[borut1981]

Pozdravljeni,

kupujemo starejšo hišo, na katero je na podalgi sklepa o dedovanju in sklepa Okrajnega sodišča vknjižena prepoved obremenitve in odtujitve do popolnega poplačila terjatve RS.
Hiša ima štiri lastnike in jo prodaja nepremičninska agencija. Sklenili smo predpogodbo, iz katere izhaja, da morava 10 % plačati (ara) po podpisu predpogodbe, ostali del pa na lastnike in upnico RS, najkasneje v roku 15 dni od plačila davkana promet z nepremičninami , s predpostavko, da je upnica poprej izdala potrdilo o stanju dolga in sklenjeni kupoprodajni pogodbi.
Ko RS izda potrdilo ostanju, se vsi dobimo pri notarju, kjer se sklene pogodba in potem midva plačava ves znesek tudi dolg do države in nato lahko vpišemo lastninsko pravico v ZK. Izbris iz ZK morajo urediti prodajalci kot tudi davek na nepremičnine. MIdva pa plačava notarja in vpis v ZK.
Zanima me, če se lahko kje kaj zakomplicira, glede na to, da midva dava najprej denar in nato država izda pobotnico in šele nato se izbriše zaznamba.
Hvala.

[kloko]

Ob predpostavki, da kdo od sodelujočih ne drži fige v žepu, takšen posel ni nič kaj bolj tvegan od običajnega nakupa nepremičnine.
Se je pa seveda pametno še pred podpisovanjem pogodb in izročanjem denarja lastnoročno prepričati o stanju nepremičnine, ne samo verjeti agenciji.

L.p., Kloko

[vitel]

Zakaj ste šli podpisovat predpogodbo in ne takoj do notarja, a samo zato, da agencija dobi provizijo??

Zakomplicira se zelo lahko, ker se vi pred poplačilom dolga do države ne morete vpisati v ZK in ne morete niti vpisati predznambe pridobitve lastninske pravice in lahko prodajalec ta čas sklene še pet prodajnih pogodb, tudi tako z datumom pred vašo sklenitvijo predpogodbe in potem se začne lov za vpis v ZK, če ima seved a kdo goljufive namene. Tako da je takole početje bolj tvegano v primerjavi z neobremenjeno in pravno čisto nepremičnino.

[Johan_R]

Zakaj pa blagohotna RS ne bi podala overjene izjave o tem, koliko dolga se plača in kam ter da bo, v kolikor bo dolg plačan skladno z izjavo do nekega datuma, izdala izbrisno pobotnico.

Ali pa še bolje, naj velecenjena RS deponira izbrisno pobotnico pri notarju (na vaše stroške seveda).

Prej jaz ne bi podpisoval nobene predpogodbe in šele ko/če prodajalci predložijo pri notarju originalne, prej navedene dokumente upnika RS, podpisal pogodbo in plačal aro.

Vitel je zelo lepo opisal situacijo.

[Taav]

Imeli podobno situacijo (plomba občine). Problem je z vpisi oz ni mogoče skleniti pogodbe ter nepremičnine vpisati v zem. knjigo.
Mi smo rešili podobno, tako da je znesek plombe štel kot ara (narejena je bila prodajna predpogodba), tako do so bile ob sklenitvi pogodbe vse nepremičnine bremen proste.

Tako ali je tako je prodajna predpogodba glede vračila dvojne are, v primeru, da prodajalec odstopi, bila zadostna varovalka (cca 40% vrednosti nepremičnin je predstavljala ta plomba).

[medo9]

Pazi predvsem na to, da boš dobil točen podatek o stanju dolga, vključno z obrestmi.
Ponavadi se obresti izračunajo šele po plačilu glavnice.... torej se moraš "z državo" dogovoriti, da naj ti izračunajo obresti na dan, ko boš nakazoval...

Sicer pa tudi jaz mislim, da je predpogodba nepotreben dokument in bi to urejal samo 1x, z notarskim zapisom, v katerem se pač navedejo vsi pogoji in vsa dejstva...
(pa upam, da se ne bo ponovno odprla debata o nujnosti agencije, ki sestavi predpogodbo, pogodbo, whatever... :twisted: )

[vitel]

Varianta bi sicer bila, da od države dolg odkupiš oziroma poplačaš vnaprej... in tako boš zagotovo vedel, koliko je tega dolga oziroma koliko si plačal za to - ampak je vprašanje, zakaj bi si delal dodatno delo in stroške. Po mojem pa je tule zaštrikala agencija, ki nima pojma kaj dela, zato bi jaz vseeno pritisnil nanjo, če se jo že plačuje naj kaj naredi za provizijo. Če ne pa naj dajo dvojno aro, saj so zavarovani za svoje napake ne?

[Taav]

Vitel, problem vidim v temu, da plačaš dolg dolžina, istočasno pa nimaš nikakršnih lastniških pravic nad nepremičnino. Zakaj bi plačeval kakršnkoli dolg? Nakaže se ara (lahko delno ali v celoti za poplačilo dolga, seveda s predpogodbo), pred sklenitvijo pogodbe in dokončnega plačila pa mora biti nepremičnina bremen prosta - in za to je dolžan poskrbeti prodajalec.
Država izbrisne pobotnice ne bo izdala, dokler ni dolg poplačan.
V kolikor dolg ni poplačan, pa država slučajno soglaša z vpisom novega lastnika nepremičnine, je novi lastnik dolžnik.

Fajn bi bilo, če bi kak pravnik povedal svoje.
Zdrava pamet pa pravi, da v kolikor želijo prodati, naj prej poravnajo vse dolgove.
O okvirno kakšnem znesku dolga je govora oz. ga lahko poplačajo z aro?

[medo9]

Najbrž dediči nimajo denarja za poplačilo dolga, saj znaša "plomba" 40% vrednosti, zato se v takih primerih naredi x-partitna pogodba, oziroma notarski zapis.

Jaz zagotovo ne bi nakazal are dedičem, ampak bi pristal, da se sklene notarski zapis, v katerem se opredelijo lastniški deleži, vrednosti dolga (z obrestmi vred) in dinamika plačil (dedičem, državi) in način izdaje izbrisnih pobotnic (od VSEH dedičev), oz. umik plombe (od države).

Če bi dediči vztrajali na ari (zato, da bi lahko poravnali 2% DPN), bi dal pa kontra predlog: da aro, zmanjšano za vrednost DPN deponiram pri notarju in poravnam DPN sam.

[vitel]

Vitel, problem vidim v temu, da plačaš dolg dolžina, istočasno pa nimaš nikakršnih lastniških pravic nad nepremičnino.

U bistvu je manjši problem, kot predpogodba, ki ti res ne jamči prav nič. Če bi odkupil terjatev oz. poplačal dolg, bi se v ZK vpisal vsaj kot upnik in na prvo mesto. Kar je samo po sebi ustrezno varstvo.