[kotzik]

Prodal bi hišo ter posestvo izbranemu kupcu. hock: hock:
Zanima me ali obstaja kakšna pogodba oziroma možnost o istočasni prodaji oziroma nakupu stanovanjske hiše, ter vsemi kmetijskimi parcelami, ki jih imam v lasti (nezaščitena kmetija). Hišo in celotno posestvo bi prodal izbranemu kupcu (sorodniku v 2 vrsti), ker darilne pogodbe ni mogoče več sklepati. Ločeno kmetijskih parcel ne bi prodajal, ker so to manjše parcele in bi se na izobešen razpis lahko prijavili somejaši oziroma registrirani kmeti ali v najslabšem primeru tudi izsiljevalec, ki se prijavlja na razpise in nato predlaga odstop od nakupa z denarnim izsiljevanjem :evil: :twisted: . Prav tako parcel ne morem prodati po navidezni višji ceni, ker me zavezuje davek na dobiček.

Prosil bi za nasvet kako najbolje rešiti zadevo. :?: :?: :?:

hvala z informacije

[pezin]

Milim da lahko prodajaš kot celoto, mislim da upravna enota upošteva potem samo ponudbe za celoto, torej parcele in hišo. priporočam pa da preveriš

[petea]

Kmetijska zemljišča morajo na oglasno desko.
Lahko pa v oglasu zapišeš pogoj, da se prodaja posest samo v celoti, skupaj s hišo.

[Kranj]

Razmisljanje:
Ceno za neko stvar vedno narekuje trg (ponudba – povprasevanje).
Prodajalcu nihce ne brani postaviti visoko (pretirano) ceno, posledicno potencijalnih kupcov ne bo.
Ce se kljub temu najde kupec in se v kasnejsih prodajnih pogajanjih prde do neke, za obe strain sprejemljive cene, se proda.
Davek na dobicek se placa na ceno, ki je v kupoprodajni pogodbi, ki se sklene pri notarju.??
Ker Vam je kupec poznan, raznorazni, morebitni izsiljevalci ne, sem mnenja, da se jih na ta nacin odvrne od interesa, do manjsih parcel.
Ce sem Vas post pravilno razumel, se tega bojite.
Konec koncev, bi na taksen nacin lahko prodajali posestvo v celoti ali vsako parcelo in hiso posebej.

[Urs]

Kmetijska zemljišča morajo na oglasno desko.
Lahko pa v oglasu zapišeš pogoj, da se prodaja posest samo v celoti, skupaj s hišo.

Tako. V ponudbi obvezno napišeš tak pogoj, ki ga izsiljevalci ne bodo sprejeli.

[petea]

Razmisljanje:
Ceno za neko stvar vedno narekuje trg (ponudba – povprasevanje).
Prodajalcu nihce ne brani postaviti visoko (pretirano) ceno, posledicno potencijalnih kupcov ne bo.
Ce se kljub temu najde kupec in se v kasnejsih prodajnih pogajanjih prde do neke, za obe strain sprejemljive cene, se proda.

Pri prodaji kmetijskih zemljišč veljajo posebni pogoji. Eden bistvenih je, da se cena po oddaji ponudbe več ne sme spreminjati, ne navzgor, ne navzdol.

Po oddaji ponudbe namreč o prodaji ne odloča (več samo) prodajalec, ampak UE.

[Kranj]

Po oddaji ponudbe namreč o prodaji ne odloča (več samo) prodajalec, ampak UE.

Nisem vedel, de je pri kmetijskih zemljiscih tako.
Torej:
Kmet ponudi zemljisce v prodajo, upravna enota, neki kmetijski ??? strokovnjak postavi ceno temu zemljiscu in da na oglasno desko za 30 dni.
Na kaksni osnovi se postavi cena? - konfiguracija terena, dostopnost, kvaliteta, ...??
Pa to se lahko upravna enota zmisljuje po mili volji: En evro za m², potem kolega zupan spremeni kmetijsko zemljisce v zazidljivo parcelo, kateri je cena pedeset evrov za m².
Saj to ne more biti res, ali pa?

[gt001]

ne, narobe si to interpretiral.

prodajalec doloci ceno in odda ponudbo na oglasno desku. Vsi potencialni kandidati se prijavijo za nakup. ce jih je vec, potem UE doloci prednostni red, kdo je prvi v cakalni vrsti za nakup.

[petea]

Po oddaji ponudbe namreč o prodaji ne odloča (več samo) prodajalec, ampak UE.

Nisem vedel, de je pri kmetijskih zemljiscih tako.
Torej:
Kmet ponudi zemljisce v prodajo, upravna enota, neki kmetijski ??? strokovnjak postavi ceno temu zemljiscu in da na oglasno desko za 30 dni.
Na kaksni osnovi se postavi cena? - konfiguracija terena, dostopnost, kvaliteta, ...??
Pa to se lahko upravna enota zmisljuje po mili volji: En evro za m², potem kolega zupan spremeni kmetijsko zemljisce v zazidljivo parcelo, kateri je cena pedeset evrov za m².
Saj to ne more biti res, ali pa?

Kot je že @gt001 pojasnil, si napačno razložil moj zapis.

Torej: ceno, po kateri želi nek posestnik prodati svoje parcele, določi on sam in ceno zapiše na oglas.
Ko je oglas objavljen, pa se cena več ne more spreminjati, ne navzgor (ker se je na oglas prijavil sosed, ki ga posestnik 'organsko' ne prenaša in mu ne bi prodal zemlje za nič na svetu), ne navzdol (ker se bi pa morda nekdo odločil za nakup, če bi bila cena 2,99 €/m2, ne pa 3,00 € m2).
Kupec, ki se zanima za nakup, svojo ponudbo v tem roku pošlje prodajalcu IN pristojni UE.

Po 30-dneh izobešenja UE pogleda, kdo se je prijavil na oglas. Če je interesentov več, se upošteva prednostni vrstni red (predkupna pravica). Če noben od interesentov nima statusa predkupnega upravičenca, lahko prodajalec izmed interesentov prosto izbere kupca. Seveda mora cena (vsaj uradno) biti ista, kot je bila tista v oglasu.


Še glede 'kapric' županov glede spreminjanja zemljišč v stavbna zemljišča: dandanes ti postopki ponekod trajajo tako dolgo, da se vmes lahko menjata že dva župana ...
In če je zemljišče v prostorskem planu občine opredeljeno kot stavbno, ne gre na oglasno desko kmetijskih zemljišč, četudi gre v naravi morda za več hektarjev veliko njivo.

[kotzik]

Postopek za prodajo kmetijskega zemljišča je tak kot ga je opisal petea v zgornji razpravi (obstaja točen vrstni red kdo ima pravico nakupa pred kom).

Mene zanima kako bi speljal postopek prodaje hiše in kmetijskega posestva nekemu sorodniku (2. dedni red). Darilne pogodbe ne moreš več skleniti, zato sem se odločil, da bom imetje prodal, ker druge poti ne vidim več.

Kolikor sem se zanimal in je tudi petaea napisal, da lahko (v oglasu zapišeš pogoj, da se prodaja posest samo v celoti, skupaj s hišo.) naj bi bilo to mogoče (in tako bom najverjetneje tudi storil).

Če prav razumem bi moral na oglasno desko podati oglas za prodajo celotnega posestva skupaj z hišo. Na oglas se bo prijavil moj kupec (sorodnik). Kaj pa če se na oglas prijavi še kdo? Ali ga po zakonu lahko izločimo glede na to, da hišo pa lahko prodam komur jaz želim in v tem nima noben predkupne pravice razen solastnika če slučajno obstaja.

Sem se že pri notarju pozanimal pa žal nisem dobil čistega odgovora. (misli da je tako, siguren pa ni). :twisted: :twisted:

Jaz bi bil rad 100%, da posestvo dobi točno ta moj sorodnik.

[petea]

Tvoj sorodnik lahko najprej postane zakupnik posesti. S tem 'napreduje' po prednostni lestvici, tako da so pred njim le še kmetje-mejaši.

Če greš kar tako v oglas, pa upaš, da se ne bo noben iz kategorije prednostnih upravičencev prijavil, potem lahko posest prodaš komurkoli, ki ga sam izbereš.

Včasih nekateri dopišejo na oglas 'kupec znan'. Če to pomaga odgnati nezaželjene kupce, pa ne vem.


Še glede izsiljevalcev - dvomim, da je to nek množičen šport. Sploh, če ne gre za neko ultra atraktivno lokacijo.
Sosedje - kmetje pa so seveda tisti, ki jim je načeloma smiselno širiti svojo posest ob svoji.

Razumljivo je, da se prodaja vse parcele skupaj; pri ločeni prodaji, če drugega ne, je za vsako parcelo posebej potrebno plačati takse in vloge.

[Hanzi]

Sorodnik lahko deduje!
Je pa res da je namesto 2% davka na promet z neprmeičninami pri dedovanju 2 dednega reda davek 5-14%. Odvisen od vrednosti. Tabelo je malo nižje na spodnjem linku.

Mogoče ti pa tole pride kaj prav, upam da je še veljavno
<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.durs.gov.si/si/davki_predpisi_in_pojasnila/davek_na_dediscine_in_darila_pojasnila/splosna_pojasnila_o_zddd/">http://www.durs.gov.si/si/davki_predpis ... la_o_zddd/</a><!-- m -->

Druge oprostitve plačila davka na dediščine in darila

Davka ne plača dedič ali obdarjenec, ki se po določbah zakona, ki ureja kmetijska zemljišča, šteje za kmeta, če podeduje oziroma dobi v dar kmetijsko zemljišče. V zvezi s priznavanjem davčne oprostitve po prejšnjem stavku se gozdna zemljišča štejejo za kmetijska zemljišča. Davka na dediščine tudi ne plača dedič ali obdarjenec – prevzemnik kmetijskega gospodarstva, ki se v skladu z zakonom, ki ureja dedovanje kmetijskih gospodarstev šteje za zaščiteno kmetijo, pa tudi v primerih, ko dedič ali obdarjenec – kmet podeduje ali dobi v dar celo kmetijo. Pri opredelitvi, kaj se šteje za kmetijo, se smiselno upošteva opredelitev zaščitene kmetije po predpisih o dedovanju kmetijskih gospodarstev. Če dedič ali obdarjenec, ki je bil na podlagi navedenega oproščen davka, podedovano ali podarjeno nepremičnino pred potekom petih let od pridobitve odtuji ali se v tem roku preneha ukvarjati s kmetijsko dejavnostjo ali ne obdeluje zemljišč v skladu z zakonom, ki ureja kmetijska zemljišča, se mu davek naknadno odmeri tako, kot bi se mu odmeril, če ob prejemu dediščine oziroma darila ne bi izpolnjeval pogojev za oprostitev po tem členu. Mnenje o tem, ali je zemljišče obdelano v skladu z zakonom o kmetijskih zemljiščih, izda upravni organ pristojen za kmetijske zadeve. Navedeno ne velja za odtujitve, izvršene na podlagi sporazuma o izročitvi in razdelitvi premoženja po obligacijskem zakoniku, za odtujitve oziroma oddaje premoženja po zakonu, ki ureja preživninsko varstvo kmetov ter za odtujitve, izvedene zaradi agrarnih operacij po zakonu, ki ureja kmetijska zemljišča.

Davka ne plača dedič ali obdarjenec, če gre za darilo ali dediščino, ki ima status kulturnega spomenika, pod pogojem, da podarjenega ali podedovanega kulturnega spomenika ne odtuji pred potekom 10 let in pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturnih dejavnosti, o čemer sklene dedič ali obdarjenec z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem.

Davka ne plača davčni zavezanec, ki podeduje ali dobi v dar prejeto premoženje in ga brez povračila odstopi državi, občini ali pravnim osebam zasebnega prava, ustanovljenim na podlagi zakona za opravljanje verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, socialno-varstvene, izobraževalne, raziskovalne ali kulturne dejavnosti, vendar, le, če je premoženje namenjeno izključno za nepridobitne namene prejemnika. Davek, plačan pred odstopom dediščine ali darila, se vrne, če je bil odstop izvršen v šestih mesecih po sprejemu dediščine ali darila.

[dm9346]

zakaj pa ne naredite pogodbe o dosrtnem preživljanju ali o preužitku? al se to s kmetijskimi zemljišči ne da?

[medo9]

Imaš še varianto z najemom za 99 let.

Drugače pa jaz menim takole: prodaš najboljšemu ponudniku. In kdo je to?
Tisti, ki ponudi najvišjo ceno.
Recimo, da je tvoj sorodnik pripravljen plačati 100. Ali je posestvo vredno po tvojem 90 ali 110 ali 130?
Daš oglas za 130 in vidiš, če se kdo prijavi.
In potem 110.... in nato 100.
Če se na 110 ni nihče prijavil, je velika verjetnost, da se tudi za 100 ne bo.

Drugače pa je s kmetijskimi zemljišči tako, kot je povedala Petea.
Osebno se bližnjic z 99-letnim najemom ne bi šel... ev. zakup pa tudi ne vem, kako dolgo mora trajati, da se izenači z mejaši. Ali zadošča 1 dan ali....?

@dm94...: preužitek? Zakaj pa to? Ne razumem, zakaj bi bilo to komu v interesu?

[dm9346]

medo s tem se izogneš problemom glede prodaje tistemu, ki ima predkupno pravico.

pri notarju sestavijo pogodbo v kateri so zapisane pravice in dolžnosti, v zk se kot lastnik posestva vpiše sorodnik in to je to. res je da ne vem kolikšen je davek tukaj ampak nimaš problemov s tem, da bi se na oglas o prodaji prijavil kdo, ki bi izsiljeval ali pa sosedi mejaši, ki imajo predkupno pravico.