[someone1]

Pozdravljeni, vprašal bi vas za nasvet ali pa če je kdo bil v podobni situaciji, če lahko prosim deli svojo izkušnjo.

Torej s punco živiva v najemu in se odločava za nakup stanovanja. Šla sva na par ogledov pa nisva našla nič kar bi nama odgovarjalo, poleg tega pa so cene tako zrastle v zadnjem času da naju mineva ta ideja. Tako sva se začela poigravati z idejo da bi s starši skupaj kupili starejšo malo večjo hišo za okoli 200000€ in naredili dva stanovanja v pritličju in nadstropju. Moja starša živita v bloku in si celo življenje želita hiše, pa si je nikoli nista mogla privoščiti, zato vem da bi bila navdušena nad tem, enako midva. No ideja je da bi onadva prodala stanovanje, ki je trenutno vredno nekje 90000-100000, ostalo bi s punco dvignila kredit nekje 100000 saj sva kreditno sposobna in oboji imamo tudi nekaj prihrankov.

Glede reka ¨staro in mlado ne gre skupaj¨, ki ga boste sigurno omenili, naj povem da se z njimi dobro razumem, ne manipulirajo z mano in nisem mamin sinček, tako da glede tega mislim da ne bo težav. Postavijo se neka pravila glede obiskov itd. Vidim samo pluse v življenju v isti hiše, ker planirava imeti otroke in takrat nama bo njuna pomoč sigurna prav prišla, poleg tega bosta pa tudi onadva nekoč potrebovala mojo pomoč in bi ju takrat rad imel v bližini. Da ne omenjam vse prednosti hiše dvorišče, vrt, parking, plac za ustvarjanje,... česar v bloku ni.

Seveda bi bil zaradi ohranjanja zdravih odnosov med nami pogoj, da se lastništvo pravno uredi tako, da njima pripada recimo pritličje, nama pa nadstropje, parcelacija, klet in podstrejšje in ostalo pod skupne prostore tako da ni dilem in da je možna prodaja posameznega stanovanja, če bi slučajno kdaj prišlo do trenj ali nezmožnosti plačevanja kredita.

Zanima me če se vam zdi ta stvar izvedljiva oz. če je komu to ratalo? Kolikor sem uspel prebrati na internetu, bi za tako stvar moral hišo nujno etažirati v dve stanovanjske enote, da bi lahko dobil hipotekarni kredit oz. za ta čas dokler se ne vzpostavi etažno lastništvo bi lahko dal celo nepremičnino pod hipoteko tako da bi bili starši poroki, dokler se ne uredi, potem bi dvignil nov kredit samo na najin del. To nanese dosti dodatnih stoškov poplačil kredita in odobritve novega. Obstaja kakšna druga enostavnejša varianta?

Kako je z etažiranjem starejše (1960) enostanovanjske hiše? Ali mora biti v prostorskem aktu nujno dovoljena večstanovanjska gradnja? Baje se v nekaterih občinah pod enodružinska hiša tretira eno ali dvostanovanjska hiša? Če bi ta pogoj nekako izpolnil, potem bi verjetno moral naredili nov projekt GD za spremembo namembnosti? Kakšen bi to bil okvirno strošek? Plačilo komunalnega prispevka? Geodetski elaborat in vpis v GURS in zemljiško knjigo. Ureditev ločenih vhodov ali je lahko obstoječe stopnišče pač skupni prostor? Je nujna ločitev vseh napeljav ali je lahko recimo skupna peč v kleti, pa se stroški delijo 1/2, pravtako elektrika, voda kanalizacija? Vse skupaj zgleda zelo zakomlicirano, pa je izvedljivo oz. smiselno? in okvirno kakšne stroške to prinese in v kolikšnem času bi se to dalo urediti?

Najlepša hvala!

[gurenc]

ključno pri vsem je kako se razumete. ogromno ljudi na deželi živi v isti hiši, torej štiri generacije - pritličje, 1. nadstropje, mansarda - ata/mama, starši, otroci, vnuki.

en vhod, eno lastništvo, brez prepirov. seveda, zavedati pa se je potrebno hierarhije. če sta to ata in mama zgradila, ...

zadeva je enostavno rešljiva tudi brez etažiranja in ostalega kompliciranja. a ker se danes loči veliko parov, je torej to tudi zelo rizkantna zadeva.

vsekakor bi priporočil ločen vhod, ni visok strošek, morda le preboj ali stopnice po zunanji strani. ni ravno lepo, a hudo koristno. glede računov - se je pač potrebno pogovorit, npr. delitev po številu članov. če boste tratili veliko tople vode, prevzemi večji del stroškov. pri majhnih zadevah začenja škripati in ti problemi se potem nalagajo. do tega ne sme priti, zato je bolje kdaj kaj požreti. več kot dejstvo pa je, da se boste kdaj tudi počili med sabo. živeti zelo blizu staršev je zame zelo velik luksuz, drug drugemu lahko pomagate, vedno lahko kam skočiš, ko nekdo zboli je vedno nekdo za pazit.

če ste vsi kolikor toliko normalni in razmeroma skromni, kar pa veš kako živite in se razumete že sedaj, to ne bi smel biti noben problem.

etažiranje ne bi smel biti velik strošek. kot sem nekje na tem forumu zasledil, etažiranje za novejše enostanovanjske zadeve ni več dovoljeno (se pravi da za starejše je).

vse inšalacije so lahko skupne, za elektriko si daste odštevalni števec (zakaj bi plačevali dva fiksna stroška, raje si enega razdelite), komunalo razdelite, ogrevanje tudi. ko sem bil sam v takšni situaciji, sem prevzel sorazmerno večji del stroškov ne da bi sploh omenjal. in ko se je stara mama pozimi ogrevala z radiatorjem, je mislila, da je to kompenzirala, ker je ugasnila hladilnik za čez zimo. mi ni niti na kraj pameti prišlo, da bi ji povedal, da so bili tisti meseci hudo dragi. je bila rahlo drugačna situacija, hiša je bila njena.

definitivno - bi zelo priporočil, če je to želja vseh in lahko živite skupaj ter druge rešitve za hišo ni. ima tako velike pluse kot nekatere minuse. ti minusi so bistveno manjši od plusov, seveda pa lahko pluse tudi krepko prerastejo.

[firefly]

Hisa letnika 1960? Za 200k? Ki jo je treba se predelati?
Kot prvo... s punco nic. S zeno pa ze. Eno je reci da imata v planu otroke, drugo je to pokazati navzven. Pa ne zagovarjam da je samo uradni zakon nekaj vec vreden. Je pa korak k resnosti....
Kot drugo.... 1960... hidroizolacija, termoizolacija, kvaliteta konstrukcije, delano in narejeno po papirjih, ... ... ... ... zelo hitro pades v "sranj3 od bajte"...
Kot tretje... par ogledov? In potem kar takoj najdes idealno hiso? Jst sem gledal in iskal vsaj 5 let. Pa nisem nasel stare hise do 100k ki bi bila vredna 100k... se tiste ki so obetale... pa... vedno nekaj narobe...

[someone1]

@gurenc
Vem da tako kot predlagas, torej da enostavno kupimo skupaj hišo in smo vsi solastniki, bi bilo najlaže, po drugi strani pa če pride do nesoglasij bi bilo pa najtežje. Pa tudi ni izvedljivo, ker nebi dobil hipotekarnega kredita na solastnistvo, ker zahtevajo etažno lastnistvo. Edino ce bi starsi bili poroki in bi se zastavila cela hisa, vendar se nocem igrati z njihovim premozenjem za katerega so garali celo zivljenje. To bi slo samo za cas dokler se ne zrihta etazno lastnistvo. Rad bi imel vse crno na belem kdo je lastnik cesa, ker nikoli ne ves kako se obrne zivljenje. Če recimo midva ostaneva brez sluzbe in nisva zmozna odplacevati kredita, bi se pac prodalo najino nadstropje. V primeru solastnistva ne moreva nic prodati oz zasezejo celo hiso, se njun del. Lahko da se s starsi skregamo pa bi se rada odselila midva ali onadva in prodala svoj del, ali pa greva s punco narazen itd. Tako da zaenkrat ne vidim druge moznosti kot etaziranje.

Ja to sem videl da se da etazirati starejse hise, vendar vprasanje ce je to izvedljivo, verjetno je odvisno od prostorskega nacrta, ce je sploh dovoljena vecstanovanjska gradnja? In ne vem kako je v primeru etaziranja z napeljavami, ali so lahko skupne ali jih je potrebno lociti? V blokih recimo imajo tudi nekje skupne peci pa se potem razdeli strosek, enako se razdeli za kanalizacijo in vodo po osebah, eletrika se pa da locene stevce.

@firefly
Nisem se nasel idealne hise, zaenkrat se sele poigravam s to idejo ce je sploh izvedljiva. Pa jasno da bi sel pogledati vec his dokler ne najdem cesa ustreznega. Ene par potencialnih sem nasel. 1960 se mi ne zdi stara hisa, moji zivijo v bloku istega letnika in ni nic boljsi, pa tudi stanovanja ki bi si jih midva lahko privoscila za 100000 so nekje tega letnika. V vsakem primeru bi bilo treba obnavljati. V hiso pac dosti vec.

[jaki79]

Je smiselno (glede na tvoje preference, ne na moje), je malo bolj zapleteno, a vseeno izvedljivo, in ne tako zelo drago. Prostorski akti ne igrajo nobene vloge. Je pa nekaj. Onadva kupita enoto A, vidva kupita enoto B. Vsaka od enot je kao vredna 100k€. Bosta dobila 100% kreditiranje nakupa enote A? Ker denarja za začetni vložek, kolikor sem razumel, nimata. Če vama bosta posodila starša od kupnine, ali bosta onadva potrebovala kredit za nakup enote B? Kako bo z obnovo, vzdrževanjem hiše? To morate vedeti vnaprej. Ker lahko, da bosta vidva želela obnoviti streho, pa starši ne bodo imeli denarja zaradi nizke pokojnine in bo špetir. Poleg tega, si samo ti za, ali je tudi tvoja partnerka? Nadalje je potrebno vedeti, da etažiranje traja. 2-3 mesece mimogrede. Če kupujeta etažno lastnino (ker to zahteva banka), mora to za vaš račun pravzaprav narediti prodajalec. Paziti bo potrebno na usklajen tajming prodaje stanovanja in etažiranja ter nakupa hiše.

Sicer so pa hiše okoli l. 1960 najslabša gradnja (OK gradnja so hiše izpred 2. s.v. ali po l. 1985).

[junec]

Če živiš skupaj ne vem kaj bi potem kompliciral. Lahko dva vhoda ampak zakaj. Podvajanje ogrevanja je neumnost... Ločevanje je kvečjemu če se ti zdi da ne boste zdržal skupaj, pa boš stvar prodajal. Ni pa ne idealnihbsosedov, staršec, tastov...

[ex5522]

Hiša grajena po II vojni je načeloma najslabša možna varianta torej hiše od 1945 do približno 1980 slabi materiai in nizki standardi sam toliko, ni pa pravilo da se razume

Kar se tiče staro mlado.....če se (res!?) razumete, kar pogumno vsekakor priporočam delitev instalacij (ogrevanje, elektrika, voda..) in površin čisti računi (dolgo) dobri prijatelji

[Lonsarg]

Niti pod razno brez strogega etažiranja, torej inštalacije(prihranek skupnih inštalacij je max par 10€ na mesec), vhod, tudi ločen atrij/dvorišče! Strošek stroge razdelitve bo proti ceni celotne obnove povsem zanemarljiv.

Če je prodajalec resen se lahko podpiše pogodba, na podlagi katere se uredi etažiranje(ki ga plača kupec), po končanem postopku pa se spelje še prodaja.Vse na podlagi pogodbe, podpisane na začetku.

Kar pa je treba bit previden pa so stroški obnove, tukaj je traba narest računico in dodatno 30k kreditne sposobnosti pri banki rezerve, drugače je lahko kriza.

[KeCko]

Samo etažiranje ni dovolj. Država tukaj dovoljuje divji zahod ker omogoča etažiranje brez uskladitve na nivoju gradbene zakonodaje. To pomeni, da imate z vidika etažne lastnine zadevo urejeno, z vidika gradbene zakonodaje pa ne in je tako razdeljen objekt neskladna gradnja. Formalno bi potrebovali novo gradbeno dovoljenje za večstanovanjski objekt. Pred nakupom bi preveril možnost ureditve stanja glede na prostorski akt.

Kot primer, OPN ljubljana takšne zadeve dovoljuje na območju enostanovanjskih stavb.

[jaki79]

Kecko,
prosim lepo, objekt je iz l. 1960... Kakšno usklajevanje z gradbeno zakonodajo neki ...

[videc]

Najprej povej lokacijo.
Sicer pa tako na prvo žogo ... za tak denar bi že lahko dobila novejšo hišo...

[lartep]

Mene tudi tile zneski bodejo v oči. Kje kupujete?

V Žalcu je namreč soseda kupila hišo dvojček za 80.000 eur, jo popolnoma obnovila in razdelila v dve ločeni trosobni stanovanji za dodatnih 60.000.

[papez46]

Ne glede na trenutno medsebojno razumevanje in super odnose, je v takem projektu fino zagotoviti:
- jasno razdelitev lastnine ( vpis etažne lastnine )
- glede na generacijsko "luknjo", je fino, da so načeloma vse instalacije izvedene ločeno za vsako lastniško enoto. Elektrika, ogrevanje, voda.

Smiselno je, da sam nakup financirate vsak do 1/2 - recimo, ostale stvari glede instalacij in ostalega pa vsak sam v svojem delu.

Vse ostalo je stvar "filozofiranja in ugibanja".

[jelencek1]

Priporočam da si ob nakupu hiše najameš statika, ker hiše leta 1960 do 1985 so v večini primerov obupno grajene.

[someone1]

@jaki79 @Kecko
Žal se bojim da ima Kecko prav, edino če morda veš iz zanesljivih virov, da je za starejše hiše drugače? Saj se da vpisati etažno lastništvo v zemljiško knjigo, ker oni ne preverjajo če je to skladno z gradbenim dovoljenjem, vendar taka hiša ni legalna, je vbistvu črna gradnja, saj se spremeni namembnost kot je določena v PGD pa tudi obtežitev. Se pravi nepremičnine ne moreš prodati, lahko pa ti tudi inšpekcija pride na dom in je treba hišo vrniti v prvotno stanje, kar je potem problem.

Sem našel nekaj člankov ravno na to temo, kjer pravijo da je obvezna pridobitev novega PGD:
<!-- m --><a class="postlink" href="https://www.coinhab.si/nasveti/48/Kako_iz_enostanovanjske_hise_narediti_vecstanovanjsko">https://www.coinhab.si/nasveti/48/Kako_ ... anovanjsko</a><!-- m -->
<!-- m --><a class="postlink" href="https://gradbenistvo.finance.si/8845808">https://gradbenistvo.finance.si/8845808</a><!-- m -->
<!-- m --><a class="postlink" href="https://gradbenistvo.finance.si/8808268">https://gradbenistvo.finance.si/8808268</a><!-- m -->

Torej če bi želel vse pravno urediti in da bi bilo legalno je to praktično neizvedljivo. Če tudi bi v prostorskih aktih bila dovoljena dvostanovanjska hiša, pa bi moral naresti nov PGD, v katerem bi bile zahteve po današnjih standardih previsoke za potresno in požarno varnost, pa energetske zahteve, saj bi praktično cel objekt moral rekonstruirati kar se ne splača.
Ne vem pa kako to uredijo tisti, ki si pri starših uredijo mansardo tako da jo dvignejo in na novo pokrijejo, so to potem tudi črne gradnje, saj niso skladne z gradbenim dovoljenjem?

@jaki79 @Lonsarg
No ravno iz razloga ker etažiranje zna trajati tudi pol leta, bi moral hišo najprej kupiti in jo potem sam etažirati, saj verjetno noben prodajalec nebi bil pripravljen čakati tako dolgo s prodajo in mi še delati tako uslugo.

No v naši okolici imajo nepremičnine zelo napihnjene cene, iščeva v liniji Ljubljana-medvode-Škofja Loka-Kranj. In praktično ne dobiš normalnega stanovanja za 100000, hiša se pa najde kakšna starejša tam do 200k. Lahko tudi manj in ostane več za obnovo. Sicer pa starši še delajo in imajo tudi nekaj svojih prihrankov.
Mi je jasno da so objekti pred 1963 slabo potresno varni, vendar sem zaradi omejenih financ nekako omejen na starejša stanovanja in hiše, sicer sem pa 1960 samo okvirno navedel.