[Danielle]

Problem, in to velik problem, slovenskih nepremicninarjev je v njihovi neizobrazenosti, slabi ali nikakrsni aktivnosti pri prodaji. To, da objavijo oglas na napremicnine. net in eventualno se na svojo spletno stran, je absolutno premalo za zasluzek 4%.

Bi vas vprasala naslednje:
1. Pri prodaji vase nepremicnine:
- ali zahtevate nepremicninsko izkaznico od agenta? (po mojih izkusnjah je nima pri sebi nihce in po terenu hodijo tudi "agentje", ki je sploh nimajo!)
- ali preverite, ce je napovedan agent z licenco na spletni strani:
<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.nepremicninsko-posredovanje.mzip.gov.si/">http://www.nepremicninsko-posredovanje.mzip.gov.si/</a><!-- m -->
- ali se pogajate za ceno posredovanja (kot sem omenila ze zgoraj, moj podpis nep. pogodbe je do 1% in so vsi agentje to ceno tudi sprejeli!)
- ali preverite pri agentu, koga vam bodo pripeljali na ogled (po mojih izkusnjah so mi vozili kupce, za katere niti slucajno nepremicnina NI bila primerna)

2. Pri nakupu nepremicnine:
- agent vam MORA pokazati nepremicnino tudi BREZ PODPISA nepremicninske pogodbe; v kolikor vam ogled zavrnejo, jih prijavite trzni inspekciji!
- zahtevajte podrobno tolmacenje ZK izpiska (spet, po mojih izkusnjah, vecina agentov ni poznala predkupne pravice)

Vsekakor pa vam svetujem, da ob interesu za nakup dolocene nepremicnine, pridete v agencijo ali na ogled z osebo, ki NI V VASEM SORODSTVU, naj ona podpise nepremicninsko pogodbo, naprej se pa z lastnikom menite.

[jaki79]

Za licenco nepremičninskega posrednika je potrebna visokošolska izobrazba in opravljen izpit, ki obsega približno snov 2-3 težkih izpitov na povprečnem univerzitetnem študiju (vsaj tretjina posrednikov, ki jih jaz poznam, je pravnikov), ter vsakih 5 let še dodatno izobraževanje, ki traja 15-20 ur. Po tvojem mnenju ta izobrazba ni zadostna? Kakšna pa bi bila zadostna? Doktorat?

Btw ko se že oglašaš o pomanjkljivem znanju posrednikov se dotakniva še tvojega znanja: upravni organi in ministrstva ne tolmačijo zakonov, ampak imamo v državi za ta namen sodišča in pravno prakso. Da ugotoviš, da je dovoljena delitev provizije, res ne potrebuješ blaznih kapacitet, saj je to v ZNPosr izrecno zapisano (da gre nekdo celo zaprošati državne organe za tolmačenje tega preprostega zakona mi je pa sploh nepredstavljivo).

Pogajanje za nižjo provizijo je vsekakor smiselno, še posebej v LJ in nekaterih večjih mestih, kjer je ponudba posrednikov zadostna. Bi pa vseeno nekoliko s skepso vzel tvoje pisanje, da je večina posrednikov vzela provizijo v višini 1%.

"Vsekakor pa vam svetujem, da ob interesu za nakup dolocene nepremicnine, pridete v agencijo ali na ogled z osebo, ki NI V VASEM SORODSTVU, naj ona podpise nepremicninsko pogodbo, naprej se pa z lastnikom menite."
Večina lastnikov se ne želi meniti s takšnimi kupci, ker jim (glede na zgoraj zapisano upravičeno) ne zaupa.

[Johan_R]

Seveda so nekateri pravniki tudi "kavč nepremičninski agentje".

Ko človek poda svoje mnenje, kako bi bilo lahko urejeno nepremičninsko podoročje (ki po mnenju nekaterih je urejeno, saj ja imamo zakon, ki to ureja), faše diskreditacijo veleuma tipa "le čevlje sodi naj kopitar".

Ne nepremičnisko podoročje ni urejeno in o tem pričajo naši zapisi iz prakse na tem portalu.

Ker sem pa ravnokar v spoznavanju nepremičninske prakse v Belgiji, mi postaja dobesedno slabo, ko ugotovim, kam pravniki oz. pisci zakonodaje peljejo vsa, ne samo nepremičninsko podoročje. V Belgiji je šele štala.

Kar sem zapisal je zgolj predlog po večji transparentnosti nepremičninskih poslov. Omenjal sem AJPES, ki že ima prakso o vpisovanju in vodenju npr. zastave premičnin. Bolj naravno pa bi sicer bilo, da se takšen portal vzpostavi pri GURS-u:
1. zainteresirani kupec vidi, da je neka agencija dejanski posrednik za nepremičnino in ima
i) ekskluzivo,
ii) nima ekskluzive in
iii) jo prodaja tudi lastnik sam;
2. ima se možnost seznaniti z zahtevami lastnika, če ga zastopa agencija (npr. delitev posredniške provizije);
3. ima možnosti neposredne komunikacije z lastnikom, če oceni, da agent pogojuje ogled nepremičnine s podpisom pogodbe o zastopanju in posledično plačilu provizije (kar je rak rana nepremičninske dejavnosti);
4. kupčeva agencija ima možnost transparentne povezave s prodajalčevo agencijo in dogovora o provizijah.

V današnji dobi digitalizacije, bi lahko tako kot v primeru zemljiške knjige uvedli določene avtomatizme, ki bi takoj pojasnili, da prodajalec pričakuje, da si bosta s kupcem prodajno provizijo delila (kar je lahko pogoj, vendar mora biti v digitalni prodajni ponudbi zapisan, kupec pa bi bil tako z njim seznanjen).

In da, glede na to, da sem prodal in kupil vse svoje nepremičnine brez posrednika, ob obveznem vključevanju notarja, se imam za bistveno bolj strokovnega, profesionalnega in poštenega, kot je 90% naših nepremičninskih agentov in "kavč agentov".

Danielle, se 100% z vašimi zapisi in celo opravičujem vaš predlog ravnanja, ko agent pogojuje prodajo nepremičnine s podpisom pogodbe o zastopanju kupca in posledično provizije.

Kajti provizija NI nagrada za zastopanje, je nagrada za IZVEDBO POSLA. In če ga je najel prodajalec (da zastopa njegove interese), kot "kavč pravnik" zatrjujem da gre za kaznivo prakso izsiljevanja kupca in materialna prikrajšanja prodajalca!

[jaki79]

@Johan_R: včasih, res kaj zaslužim pri posredovanju, ni pa to moj osnovni vir zaslužka.

Bom samo še to napisal, potem pa zaključim s tabo, ker opažam, da si v ego mood-u, ko ni za pričakovati razumne debate s tabo:
nisem te diskreditiral na način "le čevlje sodi naj kopitar" (čeprav si bančnik). Pravzaprav te sploh nisem diskreditiral, ampak sem diskreditiral tvoj predlog, pa ne zato ker si bančnik oz. "kopitar", ampak sem (za razliko od Prešerna) utemeljil, zakaj je tvoj predlog slab.

P.S.
Oba pa poznava ironijo, da ti ne moreš postati nepremičninski posrednik, saj ne izpolnjuješ zakonsko določenih pogojev glede pridobljene stopnje izobrazbe.

[Danielle]

@Johan_R - zanimivo, jaz imam pa zelo dobre izkusnje z nepremicninskimi agenti na NL. V dobi cca 2. mesecev so mi razkazali preko 30 nepremicnin, vozili me od ene do druge z njihovim avtom, v vsaki me opozorili na minuse, takoj odgovarjali na maile ali telefone.
Ob podpisu kupoprodajne pogodbe se mi je tosel sam odprl in zadovoljna placala njihove usluge!

P.S.: Imam nepremicninsko licenco ze vec kot 15 let, vendar zaradi mojih moralnih zadrzkov ne delam vec tega posla cca 6let.

[jaki79]

Imam nepremicninsko licenco ze vec kot 15 let, vendar zaradi mojih moralnih zadrzkov ne delam vec tega posla cca 6let.

Zakon o nepremičninskem posredovanju, ki je uvedel licenco, je začel veljati l. 2003, pred manj kot 14 leti. Res mi ni jasno, kako imaš ti licenco že več kot 15 let?! Prav tako mi ni jasno, zakaj kot posrednica glede delitve provizije sprašuješ ministrstvo in zakaj na forumu sprašuješ, kako ravnati, ko ti sosed zapre zračnike. Dober posrednik bi pač znal odgovoriti na takšna vprašanja oz. situacije.

Očitno so nekateri posredniki ne samo goljufivi in lažnivi, ampak še strokovno za en drek. Fej in fuj.

[Danielle]

@jaki79 - res je. Sem sla zdaj gledati na licencno izkaznico in je izdana izpred 12 let.
Se opravicujem.

[beni]

Mene pa moti dejstvo, da nihče od posrednikov ne zaračuna oz. vsaj ne oglašuje provizije manjše od 4% +DDV in so za to celo iznašli lep način, da v oglasu napišejo stavek v smislu: "Prodajalčev pogoj je delitev provizije 2+2.." oz. nekaj v tem smislu. Jaki, iz tvojih postov sodeč pa se mi zdi da tudi ti nisi kaj daleč od tega. LP

[jaki79]

Nisem daleč od česa? Od zaračunavanja provizije v višini 4%? Kdaj jo naročniku tudi zaračunam (vedno delam samo z enim naročnikom), pa naročniku še vedno prihranim bistveno več, kot mi on plača. In kakšno težavo imaš pravzaprav ti s tem, če jaz drugim zaračunam 4%?

V tej temi sem 3 poste nazaj v odgovoru Danielle napisal tole (razumem, da je bil tvoj namen vseznalsko pametovanje in da za ta namen res ne rabiš prebrati, kaj sem sploh napisal, ampak je zadosti, če kar malo na slepo ugibaš, pa si vseeno prosim sedaj vzemi minutko svojega časa in preberi, kaj sem v tej temi njej napisal včeraj ob 11:26):
"Pogajanje za nižjo provizijo je vsekakor smiselno, še posebej v LJ in nekaterih večjih mestih, kjer je ponudba posrednikov zadostna."

Te razumem, da te moti, da posredniki pobirajo 4% (čeprav smo videli statistiko, da je provizija v SLO ena najnižjih in bistveno nižja od dejanskih v ZDA), razumi tudi ti mene, da me motijo pametnjakoviči, ki so "sposobni" v 10 letih na tem forumu spacati manj kot 10 nasvetov, pametnega pa nič od njih in ki cvilijo, kaj bi radi imeli in kako je svet krivičen.

Moj nasvet tebi je, da narediš naslednje: če te tako motijo ti 4 odstotki, ti predlagam, da pridobiš licenco in delaš za 1% provizijo. Tako boš bolj celovito in hitreje razrešil svoje frustracije s štirimi odstotki, kot če na tem forumu pisariš, kako te moti višina provizije, ki jo agentje dosegajo na trgu pri voljnih kupcih njihovih storitev.

[Rafter]

Mi se bomo poskusili rešiti izsiljevanja agentov tako, da bomo sami dali oglas za stanovanje na splet in bomo videli kako bo šlo.
Kaj mislite ali bo to ok, ker bomo kmalu začeli s prodajo?

Mi smo objavili oglas za stanovanje 25.decembra na Bolhi in Nepremicnine.net, prodali 25.januarja (okrog 15 ogledov, kupec je bil peti al šesti po vrsti in si je vzel en teden za premislek).
Sem pa se ekstra potrudil z zelo dobrim opisom, ter na koncu pripisal: "Agencije in nepremičninske posrednike prosim, da se za omenjen oglas ne zanimajo!".
Je blo vse mirno.

[Danielle]

@beni
Zakon o nepremicninskem posredovanju, v 5. clenu pravi:

Najvisje dovoljeno placilo za posredovanje sme znasati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremicnino najvec 4 %.

To ne pomeni, da MORA znasati, ampak daje le smernico DO KOLIKO sme znasati.
Nepremicninski posredniki, po liniji najmanjsega truda, seveda, zaracunavajo vsakemu (prodajalcu in kupcu) po pol.
Vsak, ki podpise pogodbo o posredovanju pa se ima pravico POGAJATI. To pomeni, da pogodbena obveznost lahko znasa 1% kupec in 2% prodajalec ALI 1% kupec in 1% prodajalec (samo, kot primer)

[beni]

jaki, ko mački stopiš na rep zacvili. Bodi fajn :-)

[jaki79]

"jaki, ko mački stopiš na rep zacvili."
Kaj naj bi to pomenilo, da sem jaz maček, ti pa mučitelj živali?

Kot rečeno, da zaračunam kdaj 4% (kdaj pa tudi več kot 4%) sem že sam napisal. Ne vem, zakaj bi me to bolelo? Mene veseli, ko mi uspe naročnika prepričati, da so moje storitve res toliko vredne.

[ttomi73]

Ni problema v 4 procentih, problem je samo v tem ker so naše plače tako mizerne in če si srečnež s povprečno plačo delaš mesec, dva ali tri za to kar agent ''pokasira'' v navideznem tednu dni. Pa prosm ne polemizirat kaj v ta teden vse paše in kaj ne, ker sem šel čez to proceduro.

[jaki79]

Če ne smem polemizirati, kaj notri paše in kaj ne, bi lahko rekel, da tudi kava v lokalu ne bi smela stati več kot 15 centov, pa ura mehanika ali vodoinštalaterja ali odvetnika več kot 5€. Klinc, njihov problem je, če je v uri vračunana tudi uporaba opreme ali pa dolgo in zahtevno šolanje (npr. pri odvetniku) - to se po tvoje pač ne sme vključiti v ceno.

Sicer se pa vsak sam odloča, ali bo sodeloval s posredniki ali ne. Saj ni zakonske prisile, da moraš skleniti pogodbo s posredniki. Zakonska prisila je, da provizija ne sme presegati 4% (če gre pri posredovanju za prodajo nad 10.000€).

Torej če se tebi zdi nepošteno, da posredniki zaračunavajo 4% provizijo, se pač odloči, da ne boš sodeloval s posrednikom. Saj te zakon ne zavezuje, da moraš sodelovati s posredniki. Ne vem, kje vidiš težavo oz. zakaj imaš občutek, da te kdo sili sodelovati z njimi?

Če se pa meni ne zdi pošteno, da sem kot posrednik omejen na 4%, čeprav npr. prodam naročniku nepremičnino za 5% več, kot bi jo prodal sam, poleg tega mu pa uredim še vse pravne in davčne zadeve v zvezi s prodajo, pa ne morem nič. Jaz vseeno nimam možnosti zaračunati več, ker mi zakon tega ne dovoljuje. Če se ti zdi to pošteno, si bodisi neizmerno neumen ali pa vidiš svet, kot ga želiš videti.

V ZDA povprečna provizija tudi pomeni 3 mesečne plače, pa v marsikateri drugi državi tudi. To, da znaša provizija v SLO 3 mesečne plače, je kvečjemu argument, da je povprečna provizija v SLO ustrezne višine, saj je primerljiva z drugimi državami (ZDA, NEM, Hrvaško).

Pa še nekaj. Nekdo, ki ima v lasti 125.000€ vredno stanovanje, za SLO razmere pač ni revež - tudi če ima mizerno plačo.