[medo9]

Ja, res je.
Mene je zavedlo to, da sem svoje nepremičnine kupoval brez agencijskih posrednikov; kar sem pa posloval v imenu firme, pa je bil na dogovorjen znesek potem obračunan še ddv.

[jaki79]

Posredniška provizija prav gotovo ne pripada tistemu, ki je posredovanje naročil, ampak tistemu, ki ga je izvedel. Johan_R ali lahko navedeš, kje v zakonu piše, da je 2% največ, kar lahko prodajalec prevali na kupca?

Nihče ni rekel, da "zadeva ni pravilno zapisana", ampak da je dvoumna. Ne govorimo o tem, ali mora biti v pogodbi med naročnikom in agentom zapisano, ali provizija vsebuje DDV ali ne, ampak o tem, ali je zakonodajalec imel pri oblikovanju maksimalne provizije v mislih DDV ali ne. Še enkrat, o tem pravna praksa sploh ni enotna. Prav tako se nikakor ne strinjam s petea, da so drugje stvari jasno doročene: 1. ali so tudi "drugje" maksimalni zneski določeni v odstotku; 2. zneske "drugje" urejajo drugi predpisi, znesek plačila za posredovanje pa Zakon o nepremičninskem posredovanj (ne vidim vzroka, na podlagi katerega bi se lahko šli vsegliharstvo); 3. na kateri znesek se nanaša 4% omejitev: neto pogodbeni znesek ali bruto pogodbeni znesek (včasih se namreč izvede prodaja nepremičnine fizični osebi z 22% DDV-jem). Če se pri fizični osebi ne more upoštevati DDV, ker ni upravičena do odbitka (kot trdi Johan_R), bi se morala potemtakem tudi maksimalna zakonska dovoljena provizija v višini 4% obračunati od bruto zneska pogodbene vrednosti (kar pa je isto, kot če bi bila provizija 4%+DDV na neto znesek). Ne moreš enkrat reči, da se upošteva 4%+DDV, ker je to znesek, ki ga dejansko plača fizična oseba, drugič pa da se upošteva neto pogodbena cena, čeprav fizična oseba dejansko plača bruto pogodbeno ceno.
Poleg tega zakon govori o tem, da je najvišje "plačilo za posredovanje" 4%. Oprosti, ampak če dotična omejitev vključuje DDV, potem agencija ne dobi plačila v višini 4% (v zakonu pa je zapisano: "s plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami iz prvega odstavka 5. člena tega zakona krijejo stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju stanja nepremičnine ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebna za sklenitev pravno veljavne pogodbe za določeno nepremičnino..." - nikjer ni omenjeno, da se s plačilom za posredovanje krije tudi DDV, ki ga mora odvesti agencija).

Še nekaj glede "slabih praks". Zakon zelo jasno dovoljuje delitev provizije na prodajalca in kupca. Ni posrednik tisti, ki prevali del provizije na kupca, ampak prodajalec, zato ne vem, zakaj nekateri (vitel, matofill) sanjajo o odvzemu licenc. Zakon zelo jasno predvideva, kdaj se odvzame licenca in kakšna je sankcija za nespoštovanje pravil glede višine provizije (ničnost pogodbe, ne pa odvzem licence).

[matofill]

Ja Jaki , bereš zakone, kot je tebi nepremičninskemu agentu najlepše slišati !

Kaj mene briga ali je posrednik DDV zavezanec, zaradi mene je lahko mali davčni zavezanec in ja bo dobil bruto % v celem znesku. Če pa je zavezanec za DDV je pa to njihov problem, ker končno si poračunavajo tudi vse vstopne DDV je torej, to ni izbor kupca, pač pa izbor agencije. Poznam take z zvenečimi imeni, ki delujejo kot 5 s.p. jev pod skupnim imenom in nihče ni zavezanec za DDV.

Kot sem pa že napisal pa agenciji pripada posredniška provizija samo od onega, ki je posredovanje naročil in nikakor ne smejo zahtevati provizije še od nasprotne stranke, razen v primeru, da jih je tudi ta najela ( pa ne zaradi ene dotične nepremičnine med ogledom na terenu) oziroma, si pri nas vse dovolijo, kot se jim zdi. Praksa v EU je povsem drugačna, upam, da EU nekoč uredi tudi to področje.

Torej še 1 x , da se ne sprenevedaš več. Če je nekdo najel agencijo za prodajo svoje hiše in sem sam interesent od mene nimajo pravico zahtevati pogodbe z provizijo, saj je njihov naročitelj prodajalec in so veliki goljufi če potem probajo še od mene kot kupca dobiti provizijo, saj tako nikakor ne delajo v skladu z dobrimi poslovnimi običaji in ne pomagajo prodajalcu, ki jih je najel pri prodaji , pač pa le sebi pri basanju svojih računov.

In obratno, če jaz kupujem hišo in jih najamem in jo oni iščejo in najdejo za mene , njihovega naročitelja ne morejo potem iti do prodajalca in mu reči, halo imamo kupca za vašo hišo podpišite 2 % sicer vam ga pa ne pripeljemo .......

Skratka, slovenske profesionalne agencije sam ocenjujem, da jih je v Ljubljani ene 5 - 7 in nič več znajo in vedo , kako se dela z drugimi se ne ukvarjam. Kupcem pa svetujem, da se pozanimajo pred ogledom tuidi to okoli tega ali zahtevajo potem dvojne provizije in če DA naj poiščejo to nepremičnino pri konkurenčni agenciji. Sploh pa je bolje kupovati samo na direkt, čeprav sam nimam prav nič proti profesionalnim agencijam, ki znajo in delajo pošteno, ostalih se pa že v štartu ognem.

[jaki79]

Kaj si užaljen, da greš na osebno raven? Kot sem že napisal, tudi pravna praksa ni enotna glede zapisa o največji zakonsko dovoljeni proviziji. Torej poleg mene in nepremičninskih posrednikov zakon drugače bere vsaj še del sodnikov. Poleg tega ne opravljam poklica nepremičninskega posrednika. Si se sedaj že pripravljen pogovarjati o vsebini?

Kar se tiče obdavčitve (še enkrat): govorimo o zakonsko najvišji dovoljeni proviziji in ne o tem, ali pogodbeno dogovorjena provizija vsebuje DDV ali ne.

Kar se tiče delitve provizij (tudi o tem sem že prej pisal, pa se očitno nisi niti toliko potrudil, da bi moje besedilo prebral, ampak samo bruhaš naprej svoj prav): naročnik je en sam. In naročnik je tisti, ki je zavezan plačati plačilo za posredovanje. Lahko pa se naročnik (recimo, da je to prodajalec) odloči, da bo plačal zgolj polovico provizije, zato poda navodilo posredniku, da mora vsakega interesenta obvestiti, da on kot naročnik, ne bo plačal celotne provizije, ampak le pol, drugo polovico pa bo moral plačati kupec. Agent mora spoštovati voljo naročnika, zato potencialnemu kupcu pove, da bo moral kupec, če bo s prodajalcem sklenil prodajno pogodbo, prevzeti s prodajno pogodbo tudi obveznost plačila polovične provizije. Take it or leave it. To agent pove kupcu še pred fazo pogajanj, torej tudi pred podpisom pogodbe oz. pred plačilom are. Če kupca polovično plačilo provizije moti, naj poišče drugo nepremičnino ali pa si naj izpogaja za tisto polovico provizije nižjo kupnino. Zame je to fair enough. Prodajalec je tisti, ki prenese na kupca plačilo provizije in ne agent, slednji zgolj posreduje potencialnemu kupcu zahteve prodajalca. Don't kill the Messenger. Tako da je govorjenje o dvojni proviziji kolosalna neumnost. Provizija je razdeljena na dva dela, če sta ta dva dela enaka, je to polovična provizija (in ne dvojna).

Ti sicer lahko trdiš, da poznaš 5-7 profesionalnih agencij v LJ, ampak zelo očitno je, da ne poznaš dela posrednikov, zato prosim, da "nasvete", ki jih trosiš okoli, rajši zadržiš zase.

[vitel]

Ok ampak kaj boš naredil, če ti pride moj agent in reče, jaz imam kupca, ampak moja provizija je 2%. Govorimo kot agent agentu OK? Naročnik pa se je s tabo dogovoril, da bo prvizija 4% ampak on bo plačal samo pol? Naj ti namignem: dogovorila sta se za 2% provizijo, štekaš prijateljček?

Če ne ti ne bi talal pogodb o posredovanju strankam ki kupujejo v podpis pred ogledom, ker ti nben potem tista 2% ne bi plačal kne?

[jaki79]

Vidim, da niti nisi prebral, kar sem napisal. Po poklicu nisem posrednik.
Tvojega pisanja pa sploh ne razumem oz. ne vidim, kaj je v tvojem zadnjem postu zapisano takšega, o čemer ti ne bi mogel dobiti odgovora že iz mojega pisanja (če bi se le potrudil in ga prebral).
Ampak še enkrat: stvar prodajalca in kupca je, čigavo ponudbo bosta sprejela oz. kakšno ponudbo bosta podala. Agent se je že s prodajalcem zmenil za 4%, zakaj bi agent zahteval karkoli dodatno od kupca? Če pa prodajalec pravi agentu, da naj polovico teh 4% plača kar kupec, pa je res nespametno kriviti agenta, da slednji pove kupcu, da je prodajalec pripravljen prodati nepremičnino za kupnino + 2% provizije.

[matofill]

Jaki, ne spuščam se na osebno raven, morda en malo z navedbo, da si posrednik.

Vsak zakon, se pri nas, kjer dobrih ni, lahko bere tako ali drugače, glede navedbe, da fizična oseba plača npr. 2% provizijo in to piše v pogodbi o posredovanju, pa sem na davčnem forumu slučajno naletel na razlago, ki jo prilepujem :

01.07.15


če se pogovarjamo o vidiku navedbe cene za končnega potrošnika (=fizična oseba, ki pridobiva ali uporablja blago in storitve za namene izven njegove poklicne ali pridobitne dejavnosti), potem velja Zakon o varstvu potrošnikov - ZVPot, ki določa:



26. člen

Podjetje mora za blago oziroma storitve, ki jih ponuja, vidno označiti ceno, ki vključuje davek na dodano vrednost v primeru, da je podjetje zavezanec za davek na dodano vrednost.

Cena blaga oziroma storitve mora biti označena v eurih.

Podjetje mora upoštevati označene cene.

V primeru, da gre za ponudbo v okviru storitev informacijske družbe, mora biti poleg cene jasno in nedvoumno navedeno ali cena vključuje tudi stroške dostave. (op.:

po ZVPot storitve informacijske družbe pomenijo "gospodarske dejavnosti, ki se izvajajo preko svetovnega spleta oziroma interneta in vključujejo prodajo storitev in blaga na podlagi sklepanja pogodb preko svetovnega spleta oziroma interneta ter brezplačne storitve kot so posredovanje podatkov in oglasna sporočila, če ni drugače urejeno s tem ali drugim zakonom.)

Minister, pristojen za trgovino, predpiše način označevanja cen blaga in storitev.




Torej, če so napisali v posredniško pogodbo 2% je potem to za kupca fizično osebo 2% z ddv, sicer bi morali napisati ali 2,44 % ali pa 2% + ddv = 2,44 %, ker je ddv 22% .

[jaki79]

Še enkrat: jaz sem se spuščal v tolmačenje zakona o najvišji zakonsko dovoljeni višini provizije. V to, kako je ali bi moralo biti višina provizije zapisana v posameznih pogodbah, se nisem spuščal.
Res se lahko veliko zakonskih določil bere tako ali drugače, za dotično določbo sem to tudi napisal v prvem postu na to temo. Moje mnenje je, da bi se moralo določilo o najvišji zakonsko dovoljeni proviziji brati na način, da omejitev ne vsebuje DDV-ja, sem pa napisal tudi, da bi se lahko zakon bral tudi na način, da ga vsebuje.

[matofill]

OK zaključimo torej, da slabe agencije rade zavajajo, zato delajte samo z najboljšimi ali pa z nobenimi, če ste sami vešči teh zadev.

Glede na prej napisano o proviziji, da naročitelj prodaje plača 2% in agentu naroči, da naj še na kupca prevali 2% je pa neumno pisanje !!! Kje pa piše, da je provizija 4 %, piše, da je lahko do 4% in nikjer ni navedb, da mora posrednik zakasirati 4% pri poslu. Torej , da sem jaz kupec, pa mi tako agencija razloži, rečem samo hvala in ADIJO in nikakor ne NASVIDENJE. ( razliko pa upam, da poznate.)

[zavaa]

Zanima me, ali agencija lahko zaračuna skupaj več kot zakonsko omejitev 4% provizije. Če zaračuna 4%+DDV smatram, da je to več, kot je zakonska omejitev. Se motim?

Še konkretna situacija:
Kupujem nepremičnino, agentka pa mi ni dala ničesar za podpisati. Ko sem ponudil ceno za nakup, sem izvedel, da želi od mene 2%, ker je tako povsod. Čeprav včasih celotno provizijo plača prodajalec, sem se z 2% strinjal. Plačal sem aro in podpisal pogodbo za nakup. Agentka sedaj želi izstaviti račun za 2%+DDV. Preveril sem pri ostalih agencijah in jih približno polovica prevali DDV na stranko, polovica pa ne. Osebno se mi zdi, da je DDV strošek agencije ne pa stranke.
Naj plačam DDV ali ne?

Da dodam še svoje mnenje, čisto glede na zgoraj napisano.
Agentka ti ni dala še ničesar za podpisati? potem vztrajaj da je provizija 2% v katero je že vštet DDV.
Če pa sta podpisala že kakšno predpogodbo oz. za zastopnaje, kakeršenkoli papir, pa poglej če na njem slučajno ne piše da, 2%+DDV.
Odkorakaj vstran, ali pa se sklicuj na zakon o v. potrošnikov ki ga je že zgoraj nekdo lepo citiral.

Da odgovorim na zastavljeno vprašanje, glede max 4% ki ga določa zakon, ali je z ali brez DDV-ja. JE BREZ DDV-JA.
Torej agencija lahko zaračuna 4% + DDV. Zakon ki določa max 4 %, ne govori o DDV-ju in ni mu potrebno, imamo cel kup zakonov ki govorijo o DDV-ju.
člen ki določa 4% max. posrednikom ne more govoriti o DDV-ju in ga ponovno obravnavat in določat. Glejte širšo sliko sistema DDV.

Na strani agencije je da se pravilno dogovori z kupcem. Če je agencija zavezanec za DDV, in ker se ne dogovorijo pride do takšnih sprenevedanja ali s strani kupca ali agencije.

[jaki79]

Glede na prej napisano o proviziji, da naročitelj prodaje plača 2% in agentu naroči, da naj še na kupca prevali 2% je pa neumno pisanje !!! Kje pa piše, da je provizija 4 %, piše, da je lahko do 4% in nikjer ni navedb, da mora posrednik zakasirati 4% pri poslu. Torej , da sem jaz kupec, pa mi tako agencija razloži, rečem samo hvala in ADIJO in nikakor ne NASVIDENJE. ( razliko pa upam, da poznate.)

Saj ta številka je bila zgolj primer, ki se vleče že kar nekaj postov. Res je, da 4% ni fiksiranih. Naročnik in agencija se lahko dogovorita tudi za bistveno višjo provizijo, če je le pogodbena vrednost nepremičnine pod 10.000€.

[medo9]

Bistvo te jare kače :twisted: pa je dejstvo, da se je o tem potrebno dogovoriti (in podpisati) na začetku, ne pa potem, ko od agencije že prileti račun :-D

[mucek]

@zavaa:
"Da odgovorim na zastavljeno vprašanje, glede max 4% ki ga določa zakon, ali je z ali brez DDV-ja. JE BREZ DDV-JA.
Torej agencija lahko zaračuna 4% + DDV. Zakon ki določa max 4 %, ne govori o DDV-ju in ni mu potrebno, imamo cel kup zakonov ki govorijo o DDV-ju.
člen ki določa 4% max. posrednikom ne more govoriti o DDV-ju in ga ponovno obravnavat in določat. Glejte širšo sliko sistema DDV."

Ravno glede na "širšo sliko" je precej jasno in logično (hmm, sicer logika v Slovenski zakonodaji ni ravno nekaj, na kar bi se lahko zanašal ...), da MORA biti DDV vključen v ceni oz. če je navedena zgolj znesek, mora le-ta DDV vsebovati (oz. mora biti JASNO označeno, da DDV ni vključen v ceni), če je ponudnik zavezanec za DDV. (so sicer izjeme; B2B prodaja, najem prostorov ...)

Sam imam firmo, kolega zraven mene tudi. Sam sem zavezanec, on ne. Ko pride stranka k meni in njemu, dava vsak svojo ponudbo. Če se zaj ... in na svojo ponudbo napišem neko cifro, mora biti ta cifra končni znesek, ki ga stranka plača (boli stranko DDV - on je dobil ponudbo s cifro!)

Če bi mu na tak "nedefiniran" znesek kasneje želel obračunati še DDV (pa v ponudbi DDVja nisem navedel ali eksplicitno napisal, da DDV v ponudbi ni obračunan), bi bil v davčnem prekršku in prepričan sem, da bi me FURS kaj kmalo prišel povprašat po zdravju.

LP, g

[zavaa]

Stranki je agencija, dala ustno 2%, lahko je namerno ali nenamerno sklepala, da je potrošnik seznanjen s tem da je treba k temu prišteti DDV.

Potrošnik se lahko zgovarja na zakon o varstvu potrošnikov, češ da mu je cena bila razumljivo predočena z DDV.
Vedno pa se DDV prevali na kočnega potrošnika.

Če je storitev z DDV, ni ddv-ja samo v primeru, da "prodajlec" ni zavezanec za DDV, in DDV-ja ne zaračuna. Kar je spet treba gledati zakon ZDDV. Kjer en člen pretehta drugega.

Ne mora pa člen ki govori o max 4% pri posredovanju nepremičnin, določati da ni/je DDV-ja. Treba je razumeti!

Ker če se bosta tožila, bosta se kregala čisto o drugem.
O ustnem dogovoru se bosta kregala, kaj je kdo komu povedal in razumel, ne pa o tem če je 4%+DDV sploh možen.

Citiranje zakona o obveznem označevanju cen za končne potrošnike, ne govori o obveznem označevanju cen pri ustnem dogovoru, kjer se v usto izrečeni besedni zvezi lahko razume ali ne razume ogromno stvari.

potrošnik ni prišel v trgovino kjer na artiklu piše 10€, na blagajni pa mu zaračunajo 10€+ddv. Po zakonu mu seveda morajo prodati po 10€.

mucek: eno ja pisna ponudba na papirju, eno pa je ustno dogovarjanje in razumevanje ustnega dogovora. Verjamem da v tem primeru potrošnik niti ne ve če je agencija zavezanec za DDV ali ne.
V bistvu bi lahko tudi izrabil to in povedal agenciji, da ob ustnem dogovoru mu ni bilo predočeno če je agencija zavezanec za DDV ali ne.

Sam bi vztrajal pri 2% vključen DDV ali pa ADIJO kot je že nekdo prej povedal.

[Johan_R]

Zakon je jasen in govori (predvsem si Jaki preberi 5. člen): <!-- m --><a class="postlink" href="http://pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ZAKO3437#">http://pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ZAKO3437#</a><!-- m -->

5. člen
(najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje)

(1) Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4 % od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 eurov. V primeru drugih pravnih poslov višino plačila za posredovanje stranki uredita s pogodbo.

(2) Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Če je med pogodbenima strankama (beri prodajalcem in kupcem/...) prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe (v nadaljnjem besedilu: pogodba) za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli.*

(3) Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s prvim in drugim odstavkom tega člena, je nična.

(4) Minister, pristojen za prostor, lahko v soglasju z ministrom, pristojnim za gospodarstvo, s podzakonskim aktom predpiše merila za oblikovanje cen storitev nepremičninskega posredovanja v okviru najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje iz prvega odstavka tega člena.

In dragi prijatelji, drugačno tolmačenje je zgolj sprenevedanje pravnikov in posrednikov.

*Dobro, termin razdeli se posredniška provizija, ni razdelan. Lahko je (v %) 50:50, 70:30 (ali pa 100:0, kadar kupec reče, hej jaz zgolj kupujem in se zastopam sam, nepremičninar nisem te najel jaz).

Imel sem (za svojo nepremičnino) zelo "pametnega" posrednika, ki je bedak, brez da bi se z mano kaj dogovoril oglaševal, da kupec plača provizijo?! Kaj vraga??!!! Odganjal je interesente, delal mi je škodo. Ko sem mu ob takojšnji odpovedi pogodbe o zastopanju povedal, zakaj sem ga odpustil, me je gledal kot tele. Pa ne vem, a je bil "toliko glup", naravno prikrajšan za del ..., ali pa zgolj "profesionalno deformiran". Sumim na zadnje :lol:

So me hoteli izvajalci na moji bajti zajebavat s kasnejšin "+ DDV" k dogovorjenim cenam. Pa ni šlo ... sem jaz raje komu malce !apcigal" zaradi trajanja, laganja in zavajanja ali pa kvalitete ...

Next, please!

:mrgreen:

P.S. Napisal sem

posredniška provizija pripade

kar v lepem slovenskem jeziku pomeni: jo je dolžan plačati ...