[BineG]

Z ženo se zanimava za nakup nepremičnine, kjer mi je zanimivo, da imajo bolj ali manj vse agencije navedene, da mora kupec poleg kupnine plačati tudi 2% provizije. Ta praksa pa je v 5. členu Zakona o nepremičninskem posredovanju izrecno propovedana: <!-- m --><a class="postlink" href="https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina?urlid=200672&stevilka=3080">https://www.uradni-list.si/glasilo-urad ... vilka=3080</a><!-- m -->
Ali je to res vsem vseeno ali so vse tovrstne agencije zrele za prijavo?
Našla sva recimo že zelo zanimivo hišo in sva se z agentko že menila za varščino, potem pa je prišel tale famozni pogoj o 2% proviziji.

Zdaj pa kaj narediti? Najraje bi se pač skregal z njo, ne vem pa, če s tem kaj dosežem. Ima kdo že kaj več izkušenj s tem?

[picas55]

Meni osebno zadeva ni sporna. Imaš dve možnosti, da zmanjšaš kupnino za sporna 2%,
ali poiščeš lastnike in sam skleneš kupoprodajno pogodbo z lastnikom. Razumljivo je, da posrednik pričakuje dobrobit pri šeftu. To je moje laično mnenje in če ti je zadeva všeč tudi 2% višja kupnina to opravičuje.....

[BineG]

Da posrednik pričakuje dobiček mi ni sporno. Navsezadnje od tega živi. Sporno mi je, da služi s prakso, ki je eksplicitno prepovedana z zakonom.

[Hanzi]

2.odstavek zadnjo poved si prebral?

[BineG]

Sem. To se morava dogovoriti midva s prodajalcem, to ni stvar agenta/agencije.

[jaki79]

"To se morava dogovoriti midva s prodajalcem, to ni stvar agenta/agencije."

Točno tako, kot je zapisal Hanzi (ampak ko ima človek na nosu očala, ki mu tolmačijo svet na njegov način, po navadi itak ničesar ne vidi). Seveda je stvar agenta, da opozori potencialnega kupca, da bo kupec s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe prevzel obveznost plačila 2% provizije. Plačila provizije v višini 2% od kupca ne bo zahteval agent, ampak nasprotna pogodbena stranka v kupoprodajni pogodbi, t.j. prodajalec, saj bi slednji sicer moral plačati 4% provizije. Prodajalec ti torej zaračuna 2% provizije in ne agencija (kupec bo to provizijo agenciji zgolj plačal).

Tako da takšno početje nikakor ni eksplicitno prepovedano z zakonom. Zakone je pač potrebno brati bolj natančno, kot to počnete laiki.

[Johan_R]

Maksimalna provizija za nepremičninsko posredovanje je 4% z vključenim DDV, ker posel sklepata dve fizični osebi.

Agencija zastopa prodajalca, razumem prav? Po zakonu se prodajalec z agencijo dogovori za provizijo, prav? Provizija lahko znaša od 0 do 4%. Agent nima kaj kupcu vsiljevati svoje provizije oz. pogojevati posla s plačilom provizije. Ljubljansko nepremičninsko agencijo sem podučil o zakonu ... :mrgreen:

Samo prodajalec lahko eksplicitno zahteva, da je en od pogojev nepremičninske transakcije delitev provizije nepremičninske agencije. To mora izjaviti prodajalec in ne agent, ker gre drugače za kršitev zakona.

Stvar kupca pa je, da to sprejme, ali pa ne.

Poti sta dve, obe pa odvisni od kvantitete povpraševanja po željeni nepremičnini:
- prodajalec reče: Delila si bova provizijo na pol, vsak bo plačal 2%.
- kupec reče: Delila si bova provizijo posredniku, vsak plača 2% (50% provizije):
a) a jaz ne kupim po zahtevani ceni temveč ponujam __% (vstavi po izbiri) nižjo kupnino,
b) in kupim po zahtevani ceni (ker je odlična lokacija, lega, ...),
- kupec reče: ne bom plačal provizije, ker nisem naročil posredovanja (lahko tudi izpadeš iz posla, če je kupcev več).

Torej, provizija je stvar pogajanj vendar ti mora skladno z zakonom pogoj plačila postaviti prodajalec in ne agencija!

V nasprotnem primeru lahko agencijo mirno ovadiš!

In še nekaj: provizijo se plača v zadnjem obroku plačila, takrat, ko je nepremičnina primerna za vpis lastninske pravice na kupca, ker drugače izgubijo voljo do dela in izpolnjevanja dogovorjenega.

[Beri]

Znižaš ceno za 10-15% pa ne boš čutil teh 2%

[jaki79]

@Johan_R:
"Samo prodajalec lahko eksplicitno zahteva, da je en od pogojev nepremičninske transakcije delitev provizije nepremičninske agencije. To mora izjaviti prodajalec in ne agent, ker gre drugače za kršitev zakona."

Tako je. Lahko pa agent pove potencialnemu kupcu, da prodajalec "kot en od pogojev transakcije" eksplicitno zahteva delitev provizije.

"In še nekaj: provizijo se plača v zadnjem obroku plačila, takrat, ko je nepremičnina primerna za vpis lastninske pravice na kupca, ker drugače izgubijo voljo do dela in izpolnjevanja dogovorjenega."

Imaš sicer prav, vendar je v praksi to težje izpogajati - po zakonu lahko agencija obračuna provizijo ob sklenitvi pogodbe. V primeru BineG pa je sploh irelevantno, ker provizije ne bo plačeval agenciji, ampak prodajalcu (torej je stvar prodajalca in tega kako se je on zmenil z agencijo, da zapade plačilo provizije, kupec pa mora to pač sprejeti).

[matofill]

Ti bodi pa pameten in govori o tem, koliko si največ pripravljen plačati za nepremičnino.

Če je to 100 enot je to 100 enot z vsemimi provizijami, torej 100 - 2 enoti za posrednika dobi kupec 98 enot, ko pa še on plača 2 enoti pa 96 enot.

[doli]

Enostavno se reče posredniku, če ni prej opozoril na večjo ceno, da je cena, za katero ste se dogovorili, cena za katero ste pripravljeni zadevo kupiti. Kako bo to napisal v pogodbo pa ni tvoj problem. Ali bo cena za nepremičnino v pogodbi 98% + 2% ali enostavno dogovorjena cena za katero ste se pogovarjali, naj se pa sam odloči.

[Hanzi]

Johan R
Imaš kak člen glede 4% skupaj z DDV?
Ker jaz tolmacim in sem plačal 2% + DDV. Je pa res da sem "naročil" iskanje prvega stanovanja zame. Hišo sva potem sama poiskala.
Pa mi danes za tista 2,4 % ni ravno hudo žal. Naj jih ima, nekaj je naredil za njih. Zrihtal mi je flat skoraj po "zeljah" katerga sem v krizi (2012)prodal za enako ceno kot sem ga kupil 6 let prej( skoraj na vrhu balona). Ajd nekaj vlaganj je bilo notri, ampak saj sem tudi 6 let bil v njem.

[jaki79]

@Hanzi: argumentacija Johan-a R, zakaj se ne obračunava DDV je napačna. Posredniška pogodba, ki je podlaga za obračun provizije, ni sklenjena med fizično in fizično osebo, ampak med pravno (agencija) in fizično osebo (prodajalec). Ali bo kupec fizična oseba ali pravna oseba, pa v trenutku sklepanja posredniške pogodbe še nihče ne ve.

[Hanzi]

Zato pa prosim za člen na katerega bi se lahko uprl.
Ti si lepo razložil.
In marsikatere agencije danes delajo za manj kot 4% +DDV.
Vse je pa na koncu odvisno od končne cene. Če ti agent zrihta ceno 10% nižjo od "trga" mu ne boš privoščil 2(4%)?
Hišo sem kupil brez agenta ,pa mi je mogoče malo zal. Mogoče bi za agentskih 2% dobil boljše za nižjo ceno. :oops:

[Rafter]

Jaz mislim da je vse samo stvar dogovora.

Mi imamo že podpisano predpogodbo s kupcem... dobil je 30-dnevni rok za ureditev virov, s tem da je dal 2k€ are.
Ceno smo imeli nastavljeno na 88k€. Ob njegovem drugem ogledu stanovanja in dogovorjenem sestanku je dobil z naše strani ponujeno za 85k€, on je povedal da je pripravljen dati 83k€. Našli smo se na pol, se pravi na 84k€.

Ob objavi na Bolhi in N.net sem posebej izpostavil, da naj ne kličejo niti agencije, niti samostojni posredniki... In niso.
V enem mesecu smo imeli cca 20 ogledov.

4% cene bi znašalo skoraj točno toliko, kolikor smo zdaj "zglihali" ceno. Mi smo zadovoljni, on tudi. S tem da bomo za ureditev prepisa plačali agenciji cca 300€. Pa mi2 seveda še 2% davek.