Objave: 18
Teme: 5
Pridružen: Jan 2011
Ocena:
0
Pozdravljeni,
zaradi finančne stiske kupujem nepremičnino v dveh obrokih. Pol bom lastniku plačal takoj in pol čez 5 let.
Pogodba bo deponirana pri notarju. Prepis lastništva ob plačilu druge polovice.
Z lastnikom smo se že okvirno dogovorili kako naj bi izgledala pogodba.
Zanima me kako se lahko zaščitim:
1.Da lastnik nepremičnine predčasno ne proda še komu drugemu. Ali moramo v pogodbi navesti predkupno pravico, kakšen vpis v zemljiško knjigo ali je dovolj deponiranje pri notarju?
2. Da v primeru smrti lastnika njegovi dediči upoštevajo našo pogodbo in da se pogodba ne spremeni.
3. Da v primeru ločitve lastnikova bivša žena upošteva našo pogodbo.
Hvala za odgovor
Jure
Objave: 18
Teme: 5
Pridružen: Jan 2011
Ocena:
0
A ni, tako da dediči (tudi žena) po umrlem veliko krat podedujejo tudi dolgove?
V tem primeru pogodbo z mano.
A plomba v ZK traja 5let?
Lp
Objave: 2356
Teme: 2
Pridružen: Sep 2008
Ocena:
0
Plomba nikakor ni pravilen odgovor. Plombo daš na ZK, ko imaš overjeno pogodbo (to pa ima v tvojem primeru deponirano notar), če pa boš dal ZK predlog na podlagi podpisane in neoverjene pogodbe, bo sodišče sicer vpisalo plombo, vendar le do rešitve zadeve, ki bo takšna, da bo vpis zavrnilo, plombo pa izbrisalo. S podpisano (ne pa overjeno) pogodbo lahko vpišeš predznambo, vendar jo moraš opravičiti prej kot v 5 letih (mislim, da je rok 1 leto, gotovo pa ne daljši od 1 leta). Edina možnost, ki jo jaz vidim je, da se vpišete na nepremičnini do polovice takoj, lastnik pa naj ZK dovolilo za drugo polovico nepremičnine deponira pri notarju, obenem pa naj se na njegovem idealnem deležu vpiše hipoteka (ter prepoved odtujitve in obremenitve) za izpolnitev njegove pogodbene obveznosti (izstavitev ZK dovolila za preostalo polovico), katera (pog. obveznost namreč) naj velja tudi za njegove pravne naslednike. Seveda pa tudi v tem primeru nisi povsem varen. Najbolje je, da za nasvet vprašaš notarja pri katerem boste delali deponacijo.
Morda bi se dalo tudi kako telovaditi z najemno pogodbo za 99 let, ki se prekine, če vi v 5 letih ne izpolnite pogodbene obveznosti, sicer pa nima možnosti prekinitve (jasno, če lastnik izpolne pogodbeno obveznost, ste tako lastnik nepremičnine in je najemna pogodba nesmiselna).
Objave: 18
Teme: 5
Pridružen: Jan 2011
Ocena:
0
Hvala za obsežen odgovor.
Če grem k notarju to povprašat mi bo znal svetovat. Oziroma mi bo računal samo nasvet ali moram nujno kaj sklenit?
Lp
Objave: 77
Teme: 2
Pridružen: Apr 2013
Ocena:
0
Se tudi sam strinjam da vpišete lastništvo do 1/2, na drugo polovico pa vsaj zaznambo za vpis lastninske pravice (to ponavadi naredi notar pri plačilu are ko se kupuje nepremičnina-oz. kupec mora biti dovolj pameten da ve da se to mora narediti). Je pa predhodnik dobro zadevo napisal. Mogoče zna biti problem glede obremenitve in odtujitve...verjetno bi se dalo rok na vse to npr. 5 let, ter da če v tem času ne predložiš kupnine zadeve prenehajo veljati, verjetno bo prodajalec naredil tudi tako da ti vrne kupnino brez obresti ali pa še s kakšno kaznijo in izselitev, ker v primeru da mu ti drugo polovico ne plačaš nima on kaj z njo početi, lahko se tožarita ampak tukaj ni konca, kar nekdo pa tudi ne bo kupil 1/2 nepremičnine. Verjetno se bodo deponirale kakšne izjave glede odstopa v primeru neplačila kupnine ipd., notar bo znal imeti dobre informacije.
Objave: 118
Teme: 6
Pridružen: Oct 2006
Ocena:
0
Prepoved odtujitve in obremenitve se ne bo dala vpisati v zemljiško knjigo, ker je to dopustno le v primeru takega dogovora med zakoncema ali zunajzakonskima
partnerjema, starši in otroci ter posvojenci in posvojitelji.
Če s prodajalcem nista nič od navedenega, potem se lahko dogovorita le za pogodbeno prepoved odtujitve in obremenitve, ki pa ne zavezuje dedičev in se ne da vpisati v zemljiško knjigo.
Ena možnost je, da se dogovorita za odkupno pravico. Odkupna pravica preneha s smrtjo oziroma prenehanjem druge pogodbene stranke. Odkupna pravica učinkuje proti tretjim osebam, če je vpisana v zemljiško knjigo.
Druga možnost je, da se v zk vpišeš kot lastnik ti do celote, hkrati pa se ustanovi hipoteka v korist prodajalca za drugo polovico kupnine.
Objave: 6427
Teme: 22
Pridružen: Mar 2008
Ocena:
0
Tole je lahko zelo problematično, saj je 5 let dolga doba; sploh v teh kriznih časih.
In korektno je, da se zaščiti tudi prodajalec, ne samo kupec, čeprav se strinjam, da je to pač problem prodajalca in ne kupca.
Če prav razumem, je cena fiksna, v eurih. Kako bosta opredelila, oziroma zavarovala valutno tveganje? Čez 5 let je lahko euro že mrtva valuta, cene nepremičnin pa pol nižje, itd...
Jaz se takšne zgodbe ne bi šel. Ne kot kupec, ne kot prodajalec.
Dejstvo je, da če v petih letih ne morem prodati nepremičnine, je nekaj z njo narobe - oziroma cena ni prava.
Ampak, kot rečeno, to je samo teoretiziranje, ti imaš pa konkreten problem in konkretna vprašanja.
In strinjam se s predhodniki, ki predlagajo polovičen vpis lastništva, ker je to približno enako zavarovanje za obe stranki. Je pa potrebno pogodbeno določiti vse pravice in obveznosti obeh lastnikov (ne pozabita tudi na bližajoči davek na nepremičnine, ki bo najbrž spet ločeval med rezidenčnimi in nerezidenčnimi nepremičninami).
Se pa morata zavedati oba, da s takšno polovično lastnino postane nepremičnina praktično nelikvidna (pišem za primer kakšnih smrti, ločitev, itd...).
Da bi kupec postal 1/1 lastnik, prodajalec pa vpisal hipoteko na polovično vrednost je slabo za prodajalca. Če pa se vpiše hipoteka na 1/1 pa je na slabšem kupec.
Skratka problemov je lahko veliko, zato sem tudi napisal, da jaz v tak posel ne bi šel v nobeni vlogi.
Objave: 2356
Teme: 2
Pridružen: Sep 2008
Ocena:
0
@spiritus:
Prodajalec verjetno ne bo sprejel, da bo imel hipoteko, saj mu ta ne zagotavlja popolnega varstva (pa obenem ni on tisti, ki narekuje plačilne pogoje). Pri odkupni pravici pa vidim težavo ravno v prenehanju s smrtjo druge pogodbene stranke.
Doreči morata tudi investicijsko vzdrževanje.
