[Waarder]

Pozdravljeni,

S punco sva v fazi iskanja našega "kotička življenja" in sva odprta tako za gradnjo kot nakup starejše hiše. Trenutno gledava že zgrajene hiše in se tudi odpravljava na naše prve oglede. Ker sva pa oba zrsla v tej novi moderni dobi informatike, imava malo praktičnih izkušenj z gradnjo kot so jih imeli naši dedje, tako da se lahko obračva le na informatiko. Ob prebiranju tega foruma me je presenetilo kako ste nakateri pripravljeni pomagati nam lajikom, zato se tudi midva obračava na vas.

Katere so tiste stvari na katere je potrebno najbolj paziti pri nakupu starejše hiše (40let)?
Oziroma katere stvari je najbolje vprašati na prvem ogledu in v kater "kot" moram pogledati, da vidim v kakšnem stanju je hiša?

Vprašanj imava veliko, vendar jih bova oblikovala glede na vaše odgovore. Hvala vsem, ki nama boste naklonili kaj vašega časa

[anzze99]

Meni so bile najpomembnejse reci po potem ko sem se odlocil za lokacijo, velikost (nekatere znajo biti velike za 13 clansko druzino) in okvirno ceno (kar je na nepremicnine.net se dejansko prodaja za ceno minus cca -15 do -25%):
- 'samoupravni' nacrt ali nacrt (priznanega) biroja
- razpored prostorov
- debelina izolacije
- stavbno pohistvo (okna!)
- tlaki
- instalacije
- ogrevanje
- streha

Pri vseh teh receh je dejstvo da bos moral slej ali prej iti v renovacijo/nadgradnjo pri 40 let stari hisi. Ce je bilo kaj od tega nedavno renovirano toliko bolje. Vidva kar hodita naokoli in ko bosta pogledala in izbrala recimo 5 najljubsih (pa ne hitet ker vama ne bo nic uslo s trga...) vzemita s seboj koga ki se spozna na gradnjo, jaz sem vzel sodnega cenilca gradbene stroke ker je ravno v zlahti... Na koncu ko sva potegnila crto imata obe varianti (stara hisa + obnova / novogradnja) obe svoje pluse in minuse. Ce isceta v kakem vecjem mestu, bosta tezko nasla parcelo za novogradnjo in obratno ce isceta na podezelju... En kup faktorjev, odlocila se bosta pa na koncu itak tako da bo vama prav in to bo tudi edino pravilno

[molznakrava]

Pozdravljen, Waarder!

Sprašuješ, katere so tiste stvari, na katere je potrebno najbolj paziti pri nakupu starejše hiše (40let)? Moje mnenje, je, da na vse.

Sam ne bi nikoli kupoval stare hiše, ker se nikoli ne da oceniti, koliko boš moral vložiti še vanjo za začetek, in koliko še (že) čez 10 let. Edino, kar je gotovo, je, da se stroški začnejo praviloma pri dvakratni začetni vrednosti ocenjenega.

Poleg tega pa hiše, starejše od 10 let, tudi večinoma konstrukcijsko niso načrtovane za dosego dobre energetske bilance (cel kup balkonov in teras ter drugih toplotnih mostov), ki se jih gospodarno ne da več zapreti v dober toplotni ovoj stavbe. Še pred nekaj leti je bila energetsko učinkovita zasnova in gradnja španska vas vsaj tistim investitorjem, ki so delali "za trg", medtem ko so posamezniki za svojo gradnjo že pazili.

Poleg tega se trg nepremičnin močno diferencira - cene grejo čedalje bolj narazen za isto kvadraturo in vrsto stavbe, a pri različnih parametrih - lokaciji in starosti.

Če boš kupil približno NE (nizkoenergetsko) novo hišo (zahtevaj izračun na dejansko izvedeno stanje po dobrem standardu - denimo, PHPP!), bo ta celo pridobivala na ceni naslednjih 15 let.

Kupi *najmanj* 5-litrsko - cca. 50 kWh/m2a (po strokovnem izračunu).

Če pa boš kupil staro hišo in jo, denimo, podfasadno obložil z 12 cm stiroporja in morda nanovo hidroizoliral tenmelje in klet, pa bo kljub temu samo še izgubljala na tržni vrednosti. Slovenija bo že čez 5 let polna neprodavljivih starih hiš s +300 m2, ki jih nobena duša s povprečno plačo ne bo mogla več ne ogreti, ne ohladiti, ne prefasadirati, ne zamenjati oken. Cena elektrike in drugih energetov pa že zdaj naraščajo bolj strmo, kot smo si predstavljali še pred letom dni.

Kar se pa tiče novogradenj, uporabi Google, pojdi na <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.novogradnje.si">http://www.novogradnje.si</a><!-- m --> in <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.nepremicnine.net">http://www.nepremicnine.net</a><!-- m --> in vpiši, denimo, kaj podobnega kot "nizkoenergetske nove hiše". Kupuj majhno, vendar kakovostno (bo pa zato dražje, vendar bo manj skritih stroškov). Vsaj tako mislim jaz.

Časi treh rezevnih sob za vnuke, ki naj bi stanovali pri tebi, pa so itak mimo - pa tudi nikoli ne bodo, niti odrasli otroci, stanovali pri tebi. Imam polno znancev, ki so jim otroci "zbežali" iz hiše pri 20. letih.

Je pa res, da so razlike v kakovosti tudi med novogradnjami velike. Vzemi s seboj znanca gradbenika ...
:-)

[magi]

jaz bi za hiše v ožjem izboru potem obvezno preverila če in kaj piše v zk, če je s čim obremenjena ipd. danes ljudje marsikaj skrivajo oz.poskušajo skriti...

[Johan_R]

Midva z ženo sva kupila hišo staro skoraj 40 let (1974).

Najpomembnejši je pregled temeljev in iskanje ev. vlage v kleteh. Sedaj je za to idealen čas oz. še bolje je konec zime, zgodaj spomladi, ko vlaga pritiska na temelje in stene v zemlji.

Vse ostalo pa - po moje obstajajo 3 poti:

1. podri, zrihtaj dokumentacijo in si zgradi NEH ali 3 ali 5 litrsko hišo (slaba stran: strošek dokumentacije za rušenje, strošek rušenja, strošek projektne in gradbene dokumentacije ter ev. strošek komunalnega prispevka - cca + 50.000 EUR),

2. vseli se v takšno kot je (če je možno) in adaptiraj postopoma (dobra stran: imaš kje bivati, nimaš stroškov z najemnino, adaptiraš lahko skladno s prilivi in nisi zapufan takoj "kot pri norcih", slaba stran: skozi si v delu, prahu, materialih, ... :mrgreen:

3. adaptiraj jo v celoti (to sva naredila midva): strešna kritina (ostrešje je bilo OK), odvodnjavanje, drenaža, celotno stavbno pohištvo, vse inštalacije: elektrika, voda, kanalizacija, ogrevanje, ev. dimniki ali vsaj RF tuljave, talno ogrevanje, radiatorji, tlaki, keramika, kopalnice, WCji, stopnišča, kitanje, beljenje, izolacija in izdelava mansarde - knauf, kitanje, beljenje, ... fasada, notranje in zunanje ograje, ev. okolica, ...).

Pri teh hišah je edina "jeba" pravzaprav arhitektura, ki ni nujno, da je slaba, ni pa preveč moderna.

Mi smo se v našo vselili po 14 mesecih adaptacije. Všeč nam je in lepo nam je.

LP, Ivo

[som16]

Waarder,
ob tvojem vprašanju še pričakujem podatek/odgovor : Do katere faze je/bo zgrajena hiša, ki si jo gledujeta? (Trenutno gledava že zgrajene hiše in se tudi odpravljava na naše prve oglede)
Lokacija , kjer si ogleduješ? Tip hiše , ki vaju zanima?
Glede parcele : Lega , lokacija,......infrastruktura,....
Za hišo : na ogled si vzemi s sabo gradbinca, da ti pokomentira zadeve . Veliko so ti že forumaši napisali. :wink:

[medo9]

Mi smo kupili 40 let staro hišo, solidno zgrajeno in jo adaptirali.
Pa ne bi ponovno šel v kaj takega, saj je bilo potrebno obnoviti praktično vse in je ostal samo zunanji skelet (+ streha + kritina, ki je bilo 10 let staro).
Razloge so ti opisali tudi predhodniki: od razporeditve prostorov, do načina gradnje in uporabljenih materialov.

[gapez]

40 let stare hiše so ponavadi funkcionalno precej zgrešene.
Veliko malih sob, majhni in nepovezani dnevni prostori, ki so po možnosti v 1. nadstropju in ni neposrednega dostopa do vrta. Povezava med dnevnimi in spalnimi prostori gre po ponavadi mrzlem hodniku. V bistvu so te hiše še najbolj primerne za predelavo v dve-tri stanovanjsko hišo, kar se ponavadi tudi zgodi.
Kar se tiče obnove pa: hišo moraš spraznit, olupit, in šele potem dobiš hišo v III. gradbeni fazi. Tam pa se pravi stroški šele začnejo, zidaki in ostrešje so pri novogradnji manjši del investicije.

Tako tudi če tako hišo dobro porihtaš, osnovnih pomanjkljivosti ne moreš odpravit, zato se v tako hišo ne splača vlagat. Izjema so mogoče lepe meščanske vile in stare kmečke hiše, z lepo lego, ampak te so kot oldtimerji, kar pomeni, da so luksuz za tiste, ki jim starine in dediščina nekaj pomeni.

[EditaT]

Za staro hišo tudi gradbeniki pravijo, da se ne da natančno izračunati, koliko bo treba vložiti vanjo. Precej stvari se pokaže šele med adaptacijo. Tako da moraš imeti po nakupu in načrtovani vsoti za prenovo še precej rezerve. Hkrati so te hiše večinoma predimenzionirane. Stroški ogrevanja za 300 m2 starejše hiše so okrog 500 evrov/mesec. Boljše, da si kupiš parcelo in nanjo postaviš manjšo, sodobno montažno hišo, če ti ni do zidave.

[klinika za strehe]

Zelo pomemben podatek je klobuk hiše in to je streha, ki pri obnovi požre od nekaj 1000 Eur ali celo več 10.000 Eur, odvisno od velikosti, stanja in vzdrževanja.
Če delaš na novo, delaš po svojih željah, pri starini pa moraš sklepati kompromise.

srečko

[Faros]

Jaz bi sel na novo. Naredis z novimi materiali in tako kot je tebi vsec. In predvsem ves koliko te bo to stalo. Pri adaptaciji je pa stroske nemogoce oceniti, ker nikoli ne ves kaj tocno te caka. Pa storitve placujes dvojno, npr. pri strehi ti racunajo se odstranitev stare kritine, pri kopalnici odstranitev in odvoz starih ploscic, pri oknih demontaza starih itd.

[Waarder]

Oj,

Kakšen odziv! Hvala vsem za informacije in delenje vaših izkušenj. Vse kar ste povedali bom temeljito premislil in preden se odločil za kar koli vprašal tudi vas za mnenje, ker vidim, da imate preveč izkušenj

Vsi ste svetovali novogradnjo. Jaz se tudi najbolj nagibam k temu, vendar so parcele tako svinsko drage... Bom bil malo bolj pozoren na parcele izven mesta, verjetno če se 5min dlje voziš ni takšen problem kot če si celo življenje nesrečen v stari hiši Zanima pa me, ker imate nekateri takšne izkušnje, koliko ste porabili za adaptacijo stare hiše (@Johan_R @medo9). Lahko mi pošljete tudi ZS. Meni se ne sanja o kakih številkah govorimo.

Dosti omenjate NEH, kar je glede na dano situacijo v svetu in višanje stroškov zelo na mestu. Zanima pa me koliko so približni mesečni stroški 150M2 NEH na mesec.

Hiše ki so 300m2 sploh ne gledamo, ker sem že sam živel v podobni in vem kako je z ogrevanjem.Ok 150m2 je nekakšna meja za naju.

[medo9]

Leta 2002 smo adaptirali 40 let staro hišo: K+P+M, 3x100m2... dobrih 24 takratnih milijonov + ddv (torej okrog 100.000 eurov + ddv).

[Johan_R]

Gabariti: K+VP+M, naredili tudi kletni prizidek (3,6x7 m) in iz balkona nad prizidkom teraso cca 35 m2, vse ostalo pa kot sem napisal - dobesedno vse na novo, razen sten in rušta: 165.000 EUR z DDV (brez pohištva in urejanja okolice ter s 1/3 ograj, ker me en štajerski pizdun še danes nateguje).

Imamo sicer 300 m2 uporabnih površin, vendar se bi dalo s tem denarjem postavit 150 m2 novega objekta.

LP, Ivo

[molznakrava]

Pozdrav, Waarder!

3-litrska hiša .= 30 kWh/m2 (enakov. porabi 3 litrov kurilnega olja na leto na 1 m2)
20-litrski objekt .= 200 kWh/m2 (enakov. porabi 20 litrov kurilnega olja na leto na 1 m2)

Izračunaj sam, koliko to pride razlike pri 150 m2 objektu.

P.S.: Večina 20-letnih blokov ali hiš ima energ. učinkovitost okoli 200 kWh/m2 .

To pomeni, da "taprava" 3-litrska hiša s 150 m2 porabi za ogrevanje cirka toliko, kot stara garsonjera v, naprimer, BS3 ali Dravljah, s 25 m2.

(Grobovsek lepo razlozi: <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.novogradnje.com/Clanki/Nacrtovanje_nizkoenergijske_ali_pasivne_hise.html">http://www.novogradnje.com/Clanki/Nacrt ... _hise.html</a><!-- m --> .)

Je pa res, da vecina Slovencev v teh casih gelda samo na nakupno ceno, vecina Avstrijcev, Bavarcev in Fincev pa se odloca na temelju celotne predvidene cene uporabe objekta v naslednjih 15 letih. Stvar pogleda - oboji imajo prav!

Pozdrav!