[zamot1]

Ob prodaji stanovanja z posredovanjem agencije smo se dogovorili da kupec lahko vzame hipotekarni kredit. Pred podpisom pogodbe imamo cca deset dni časa da damo svoje pripombe na prodajno pogodbo sestavljeno na agenciji. Kupec je plačal varščino (kasneje je to prvi del are) in določen je bil tudi datum podpisa pogodbe. V pogodbi so opredeljeni postopki plačila, zamudne obresti, obveznosti prodajalca in kupca, predaje, in vpisa novega lastnika v ZK. V prvem branju še kar razumljivo in korektno. Med vrsticami pa alarm. Zaradi najema hip. kredita zahteva banka izročitev overjene pogodbe ( po plačilu drugega dela are se pogodba podpiše, po plačilu davka na FURS-u in overjeni identiteti prodajalca pri notarju) pred plačilom celotne kupnine zaradi urejanja hipotekarnega kredita za kupca v smislu da se pred odobritvijo kredita vpiše banka ali kupec kot lastnik v ZK. Nelogična zadeva ker dokler ni plačana celotna kupnina se naj ne bi vpisoval nov lastnik ker če v tej fazi ne pride do plačila celotne kupnine izgubimo vse. Po zagotovilu agencije do tega ne more priti ker imajo neke svoje varovalke katere so naknadno vpisali v pogodbo, ne pa še čisto vseh ki jih z naše strani kot prodajalci zahtevamo z obrazložitvijo da niso v skladnosti z zakonodajo na tem področju. Na kratko; zakaj se zahteva s strani banke vpis novega lastnika v ZK pred plačilom celotne kupnine in kako se to lahko obide. Če je kdo ki je to že "pregrizel skozi" ga prosim za razlago in pomoč.
Upam da sem napisal dovolj razumljivo.
LP Tomaž

[samo12345]

Pozdravljen,
pred mesecem sem urejal identično zadevo.
Banka pri meni ni zahtevala nobenega predčasnega vpisa, sploh ne razumem, kaj bi to lahko pomenilo.
Ko bo prodajalec po plačanem davku overil svoj podpis na pogodbi pri notarju, bo le-to hranil (on ali še bolje agencija, če tam urejaš) do hipotekarnega naroka pri notarju. Kratek čas (par ur) pred tem sem nakazal 2.obrok kupnine, potrdilo o nakazilu je dobila banka.
Pred narokom je prodajalec dostavil overjeno pogodbo notarju, kjer se je potem uredilo vse v zvezi s hipoteko. Notar je nato sprožil predlog za vpis v ZK, prav tako se je vpisala hipoteka. Ko so na banki videli zaznambo v ZK (to se vidi takoj) so nakazali prodajalcu zadnji obrok kupnine-zadeva zaključena. Sledi primopredaja.

Vsak drugačen postopek mi je nerazumljiv in čuden.

LP

[vitel]

Če plačujete agencijo, naj še ona skrbi za vaše interese. Vsekakor pa ne dovolite vpisa hipoteke ali lastninske pravice brez da bi imeli denar v žepu (pri notarju). Da bi banka to zahtevala je čudno, ker obstajajo predznambe, ki so enako varne.

[najrad1]

Postopek poteka tako kot je samo12345 opisal. Pri vas agencija dela po svoje. Izberite z agencijo notarja ter stopite z agentom-ko do notarja ,da preveri pogodbo in odpravi napake saj je notar odgovoren za pravilen potek pravnega posla. Notar lahko tudi po hipotekarnem naroku -( kupec , banka in notar ) naredi pavzo v pravnem poslu do prejete kupnine na prodajalčev TTR iz naslova hipotekarnega kredita.

[zamot1]

Hvala za odgovore.
Sam postopek pri hipotekarnem kreditu ki ga jemlje kupec mi je nekako jasen in ga razumem, za mene kot prodajalca pa je nesprejemljiv če v pogodbi ni varovalke da se ne vpiše nov lastnik v ZK pred plačilom celotne kupnine na TRR. Pavza v pravnem poslu, kot jo omenja najrad1 je meni razumljiva in dobra rešitev. Očitno bi radi v tej agenciji na hitro ostrigli "ovco"
LP Tomaž

[medo9]

Kot pravijo predhodniki: NE podpisuj pogodbe, ampak zahtevaj, da to uredi notar z notarskim zapisom.
Če te bo agencija odpravila, da bo itak notar overil pogodbo, jim zelo glasno povej nazaj, da notar overi samo podpis prodajalca na pogodbi in da za vsebino NE odgovarja.
Notar je odgovoren samo za vsebino notarskega zapisa, ki ga sestavi on.
(Notarski zapis je v bistvu kupoprodajna pogodba, ki pa je neposredno pravno izvršljiva listina.)

Prepričan sem, da tudi banka ne bo nasprotovala, ko bo videla, da za izvedbo posla skrbi notar.

[Energetik81]

Sicer sem že malce pozabil, kako je šlo, ampak notarka je že pri plačilu naše are vpisala predznambo lastninske pravice, kar pomeni da si že lastnik, ČE se izpolni pogodba (torej plačilo celotne kupnine). Sicer se predznamba avtomatično briše in je lastnik še vedno stari. Svoj del kupnine smo nato plačali 1-2 dni pred narokom pri notarju, pri naroku je še banka nakazala hipotekarni kredit bivšemu lastniku, vpisala se je lastninska pravica ter hipoteka. Brez plačanega celotnega dela kupnine kupca, banka ne nakaže kredita. ko se vpiše hipoteka ima tako bivši lastnik celoten znesek na računu.

[zamot1]

Medo9, to mi je jasno da notar v prvem primeru preverja samo identiteto prodajalca, pogodba ga ne zanima . Energetik je pa dodal še en kamenček pri sestavljanju mozaika "Hip. kredit" in bom moral vztrajati da sem zraven pri notarskem zapisu o hipoteki in poplačilu celotne kupnine, predvidevam da bo to v dveh delih. Hvala obema.

[Energetik81]

Pri naroku pri notarju ni bilo zraven lastnika, samo predstavnik banke. Verjetno pa si lahko zraven, da "nadzoruješ", čeprav to je po mojem naloga notarja.

[medo9]

Zamot1: seveda boš zraven, saj boš moral ti podpisati zemljiškoknjižno dovolilo za vpis hipoteke na tvoje stanovanje, v kolikor boš želel dobiti kupnino.

[samo12345]

Nekaj mi ni jasno. Kot prodajalec ste najbrž najeli agencijo, in se zavestno odločili, da pogodbe ne boste delali v obliki notarskega zapisa (ki bi bil bolj varen in precej cenejši).
Sedaj ta agencija, ki jo boste predvidevam drago plačali ne želi delati v vašo korist oz. se želi z vami okoristiti???Ali ste jo vi najeli ali kupec?

Torej, če vam agencija vsiljuje neke svoje pogoje, se pogovorite z njim in obenem pridobite še mnenje pravnika ali notarja.

Nekako mi vse skupaj, tale zgodba, deluje čudno...

[Energetik81]

Zamot1: seveda boš zraven, saj boš moral ti podpisati zemljiškoknjižno dovolilo za vpis hipoteke na tvoje stanovanje, v kolikor boš želel dobiti kupnino.

?
Dovolilo je že v pogodbi. Vpis hipoteke se pa izvrši že na novega lastnika.

[samo12345]

Zamot1: seveda boš zraven, saj boš moral ti podpisati zemljiškoknjižno dovolilo za vpis hipoteke na tvoje stanovanje, v kolikor boš želel dobiti kupnino.

Zraven bo pri podpisu pogodbe in potem bo še overil svoj podpis pri notarju.
Potem se njegova vloga zaključi, razen ko dostavi overjeno pogodbo na narok.

Na naroku on nima več kaj iskati, to je zadeva med kupcem, notarjem in banko.

Pri toliko neznank svetujem pomoč pravnika ali notarja.

[medo9]

Zamot1: seveda boš zraven, saj boš moral ti podpisati zemljiškoknjižno dovolilo za vpis hipoteke na tvoje stanovanje, v kolikor boš želel dobiti kupnino.

?
Dovolilo je že v pogodbi. Vpis hipoteke se pa izvrši že na novega lastnika.

Da pojasnim svojo trditev: seveda je ZK dovolilo lahko v pogodbi, ampak v kolikor se on želi zavarovati (in ob predpostavki, da ne bo šlo za notarski zapis), potem je ZK dovolilo lahko tudi samostojen (notarsko overjen) dokument, ki ga izročiš kupcu potem, ko dobiš plačano kupnino v celoti (oz. v tem primeru banki, ko kupec nakaže svoj del).

Drugače se pa povsem strinjam s predhodniki: agencijo na čevelj in urediti vse pri notarju.

[zamot1]

Osnovni problem je v tem da bo predlog vpis novega lastnika ali banke zaradi hipoteke v ZK izpeljan pred plačolom celotne kupnine, zagotavljajo da se to zgodi isti dan v kar dvomim saj banke za transakcije med sabo povečini rabijo več dni. Vmes se lahko zgodi marsikaj in ne pride do celotnega poplačila kupnine???? (kupnina v dveh delih; hip. kredit ostala npr gotovina) vpis novega lastnika v ZK velja, kupnina pa ni plačana v celoti, raje ne pomislim kaj sledi??? Žal pa večina prakticira tak potek v katerem prodajalec ni zaščiten banka in kupec pa 100% Nekdo je že omenil deponiranje dela kupnine pri notarju itd. Je res da pričakuješ da agencija spelje to korektno in drago plačaš je pa nevarnost da te olupijo kot banano. Tale hip. kredit naredi eno veliko štalo, če gre to z normalnim kreditom je potek dokaj enostaven in razumljiv, ni predaje overjene pogodbe (plačan davek) in ni vpisa v ZK. Počasi se mi nakazujejo ukrepi kako to zavarovati. Hvala