[cricket123]

Pozdravljeni

prosil bi vas za nasvet, kako varno izpeljati sledeči postopek prodaje...

Z bratom sva podedovala stanovanje, katerega sedaj prodajava.

Stanovanje je v večstanovanjski stavbi, za katero pa še vedno poteka nepravdni postopek etažne lastnine. Se pravi stanovanje ni vpisano v zemljiško knjigo in ni etažirano.

Imam zelo zainteresiranega kupca, s katerim sva tudi določila ceno ( seveda je ta cena nižja, kot pa bi bila če bi bila zemljiška knjiga urejena)

Imam vse original pogodbe od začetka gradnje do sedanjega lastništva ( kupoprodajna pogodba, odločbe o dedovanju). Veriga pogodb, ki dokazujejo lastništvo je ok.

Zanima pa me, kako sedaj varno izpeljati to prodajo. Tako za kupca, kot za mene - prodajalca.

Kaj je najboljša možnost - notar, ki naredi notarski zapis?

In kako potem naprej zaradi obračuna davka. Z vsemi listinami na upravno enoto, davčno....?

Prvič se srečujem s tem in bi prosil, v kolikor ima kdo kakšne izkušnje za nasvet.

najlepša hvala

lp

[.nika]

Kot prvo, ne vidim razloga zakaj bi bilo stanovanje cenejše le zato ker (še) ni vpisano v ZK, celo če v zvz. s tem že teče postopek pred sodiščem. To so pač običajni postopki, ki se relativno intenzivno odvijajo po celi državi, saj veliko stan.blokov še nima urejene etažne lastnine.

Pogodbo lahko sestavite sami (podpise overite ali pri notarju ali pa na UE, na UE je cena cca 1€, pri noratarju čez 20€ za en podpis) ali pa se za to obrnete na notarja, morda raje celo na odvetnika (v kolikor bo v teku prodaje ali pozneje šlo kaj narobe, vam bo težave lahko reševal odvetnik, ki je pogodbo sestavljal; če pa bo to notar, pa vas po v primeru kompikacij poslal naprej k odvetniku).

Po podpisu pogodbe, boste le to najprej predložili na FURS, ki bo z odločbo odmeril višino davka na promet z nepremičninami (2%) in davek na dobiček (25%), v kupoprodajno pogodbi opredelite kdo bo nostil stroške tega davka (davek na promet lahko prevalite na kupca, davek na dobiček morda malo težje). Po odmeri boste davek plačali s položnico, po plačilu pa vam bo FURS na vašo pogodbo odtisnil pečat o plačanem davku; brez tega pečata preknjižba lastninske pravice v ZK ni mogoča. S tako popečateno pogodbo boste nato šli ali osebno na oddelek zemljiške knjige pri vašem sodišču, da uredite prepis lastnine ali pa boste to prepustli notarju.

Na UE načeloma nimaš kaj - to če bi imel parcelo, ki bi bila na zaščitenem območju oz kmet.zemljišče, za kar bi potreboval soglasje za prodajo; ali pa v primeru kake predkupne pravice. Ne vem, kaj točno misliš, da bi bilo potrebno na UE.

[cricket123]

Ko sem se malo pozanimal pri okoliških agencijah o približni vrednosti stanovanja, so mi vsa odgovorila, da v kolikor bom hotel resno prodati, naj malo znižam ceno, zaradi nevpisa v zemljiško knjigo, ker se na tako nepremičnino ne dobi hipotekarnega kredita.

Verjetno bom šel v prodajo preko notarja ali odvetnika.

zanima pa me, kako FURS odmerja davek na kapit. dobiček.
V odločbi o dedovanju ni nikjer zapisana vrednost stanovanja. Ali FURS vzame razliko med podatki GURS-a in vrednostjo na pogodbi ali je potrebna uradna cenitev nepremičnine.

Hvala

[medo9]

Ne strinjam se z ".nika" in priporočam notarski zapis (in ne odvetnika).
Prav tako močno dvomim, da lahko DPN prevali na kupca.

Glede cene stanovanja: bistvena je lokacija in povpraševanje. Da bi zgolj zaradi nevpisane etažne lastnine moral spuščati ceno je neumnost. Seveda ob pogoju, da je vse čisto (kar pa, kot pišeš je) in da ne gre za problematičen objekt.

Glede kapitalskega dobička: če je kdo od vaju morda prijavljen na naslovu tega stanovanja več kot 3 leta, potem davka na KD ne plača(ta).
FURS sicer primerja vrednost pogodbe z oceno GURS in določi davke na način, da poberejo čimveč :-(

[cricket123]

Notarju sem že poslal vse dokumente, ki jih imam in je ok...
Mogoče bi bila lahko cena realno za 4-5 % višja....karkoli drugega pa že zelo težko

V kolikor je meni znano, naj bi bilo vse čisto...,samo problem je ker se upravnik ne zgane...Občina naj bi predala urejanje etažne lastnine upravniku....

Lastnika sva dobro leto, in nihče od naju ni bil prijavljen na tem naslovu, tako da se davek na KD plača...samo kako to izpeljati, da čim manj....

[medo9]

Odvisno od številk.
Če bosta prodala za 100, GURS to ocenjuje na 50, potem je lahko davek nižji samo s sodelovanjem kupca :twisted:
Če bosta prodala za 50, GURS ocenjuje na 100, pa angažirajta sodnega cenilca in potem bodo dacarji (predvidoma praviloma) upoštevali cenitev. Jaz sem imel tak primer, ker je GURS cenitev nenormalno odstopala (cenitev 140, prodajna cena 80, je cenilec ocenil na 75) in je bilo smiselno plačati 400 eurov.
Torej je od konkretnih zneskov odvisno, kako ravnati ;-)

[.nika]

Če je v sklepu o dedovanju ocenjena vrednost manj kot 80% vrednosti po Gurs, vzame furs oceno po Gursu. Lastni cenilec ne bo kaj dosti pomagal, ker Furs ni obvezan upoštevati njegove ocene, tako da boš imel s tem le nepotrebne stroške.

Glede nižje cene zaradi nevpisa v ZK sedaj razumem razlog, ki si ga navedel s kreditom; ja, ker kupec ne more dobiti kredita za nakup imaš zato praktično toliko manj potencialnih kupcev.

Odvisno je tudi po kom si dedoval, če je bil prvi dedni red, mislim, da je celo možnost, da davek na dobiček, odpade. O tem te naj natančneje pouči notar, ki si mu zaupal delo.

V skelpu o dedovanju je vrednost zagotovo ocenjena, saj se je od vrednosti predmeta odmerila tudi sodna taksa, tako da še 1x preveri.

Seveda se davek na promet z nepremičnino lahko prevali na kupca in sicer tako, da se v pogodbi stranke tako dogovorite. Drugo vprašanje pa je ali bo kupec na ta tvoj pogoj pristal ali pa bo rekel, da stanovanja ne bo kupil - stvar dogovora in tega v kako "močnem" položaju si kot prodajalec. Če imaš le enega potencialnega kupca, seveda v to temo preveč ne drezaš...

[medo9]

.nika: nimaš prav. davek na dobiček se plača tudi za prvi dedni red, če ne gre za stalno prebivališče, kjer prebivaš že vsaj 3 leta.
Prav tako nimaš prav glede cenitve.

[.nika]

kako pa je s cenitvijo?