[1Bobek]

Tole objavljam kot pravno vprašanje, ker me zanima, kakšne možnosti (če sploh) imamo.

Lani poleti smo na bloku dobili termoizolacijsko fasado. Med drugim so nam odmontirali kovinske ograje pred francoskimi okni, ki naj bi jih (ograje) peskali in pritrdili nazaj. Vendar ograj niso peskali, ampak samo prebrarvali, in praktično takoj so se pojavili madeži rje.

Izvajalec je sprejel reklamacijo in zdaj imamo "na izbiro" dve zanič možnosti: da se ograje odmontirajo (seveda iz stanovanj, ker odra že zdavnaj ni več), pri čemer bi se tudi občutno poškodovala fasada. In druga možnost, da se ograje peskajo iz stanovanj - kako bi to potekalo ne vemo, vsekakor pa z veliko umazanije in tacanja delavcev po stanovanjih, če je to sploh izvedljivo.

Ker sta obe možnosti zelo slabi, bomo verjetno kar ostali z rjavečimi ograjami. Zanima nas, ali imamo pravico do kakšne odškodnine, glede na to, da je popravilo skoraj nemogoče.

[gt001]

bobek, kaj pa so vam zaracunali? a je bil prisoten kaksen nadzor? mnenje upravnika?
na demontazo/montazo z notranje strani ne pristati, ker se na tak nacin ne da kvalitetno popraviti fasade, poleg tega vam boso zasvinjali stanovanje.

[Popravila na domu]

Pri takšnih posegih ste morali etažni lastniki oz. upravnik, v vašem imenu, najeti nadzor.
Nadzorni je vodil dnevnik v katerega je zapisoval vse, kar se je na
objektu dogajalo.

Torej, najprej zahtevajte na vpogled dnevnik nadzornega, videno in prebrano združite s "priznanjem" reklamacije izvajalca. Nato sledi zahteva o sanaciji slabo opravljenega dela.

Ograje morajo odmontirati, speskati (postopek je tak, da....se nato dajo TAKOJ cinkati ali kako drugače zaščititi in prašno barvati) in namestiti nazaj. Kot posledico lastne šlamparije pa mora fasado izvajalec spraviti v točno takšno stanje, kot je sedaj.

Poškodbe fasade zaradi demontaže ograj bodo posledica slabo izvedenega dela. In popolnoma nič vas (etažne lastnike) ne briga koliko bo to stalo izvajalca...ali celo nadzornega.

Osnovno odgovornost in dolžnost uveljavljanja reklamacije nosi tisti, ki je izbral izvajalca. Če je bil sistem izbire podrejen zahtevi po najnižji ceni, izvajalca pa ste izbrali etažni lastniki, ste dobili točno to, kar ste plačali.

Če pa vam je izvajalca podtaknil upravnik, pa je dolžan zadeve v zvezi z reklamacijo urediti sam......Vsem zanimivim izgovorom, ki vam jih bo natresel, navkljub.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[petea]

da se ograje odmontirajo (seveda iz stanovanj, ker odra že zdavnaj ni več)

Kaj pa uporaba avtodvigal, ki bi vsaj do določene etaže omogočile dostop do ograj od zunaj?

[papez46]

:evil: Čak mal, pa kaj tebe briga, kako bodo odpravili reklamacijo?

Lahko iz helikopterjem, lahko z lestvijo, lahko z avtodvigalom, lahko pa eden na drugega zlezejo.

Nima izvajalec, ki je slabo naredil, kaj pogojevat ali predlagat nemogočih varijant.

Upravnik naj odreagira ustrezno. Reklamacija, odprava napake v roku najkasneje do in to na način, da ne moti in ovira EL. Pa seveda v celoti na stroške izvajalca. Tudi če morajo pol fasade razdret .................. pa kaj :evil: , jo bodo pač nazaj postavili.

[betonmajster]

@papež; to je to, če hočejo lahko tudi z "bungee jumpingom".
Vprašanje je, kakšna je garancija.....?

Gorazd, daj mi prosim razjasni:

Osnovno odgovornost in dolžnost uveljavljanja reklamacije nosi tisti, ki je izbral izvajalca. Če je bil sistem izbire podrejen zahtevi po najnižji ceni, izvajalca pa ste izbrali etažni lastniki, ste dobili točno to, kar ste plačali.

Če pa vam je izvajalca podtaknil upravnik, pa je dolžan zadeve v zvezi z reklamacijo urediti sam......Vsem zanimivim izgovorom, ki vam jih bo natresel, navkljub.

Ali si ločil na stavbo: brez ali z upravnikom?
A je to po kakšnem zakonu ali interpretacija?

Če obstaja upravnik, sploh ni debate. Zakaj so pa upravniki?
Za mene je to firma, ki se spozna na zadeve in to je to. Meni kot stanovalcu je predstavljeno pri ponudbi, da je to "črno" in koliko €€€€ in pika. Če se strinjam_potrdim izbiro, še ne pomeni, da se jaz naknadno ubadam z reklamacijami.

[Popravila na domu]

@betonmajster,
si pa precej idealistično razpoložen:

Če obstaja upravnik, sploh ni debate. Zakaj so pa upravniki?
Za mene je to firma, ki se spozna na zadeve in to je to. Meni kot stanovalcu je predstavljeno pri ponudbi, da je to "črno" in koliko €€€€ in pika. Če se strinjam_potrdim izbiro, še ne pomeni, da se jaz naknadno ubadam z reklamacijami.

...ali gre v resnici za sarkazem?

V tejle temi smo se malo argumentirali z vprašanim v zvezi.
<!-- l --><a class="postlink-local" href="http://www.podsvojostreho.net/forum/viewtopic.php?f=1&t=50218&p=488655&hilit=ali+lahko+upravnik+od+izvajalcev+zahteva+provizijo#p488655">viewtopic.php?f=1&t=50218&p=488655&hilit=ali+lahko+upravnik+od+izvajalcev+zahteva+provizijo#p488655</a><!-- l -->

Ravno zato me kot upravnika čisto nič ne briga kaj o tem pravi bebavo napisana zakonodaja (upravnik pridobi najmanj tri ponudbe), ampak se zavzemam, da sam pridobim eno ponudbo, etažni lastniki pa eno, dve, tri, štiri..... Nato se najprej skupaj vsedemo z nadzornim odborom objekta (govorim o visokih številkah) in preučimo prejete ponudbe. Vse so pridobljene na podlagi enakih kriterijev (popisa del). Običajno nato najprej izločimo najvišjo in najnižjo. O ostalih pa razpravljamo čez par dni. V teh parih dneh pa iščemo informacije o referencah in resnosti ponudnika. In šele nato se SKUPAJ odločimo za izvajalca.
Gre torej za pretehtano odločitev, izvajalec pa nam mora obvezno dati bianco menico brez ugovora, ali pa zelo močno bančno garancijo. Šele nato podpišemo pogodbo in določimo dinamiko plačil.

Torej, če izvajalca "vsili" upravnik gre ponavadi za njegov visok interes zaradi zaslužka s provizijo. In je zato tudi "dolžan" uveljavljati garancijo (ki je itak ne bo uveljavljal, saj gre za njegovega poslovnega prijatelja)

Če izvajalca izberejo etažni lastniki, ki imajo danes in jutri pet minut časa, ponavadi izberejo najcenejšega. Upravnik garancije ne bo uveljavljal, saj je jezen, ker je "pušnil" provizijo. Bo pa od tega najcenejšega skušal dobiti kakšen €...samo da ga pusti pri miru. Garancijo morajo zato v tem primeru uveljavljati etažni lastniki sami. Drugače bodo "pušnili" še sami, poleg tega pa bo v objektu nastopila zelo slaba klima in obtoževanje tistih etažnih lastnikov, ki so izbrali šalabajzerja.

In ne, to ni po nobenem zakonu. Je interpretacija dejanskega stanja na terenu.
V resnici pa je dejansko stanje na terenu še precej slabše. Precej, precej slabše.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[betonmajster]

Govoriva enak jezik, samo moj je bolj špartansko naravnan mogoče res idealističen ampak take izkušnje imam. Pri nas je tako čisto normalno funkcioniralo, je pa res, da ni mesto, pa vsi sošolci, pa naši otroci sošolci......

Evo moj tekst od prej: Govorim o reševanju reklamacij
Če obstaja upravnik, sploh ni debate. (torej govorimo o stavbi z upravnikom)
Zakaj so pa upravniki? menda se na bo stranka_stanovalec fizično ubadal z dopisi izvajalcu...
Za mene je to firma, ki se spozna na zadeve in to je to. (ste verjetno nevem kako certificirani_torej se spoznate na svoje delo)
Meni kot stanovalcu je predstavljeno pri ponudbi, da je to "črno" v opisanem primeru tudi peskanje in koliko €€€€ in pika.(ža v fazi izbire ponudbe so bile vse nejasnosti razčiščene. Tukaj je pomembno zaupanje med upravnikom ter njegovimi naročniki_stanovalci. Če zaupanja ni_beri menjaj upravnika.)
Če se strinjam_potrdim potrdimo izbiro izvajalca, kjer je peskanje, še ne pomeni, da se jaz stanovalec naknadno ubadam z reklamacijami.

Naprej so pa pogodbe ter pogoji garancij itd....

No pa nazaj na temo.
Kje je pisalo, da mora biti peskano?
Če je pisalo in ni izvedeno_so posledice jasne.
Če ni pisalo in ni izvedeno_ne more biti izvedeno. Osnovni greh v popisu _no tukaj se pa vidi profesionalnost upravnikov (...pustimo nadzor, pa obveznosti izvajalca (o opozarjanju na napake "projektov"), ki je bil očitno toliko nesposoben, da še dodatnih del ni izkoristil.......ki nista odšpilala kot se gre).

To, da se pa muti in okoli prinaša mi je pa jasno in upam, da mi ne bo treba biti v tvoji koži. :wink: Prav tako te razumem, da se kot upravnik distanciraš od poslov, reševanju le teh, ki jih vehementno organizirajo skupnosti same. Kolikor lahko sklepam iz tvoje "pisarje na portalu" takih primerov nimaš.

[medo9]

Betonmajster: +1.
Se kar strinjam, da je glavno vprašanje, kakšen je bil dogovorjen popis del.
Če peskanja ni bilo na popisu, potem pač nimate kaj zahtevati.

Se pa ne strinjam, da najnižja cena avtomatično pomeni, da dela ne bodo narejena kvalitetno in da so potem kar etažni lastniki krivi, če so izbrali takega izvajalca.

In kdo je odgovoren, da peskanja recimo ni na popisu del?
Če mene vprašaš, je to upravnik.

[Popravila na domu]

Ne, takšnih situacij nimam.
Etažnim lastnikom vedno predlagam dve možnosti
- ali se lotimo zadev tako, kot jih predlagam kot upravnik (ki naj bi bil za to usposobljen), se pravi da k zadevi pristopimo z izdelavo projekta - elaboratom, načrtom sanacije in nadzornim ki bo kontroliral in podpisoval delovne naloge izvajalcev in odgovorno skrbel, da bo vse izvedeno tako kot predvideva projektna dokumentacija, ali pa:

- izberejo nekoga iz oglasnika, ki vse to ve, zna, obvlada, je "majster" in naredi v sedmih dneh in pol ure za veliko manj denarja

V prvem primeru vem, da bomo storili popolnoma vse, da bo sanacija izvedena profesionalno.
V drugem bom dal izjavo za zapisnik, da se s takšnim postopkom izbire izvajalca in sanacije ne strinjam - a bom vsekakor spoštoval večinsko voljo etažnih lastnikov.

medo9, če peskanje ni v popisu del, zagotovo ni odgovoren upravnik, ampak etažni lastniki, ki so mogoče potrdili cenejšega izvajalca, ki za razliko od dražjega, peskanja ni imel v ponudbi.

Najcenejši izvajalec skoraj VEDNO pomeni slabo opravljeno delo. Če ne kratkoročno, pa vsaj dolgoročno.
Za vsakim dobrim izvajalcem mora stati tudi inženiring, ki bo potrjeval morebitne spremembe in odstopanja od projekta. Cenejši izvajalec nima inženiringa, ne bo se posvetoval z nadzornim, ampak bo zadevo v primeru nastopa problema zvozil po svoje. Kar se bo čez čas izkazalo za slabo potezo in odločitev.
Dejstvo namreč je, da je poceni izvedba v višini 5000,00€ dražja od dobre izvedbe v višini 8000,00€. Ker jo bo potrebno v naslednjih par letih ponoviti, dražje pa v dvakrat par letih ne.
No, vsaj moja dosedanja praksa tako pravi.

Ampak, tole je že zahajanje izven teme vprašanja in je na meji.... Zato raje odneham.

[medo9]

Lej... Da mora biti peskanje pred barvanjem je prakticno zelo osnovna in enostavna stvar, prakticno gre za splosno vedenje. In ce tega ni bilo na popisu del in noben stanovalec ni opazil pomanjkljivosti, bi moral vsaj upravnik na to opozoriti. To se od upravnika pricakuje, da ni ravno nek aberveznik, ampak se spozna na te stvari. In za vsako vzdrzevalno delo tudi ni potrebno delat doktorske dizertacije in imeti se ne vem kaksnega nadzornika, ce se uposteva zdrava pamet.

Zaenkrat v tem konkretnem primeru ne vemo, kaj je bilo naponudbi in cesa ni bilo. Zgoraj pise, da naj bi jihpeskali...a jih ocitno niso. Zakaj jih niso? In kdo i tega ugotovil? Tudi nadzornik je vprasanje, ce bi to videl pravocasno, ce ne bi bil vseskozi na deloviscu...in tudi ne vemo, kako se je obnasal upravnik...je opozoril stanovalce, jih ni? ...

Ti posplosujes, da so stanovalci izbrali ponudnika,ki je bil cenejsi zato, ker ni dodal stroskov peskanja. Kot pravim, ne vemo vsega...in tudi ne vemo, zakaj ihceod stanovalcev ni opazil, da peskanje nipredvideno. Jaz nisem nek gradbeni strokovnjak pa to vem...ker sem pac nekoc delal v strojegradnji inimel opravka s tehnoloskimi postopki...

[Popravila na domu]

Vidiš, ravno zato, ker iz odgovorov na vprašanje, ki se glasi:
Med drugim so nam odmontirali kovinske ograje pred francoskimi okni, ki naj bi jih (ograje) peskali in pritrdili nazaj. Vendar ograj niso peskali, ampak samo prebrarvali
nastane tole:
Zaenkrat v tem konkretnem primeru ne vemo, kaj je bilo naponudbi in cesa ni bilo.
Ti posplosujes, da so stanovalci izbrali ponudnika,ki je bil cenejsi zato, ker ni dodal stroskov peskanja.
....zadeva preide v splošno nakladanje in ne reševenje problema...nimam več časa česa dodati.

[medo9]

Naj bi jih peskali, ne pomeni, da je to na ponudbi tudi bilo, se strinjas?
Poleg tega: kako ves, da stanovalci niso dovolili nadzornika? Kaj pa ce nadzornik ni opravil svojega dela? Morda pa bi oral upravnik preveriti ali so bila predvidena dela opravljena?
Ne vem no, ampak po mojem ti prevec zagovarjas upravnika in obtozujes stanovalce...

[Popravila na domu]

Ojoj, medo9, poišči moje prispevke. Več ali manj so držim tem o upravljanju. In praktično nikoli ne zagovarjam upravnikov. NIKOLI. Ker točno vem kaj večina upravnikov počne in na kakšen način. In se mi zadeve enostavno zelo gnusijo.
In ne, ne "razgrajam" in ne obsojam delovanja barabskih upravnikov le na tem forumu. Tudi na MZiP imajo kar nekaj mojih predlogov za spremambo zakonodaje v prid etažnim lastnikom - z namenom "pristriči peruti" upravnikom, ki delajo slabo, grdo, nepošteno in le za svoj žep.

Kaj misliš, koliko upravnikov od ..ne vem... xxx-tih v Sloveniji ima v Pogodbi o upravljanju člen o ne-jemanju provizij, podkupnin, prepovedanemu odkupu terjatev pri plačilih iz sredstev rezervnega sklada in podbnih prefinjenih variant neposrednih kraj denarja iz žepov etažnih lastnikov? Povedal ti bom. En sam.

In koliko upravnikov od 60-tih (za katere sem ocenil, da so glede na samohvalo na internetnih straneh vredni zaupanja) mi jih je odgovorilo, ko sem jih pozval, da naj ta člen dajo v svoje pogodbe. Povedal ti bom. Niti eden.

In kaj misliš od koliko upravnikov sem pri primopredajah poslov upravljanja dobil točne evidence, podatke, izračune, obračune? Niti od enega.

In kaj misliš od koliko upravnikov sem pri prevzemu dobil garancije za izdelane fasade, strehe itn? Niti od enega.

In kaj misliš koliko upravnikov je pisalo v zelo brano temo o provizijah na tem portalu in izjavilo, da oni tega ne počnejo? Povedal ti bom. Niti eden.

Tako da, ne me jezit :twisted: :twisted: :twisted: in mi podtikat, da zagovarjam upravnika. To storim le takrat, ko si zasluži. In to je zelo redko.

Vem pa tudi, da so etažni lastniki zelo nezainteresirani za sodelovanje pri upravljanju. IN veš zakaj? Ker jim upravnik tega ne dovoli in jih običajno izigra.
Vendar je to njihov problem, njihova krivda in njihov objekt. Protestirati začno pa ponavadi prvo tisti, ki še nikoli niso bili na nobenem zboru in je zato ta bil nesklepčen...

Poglej, ti zelo rad govoriš o mnogih stavareh, preigravaš variante, špekuliraš o tem, kaj bi bilo, če bi bilo in kaj ne bi, če bi bilo drugače...in skratka rad kaj svetuješ in napišeš o mnogih stvareh. Čisto nič ni narobe s tem.

Evo, jaz pa samo o tistih, za katere si domišljam, da jih vsaj za silo poznam. In tega je prekleto malo. Zato se običajno držim svojega področja in ne prelivam vode iz votlega v prazno tako....za zabavo in iz dolgega časa.

Mah, dovolj.....huh... :evil:

A, zdaj sem se spomnil. Petek je, 13. In polna luna. Vau, ubijalska kombinacija :lol:

Tako, upam,da sva to enkrat za vselej razčistila.

[medo9]

Se enkrat.
Napisal si: Osnovno odgovornost in dolžnost uveljavljanja reklamacije nosi tisti, ki je izbral izvajalca. Če je bil sistem izbire podrejen zahtevi po najnižji ceni, izvajalca pa ste izbrali etažni lastniki, ste dobili točno to, kar ste plačali.

S tem se ne strinjam in se ne bom, pa ce je danes petek ali jutri sobota.
Ti sam simpredpostavil...jaz pa pravim, da ne vemo, kaj je bilo zato lahko samo ugibamo...indokler samo ugibamo, lahko samo prestavljamo velike krogce v male :twisted:

In potem si nadaljeval o tem, inzeniringuitd...jaz pa sem pisal o zdravi pameti in splosni razgledanosti....

Ja, klepetam, ker je forum klepetalnica in ni znanstveni simpozij :roll: in tudi ne jemljem tega kot forum donkihotskega prepucavanje o tem, da je v Sloveniji samo en dober upravnik...

Srecno, ti ne bom vec smetil "tvojih" tem.