Imam nekako zapleteno situacijo na parceli (slika pripeta). Stara hiša je zarisana rdeče in samo delno "pokriva" stavbišče *156/2, modro je zarisan gospodarski objekt. Objekta in stavbišče sta sicer na parceli, ki je kmetijsko zemljišče, je pa ta del te parcele (tudi okolica teh objektov) z dejansko rabo GERK označen kot pozidano in sorodno zemljišče.
V lokacijski informaciji piše, da je možna novogradnja le kot nadomestna gradnja v okviru opredeljenih stavbnih zemljišč iste namembnosti, kot je namembnost obstoječih objektov.
Vse novogradnje se morajo prilagoditi gabaritom obstoječe zazidave.
Koliko svobode imamo torej pri novogradnji? Kakšne možnosti so premika znotraj funkcionalnega zemljišča in pri spremembi zunanjih mer (ne bi pa presegli obstoječe kvadrature)?
Žal tole ne deluje najbolj obetavno. Na vašem mestu, bi najprej preveril, kako je z gradbenim dovoljenjem za stanovanjsko hišo, ali je bila zgrajena pred letom 67' ali so bile kakšne prizidave izvedena kasneje, ali so bile izvedene z gradbenim dovoljenjem in podobno. Glede na veliko odstopanje od oblike parcele 156/2 se mi zdi da te zadeve niso urejene in se kot obstoječa gradnja smatrajo samo gabariti v velikosti prej omenjene parcele. Načeloma je "nadomestna" gradnja lahko izvedena na isti zemljiški parceli oz. parcelah, v kolikor odlok ne določa drugače (morajo pa te parcele biti zazidljive). Gerk tukaj nit ni pomemben, pomembno je območje, ki je določeno z odlokom kot zazidljivo in če prav razumem, vaša hiša sploh ni na zazidljivem območju, kar predstavlja precejšnjo težavo. Na hitro bi rekel, da imate možnosti nadomestne gradnje v okvirih velikosti parcele 156/2, za kaj več pa bi bilo potrebno prebrati odlok.
Da, oba objekta, ki stojita na parceli, sta bila v celoti zgrajena pred 1967 in ju lahko na ta način "legaliziramo". Kateri odlok?
V LI piše v točki 6.2 (Vrste dopustnih gradenj oziroma drugih del) in v točki 6.3 (Vrste dopustnih objektov glede na namen) naslednje:
V kolikor so na kmetijskem zemljišču obstoječi legalno zgrajeni objekti, ki pa v dokumentu kategorizacije in razvrstitve kmetijskih zemljišč še nimajo opredeljenega stavbnega zemljišča so v okviru funkcionalnih zemljišč teh objektov dovoljeni še naslednji posegi:
- novogradnje le kot nadomestna gradnja v okviru opredeljenih stavbnih zemljišč iste namembnosti kot je namembnost obstoječih objektov,
- dozidave in nadzidave obstoječih objektov,
- gradnja pomožnih objektov znotraj funkcionalnih zemljišč obstoječih objektov.
Stanje objektov je potrebno preveriti na geodetski upravi, njihovi podatki bodo relevantni za upravno enoto. Ne bi bilo prvič, da je nekdo bil prepričan, da ima vse po reglcih zadeve pa niso bile zabeležene na geodetski upravi. Še posebej v takšnih primerih so te stvari delikatne. Torej nujno preveriti stanje na geodetski upravi.
Odlok, iz katerega so bili povzeti podatki v LI. Torej odlok, ki ureja območje na katerem stoji vaše zemljišče. Potrebno je pregledati celoten odlok, samo par točk iz lokacijske informacije v bolj delikatnih primerih ni dovolj.
sicer je bilo verjetno več ali manj vse povedano, bi pa samo spomnil, da v določenih primerih akti dopuščajo izjeme glede npr. nadomestne (po novem rušitve in novogradnje) gradnje izven gabarita obst. objekta, ki pa jih je treba strokovno utemljiti in navesti razloge ipd.
bi pa to bilo omenjeno že v lokacijski informaciji, recimo. vseeno pa spomnem, smo imeli tak primer pred kratkim..
Mhm veliko je odvisno od odloka, pred kratkim sem imel primer, kjer je bilo napisano, da mora vsaj 50% tlorisne površine stati na mestu odstranjenega objekta. Za to pa, prebrat cel odlok in imeti še nekaj poznavanja lokalne problematike, ker je veliko odvisno od pristojne UE.
GERK ti ni mirodajen kje je meja, to ti je prvo.
Baje se da z geometrom zment da mejo mal zamakne, če se da. V tem primeru hišo lahko premakne na zazidalno parcelo. Seveda pa ne smeš sosedu v zelje skakat.
Bom napisal kar v to temo, ker je situacija se najbolj podobna.
Torej parcela, kmetijsko zemljisce, K2 kategorija ima stavbo z elektriko, vodo in hisno stevilko. Na obmocju ni nobenega OPPN-ja.
Po obcinskem odloku so na celotnem obmocju dovoljene zgradbe oz dovoljeni posegi:
- rekonsteukcije in vzdrzevalna dela na zakonito zgrajenih objektih, tudi v primeru, ce le-ti niso skladni z dovoljenimi dejavnostmi z dopustnim obsegom v okviru posamezne namenske rabe
Torej, imam gradbeno dovoljenje od te stavbe, ki si mi ga poslali skladno z zahtevo po informaciji javnega znacaja. Zal pa je bilo gradbeno dovoljenje izdano za lesen objekt, namenjen spravilu orodja, dimenzij 4x5 m. V resnici pa je danes v naravi to vikendica, ki ima zemljisca pod stavbo 50 m2. V GURS je stavba opredeljena kot stanovanjska stavba z enim stanovanjem in opredeljena kot vikendica.
Moje vprasanje - ali morebiti obstajajo se kalsni dokumenti, za katere lahko povprasam, ali je bila morebiti narejena sprememba namembnosti objekta? Dvomim, da so kar vpisali podatke da gre za vikendico ce je gradbeno izdano za recimo leseno lopo.
Fora je, da ce gre za taksno vikendico, da je ta v danasnjem stanju legalen objekt s papirji, potem bi bil jaz pripravljen na yocno tem mestu v teh dimenzijah narediti rekonstrukcijo objekta v istih gabaritih in istim materialom.
Kaj menite naj najprej naredim? Kaksne so vrednosti uspeha?
Relevantno je gradbeno dovoljenje. Vpisi v ostale evidence so bili zelo arbitrarni in površni. Če gre za objekt daljšega obstoja (pred 1998) je možna pogojna legalizacija objekta in na podlagi te odločbe potem rekonstrukcija.
(1.12.2019 ob 16:51)KeCko Napisal: Relevantno je gradbeno dovoljenje. Vpisi v ostale evidence so bili zelo arbitrarni in površni. Če gre za objekt daljšega obstoja (pred 1998) je možna pogojna legalizacija objekta in na podlagi te odločbe potem rekonstrukcija.
Tako je, gre se za objekt daljsega obstoja, objek je definitivno iz nekke 1982-84 (in od takrat je ta namembnost).
Berem pogoje in mislim da v vsem ustreza razen da stavba ni vpisana v kataster stavb. Tudi to se da urediti. Mi pa ni jasno od kje vsi ti podatki na GIS o stavbi, ce le-ta ni vpisana v kataster stavb.
Skratka mislim da bi zadeva lahko sla skozi, seveda s placilom uzurpacije prostora, geodetov, itd. Potem pa vloga za rekonstrukcijo.
Kecko, javim malo vec ko dobim se nekaj dodatnih info pa ti posljem ZS ce lahko?
(2.12.2019 ob 06:43)KeCko Napisal: Na portalu javni vpogled v nepremičnine se načeloma lahko vidi kaj je pridobljeno iz katerih evidenc.
Lahko.
Aha, hvala - ker je bolj kot ne vse z zeleno barvo pobarvano, pomeni, da je iz registra nepremičnin.
Hecno mi je to, ker vem da dejansko stanje ni takšno :
Trenutno mi je zdaj bistven del sledeč: pravnomočno gradbeno obstaja, vendar za drug namen, za katerega je bil izdan. Po javnih podatkih o nepremičnini pa je razvidno, da gre za povsem drug objekt, s stanovanjsko rabo v samostoječi stavbi z enim stanovanjem. Imam pa še eno zanimivost. GD je bilo izdano za kvadraturo 4x5 m, v javnem pogledu pa mi piše (pod parcelo) zemljišče pod stavbo pred 2006 - 20m2 *, pod podatki o stavbi pa površina zemljišča pod stavbo 50 m2. Dejanska raba zemljišča pa pravi da je pozidanega 125 m2 zemljišča.
To je cela zmeda res ... na oko bi rekel, da je v naravi to v resnici velikosti nekje 6x8 m ter visoko okrog 7 metrov.
Moram pa imet točne in končne cifre da znam ocenit, kakšno rekonstrukcijo sploh lahko izvajam. Najbrž brez geodeta to ne morem sam izvesti?
Še enkrat. Če je objekt že od vsega začetka bil zgrajen nelegalno, imel gd bil pa zgrajen izven tega do leta 98, potem imaš možnost legalizacije kot objekt daljšega obstoja. Ko je objekt legalen lahko začneš izvajat zadeve, ki jih dopušča odlok. Ti so različni od občine do občine. Če je bil objekt zgrajen pred letom 98 na podalgi gd in bil preurejen oz predelan kasneje pa legalizacija objekta kot objekt daljšega obstoja ni možna, če je objekt na kmetijskem zemljišču.
Postopek:
Najprej ugotovi od kdaj je objekt takšen kot je in za to imej dokazila. Če je objekt tak kot je sedaj potem lahko greš v legalizacijo objekta daljšega obstoja. Potrebuješ posnetek stanja ter elaborat za vpis v kataster stavb. Prvo lahko narediš (ali daš komu za zrisati) drugo naredi geodet. Nujno: izmere geodeta in projekt se morata skladati!!!
Če je objekt kot tak bil izveden po 1998 potem legalizacija na kmetijskem zemljišču ni možna. Kaj v tem primeru je odvisno od odloka. Obstaja majhna možnost prekvalifikacije zemljišča v postopku sprememb OPN ampak to traja in tudi možnosti niso vedno dobre.
(2.12.2019 ob 10:16)KeCko Napisal: Še enkrat. Če je objekt že od vsega začetka bil zgrajen nelegalno, imel gd bil pa zgrajen izven tega do leta 98, potem imaš možnost legalizacije kot objekt daljšega obstoja. Ko je objekt legalen lahko začneš izvajat zadeve, ki jih dopušča odlok. Ti so različni od občine do občine. Če je bil objekt zgrajen pred letom 98 na podalgi gd in bil preurejen oz predelan kasneje pa legalizacija objekta kot objekt daljšega obstoja ni možna, če je objekt na kmetijskem zemljišču.
Postopek:
Najprej ugotovi od kdaj je objekt takšen kot je in za to imej dokazila. Če je objekt tak kot je sedaj potem lahko greš v legalizacijo objekta daljšega obstoja. Potrebuješ posnetek stanja ter elaborat za vpis v kataster stavb. Prvo lahko narediš (ali daš komu za zrisati) drugo naredi geodet. Nujno: izmere geodeta in projekt se morata skladati!!!
Če je objekt kot tak bil izveden po 1998 potem legalizacija na kmetijskem zemljišču ni možna. Kaj v tem primeru je odvisno od odloka. Obstaja majhna možnost prekvalifikacije zemljišča v postopku sprememb OPN ampak to traja in tudi možnosti niso vedno dobre.
Razumem, hvala ti res. Bom najprej preveril vse podrobno kaj in kdaj se je z objektom dogajalo. Ta del prekvalifikacije zastopim ampak na to se ni za zanašat. Samo še zadnje vprašanje - GD so mi dali na UE na podlagi zakona o informacijah javnega značaja. Ali se da dobit tudi morebitne spremembe oz vloge za spremembo namembnosti na podlagi tega zakona? Da vidim, ali so bilo v zvezi s to nepremičnino od izdaje GD še kakšne vloge na UE/občino?
Vsekakor se da dobiti. Na UE ti bodo verjetno neformalno hitro povedali ali je za ta objekt bila izdana še kakšna odločba in če je, boš lahko zadnjo tudi zaprosil. Malo pa dvomim, ker ponavadi, če se išče ena odločba tudi omenijo, da je bila morebiti izdana še kakšna druga.
Najbolj zanesljiv način za oceno dejanskega finančnega izkupička pri prodaji nepremičnine je natančen vnaprejšnji izračun vseh obveznih davkov, ki pri... Beri dalje »
Lumar s priznanji Best Buy Award, QUDAL in Customers’ Friend potrjuje tri vidike, ki postajajo pri odločitvi za gradnjo doma vse pomembnejši: vrednost... Beri dalje »
V soboto, 19. septembra 2026, vas v okviru dneva odprtih vrat med 10.00 in 14.00 uro vabimo na obisk in ogled pritlične tipske hiše, ki se nahaja v ok... Beri dalje »
Prijava uporabnika
Registracija novega uporabnika
Vaša registracija je bila uspešna.
Na vaš email naslov smo poslali sporočilo z navodili, katerim morate slediti, da bo registracija potrjena.
Porabljeno geslo
Zahtevek za spremembo gesla uspešno poslan.
Na vaš email naslov smo poslali sporočilo z navodili, katerim morate slediti za uspešno ponastavitev gesla.
