[Robi1974]

Zdravo!

Pred dobrim letom in pol sva v okolici (izven) LJ kupila stanovanje 38 m² za 80.000 EUR (hipotekarni kredit, fiksen obrok 450 EUR za 15 let, obrestna mera 5,5%). Stanovanje sva adaptirala – kopalnica, kuhinja, tla, okna... Zdaj, ko se je družina povečala za enega člana pa sva ugotovila, da nama je ta kvadratura absolutno premalo in še nekaj drugih pomanjkljivosti (četrto nadstropje brez lifta, ni balkona) in razmišljava, da bi stanovanje prodala in kupila drugega, večjega. Ker so šle cene nepremičnin nekje 10-15% navzdol, bi predvidoma stanovanje lahko prodala komaj po nakupni ceni. Kar pomeni, da sva si naredila precej izgube, poleg tega, da sva večinoma odplačevala obresti kredita, glavnice pa bolj malo.
To stanovanje bi torej prodala in kupila večjega, kar pomeni nov, višji kredit za večjo vrednost, pod slabšimi pogoji (kot ta, ki ga imava sedaj), ponovni stroški adaptacije, stroški notarjev, davek....Ko vse to seštevam, se mi zdi ideja o nakupu novega stanovanja čista neumnost, ampak po drugi strani pa se stanovanja cenijo (in naj bi se še) in bi tako lažje prišla do večje kvadrature.
Kaj bi vi storili, bi menjali ali ne, bi še počakali? Zanima me vaše mnenje, vendar ne v smislu, da bi na to mogla prej misliti – s čimer se sicer strinjam. Ali bi bilo smiselneje še počakati, če bodo cene še padale, ali počakati na ugodnejše kredite?
Hvala lepa za vaše mnenje! Lep pozdrav!

[ladjar]

-

[izotop]

nisem strokovnjak, samo vseeno pa čist tako, če bi se recimo sam odločal, bi rekel da če se da počakat, počakajte. vendar bo treba počakat najbrž kr kakšno leto in več, kriza bo verjetno zobe pokazala prav šele poleti ali v jeseni, ampak to itak ne more noben predvidet kako se bo odvijalo, kaj vse so že najbolj "ugledni" ekonomsti napovedovali, pa bi bilo bolje, da najameš šlogarico. :mrgreen:
za prodajo stanovanja (obratno seveda ne, ampak če le imaš kapital, ker drugače si v istem zosu kot vi) je zdej najslabši trenutek oz. bo še huje, s krediti tudi ni kaj drugače. in cene so padle malo več kot tistih 10%.
je pa spet relativno, poceni boste prodali stanovanje in poceni ga lahko tudi kupiš, kakor ga bi v "normalnih" časih dražje prodali in bi spet moral dati več za novo. vendar takrat je trg funkcioniral (čeprav je danes ravno zarat tega trga takšno stanje, kot je), danes pa jo vse bolj tako, igra na srečo, plus že omenjeni "slabši" krediti ipd..

[Hanzi]

Pa boš čez 3 leta dobil še enga člana in se boš spet isto spraševal....
Jaz bi probal dobiti najemnika s katerim bi "zamenjal" stanovanji. On v mojega jaz v njegovega, pa mu daš nekaj "drobiža" za razliko.
Če to ne bi šlo, bi oddajal svojega in šel naprej v najemniškega? Problem nastane v tem, da ti država prejeto najemnino upošteva v dohodnino, plačano pa nikjer.....Temu se lahko izogneš če se zmeniš za "šverc",ki pa je spet rizkanten....

Če bodo šle cene dol, potem te zna najemnina manj stat, kot pa motebitna izguba na vrednosti stanovanja v dveh letih....(da o kreditih ne govorim in raznih provizijah )

Zna se zgoditi ,da bom čez nekaj let na istem zato me tudi preganjajo take stvari....(na srečo brez trenutnih kreditov, vendar imava že nekaj časa manj kot jurja skupaj/mesec in lahko samo sanjava o pufih...

[medo9]

Moje mnenje: poskušaj čimprej prodati in če uspeš iztržiti toliko, kot si plačal si lahko čestitaš.
Cene stanovanj namreč ne bodo šle 10 ali 20% dol, ampak bodo šle tja do -50%.

Preračunaj kaj pomeni predčasno vračilo kredita in greš za dve leti v najem.
V tem času pa bo cena nepremičnin dosegla dno in se bo potem krivulja spet obrnila.
Če pa bo padalo še naprej pa bo itak vse :evil: vzel

[joško]

Medo 9,

Po kakšni logiki bodo šle cene - 50%, če so se najemnine v času krize zvišale za 11%?

Gre za osnove funkcioniranja nepremičninskega trga: Cena stanovanja naj bi bila enaka 20 - 30 letnem donosu iz najemnin.

Eno so želje, da bi cene padle, drugo pa je realnost.

[dominik79]

Stanovanje v najem.. Najemnina se bo vama štela v kreditno sposobnost in če so tudi plače dovolj visoke, lahko najameta še dodaten kredit za novo stanovanje.

Kar se (ne)ugodnosti trenutnih kreditov tiče pa je takole. Dokler je euribor tako nizek, kot je sedaj, tudi z visokim pribibitkom ne prideta na 5,5 %. Ko bo pa euribor začel rasti, pa se bodo temu tudi banke prilagajale in začele zniževati pribitke. Takrat bosta pač refinancirala svoj kredit in bo zadeva rešena. Treba bo samo malo spremljat vse skupaj.

Najslabše je na silo prodajat stanovanje, ker bosta na tak način še največ izgubila. Zgodbe o 50 % padcih cen stanovanj pa nimajo nobene osnove, razen če sem jaz kje kak argument spregledal.

[medo9]

Joško, ne želim se zdaj prepucavati kdo ima prav in kdo ne.
Že tvoja trditev o 20-30 letni vrednosti najemnine kot "meri" cene za stanovanje ima prevelik, kar 10-letni razpon (ali pa na nek način potrjuje mojo trditev o vsaj -35% :twisted: ).
Če ti trdiš, da je recimo mesečna najemnina za neko stanovanje €200, potem jaz trdim, da je takšno stanovanje vredno 48.000 in nikakor ne 72.000.

Meni osebno je sicer vseeno, v katero smer bodo šle cene nepremičnin, ker to ne bo vplivalo na mojo prihodnost, saj ne služim z nepremičninami. Na nek način bi si lahko želel, da gredo realno cene seveda gor, ker bi to pomenilo, da nam dobro gre (seveda ne mislim zgolj nominalnih povišanj kot posledice inflacije), vendar pa sem mnenja, da za to ni nobenih realnih osnov.
Pravi val pocenitev se bo začel, ko bodo banke začele vnovčevati kratkoročne kredite izvajalcev in se bo potem začela razprodaja.

Lahko se zdaj pregovarjamo še nekaj strani, lahko pa se na to diskusijo spomnimo čez nekaj mesecev. Ni namreč prvič, da so se mi marsikje smejali, ko sem opozarjal na napihovanje balonov ;-)

Še dodatek forumašu dominik79: Prihodki od najemnin so obdavčljivi in vsaj po moji logiki, teh prihodkov ne moreš upoštevati za pridobitev novega kredita, saj jaz močno dvomim, da lahko tisto stanovanje iztržita 450 mesečne najemnine.

[Čojko]

Jaz se tudi strinjam z Medotom. Čimprej prodat, poplačat kredit in v najemnike. Magari greš v kakšno vas - tam je veliko praznih hiš, ki se tudi ne morejo prodat (vsaj ne po takih cenah) in se lahko zmeniš za neko ugodno najmenino dokler si ne najdejo kupca.

Pred časom sem bral, da se bodo pocenile kao samo tiste stare in slabe nepremičnine, nove in kvalitetno zidane pa bodo ohranile vrednost, vendar bo kaj kmalu pričela razprodaja stanovanj, ko bodo šli investitorji v stečaj. Takrat bo tudi za tvoje stanovanje cena padla na pol.
Ne vidite, da se je zadnja leta vse delalo samo na kredite, cene izvajalcev, parcel, materiala pa letno rastle za 20 in več odstotkov. Poznam kar nekaj primerov, ko so ljudje neredili eno zgradbo zase na kredit in za ga poplačat so zraven sezidali še eno za prodajo, da bi poplačali obe. Ali pa en primer na obali relativno dokaj blizu morja, ko je tip kupil 40 let staro vilo (3x 100 m2,), ki je bila prav odlična za bivanje dveh družin, za 0,5 MEUR, jo porušil in sezidal na novo za 0,5 MEUR 8 stanovanj/apartmajev in poleg tega še zaslužil 0,5 MEUR.

Kdo je tu zdaj nor? Investitorji, tipi z gradbenimi firmami ali kupci? Malo si poglejte cene čez lužo pa na Irsko in še kam pa boste videli kam gremo. Upam, da ne tako globoko.

[Strelka]

Za začetek pojdi v banko sploh vprašat, če bi ti ta trenutek dali toliko kredita, kot bi ga cirka potrebovala ob zelo nizki lastni udeležbi. Računaj, da boš veliko večino kupnine porabil za poplačilo starega kredita, seštej tudi vse stroške (poplačilo kredita, najem novega kredita, davek na promet nepremičnin), sama selitev...

Mi smo tudi živeli na podobni kvadraturi, 4. nadstropje brez dvigala Ampak je bilo čisto luštno.

[dannyxp]

jaz bi probal dat tega v najem... samo 450 eur bo težko, k ni v lj.... Sicer pa v lj dobijo za to kvadraturo 550 eur (na šmartinki nova gradnja) najemnine.... če imaš najemnino si lahko zrihtaš drug kredit.... samo težava je v tem če čez kako leto ni najemnika.... oz. eden gre, pa mine dva meseca da pride drugi, še slabše, če ne plača....

kar se pa davka tiče, pa magar firmo odpret, pa imaš kredit za stroške, najemnino za dohodke, na konc je pa nula...

nikakor pa ne zaarat novega stanovanja pred prodajo tega... poznam nekaj ljudi k je to naredlo 6 mesecev nazaj, v dobri veri da bodo lahko prodali manjše stanovanje, zdaj ga pa ne morejo, prav tako ne morejo kupit večjega in tako izgubijo aro (v tem primeru je to 10000 eur).

[Hanzi]

Odlična ideja tole o firmi glede najemnine.... Samo potem mora biti stanovanje pisano na firmo? al kako?

[medo9]

Če firme še nimaš, pomisli pri stroških še na ustanovni kapital in na stroške z računovodstvom.
Seveda mora biti firma lastnik stanovanja, ki ga daje(š) v najem, kaj si pa mislil?
(No, lahko firma najame od tebe in oddaja naprej, ampak :roll: )

[dominik79]

Še dodatek forumašu dominik79: Prihodki od najemnin so obdavčljivi in vsaj po moji logiki, teh prihodkov ne moreš upoštevati za pridobitev novega kredita, saj jaz močno dvomim, da lahko tisto stanovanje iztržita 450 mesečne najemnine.

Lahko, lahko Če obstaja najemna pogodba in redni mesečni prilivi iz naslova najemnin potem se to lahko šteje v kreditno sposobnost.

[hisamiha]

Tole glede firme pa mi ni jasno, kaj profitiraš.