[zhigatsey]

Pozdravljeni,

Ogledano imamo stanovanje, ki pa žal še ni zemljiško knjižno urejeno (etažna lastnina, vpis). Stanovanje je bilo občinsko (občinski blok) in je bilo prodano sedajšnjemu lastniku, ki stanovanje prodaja. Občina in stanovalci morajo urediti status zemljišča pod blokom, nato bo vpis v ZK možen...

Ker stanovanje ni ZK urejeno ne dobimo hipotekarnega kredita zato je lastnik podal možnost, da plačamo del kupnine vnaprej (cca. 20000 EUR)... seveda bi z odvetnikom napisali tudi pogodbo o dani delni kupnini in da se preostanek kupnine da po vpisu v ZK, do takrat bi imeli nek status najemnikov. Pogodba bo morala vsebovati vse varovalke, ampak me vseeno malo skrbijo morebitni spori, kajti še vedno bi imeli opravka z lastniki. Lastnikom smo predlagali najem do ureditve zk pa na vsak način želijo imeti del kupnine vnaprej, da bi si nekako zagotovili naš kasnejši celotni odkup.

Bi se vi šli na tak način? Ima kdo podobne izkušnje?

Hvala za odgovore...

[Nova2014]

Samo prek notarskega zapisa in nič drugače, če vam je res tako zelo všeč. Pa še to, notarja si vi izberite in povprašajte po cenah, ker se kar precej razlikujejo med posameznimi notarji.
Sicer obvoz na preostalo ponudbo stanovanj.

[John Doe]

Odgovor: ne bi se šel.

in zakaj ne: ker je preveč "čejev", ki jih bo ob morebitnih zapletih mogoče interpretirati povsem nasprotno.

Naredi obvoz, če je le možno.

[Hanzi]

Tudi jaz. Obstajajo najemne pogodbe z moznostjo kasnejsega odkupa.
Kaj ce 10 let ne bo vpisano v zk (dobro, v 10 letih je najemnina vec kot 20 jurjev). Kaj ce bo z vpisom v zk se nekaj jurjev stroskov in jih sedanji lasnik ne bo želel plačati?

[medo9]

Tudi jaz sem mnenja, da je tole prevec tvegano.
Ce vam je tako vsec, da ne morete naprej, pa pojdite k notarju po vasi izbiri in bo sestavil notarski zapis, ki je izvrsljiv. Izkusen notar bo znal sestaviti vse potrebne varovalke in preveriti listine, ki so relevantne.
Vedite pa, da mora biti tudi prodajalec zavarovan, saj ko ste vi enkrat prevzeli stanovanje v last in posest, vas bo tezko ven spravil, ce ne boste placali preostanka kupnine.
Zato bo korekten notar zagotovo sestavil uravnotezen zapis, ki je potem direktno izvrsljiv na sodiscu.

Osebno pa se taksnega posla ne bi sel; ne kot kupec in tudi ne kot prodajalec.

[Aron]

ce je vpis etazne ze predlagan ne vidim nobenega problema. notarski zapis tukaj nima kaksne posebne vloge, razen dodatnih stroskov.

[medo9]

Govoris neumnosti in zavajas.
Ocitno se ne zavedas kaksne so prednosti notarskega zapisa v primerjavi s kupoprodajno pogodbo, kjer je overjen samo podpis prodajalca.
Kaksen je tvoj motiv za taksno pisanje???

[Aron]

iz glave res ne bi vedel za kakšen tehten razlog, zakaj bi se za ta specifičen posel nujno potreboval notarski zapis pogodbe. le-ta je po zakonu potreben samo za nekatere nepremičninske posle, prodaja stanovanj, ki niso v etažni lastnini ni med njimi.

[medo9]

Zato, da sta zavarovana oba: kupec in prodajalec.
Kot vidis, ne bo kupnina placana v celoti takoj, ampak je pogojeno z ureditvijo v ZK.
Da se to lahko tudi zaplete je jasno vsakemu, ki je kdaj imel opravka z dlje casa trajajocim poslom.
Zgodi pa se lahko marsikaj v tem casu, dokler ne pride do poplacila kupnine in izpolnitve pogodbe.
Notarski zapis pa je sodno izvrsljiv v celoti, kar pomeni, da v primeru odstopa od pogodbe ni potrebno spora resevati na sodiscu z dolgotrajnim sodnim postopkom.

In ce tega ne ves (iz glave), raje ne pametuj.

[Aron]

vse je res, a tako je pri vsaki prodajni pogodbi za nepremicnine, vedno se lahko kaj zalomi. razen neposredne izvrsljivosti (za primer sodnega spora) torej nobena od strank nima vecjega varstva zaradi not. zapisa, kot ti napacno domnevas.

[medo9]

Ne bom te prepriceval, ker ocitno ali ne razumes prednosti, ali pa noces priznati svoje zmote.

[Urs]

V primeru odstopa od pogodbe pogodba preneha veljati in nastopijo posledice prenehanja veljavnosti, ki so v tem, da druga drugi vrneta prejeto. Kje si na boljšem z izvršljivim notarskim zapisom, ki je zaradi odpovedi prenehal veljati, tudi meni ni jasno. Ti pa sam po sebi ne nudi nobenega zavarovanja, ker ni sredstvo zavarovanja, temveč si v prednosti le, ker obveznost uveljaviš direkt v izvršbi pred sodiščem in se ne rabiš hecati s pravdanjem z vložitvijo tožbe. V nobenem primeru ti nič ne pomaga, če daš 20.000 jurjev, lastnik pa ne uredi ničesar v zk, na podlagi takega zapisa pa imaš možnost prisiljevanja v izvršbi k izpolnitvi obveznosti, ki je odvisna tudi od drugih etažnih lastnikov, da uredi etažno lastnino magari preko Zvetla (če gre skozi s pogoji) - tu gre za izpolnitev obvenosti, ki bi jo verjetno lahko izpolnil tudi kdo drug, torej s postavitvijo geodeta, ki naredi etažni načrt, vrisom v kataster in pridobitvijo etažne lastnine, nato vknjižbo. Verjetno pa so te obveznosti preveč specifične in bi z notarskim zapisom lahko dosegel denarne kazni, ki bi jih sodišče izrekalo toliko časa, dokler nevknjižen lastnik ne bi vložil predloga. Ti postopki trajajo leta. Tako da se v to ne bi spuščal in naj prodaja dalje, op pa prste stran. Drugo je tudi to, da si lahko na hrbrtni strani original pogodbe vpiše kakšno hipotekco, v zk je ne more, ker ga v zk še ni. Imeti mora verigo pogodb. Pa jih ima? PO Zvetlu so sicer neke izjeme.
V glavnem zavarovanja v teh primerih ni nobenega in tu ne pomaga niti izvršljiv notarski zapis, ki jasno ni zavarovanje.

[medo9]

Očitno bom moral bolj na dolgo "braniti" svoje stališče :-D

Najprej razčistimo nekaj: nisem rekel, da je notarski zapis zavarovanje česarkoli.
Notarski zapis je neposredno izvršljiv na sodišču in v primeru problemov ni potrebno vlagati tožbe, temveč določila stopijo v veljavo takoj, z izvršbo.

Zdaj, kakšna so ta določila je seveda drugo vprašanje. Zato sem v prvem komentarju napisal, da naj gre do notarja, kjer bo sestavil notarski zapis, ki bo korekten do OBEH strank. Konec koncev mora tudi kupec biti zavarovan, da bo dobil kupnino v celoti, ne pa, da se bo leta in leta moral pravdati na sodišču.

In do kakšnih zapletov lahko pride? Datuma izpolnitve pogodbenih določil ni možno določiti, zato lahko samo ugibamo.
Bo trajal vpis etažne lastnine v ZK eno leto, dve ali več? Je ureditev statusa zemljišča pred blokom res enostavna stvar? Daleč od tega, kar poglejte nekatere primere v Ljubljani, kjer se že leta (desetletja?) pravdajo glede funkcionalnih zemljišč. In tudi OP ni napisal podatka, v kateri fazi se to "urejanje statusa zemljišča" nahaja? Je v fazi pogajanj, v fazi geodetskih izmer, v fazi izdelave elaborata? Imajo potem že usklajeno pogodbo o medsebojnih razmerjih? So stanovanjske enote etažirane (najbrž ne, ker čakajo, da se uredi "status zemljišča pred objektom", da ne bodo dvakrat plačevali)? itd itd.

Pa recimo, da podpišeta pogodbo in kupec plača lastniku 20.000€.
Kaj predstavlja ta znesek? Aro ali "kr nek znesek"? Če je vrednost objekta 200.000, je potem to normalna ara, vendar potem pomeni, da mora prodajalec plačati DPN, overiti pogodbo in izročiti stanovanje v LAST in POSEST kupcu.
Super, kupec ima vse, prodajalec pa papir v roki (=kupoprodajna pogodba).

No, in tako leta tečejo. Pa kdo (bog ne daj) umre ali si premisli. Razlog je lahko padec cen nepremičnin (ali pa rast, čeprav v to ne verjamem) in spet imamo tožbo pred vrati, saj kupec (zarad padca cen) ni več pripravljen plačati celotne kupnine (ker se mu bolj splača izgubiti aro). Ali pa postane plačilno nesposoben, a nima kam iti.
Ali pa si prodajalec premisli in raje vrne dvojno aro, ker nujno potrebuje stanovanje.... itd.itd...

In v vseh teh primerih se zadeva lahko konča v leta trajajočem sodnem postopku.
Notarski zapis pa to reši "v enem dnevu".

Potem je tu še varianta, da je stanovanje vredno danes 100.000 in je potem 20.000 povsem nelogično visoka ara... in če to ni ara, kaj je potem?

Boste rekli, da se stanovanje izroči samo v posest, ne pa tudi v last?
No, jaz kot kupec na kaj takega ne bi pristal (brez notarskega zapisa), ker lahko prodajalec umre, dediči odločajo drugače (ne podpišejo ZK dovolila)... lahko se dediči dolga leta pravdajo o dediščini, itd,itd,itd...
Res pa je, da jaz tudi kot prodajalec ne bi izročil v last brez plačila kupnine v celoti.
(predpostavljam, da razliko med "last" in "posest" razumemo.)

Kupujemo/prodajamo torej nepremičnino za 100.000 (ali 200.000) evrov in se nam škoda zdi 400€ (ali 500 ali 300) za notarski zapis in podpišemo kupoprodajno pogodbo, ki jo sestavi agencija (in zaračuna 200 ali koliko že eurov)???
In potem se najdejo posamezniki, ki trdijo, da je notarski zapis brez veze strošek?
OK, tudi prav, samo ne potem v sosednji temi jokati, kaj je za storiti, ker.... :twisted:

[Urs]

Ja, saj to me zanima, zakaj se počutiš varnega z notarskim zapisom, ki ni zavarovanje, kljub temu, da nisi vknjižen v zk, dal pa si si že danar, za morebitno vrnitev katerega nimaš nobenega zavarovanja, čakajo pa te še vsi koraki, da pride do etažne lastnine itd.?

Recimo, kot praviš, da lastnik umre. Nastopijo dediči. Sedaj imaš n-ljudi, ki jih moraš prepričati, da nekaj naredijo. Prihranjeno je pravdanje, vendar v izvršbi bo potrebno najmanj ugotavljati prehod pravic nanje. Povrh vsega so nujni sosporniki. Za izvršbe pa vemo, da znajo trajati in trajati in trajati in da jih mnogo ne pride do konca.

Ali pa npr., da se lastnik poheca, proda še komu drugemu, uredi kataster in zk, pa se vknjiži tretji.

Ali pa hipoteka - lastnik lahko kadarkoli ustanovi hipoteko in ti za to ne veš. Je ni stvari, da se rešiš ven iz te zanke.

Čudno se mi sicer zdi, zakaj bi se čakalo vknjižbo, razen s stališča, da se nato, po nakupu in prevzemu v posest še vrsto let zafrkavaš, da se lahko tudi vknjižiš. Nevknjižena stanovanja se prodajajo že desetletja. Veriga pogodb in to je to.

[medo9]

Zato, ker je notarski zapis neposredno izvršljiv in ni res, da izvršbe trajajo leta in leta.
Če sem jaz kupec, dobim stanovanje samo v posest in sem plačal 20k are, dobim nazaj dvojno aro, če prodajalec (ali dediči) odstopijo od pogodbe. Če ne plača(jo), gre nepremičnina na dražbo.
Če imam samo pogodbo, ga moram za vračilo (dvojne) are tožiti, če je noče plačati.
In to traja zagotovo dlje (+dodatni stroški).

Če sem jaz prodajalec in kupec odstopi od pogodbe (noče pa ven iz stanovanja), ga spet z izvršbo deložiram takoj (ok, pustimo zdaj variante novorojenčkov itd). V nasprotnem primeru ga moram tožiti na sodišču in to traja (in tudi višji stroški so, kot so stroški z notarskim zapisom).

Če lastnik proda še komu drugemu, je seveda spet drug problem, vendar sem jaz dobil stanovanje v posest in imam notarsko izvršljiv zapis (predpostavka je, da je naslednji kupec dovolj ozaveščen, da si pride pogledati stanovanje, ki ga kupuje in me že vidi notri...).

Sem pa v svojem prvem komentarju napisal, da se jaz takšnega biznisa ne bi šel.
Ne kot kupec, ne kot prodajalec.

Zdaj pa naj bo te teme dovolj.