[Anisha]

Pozdravljeni,

z zunajzakonskim partnerjem sva nameravala kupiti parcelo, vsak 1/2. Pri sklepanju kupoprodajne pogodbe je prišlo do nesporazuma, saj so kot kupca napisali samo mojega partnerja, s pojasnilom, da lahko kasneje še mene dodajo in mi ni treba hoditi na podpisovanje. Komaj ob vpisu v zemljiško knjigo se je izkazalo, da je samo on lastnik.

Nameravala sva skleniti darilno pogodbo, vendar sva si premislila, saj sva ugotovila, da jo je možno kasneje preklicati. Glede na to, da sem tudi jaz financirala 1/2 parcele in da bo tudi pri gradnji moj vložek 1/2, ne želim, da bi kdajkoli kasneje imela probleme.

Izgleda, da je rešitev samo sklenitev nove kupoprodajne pogodbe med menoj in partnerjem ter plačilo 2 % davka na promet. Težava je v tem, da ta parcela zajema 3 različne parcele, od tega sta 2 kmetijski zemljišči in 1 stavbno. Pri kmetijskih zemljiščih je težava, da se postopek prodaje precej zavleče, ker imajo sosedje predkupno pravico in mora celotna zadeva 1 mesec viseti na občinski oglasni deski. Moja vprašanja so naslednja:

- Glede na to, da bo partner prodal samo 1/2 parcele, ali imajo sosedje še vedno predkupno pravico?
- Ali se mora v primeru prodaje samo 1/2 parcele prodaja kljub temu objaviti na oglasni deski?
- Kaj se zgodi, če sosed hoče odkupiti 1/2 parcele (Sosed je namreč hotel kupiti parcelo, vendar mu je bila cena previsoka. Sedaj bi malce znižala ceno - kakšnih 30 %, da plačava manj davka od prodaje, pa naju je strah, da bi sosed potem hotel kupiti).
- Ali lahko partner prodajo zavrne, ali je prisiljen prodati sosedu po ceni, objavljeni na deski?
- Ali se lahko partner v pogojih prodaje napiše, da je prodaja možna samo meni in se soseda na tak način izključi?

Moja druga težava pa je naslednja. Ker sva na začetku nameravala zadevo rešiti z darilno pogodbo, je moj partner že najel projektanta, ki je že pripravil nekje 3/4 gradbene dokumentacije. Vsa soglasja so že pridobljena, vendar se glasijo na njegovo ime. Moja vprašanja:

- Ali morava najprej urediti, da sem tudi jaz 1/2 lastnik parcele (glede na pretekle izkušnje bo to trajalo 4-5 mesecev - zelo se zavleče s kmetijskimi zemljišči in oglasno desko), ter nato na novo začeti s celotnim postopkom, da sem tudi jaz navedena kot investitor (sedaj je investitor seveda samo moj partner)?
- Je možno, da se gradbena dokumentacija izda samo na ime mojega partnerja, vmes pa urediva kupoprodajno pogodbo - kasneje, ko je gradbeno dovoljenje že izdano, se pa mene nekako doda kot investitorja? (Ne želim imeti težav, da bi se potem gledalo, ker je on edini investitor, da je potem torej hiša v celoti njegova. Želim, da so nekateri računi na moje ime, nekateri na njegovo, saj je le tako možno dokazati, da sva oba vlagala v hišo. Da pa so računi lahko na moje ime, moram biti tudi jaz navedena kot investitor.)
- Se lahko že izdana soglasja kako spremenijo, da se mene samo doda kot investitorja - torej da jih ni potrebno ponovno pridobivati (stroški niso takšen problem, bolj je težava čas, ker bi rada karseda hitro začela z gradnjo)?

Se opravičujem za tako dolgo pisanje, ni šlo krajše. Upam, da se najde kdo, ki mi bo znal odgovoriti na nekatera od mojih vprašanj - mogoče je že imel kdo podobne težave?

Ali morda kdo ve, katera uradna oseba bi mi lahko pri tem svetovala?

Že vnaprej vsem hvala za pomoč!!!

Lp,
Ani

[petea]

Nameravala sva skleniti darilno pogodbo, vendar sva si premislila, saj sva ugotovila, da jo je možno kasneje preklicati. Glede na to, da sem tudi jaz financirala 1/2 parcele in da bo tudi pri gradnji moj vložek 1/2, ne želim, da bi kdajkoli kasneje imela probleme.


O.K. Recimo, da se mi zdi tvoj pristop in ravnanje pri sklepanju kupoprodajne pogodbe (zelo) naivno. Namreč že v sami pogodbi kot v ZK predlogu je bilo razvidno, da se vse prepisuje (samo) na tvojega partnerja.


Res je, da se da darilno pogodbo preklicati, a to lahko naredi samo tvoj partner ter samo v naslednjih primerih (citiram):
'Zakon pozna samo tri razloge za preklic darilne pogodbe:
1. Huda nehvaležnost: če se obdarjenec do darovalca ali njegovega bližnjega obnaša tako, "da bi bilo po temeljnih moralnih načelih nepravično, da bi obdarjenec prejeto obdržal". Ali gre za hudo nehvaležnost, je treba presojati od primera do primera. Čeprav gre za subjektivno vprašanje, ga sodna praksa skuša objektivizirati. Tako po sodni praksi npr. enkratna žalitev še ne pomeni hude nehvaležnosti. Preklic iz tega razloga ni mogoč, če je darovalec obdarjencu njegovo obnašanje odpustil.
2. Pozneje rojen otrok: darovalec po sklenitvi pogodbe dobi otroka, pred sklenitvijo pa ni imel otrok. Povsem objektiven razlog. Pozor: ne velja, če je imel darovalec prej že enega ali več otrok, pa dobi še enega!
3. Darovalec pride po sklenitvi pogodbe v položaj, da je ogroženo njegovo preživljanje: vsakršna materialna stiska ali slab finančni položaj darovalca ne zadostuje. Stiska mora biti tako huda, da je ogroženo normalno preživljanje darovalca (pojem "preživljanje" ne pomeni zgolj preživetja, pač pa tudi nastanitev, obleko, obutev itd.). Preklic pogodbe iz tega razloga ni mogoč, če bi bilo zaradi njega ogroženo preživljanje obdarjenca. Obdarjenec lahko prejeto darilo obdrži, če darovalcu zagotovi preživljanje.'

Glede na napisano jaz ne bi kaj dosti komplicirala in bi na tvojem mestu sklenila darilno pogodbo.
Razen seveda, če je v odzadju zgodbe še kaj drugega, zaradi česar je tako nujno potrebno (ponovno) tebe postaviti v podrejen položaj pri pridobivanju lastništva na nepremičninah.

[medo9]

Petea ima prav. Darilna/izročilna pogodba.

Ani: Ne bi zdaj sicer želel kakšnega črva zasaditi, a vseeno je po mojem treba povedati, da tvoj prvi odstavek ne pije vode. Kupoprodajno pogodbo bi namreč lahko uredili tudi brez tebe, saj se overja samo podpis prodajalca. Torej jo ti lahko kupec podpiše pred overitvijo pri notarju.
Predlog za vpis v zemljiško knjigo pa ravno tako.

[simona88]

Midva sva imela "podoben" primer (prepis 1/2 parcele&hiše na partnerja), in sva šla k notarju in tam smo naredili notarski zapis z namenom sklenitve pravnega posla - sporazuma o ugotovitvi skupnega premoženja in določitvi deleža na njem.
Potem smo notri zapisali člen: da sporazumno ugotavljava, da sva na nepremičninah, ki so predmet tega sporazuma s skupnim delom in skupnimi sredstvi zgradila stanovanjsko hiši. Davka ni bilo, ker so ugotovili da smo zunajzakonska partnerja, notarka pa nama je računala glede na vrednost nepremičnine (ki je bila takrat 30000€ večja kot danes :x ), okoli 200€.

[Anisha]

Mislim (in upam), da to ni bilo namerno s strani mojega partnerja - bolj je šlo za nepoznavanje postopkov in nepravilne informacije s strani nepremičninskega agenta. Pred podpisom predpogodbe so mu na nepremičninski agenciji rekli, da meni še ni treba hodit podpisovat in bom podpisala komaj kupoprodajno pogodbo. Kupoprodajna pogodba se je podpisovala potem, ko je postopek z oglasno desko že stekel, torej čez dobre 3 mesece po podpisu predpogodbe. No, takrat je pa agent rekel, da jaz ne morem biti na kupoprodajni pogodbi, ker nisem bila na predpogodbi in da lahko to potem urediva pri vpisu v ZK. To se nama ni zdelo nič spornega - ob vpisu v ZK se bo pač mene dodalo. No, potem ko sva skupaj šla na vpis v ZK, nama pa je notar rekel, da se vpis v ZK ureja na podlagi pogodbe in ker mene ni v pogodbi, se lahko vpiše samo partner. Bila sva pač naivna in sva verjela drugim brez da bi sama preverila zadeve. Je pa nama notar nato predlagal darilno pogodbo.

Žal imava takšno projektantko, kot je bil nepremičninski agent - torej v stilu ''ni panike, ne komplicirajta, to se vse kasneje pri notarju s pogodbo uredi.'' Te pogodbe pri notarjih so pa tako tako - notar ti sicer napiše in overi vse, kar želiš, kolikor pa je to potem pravnomočno, pa je drugo vprašanje.

Na UE so nama včeraj rekli, da je v primeru kupoprodajne pogodbe celoten postopek treba ponoviti, torej oglasna deska, sosed ima predkupno pravico. In da če sosed želi kupiti parcelo, si prodajalec potem NE MORE premisliti. Tako da to odpade, sploh ker je sosed že prej bil zainteresiran za parcelo.

Ker je 1 parcela stavbno zemljišče, drugi 2 parceli pa kmetijsko zemljišče, bova za stavbno zemljišče (tam bo dejansko stala hiša) naredila običajno kupoprodajno pogodbo (dolgi postopek z oglasno desko ni potreben), za ostali 2 zemljišči pa pač darilno pogodbo, ker druge možnosti očitno ni.

Na internetu sem brala, da je tudi po izdaji gradbenega dovoljenja na UE možno oddati vlogo za spremembo gradbenega dovoljenja zaradi spremembe investitorja. Našla sem tudi primer take vloge. Seveda na UE o tem niso nič vedeli, so rekli, da je VERJETNO možno. Znoriš no.

Moje vprašanje: ali kdo 100 % ve, da je PO izdaji in pravnomočnosti gradbenega dovoljenja možno mene dodati kot investitorja? Torej ne bi želela zavlačevati s postopkom - dovoljenje se izda na mojega partnerja, kasneje, ko urediva moje lastništvo v ZK, pa se še mene doda kot investitorja?

[simona88]

Vse nekako razumem, ni mi jasno, zakaj je pomembno da je gradbeno dovoljenje izdano tudi na tebe? Saj ko bosta prepisala parcele bo pisano tudi na tebe, in stavba je del zemljišča.
Res pa je, da ne poznam tako dobro teh stvari, in je mogoče kje kakšna fora, za katero ne vem?!?
Midva sva imela podoben primer, in kot sem že napisala, smo naredili samo sporazum, nisva pa zaprosila za gradbeno dovoljenje na njegovo ime (niti mi ni padlo na pamet).

[petea]

simona88,
jaz imam občutek, da ker se je enkrat opekla, se sedaj hoče zavarovati na vse možne načine, ne glede na stroške in smiselnost, namesto da bi nadaljnje postopke peljala po optimalni poti, kakršno si npr. izbrala ti

[medo9]

Še to bi dodal: nepremičninski agent, ki teh osnovnih postopkov ne pozna, bi moral izgubiti licenco.

[simona88]

simona88,
jaz imam občutek, da ker se je enkrat opekla, se sedaj hoče zavarovati na vse možne načine, ne glede na stroške in smiselnost, namesto da bi nadaljnje postopke peljala po optimalni poti, kakršno si npr. izbrala ti

Midva sva šla, po zaslugi forumašev, po najlažji&najcenejši poti. :lol:

Sem mislila da je še kakšna fora, zakaj bi imela tudi GD na svoje ime.

[Anisha]

@ simona88,

torej če prav razumem, sta sklenila neke vrste pogodbo o priznavanju lastninske pravice oz. uskladitveno pogodbo. Ena stran se je strinjala, da drugi strani pripada solastniški delež na parceli/nepremičnini zaradi finančnih vlaganj.

Sta lahko na podlagi te pogodbe potem ustrezno uredila tudi vpis v ZK? In pa kako dolgo je ves postopek trajal?

Mi lahko še mogoče malo bolj podrobno opišeš postopek? Toliko da vem, kaj naj zahtevam od notarja.

Saj v bistvu je meni zdaj najbolj pomembno, da se vpišem v ZK kot solastnica parcele - hiša še tak ne stoji.

Glede gradbene dokumentacije sem pa brala, da se investitorja lahko tudi kasneje doda, ko je gradbeno dovoljenje že izdano. Kot investitor pa hočem biti navedena, da se lahko tudi računi potem izdajajo na moje ime in ne samo na partnerjevo - tako je lažje dokazati, da sem tudi jaz vlagala v hišo in ne samo partner. Ge se samo za primer morebitnih kasnejših sporov.

[simona88]

Midva sva sklenila notarski zapis z namenom sklenitve pravnega posla - sporazuma o ugotovitvi skupnega premoženja in določitvi deleža na njem.
Najprej sva šla z "homemade" darilno pogodbo na davčno, in so rekli da to ne bo šlo skozi, tako da sva potem šla do notarke, ki je uredila ta notarski zapis. Kot sem že zapisala, smo v zapis zapisali, da "zunajzakonska partnerja ugotavljata, da sta na nepremičninah, ki so predmet tega sporazuma, s skupnim delom in skupnimi sredstvi zgradila stanovanjsko hišo". In potem naprej, da si sporazumno določava delež za vsakega 1/2. In še nekaj členov. Potem sva to nesla na davčno, kjer so dali štampiljko da ni potrebno plačati davka, šla nazaj k notarki, da je naredili odpravek notarskega zapisa. Na zemljiško knjigo sva nesla sama, da so tudi njega vnesli kot lastnika. Stroški za not. zapis so bili okoli 190 €, na davčni&ZK pa nič.

[Anisha]

Pozdrav vsem skupaj,

toliko da vam sporočim, da sem zadevo rešila in sicer tako, kot je napisala simona88 (HVALA ZA KORISTNO INFORMACIJO!!!):

S partnerjem sva stopila do notarja in podpisala ''Sporazum o ugotovitvi skupnega premoženja in določitvi deležev na njem''. V sporazumu piše, da se deleži določijo vsak 1/2 na podlagi skupnih vlaganj. V enem členu piše tudi, da brez privolitve drugega solastnika nepremičnine ni možno odtujiti ali obremeniti. Poleg tega piše, da se tudi za vsa nadaljnja vlaganja v parcelo (gradnja hiše) strinjava, da se lastništvo deli na 1/2. V sporazumu je tudi zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim partner dovoli vpis mojega solastniškega deleža v zemljiško knjigo.

Ta sporazum sva morala nesti na DURS, kjer morajo celotno zadevo potrditi, da nama ni treba plačati davka na promet z nepremičninami. Nesla sva ga tudi na upravno enoto, ker sta 2 parceli kmetijski zemljišči, in morajo tudi tam potrditi pravni posel.

Ko dobiva potrjeno iz DURS-a in UE, bo notar sestavil še zemljiškoknjižni predlog in ga vložil na sodišče. Nato se bom lahko vpisala v zemljiško knjigo kot solastnica. To je to

Hvala še enkrat vsem za pomoč!

Lep pozdrav,
Ani