[aya0aya]

Zanima me, če se vam sledeče zdi kaj sumljivo:

Menda, da je etažna lastnina urejena, vendar pa se lastnik v zemljiško knjigo ni vpisal zaradi predolgih in dragih postopkov. Trenutno je v zemljiški knjigi vpisano stanovanjsko podjetje, stanovanje pa prodaja fizična oseba, ki zatrjuje, da vse štima. Menda pa, da obstaja veriga pogodb. Kaj ni veriga pogodb samo v primeru solastniških deležev? Nič jasno.

Naj še razmišljam v smeri nakupa ali raje (spet) bežim stran? V primeru, da bi svetovali vztrajanje, mi lahko še poveste, kaj vse preveriti pred nakupom, da se ne opečem. Poleg odvetnika, seveda.

Je komu jasno, če bi lahko šlo za kaj čudnega, ali je res možno tudi to, da se lastnik preprosto ni vpisal?

[medo9]

Prodajalec naj ti da kontakt upravnika zgradbe, ki ti bo dal objektivne informacije. Pa se kopijo pogodbe o medsebojnih razmerjih (med stanovalci) si podrobno oglej, da bos videla svoje obvrznosti pri skupnih stroskih.
Zahtevaj tudi kopijo etaznega nacrta zgradbe, da bos videla ali navedbe prodajalca drzijo.
Osebno dvomim, da je to res, saj je glavni strosek ravno etaziranje, vpis v ZK je bistveno cenejsi.

Veriga pogodb je ze v redu, s tem se dokazuje lastnistvo, v kolikor je povsod v pogodbah ali notarskih zapisih tudi ZEMLJISKOKNJIZNO DOVOLILO.
Nima pa to nobene veze z etaziranje, zgradbe.

[Popravila na domu]

Medo ti je predstavil zadevo precej točno.

Navedeni podatki ki ti jih "prodaja" prodajalec stanovanja morajo biti podkrepljeni tudi z dokazili o lastništvu. Pravno gledano ti lahko mogoče nekdo želi prodati stanovanje, ki ni njegovo.

V takšnem primeru bi bilo zelo pametno od prodajalca pred nakupom zahtevati vpis lastništva v ZK, šele nato pa bi se lahko dogovorila za aro.

Kakor koli že - če se odločiš za nakup se zelo resno ravnaj po tem nasvetu: Kupoprodajno pogodbo naj pripravi notar, ki te bo kot novega lastnika tudi vpisal v ZK. Če lastnik ne pristane na to, se raje poslovi. Prav za prav pojdi čim hitreje in čim dalj stran.

upravljanje stavb Mag dom,
Gorazd

[Urs]

Zanima me, če se vam sledeče zdi kaj sumljivo:

Menda, da je etažna lastnina urejena, vendar pa se lastnik v zemljiško knjigo ni vpisal

Ni mogoče, da je urejena, nima pa lastnika, čudi pa me, da tega nisi preveril v zk. Osnove.

[aya0aya]

Hvala za odgovore in nasvete. Pravzaprav je en pogojev lastnika tudi to, da pogodbo sestavi notar.

@Urs
V zemljiški knjigi je vpisano Stanovanjsko podjetje.

[medo9]

To je ze v redu, ce prodajalec zeli notarski zapis.
Ampak.
Vprasaj se, ce zelis kupiti stanovanje, ki nima urejene etazne lastnine in je v ZK se vedno vpisano stanovanjsko podjetje....ce gre jutri v stecaj, gredo stanovanja v stecajno maso, lastnike pa stroski in sodni postopki za izlocitev iz stecajne mase.

[aya0aya]

Ne seveda ne želim tega. Če nima urejene, ne mislim kupiti. Če pa je res, da se samo lastnik ni vpisal, potem pa je to nekaj drugega.

Ni mi pa jasno zatrjevanje, da urejena sicer je, le v ZK lastnik ni vpisan.

Bi znalo biti kaj na tem, da urejena sicer je, ampak nekaj drugega ne štima, saj mi je do zdaj povsod, kjer ni bilo etažirano, na elektronski zemljiški knjigi vrglo ven rezultat "nepremičnina ne obstaja". Vsekakor nameravam preveriti, kaj je na tem.

[Fery]

Kako lastnik ni vpisan, če je vpisano Stanovanjsko podjetje!!???
Lastnik je pač Stanovanjsko podjetje. Kar se ZK tiče!

Nič ni narobe, če stanovanje ni prepisano, je pa to dobesedno norost tistega, ki je plačal in kupil to reč in hkrati dopušča možnost vpisa zaznamb, plomb, izvršb, ponovne prodaje in kar je še ostalega v tej nori državi.
Če je to kupil z namenom preprodaje, potem je logično, da ni prepisal in se izognil stroškom. Čeprav je po drugi strani na odprtem in tvega veliko s takim početjem oz. nepočetjem.

[vitel]

Ponavadi je tako, da nekaj v taki situaciji ne klapa.

[Hanzi]

Se strinjam.
Prodajalec naj uredi lastnistvo, potem pa se pogovarjajta.
Vprasaj ga kaj je za njega drago? Ce tega ne bo on plačal, bos pac ti. Saj imas ocitno denar ce kupuješ stanovanje
Ce hoče stanovanje prodati bo moral nekoga nategniti, ali pa dobiti premostitveni kredit da bo uredil birokracijo.
Upam da je racunas na kak kredit na banki za tak nakup.

[aya0aya]

Hvala za mnenja.

Torej se nasveti nagibajo bolj v smer ne, kot ja. Se strinjam z vami, da tu nekaj smrdi in da brez urejene zemljiške raje ne. Samo moje sume ste potrdili.

Se pa vseeno čudim, da ljudje kar kupujejo stanovanja s takimi in drugačnimi čudnimi papirji in v čudnih stanjih. Iz oglasov izgine vse od stanovanj v (t.i. bivših) enostanovanjskih hišah, do stanovanj v blokih, kjer ni urejena etažna lastnina,"ker država nekaj zavlačuje", do na novo pobeljenih mansard, kjer jim spušča streha in se stanovalci za niti eno obnovo ne morejo dogovoriti.

Kot da kupcev sploh ne zanima, kaj dobijo za svoj denar.

Ali pa samo jaz preveč kompliciram in brskam za pomanjkljivostmi? Dvomim, da bo to.

[Hanzi]

Mogoce samo brskas za prenizkimi cenami

[petea]

Trenutno je v zemljiški knjigi vpisano stanovanjsko podjetje, stanovanje pa prodaja fizična oseba, ki zatrjuje, da vse štima. Menda pa, da obstaja veriga pogodb. Kaj ni veriga pogodb samo v primeru solastniških deležev? Nič jasno.

Ne, veriga pogodb ni samo v primeru solastniških deležev.

Če 'prodajalec' ni vpisan v ZK, zadeve nekje niso ustrezno urejene.

Naj še razmišljam v smeri nakupa ali raje (spet) bežim stran? V primeru, da bi svetovali vztrajanje, mi lahko še poveste, kaj vse preveriti pred nakupom, da se ne opečem.

Če ti je stanovanje všeč in te zanima nakup, je seveda razumljivo, da želiš imeti čiste zadeve, preden se podaš v nakup.

Kaj preveriti?
Na portalu Prostor (<!-- m --><a class="postlink" href="http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl">http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl</a><!-- m -->) preveriš, ali je etažiranje narejeno in kakšna je vpisana kvadratura stanovanja.
Na zemljiški knjigi preveriš, kdo je vpisan kot lastnik.
Pri upravniku, kot je že bilo predlagano, pogled akte oz. pogodbe o etažiranju in medsebojnih razmerjih za to stavbo.

Je komu jasno, če bi lahko šlo za kaj čudnega, ali je res možno tudi to, da se lastnik preprosto ni vpisal?

Etažiranje v Sloveniji poteka v 2 korakih:
prvo je izdelava etažnega načrta, kjer se prostori stavbe izmerijo, izrišejo in razdelijo na posamezne lastniške in skupne dele. Ta elaborat pregledajo in podpišejo vsi etažni lastniki stavbe. Ti podatki se potem vnesejo v bazo geod. uprave in so (delno) vidni na portalu Prostor, v celoti pa na vpogled na pristojni geod. upravi.

Ko je ta postopek končan, se listina (akt, pogodba) o vzpostavitvi etažne lastnine s ustreznimi dokazili o lastništvu na posameznih delih najprej posreduje zemljiški knjigi, ki podatke o lastništvu prenese v svoje evidence, na ustrezno pripravljene podatke o delih stavbe z geod. uprave. Pred oddajo na ZK mora zadevo 'požegnati' še FURS.

Ko je lastništvo vpisano v ZK, je postopek zaključen in (praviloma) vse tako, kot mora biti.

Praviloma gredo lastniki v vpis v ZK paketno za celo stavbo naenkrat. Mislim, da sploh več ni mogoče izvesti delnega prvega vpisa na ZK, torej, da bi se lastnik stanovanja 1 vpisal na svojem delu zdaj, lastnik stanovanja 2 čez 2 meseca itd. Ohranjati se morajo namreč smiselni deleži lastništva na stavbi, kar se pa pri delnih vpisih lahko poruši.

Če je torej etažiranje izpeljano do konca, do vpisa v ZK, je vse v redu.
Če 'prodajalcu' do sedaj državi/Zemljiški knjigi ni uspel (z neprekinjeno verigo pogodb) dokazati, da je lastnik tega stanovanja, potem se tudi tebi ne bo uspelo vpisati kot lastnik stanovanja. Dokazovanje, kako je lastništvo stanovanja prešlo na 'prodajalca', bo pač prenešeno na tebe.

Če je uradno lastnik Stanovansko podjetje, je za ZK samo le-to tista stranka, ki ga upošteva pri svoji obravnavi, saj velja načelo zaupanja v zemljiško knjigo in v podatke o lastništvu, ki so zapisani v njej.
Seveda, razen če 'prodajalec' uspe dokazati svoj prav z verodostojnimi listinami, da so bili lastniški prenosi od Stan. podjetja do njega bili izpeljani ustrezno.

Kot so že drugi napisali: Pri urejanju lastništva je praviloma zahtevnejši (in dražji) del izvedba načrta etažiranja, ki se ga naredi v prvem koraku, v drugem koraku bi morale zadeve z ustreznimi pogodbami bolj kot ne biti formalnost. Kadar niso, se zapleti pogosto rešujejo v pravdah.

[petea]

Pravzaprav je sedaj še ena 'čudna' pot zate:
obrneš se na Stan. podjetje, ki je, po tvojih zapisih, dejanski lastnik stanovanja, z njimi skleneš kupoprodajno pogodbo, 'prodajalec' pa se lahko obriše pod nosom za kupnino, saj ne more dokazati, da je stanovanje njegovo.

Seveda tudi takšna pot praviloma pomeni en kup težav, tožarjenj in stroškov, čeprav tokrat najverjetneje bolj za 'prodajalca', da dokaže svoj prav.

Lahko pa to privede tudi do hujših sporov in neprijetnih zapletov ali velikih težav tudi zate.

[medo9]

Petea: tole zadnje je pa po mojem zelo mimo.
Prodajalec ocitno ima stanovanje v posesti, cetudi ne pravnoformalno v lasti.
Poleg tega (kot kaze) ima tudi verigo pogodb in dvomim, da bi Stanovanjsko podjetje sploh pristalo na sklenitev pogodbe....zagotovo bi se zataknilo pri notarskem zapisu, v clenu "....nepremicnina ne prazna in prosta bremen..." in cetudi bi slo skozi pri notsrju, bi trajalo najbrz leta in leta, preden bi dobila stanovanje v posest.
Zato raje ne iniciraj tovrstnih razmisljanj....