[medo9]

Ja, Sizif se moti.
Pri kmetijskih zemljiscih se posel naredi na osnovi objavljene ponudbene cene. In ponudba je za prodajalca obveza, ne more potwm spreminjati cen.
Ce je ponudnikov vec, gre po vrsti predkupnih upravicencev.
Ne spomnim pa se sankcij, ce ne bi hotel podpisati pogodbe.

[zavaa]

Če prvo rečemo kaj pravi zakon.

ZKZ
20. člen
2. odstavek
Ponudba mora vsebovati:
- osebne podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež;
- podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina, katastrska kultura);
- ceno in
- morebitne druge prodajne pogoje.

Izbrskal primer sodišča: <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.sodisce.si/znanje/sodna_praksa/upravno_sodisce_rs/2012032113049201/">http://www.sodisce.si/znanje/sodna_prak ... 113049201/</a><!-- m -->

Podoben primer, kjer se je prodajalo več parcel, vendar je oseba sprejela samo določen del v ponudbi.

Bom samo nalimal relevantne odseke:
- Prodajalci so navedli cene za posamezne parcele in še, da se kmetijska in gozdna zemljišča prodajajo izključno skupaj s stavbnim zemljiščem

- Pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo izključno skupaj, ni v nasprotju z ZKZ oziroma njegovim namenom. Tožnica je ponudbo sprejela le za zemljišče s parc. št. 167/5, ne pa za vse nepremičnine iz ponudbe, to pa pomeni bistveno spremembo ponudbe in posledično njeno zavrnitev.

- Tožba se zavrne. Torej tožnica je izgubila.

- da pa so pod drugimi pogoji prodaje navedli, da se kmetijska in gozdna zemljišča prodajajo skupaj s stavbnim zemljiščem pod tam določeno ceno. Organ meni, da je takšen pogoj dopusten tudi, kadar se ne prodaja kmetija kot celota. ZKZ namreč ne določa, kateri so tisti pogoji, ki so lahko določeni, in tudi ne določa, kateri so prepovedani. Glede ponudbe so zato pomembne določbe Obligacijskega zakonika, ki v 22. in nadaljnjih členih podrobneje opredeljuje ponudbo, med drugim pa v prvem odstavku 25. člena ta zakon določa, da ponudnika veže ponudba, torej z vsemi pogoji.

- Po presoji sodišča pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo izključno skupaj, ni v nasprotju z ZKZ oziroma njegovim namenom.

- ker pa ZKZ vseh določb, ki urejajo sklenitev prodajne pogodbe, ne vsebuje, je treba glede pravnega učinkovanja ponudbe uporabiti določbe OZ. Ponudnik je vezan na svojo ponudbo (razen če je to svojo obveznost izrecno izključil oziroma če to izhaja iz okoliščin posla), do izteka roka, če je ponudba z določenim rokom (25. in 26. člen OZ). Ponudba je sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo (prvi odstavek 28. člena OZ). Če odgovor na ponudbo izraža sprejem, hkrati pa predlaga, naj se v nečem spremeni ali dopolni, se pa šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojemu prejšnjemu ponudniku (prvi odstavek 29. člena OZ). Odgovor na ponudbo, ki izraža sprejem, toda vsebuje dopolnitve ali spremembe, ki bistveno ne spreminjajo ponudbe, pomeni sprejem, razen če ponudnik takoj ugovarja. Če ne ravna tako, se pogodba sklene v skladu z vsebino ponudbe s spremembami, ki so navedene v izjavi k sprejemu (drugi odstavek 29. člena OZ). Če se dopolnitve ali spremembe nanašajo na ceno, plačilo, kakovost ali količino blaga, kraj in čas dobave, obseg odgovornosti ene stranke v primerjavi z drugo ali na reševanje sporov, se šteje, da bistveno spreminjajo ponudbo (tretji odstavek 29. člena OZ). V obravnavanem primeru je tožnica ponudbo sprejela le za zemljišče s parc. št. 167/5, ne pa za vse nepremičnine iz ponudbe, to pa pomeni bistveno spremembo ponudbe in posledično njeno zavrnitev glede na citirani tretji odstavek 29. člena OZ. Prvostopni organ zato pravilno tožnice ni obravnaval pri ugotavljanju vrstnega reda predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ glede na podani sprejem ponudbe.


Torej v bistvu organ zavrne tvoje ponudbo za nakup samo ene parcele (glede na to, da prodajalec pogojuje nakup kmetijskega in stavbnega zemljišča).

Če teoretiziramo (npr. da prodajalec prodaja 5 kmetijskih zemljišč). kupec od ponudbo za nakup samo za 2 zemljišči, ostalih pa ni pripravljen odkupiti.
Ker UE o tistih 3 pač ne rabi popolnoma nič odločat (kot da niso bila nikoli na prodaj), ter mirno sprejme odločitev kupca. Ter mu potrdi nakup 2 zemljišč, ter obide pogoje prodajalca.
UE res zanimajo samo kmetijska zemljišča iz drugih razlogov (predkupna pravica, zaščitena kmetija...) vendar ne more odločati o pogojih prodajalca ko so ti enkrat na oglasni deski. Vsekakor pa preveri in odobri, da je ponudnik sprejel poundbo pravilno, v celoti, v roku...

ZKZ pač ne definira drugih pogojev, verjetno če bi bili ekstravagantni, bi bil prodajalec pri izpolnjevanju obrazca, na licu mesta pred objavo zavrnjen.

Moje razmišljanje, ki potrjuje razmišljanje uporabnika: petea, ter ugovarja razmišljanju uporabnika: groga (iz razloga ki sem ga že navedel, UE odloča o teh zemljiščih iz drugih razlogov, vendar pogoje ponudbe podrobnje definira OZ, ki pa so čisto pravno formalne narave) ! predlogi oz. drugačna mnenja dobrodošli.

Torej če gledamo dotičen primer iz te teme preko OZ, se pravi kupec odda ponudbo za nakup samo kmetijskega zemljišča: Potem se gleda: prvi odstavek 28. člena OZ, ki pravi: Če odgovor na ponudbo izraža sprejem, hkrati pa predlaga, naj se v nečem spremeni ali dopolni, se pa šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojemu prejšnjemu ponudniku (prvi odstavek 29. člena OZ). Odgovor na ponudbo, ki izraža sprejem, toda vsebuje dopolnitve ali spremembe, ki bistveno ne spreminjajo ponudbe, pomeni sprejem, razen če ponudnik takoj ugovarja.

sumasumarum: UE bo odločilo v zvezi z zemljišči ki jih opisuje ZKZ, pač kar ji nalaga zakon (vrstni red, itd), prav tako UE zavezuje obligacijski zakonik o oddaji poundbe, torej če se ponudba kupca razlikuje od prodajalca, pa po OZ.
Lahko bi rekli da bo gledalo pogoj o prodaji stavbnega zemljišča preko OZ ki določa pogoje prodaje, ker samo po sebi ne odloča o stavbnih zemljiščih, zavezuje pa jo OZ.

[urki1]

Zanimivo. zavaa, hvala za tale izvleček iz sodne prakse. Torej če prav razumem, pri prodaji kmetijskih zemljišč prodajalec pod drugimi pogoji prodaje postavlja pogoje po mili volji, saj ZKZ teh izrecno ne predpisuje. Torej pogoji niso vezani zgolj na parcelo, ki je predmet prodaje.

[medo9]

Super obrazložitev.
Sliši se povsem smiselno in očitno ni več v veljavi prepoved pogojevanja nakupa (vezana ponudba). Ne vem od kje imam jaz to v spominu, najbrž še iz 80-ih :oops: , ko so veljali čudni (ekonomski) zakoni ;-)

[sol]

Pozdrav,

Z veseljem berem to objavo in sem zagovornik podatka, da predkupne pravice ni mogoče uveljavljati.

Podajam še moje mnenje na podlagi izkušenj. Jaz sem bil v vlogi kupca podobnega zemljišča. Predmet prodaje je bilo 500m2 zazidljivega zemljišča obdano z nekaj kmetijskimi parcelami. Meni kot kupcu je bilo teh 500m2 zanimivih izključno iz razloga dodanega kmetijskega zemljišča (lokacija in vednost, da se blizu ne bo postavila v prihodnosti hiša) in sem se pod takšnimi pogoji tudi odločil o nakupu. Če bi bila ponujena le 500m2 parcela v nakup verjetno ne bi šel.

Je bil pa enako velik interes po nakupu le kmetijskih parcel. S tem bi se površina zelo razdrobila. Če prodaja zazidljivega torej ne bi bila v paketu s kmetijskimi, bi moral jaz kot kupec teh zazidljivih 500m pri lastnikih kmetijskih zemljišč iskati soglasje za odmike pri gradnji. Prav tako bi verjetno imel 2m pred hišo nasade (njive) ali pašo živine s katerim bi si zelo zaprl opcije funkcionalne zunanje ureditve. To je botrovalo k pogoju nakupa vseh zemljišč v paketu.

Čeprav je trenutno prva naloga postaviti hišo je čedalje bolj zanimiva tudi opcija samooskrbe v prihodnosti. Še posebej glede na trenutno stanje in napovedi. Takšen nakup to opcijo omogoča.

[medo9]

No, če se že opredeljujemo naj povem, da sem jaz osebno PROTI kakršnikoli predkupni pravici, ampak naj vse ureja ponudba-povpraševanje.
To je po mojem mnenju namreč osnova za svobodno razpolaganje s svojo lastnino.

In še naprej: vsa zemljišča bi morala biti enakovredna, torej zazidljiva. Seveda ob pogoju, da je geološko, naravovarstveno itd vse ok.
Ampak to je že druga debata ;-)

[zavaa]

Zanimivo. zavaa, hvala za tale izvleček iz sodne prakse. Torej če prav razumem, pri prodaji kmetijskih zemljišč prodajalec pod drugimi pogoji prodaje postavlja pogoje po mili volji, saj ZKZ teh izrecno ne predpisuje. Torej pogoji niso vezani zgolj na parcelo, ki je predmet prodaje.

Če rečem je to tudi smiselno. Saj v primeru, da bi UE odločilo da lahko kupec kupi samo kmetijsko, pogoj nakupa stavbnega pa ni potreben in je brezpredmeten, ker o tem UE itak ne odloča. Pomeni da UE postavlja pogoje prodajalca, oz. kupec pogojuje prodajalcu kaj lahko proda in kaj ne.

Nekako ima v glavi dva hipotetična primera, da malo debatiramo:
1. tašča: Prodajalec napiše na obrazec, da proda kmetijsko zemljišče vendar pod pogoj navede, da mora kupiti tudi njegovo taščo in oženiti njegovo sestro.
Naloga UE je da takoj zavrne takšno objavo. Torej ta objava se ne bo znašla na oglasni deski.

2. Se navezuje na primer v tej temi: Prodajalec prodaja kmetijsko in stavbno zemljišče. Pogoj je da se kupijo obe skupaj.
Ponudbo oddata dva potencialna kupca:
- Kupec A je kmet ima KG in odda ponudbo da kupi samo kmetijsko zemljišče, ter uveljavlja predkupno pravico. Razlaga si da UE itak ne odloča o stavbnem zemljišču in bi moral dobiti prednost pred ostalimi.
- Kupec B je navaden državljan brez predkupne pravice, sprejme vse pogoje prodajalca.

UE odloči da je izbran kupec B.
Kupec A se pritoži na sodišče, saj bi mu morala UE upoštevati predkupno pravico, UE pa tako ali tako ne odloča o stavbnem zemljišču in pogoj v ponudbi kot tak ni zavezujoč in veljaven.
Sodišče ga zavrne z obrazložitvijo: Pogoj ni v nasprotju z ZKZ, same pogoje je potrebno gledati preko obligacijskega zakonika in pogoj za nakup kmetijskega zemljišča je potrebno sprejeti v celoti, torej tudi stavbno zemljišče po navedeni ceni.
Ker Kupec A ni sprejel pogoje v celoti, ter je bistveno spremenil pogoje ponudbe, je UE njegovo ponudbo zavrnila, kar pomeni ji sploh ni bilo potrebno odločati o predkupni pravici.

Pozdrav,

Z veseljem berem to objavo in sem zagovornik podatka, da predkupne pravice ni mogoče uveljavljati.

Pazi, to je bilo samo v dotičnem primeru sodišča. Predkupna pravica še vedno obstoja, in če je nekdo zahteva mora UE o tem odločati. V samem primeru s sodišča se je zgodilo, da UE ni odoločalo o predkupni pravici, ker ni sprejela vseh pogojev iz ponudbe. torej je bila izločena in UE ni bilo potrebno odločati o predkupni pravici.
Kar sem v bistvu napisal v primeru 2.
V bistvu bi lahko dodali še Kupca C: ki je kmet z KG sprejme vse pogoje prodajalca in uveljavlja predkupno pravico. UE odloči da dobi zmeljišča oseba C (izpolnjuje pogoje predkupne pravice). Oseba B izpade ker nima predkupne pravice oz. ima pri nakupu oseba C prednost.

[Doc]

Tema iz naftalina...
Prvič:Zanima me ali lahko prodam dve parceli, ki mejita v enkratnem poslu.
Recimo, da so predmet prodaje 2 parceli za kateri je ena cena?
In pa drugič:Ena parcela je bila ob mojem nakupu gradbena, drugo parcelo(kmetijsko) sem "kupil"preko darilne pogodbe.Ta parcela je sedaj klasificirana kot gradbena, se zna postopek prodaje zakomplicirati.
Parceli bi prodal za praktično isto vsoto kot sem jih kupil, napisali bi iste vsote v prodajno pogodbo, bojim se le,da jim na DURSU ne bo jasno predvsem zaradi drugega zemljišča

[susa]

prodaja kmetijskega zemljišča bo šla na oglasno desko , zazidljiva pa ne, Kupoprodajna bo ena pogodba. Če bo en kupec. Če se bo za kmetisko zemljo prijavil kakšen, ki ma predkupno pravico bosta dva kupca- dve pogodbi.

[jaki79]

@Doc: če pustimo ob strani dejstvo, da si izbral popolnoma napačno temo za svoje vprašanje, kje ti vidiš problem?

[Doc]

Pardon, brez veze mi je odpirat novo temo, ta je bila se mi zdi najbolj primerna, se posipam s pepelom...
Problem je ali mi lahko durs "nabije" ceno in s tem kapitalski dobiček za zemljišče, kateremu je bilo s strani občine spremenjena namembnost.
Čeprav bom obe parceli prodal za isti denar kot sem ju kupil, to je problem.
Durs bo rekel, če je bilo kmetijsko zemljišče ob vašem nakupu vredno xxx.000sit, je zdaj 20.000eur in nas ne zanima če ste vi plačali xxx.000 sit.


@susa, zdaj sta obe parceli gradbeni, tako da odobritev pravnega posla ni potrebna.

[jaki79]

OK, če štekam, bi ti tako telovadil s prodajnimi cenami, da bi plačal čim manj davka. Lažje ti bi bilo svetovati, če bi napisal leto pridobitve obeh zemljišč, leto spremembe namembnosti, okvirno nakupno ceno in okvirno lokacijo (vsaj regijo).

[Doc]

Z davki najraje ne telovadim.
Samo to...ali mi lahko durs komplicira, če sem 11 let nazaj, kupil 1000m2 zazidljive in pa 1000m2 kmetijske zemlje skupaj za 50K eur(40K eur zazidljiva+10K eur kmetijska)
Zdaj bom obe prodal za isto vsoto, le da se je 2 leti nazaj spremenila namembnost kmetijskega zemljišča.Cena v tem primeru ni sorazmerna za praktično enaki zemljišči.
Če hočem vseeno dobiti 50K in da mi durs ne teži obe prodam za 25K, s tem, da sem na prej kmetijski zemlji ustvaril 15K imaginarnega dobička in sem zavezan za davek.

[jaki79]

Davek boš plačal že po ZUJF-u.
Glede obdavčitve bivšega kmetijskega zemljišča pa je odvisno od tega, ali boš znal FURS prepričati, da je sedanja tržna vrednost stavbnega zemljišča, ki je bilo včasih kmetijsko, 10k€. Čeprav boš imel v pogodbi en znesek za obe parceli, boš moral za potrebe FURS-a v napovedi prikazati ločena zneska. Sicer se pa izguba pobota z dobičkom.

[Doc]

"boš moral za potrebe FURS-a v napovedi prikazati ločena zneska"

To je to kar je najslabše...

Davek po ZUJFu bom plačal, le če bom na prej kmetijskem zemljišču, ki je sedaj zazidljivo ustvaril kapitalski dobiček in tukaj pobot glede izgube ne pride v poštev.
Skratka fukt up...me morem pa zdaj kupcu nabiti cene.