj legitimen.

[Icybox]

Hvala za odgovore.

Glede vrednosti hiše sem v zagati, ker razen GURSA nimamo nobene reference (hiša na samem). In tudi ne jaz, ne sestri ne vemo kakšno bi bilo potrebno izplačilo. Ker je razlika, če vzamem 20.000 EUR več/manj kredita, se mi kar zdi potrebno vzeti cenilca da nam ovrednoti nepremičnino?
P.S. Hiša je bila v lasti babice in ker je bilo na zapuščinski potrebno določiti vrednost za odmero davka, se je jasno dalo nizko vrednost.
Glede notarja se strinjam da bo potrebno iti za pravilni postopek.
Po prebranem na deloindom se mi zdi da je najcenejša varianta da moja teta da darilno pogodbo moji mami, ta plača 5% davek 50% vrednosti nepremičnine, spet je tu vprašanje vrednosti nepremičnine (se šteje vrednost na zapuščinski, gursu, sodnega cenilca...?). In potem moja mama prepiše name 100% delež (sestri se odpovesta nujnemu deležu).
Šele nato sledi vzetje kredita (hipotekarni) in odplačilo sestram...

[čukimuki]

Ena možnost je tudi, da date nepremičnino v oglas za prodajo in tako bi glede na interes kupcev in ponujene cene dobili povratno informacijo o realni ceni nepremičnine na trgu in toliko je tudi realno potem vredna.
Ne vem če ti bo cenilec res ocenil na vrednost, ki bi bila relevantna ceni nepremičnine na trgu.

[Icybox]

A so to tako dela? Namreč, ni mi namen zavajati kupcev (ki to nebi bili). Kako pa naj bi sploh napisal oglas brez cene, verjetno bi kupec vprašal okvirno ceno, če bi pa on ponudil bi pa bilo verjetno zelo malo si mislim...

Se pa strinjam, mogoče nepremičnina sploh nebi bila interesantna, oz. nebi bilo ponudb...?

[yonna]

Ne vem, ce bo banka dala kredit za nepremicnino, ki jo že imate v lasti. V primeru, da se sestri odpovesta svojemu deležu.

[Icybox]

Zakaj pa ne? Saj se lahko stanovanjski kredit vzame tudi za prenovo doma (vsaj tako piše na osnovni strani bank pod stanovanjski krediti), le zavaruje se ga z hipoteko?

Lahko se tudi motim, saj pravim, sem/smo na začetku postopkov in se nam niti ne tako mudi ampak bi radi izpeljali stvar prav in seveda tudi cenovno najugodneje.

[bomber111]

Najboljši bo pogovor vseh dotičnih. Če se boste z vrednostjo strinjali, bo to najboljše za vse. Upam, da ne bo ta hiša sprožila kregarije v družini

[Icybox]

Glede vrednosti se bomo dogovorili, le izhodisca nimamo.
Kregarije pa mislim da ne bo ker nismo ravno taka druzina da bi se kregali. In preliminarni sestanek smo ze meli, in je vsem ok kot smo si zamislili, le vrednosti nismo dorekli...