[urki1]

Pozdravljeni!

Prodajalec prodajo kmetijskega zemljišča (travnik) pogojuje s hkratnim nakupom sosednje parcele, ki pa ni kmetijsko (stanovanjsko). Zanima me, če je takšna prodaja skladna z Zakonom o kmetijskih zemljiščih.

Hvala lepa za odgovor

[groga]

Prodajalec lahko zahteva, da če želiš kupiti kmetijsko zemljišče, prej kupiš sosednjo parcelo (stavbno zemljišče).
Stavbno zemljišče lahko proda brez soglasja UE, za kmetijsko zemljišče pa je soglasje za prodajo po ZKZ nujno.
Ne more pa prodajalec na ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča zahtevati sočasen nakup dveh ločenih parcel, pri čemer je ena parcela kmetijsko, druga pa stavbno zemljišče.

Če bi bilo bolj jasno postavljeno vprašanje, bolj točen odgovor bi lahko dobil!

[petea]

Ne more pa prodajalec na ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča zahtevati sočasen nakup dveh ločenih parcel, pri čemer je ena parcela kmetijsko, druga pa stavbno zemljišče.

Zakaj pa ne?
V ZKZ v 20. členu med drugim piše:
'Ponudba mora vsebovati:
- osebne podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež;
- podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina, katastrska kultura);
- ceno in
- morebitne druge prodajne pogoje.'

[groga]

Ne more pa prodajalec na ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča zahtevati sočasen nakup dveh ločenih parcel, pri čemer je ena parcela kmetijsko, druga pa stavbno zemljišče.

Zakaj pa ne?
V ZKZ v 20. členu med drugim piše:
'Ponudba mora vsebovati:
- osebne podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež;
- podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina, katastrska kultura);
- ceno in
- morebitne druge prodajne pogoje.'

Zato ne, ker ZKZ ureja samo promet s kmetijskimi zemljišči in gozdovi, promet s stavbnimi zemljišči pa ni predmet ZKZ!
Drugi prodajni pogoji so npr. lastninski delež, pogojevanje služnosti, nakup več parcel kmetijskih zemljišč ali gozdov v paketu in še nekateri. Večina prodajalcev napiše na ponudbi Kupec znan, kar pa ne pije vode in nima nikakršnega pomena na (prednostni) vrstni red kupcev.
Prihaja pa pri odločbah, ki so jih izdali referenti na UE do velikih nepravilnosti, ki pa so velikokrat namerne (zaradi poznanstev s kupcem), le redkokdaj zaradi nepoznavanja ZKZ.

[urki1]

Živjo.

Če bi bilo bolj jasno postavljeno vprašanje, bolj točen odgovor bi lahko dobil!

Da, gre se za povsem različne parcele. Prva, ki se prodaja je samo kmetijska, druga, ki je pogoj nakupa prve pa samo stavbna.

- morebitne druge prodajne pogoje.'

A tile drugi prodajni pogoji pa niso bolj strukturirani v zakonodaji?

Hvala lepa

[petea]

Zato ne, ker ZKZ ureja samo promet s kmetijskimi zemljišči in gozdovi, promet s stavbnimi zemljišči pa ni predmet ZKZ!
Drugi prodajni pogoji so npr. lastninski delež, pogojevanje služnosti, nakup več parcel kmetijskih zemljišč ali gozdov v paketu in še nekateri.

Kje v zakonu, pravilnikih piše, da so dopustni pogoji samo ti?

Sama kot nepravnik ne vidim razloga, zakaj ne bi nekdo ob prodaji kmetijskega zemljišča, ki mora biti izpeljan v skladu z ZKZ, ne bi smel postaviti pogoja, da se kmetijsko zemljišče proda samo v kompletu s stavbnim zemljiščem, cestno, vodno ali neplodno parcelo.
Razlogi za takšno pogojevanje so namreč lahko tako subjektivni (želja, da kupi posest znan kupec) kot tudi zelo objektivni (da kmetu po prodaji določenega kmetijskega zemljišča ne ostane v lasti zanj popolnoma neuporaben kos nekmetijske zemlje ob prodani parceli ali (stavbno) cestno zemljišče za dostop do prodane parcele).

Večina prodajalcev napiše na ponudbi Kupec znan, kar pa ne pije vode in nima nikakršnega pomena na (prednostni) vrstni red kupcev.

To je popolnoma jasno, da če na takšno ponudbo prijavi kdo s prednostno pravico, da ima prednost. To nima zveze z dodatnim postavljanjem pogojev za prodajo.

[groga]

Še enkrat poudarjam:
Promet s kmetijskimi zemljišči ureja ZKZ, stavbne parcele pa niso predmet tega zakona.
Upravni organ da dovoljenje za prodajo kmetijskega zemljišča in pod drugimi pogoji mora upoštevati samo stvari, ki se tičejo parcele, ki se prodaja in te pogoje napiše tudi v odločbi. Kot sem že omenil zgoraj, so to predvsem lastninski delež, služnosti, stroški postopka, prodaja v paketih (velja samo za kmetijska in gozdna zemljišča), in razne "hibe" parcele (neurejene meje,...). Nikakor pa prodajalec nima pravice zahteveti na Ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča ali gozda stvari, ki se te parcele ne tičejo, kamor pa spada tudi sosednja zazidljiva parcela (seveda je govora o 100 % zazidljivosti).

[petea]

Še enkrat sprašujem:
Kje ti dotični pogoji pišejo?


Tema me zanima, tako iz osebnega kot poklicnega razloga, saj moram tudi takšne zadeve upoštevati pri svojem delu.
Ker ne poznam predpisa, ki bi omejeval pogoje, ki jih prodajalec lahko postavi pri prodaji kmetijskega zemljišča, me zanima, kateri akt ureja to področje.

[groga]

Še enkrat sprašujem:
Kje ti dotični pogoji pišejo?

V ZKZ in sodnih praksah.

Pri nas (v SLO) si vsak "uradnik" zakone in pravilnike razlaga po svoje in to napiše v odločbi. To odločbo praviloma potrdijo na prvostopenjskem pritožbenem organu (ponavadi ministrstvo), razen v primeru, ko je očitno kršen zakon ali pravilnik.
Ko zadeva priroma na sodišče višje stopnje, pa se zadeve razjasnijo, in vsi uradniki jih dobijo po prstih.

(Prodajam kmetijsko zemljišče in pod drugimi pogoji sem napisal, da je kupec dolžan kupiti ferarija, ki je parkiran na tem zemljišču.)

[Yeager]

(Prodajam kmetijsko zemljišče in pod drugimi pogoji sem napisal, da je kupec dolžan kupiti ferarija, ki je parkiran na tem zemljišču.)
Če je cena ferarija taka kot za kmetijsko zmeljišče ga takoj kupim :lol:

[medo9]

Jaz mislim, da ima Groga prav.
Pogojevati prodajo/nakup nečesa še nečim drugim mislim da ni dovoljeno, ker gre za pogojevalni nakup.

(workaround: prodaš kmetijsko zemljiške po ZKZ in kupcu potem podariš drugo parcelo ;-)).

[groga]

(Prodajam kmetijsko zemljišče in pod drugimi pogoji sem napisal, da je kupec dolžan kupiti ferarija, ki je parkiran na tem zemljišču.)
Če je cena ferarija taka kot za kmetijsko zmeljišče ga takoj kupim :lol:

Upravna enota je po ZKZ določila kupca, žal nisi bil izbran. Več sreče prihodnjič.

[sizif]

Pozdravljeni

Moje razmišljanje na to temo je podobno kot ga ima @petea.
Kot prodajalec lahko v ponudbi za prodajo kmet. zemljišča po lastni volji vključim ostale pogoje, ki želim, da jih kupec (sprejemnik ponudbe)-izpolni, če niso v nasprotju s predpisi, ali če jih kupec ne more izvršiti.
Kot kupec ali sprejemnik ponudbe, pa se lahko svobodno odločam ali takšno ponudbo sprejmem ali ne. Če jo sprejmem in o tem na pravilen način obvestim prodajalca in UE, je sklenjen pravni posel z odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani UE.

Opomba: kot kupec si nabiram kar bogate izkušnje pri tem

[groga]

Kot prodajalec lahko v ponudbi za prodajo kmet. zemljišča po lastni volji vključim ostale pogoje, ki želim, da jih kupec (sprejemnik ponudbe)-izpolni, če niso v nasprotju s predpisi, ali če jih kupec ne more izvršiti.

Poglejmo primer (urki1) iz druge strani:

Kot kupec želim kupiti stavbno parcelo, ker pa je ta "premajhna", bom kupil še sosednjo parcelo od istega lastnika, ki pa je kmetijsko zemljišče. Ker pri nakupu tega kmetijskega zemljišča nimam predkupne(prednostne) pravice po ZKZ, bom prodajalca prosil, naj v Ponudbo za prodajo kmet. zemljišča enostavno napiše, da prodaja parceli v kompletu.

Mi bo res uspelo pretenati referenta na UE, kasneje na ministrstvu, še kasneje na sodiščih?

Ne, ne bo, razen v primeru, da bom edini kupec tega kmetijskega zemljišča.

[petea]

Zakaj pa pretentati? Meni se takšno dogovarjanje zdi popolnoma razumljivo in logično.

Npr.: Zakaj nekdo, ki (uradno) ni kmet, želi pa imeti nekoliko večjo posest ob hiši (tu mislim nekaj 10 do nekaj 100 m2 zemljišča), da bo postal samooskrben in bo kmetijsko zemljišče obdelal po svojih zmožnostih, ne bi smel imeti prednosti pred velikim kmetom, ki mu bo zoral zemljišče 'tik do vrat', za dostop do te obdelovalne površine pa bo, ker ni drugega ustreznega dostopa, z delovnim strojem vozil mimo hiše prvega?

P.S.: Sodne prakse še nisem pregledala, v ZKZ pa ne razberem, kje bi naj bilo pogojevanje nakupa kmetijskih in nekmetijskih zemljišč v kompletu nedopustno.

P.S.2: Obstaja pa za tvoj prikazan primer še druga možna pot, t.j. združitev kmetijske in stavbne parcele pred uradno prodajo. Potem pa se zemljišči morata prodati v kompletu. Ali kmetu ali nekmetu. Volk sit in koza cela. :mrgreen: