[AjdaGo]

Pozdravljeni,
prosim za napotek. Zanima me, kdo bdi (kot "drugostopenjski organ") nad delom upravnikov stanovanjskih objektov. Dilema je, ker konkretni upravnik ravna narobe (v nasprotju z voljo in v škodo lastnikov) pa mu to v normalni komunikaciji ne uspemo dopovedati. Zadeva ni tako težka, da bi sodila na sodne klopi, radi pa bi spodbudili ukrep, ki bi ga ta "drugostopenjski organ" sprejel in naložil upravniku v izvršitev.

Vnaprej se zahvaljujem.

[Popravila na domu]

Ker ne želim prejudicirati stvari te prosim da opišeš kaj konkretno pomeni:
"v nasprotju z voljo in v škodo lastnikov"
Velika večina etažnih lastnikov si napačno razlaga pristojnosti, ki jih v skladu in s podpisom pogodbe o upravljanju pridobi upravnik kot vaš zastopnik.

Kakor se tudi ZELO strinjam, da se večini upravnikov tudi NE LJUBI pošteno oddelati svojega dela. Kaj storiti v zvezi s takšnim, pa je popolnoma jasno. Odpovedni rok je tri mesece.......

Opiši torej problem in dobila boš odgovor. Če ga le poznam.


upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[tramvaj]

vsekakor svetujem resen pogovor z upravnikom.
Imate pogodbo z njim in so pravice/dolžnosti urejene s pogodbo in drugimi zakonskimi akti- npr. stanovanjski zakon.

če imate primernega upravnika, boste zadeve reševali tako, da boste zadovoljni vi in upravnik bo zakonsko pokrit za svoja dejanja.

če ne gre drugače, poiščite drugega upravnika, mu razložite problem , vprašajte ga za rešitev in šele nato odpovejte pogodbo obstoječemu in sklenite pogodbo z novim.

je pa res, da velja še kako pregovor "kolker denarja, tolko muzke"

[tramvaj]

pritožba zoper upravnika je možna na stanovanjsko inšpekcijo- najhitreje gre po telefonu, potem pa pisno

<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.ipep.gov.si/si/delovna_podrocja/gradbena_geodetska_in_stanovanjska_inspekcija/stanovanjska_inspekcija/">http://www.ipep.gov.si/si/delovna_podro ... nspekcija/</a><!-- m -->


priporočam, da si tudi preberete stanovanjski zakon, ki natančno opredeljuje pravice/dolžnosti upravnika

<!-- m --><a class="postlink" href="http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r08/predpis_ZAKO2008.html">http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r08/predpis_ZAKO2008.html</a><!-- m -->

[AjdaGo]

Lepo pozdravljeni,
"v nasprotju z voljo in v škodo lastnikov" v našem primeru konkretno pomeni:
z oddajo skupnih prostorov v najem dosegamo dohodek, za katerega smo zadolžili in pooblastili upravnika (sprejet sklep na zboru stanovalcev), da ga lahko uporabi za vzdrževanje izključno pod pogojem, da nas o potrebnih delih pravočasno obvesti.
S tem smo želeli doseči, da
1. smo sprotno obveščeni o delih na objektu
2. imamo možnost vplivanja na izvedbo
3. smo sprotno seznanjeni s stroški vzdrževanja
Sklep je bil sprejet v začetku leta z upravnikom, s katerim smo na novo sklenili pogodbo
o upravljanju objekta.
Edino, kar smo po zaključku leta od upravnika dobili je Obvestilo o dohodkih iz oddajanja premoženja v najem, sestavljeno na podlagi zahtev Zakona o dohodnini, kjer nas v nadaljevanju obvešča, da je bil in za kaj je bil dosežen dohodek med letom porabljen (spisek vzdrževanj, ki niso bila nujna v smislu preprečitve škode na objektu).

Ker je ravnanje upravnika v nasprotju s sprejetim sklepom zbora stanovalcev, smo od upravnika terjali pojasnila. Ta so bila nestrokovna, neresnična, smešna in na tej podlagi sem terjala nakazilo mojega dela dohodka, doseženega iz najemnine na svoj TRR.

Ker je upravnik to zahtevo zavrnil, sprašujem, kdo je nadzornik, ki bi lahko presojal tovrstno ravnanje upravnika.

Vnaprej hvala za angažma.

[Popravila na domu]

Pozdravljeni,

upravnik je torej ravnal v nasprotju z voljo lastnikov. O škodi lahko govorimo od trenutka dalje, ko bi lahko dokazano ugotovili, da je bil denar porabljen za plačilo popolnoma drugih storitev, kot ste se dogovorili s sklepom na zboru EL.

Glede na to, da ste mu v zvezi s porabo sredstev z zbirnega računa v zvezi z najemninami s sklepom naložili, da vas mora v zvezi namenom uporabe tega denarja pravočasno in sproti obveščati me njegovo ravnanje čudi. Sam v takšnih primerih zahtevam tudi določitev pooblaščenca, ki bi vsakokratno potrdil naročilo oz. plačilo naročila iz tovrstnega sklada. Seveda je to potrjevanje tudi časovno omejeno na 48 ur. Če potrdila ne dobim, potem strošek, za katerega lahko dokažem da je bil nujen, obračunam skupaj z ostalimi mesečnimi stroški, ki bremenijo določen objekt.

Z nadzornikom pa je "bolj težka". nadzornik, ki kontrolira upravnikovo delo ste vi sami, se pravi vaš pooblaščenec, oziroma člani nadzornega odbora. Enkrat mesečno vam mora upravnik dovoliti vpogled v vse dejavnosti, ki se tičejo vašega objekta - to pa je tudi vse.

Drugega "uporabnega" nadzornika, ki bi lahko "v vašem imenu" uredil to zadevo, enostavno ni. Če lahko upravnik dokaže smotrno porabo denarja, dokazila o obveščanju DURS-a, obveščanje vsakega EL posebej o njegovem deležu sredstev itn....je s finančnega vidika storil vse po predpisih. Zadeva, ki vas v resnici moti pa je je stvar (pogodbenega?) dogovora med vami in upravnikom.

Če se vam zdi, da je upravnik s tem grobo posegel v vaše pravice, denar in izvajanje dogovora, ga lahko edino zamenjate....tako kot ste onega pred njim.
Če pa veste, da svoje delo opravlja dobro, skrbi za vaš objekt, je v stalnem kontaktu z vašim nadzornim odborom, vam mesečno obesi vse račune, ki se tičejo vašega objekta na oglasno desko in.................je skratka edina stvar, pri kateri ga je polomil ta, navedena...pa se skušajte z njim pogovoriti, narediti o pogovoru zapisnik in ga s potrditvijo sklepa zavezati k spoštovanju dogovora.

Toliko na hitro, ker odhajam na teren. Če imaš še kakšno vprašanje v zvezi s tem odgovorim zvečer, ko se vrnem.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[AjdaGo]

Gorazd, najlepša hvala za stališče.
Na predpostavke:
...... Če pa veste, da svoje delo opravlja dobro,
... skrbi za vaš objekt,
... je v stalnem kontaktu z vašim nadzornim odborom,
... vam mesečno obesi vse račune, ki se tičejo vašega objekta na oglasno desko
NIČ (0! zero! niente! nothing! ....) od navedenega.
Sama razumem "upravjanje" = upravljati v tujem imenu in za tuj račun! in ne zgolj drugi del "na tuj račun". In ker je bilo nedvoumn dogovorjeno, kako lahko upravnik uporabi sredstva najemnin, sem sama za svoj del najemnine prenehala plačevati Upravljanje, ki mi ga mesečno zaračunava (v globokem prepričanju, da mi ne more zaračunavati storitve, ki je ne opravi). Upravljanje ne bom plačevala, dokler si ne "poračunam" pripadajoče neto najemnine.
Seveda bomo pokrenili aktivnosti za menjavo upravnika, saj je možnost dogovora o drugačnem načinu komunikacije z lastniki in odnosu do upravljanja nična. Celo tako neprofesionalna, da so sposobni v bran svojega početja arogantno zapisati čiste neresnice.

Hvala za vsa dosedanja stališča.
Iskala sem odgovor na to, ali obstaja institucija, ki upravljalcem podeli licenco za izvajanje upravljanja in lahko z nadzorom odredi upravljalcu ravnanje v skladu s pravili stroke.
Ok. Če smo v vlogi, da samo z menjavo upravnika izrazimo nestrokovnost upravljalca, bomo pa posegli po tej rešitvi.

Še enkrat hvala in lep pozdrav.

[Popravila na domu]

@AjdaGo, še tole:
če si se odločila, da ne boš plačevala cene upravljanja znaš zaiti v težave. Najprej zato, ker bo upravnik z lahkoto dokazal, da opravlja tehnične in administrativne storitve, ki jih je kot take navedel v pogodbi o upravljanju.
Težave pa bodo nastopile, ko bo na podlagi veljavne Pogodbe o upravljanju zoper tebe sprožil postopek izterjave. In ker ima "vse papirje v rokah" bo izterjava brez težav izpeljana, ti pa boš poleg stroška upravljanja morala plačati še stroške izterjave. Ti pa so od 24 - 48,00€ cca. tako da.....raje razmisli. Zoper neplačevanje v zvezi s stroški obratovanja objekta smo upravniki zaščiteni še malo bolj, kot so običajno zaščiteni severni medvedje. Zato ti odsvetujem pristop, kot si si ga izbrala.

Institucija, ki bi podeljevala licence upravnikom objektov žal ne obstaja. Pred leti se je nekaj govorilo v zvezi s tem, a je zadeva zamrla. Vsi, ki se udeležujemo seminarjev na temo upravljanja objektov smo si nekako enotni, da bi bilo nekaj takšnega, kot je licenca zelo potrebna zadeva.
Po drugi strani pa je močnejše orožje od licence (katerih itak ne bi nihče kontroliral)zakonsko določeni tri mesečni odpovedni rok. To pa je hkrati edini pametni zakon, ki sankcionira delo slabih upravnikov

Vse ostalo pa je v rokah vas - etažnih lastnikov.

[AjdaGo]

Hvala še za to poznavalsko mnenje. Vredno razmisleka.

Način razmišljanja in razumevanja problematike "upravljanja", ki sem ga bila deležna skozi to komunikacijo je pravi obliž. Torej, ste na našem trgu ponudniki, ki veste, kako se stvari streže. Hvala za to spoznanje.
Na vsak način pa bom, "ko bom velika" bivala nekje na področju, ki ga pokrivate tovrstni upravljalci )

Vse dobro vam želim. Na vseh področjih.

Lp, Majda

[Popravila na domu]

Hvala!
Z veseljem te bom "če bo tako naneslo" pozdravil v "svojem" rajonu. :wink:

Lep pozdrav,
Gorazd

[DarkBoy]

Pozdravljeni

Kot vsi tukaj imam tudi sam nekaj problemov z upravnikom, tako da bom na hitro predstavil vso zadevo.

Stanovanje sem kupil februarja 2014..ker je bilo stanovanje od sorodnika, se nisem kaj dosti ukvarjal z upravnikom (ki je tudi najvecji upravitelj stavb na obmocju Maribora). V naslednjem mescu me v stanovanju obisceta upravitelj ter predsednik NO, katera me seznanita z obnovo fasade (vgradili bi naj izolacijsko faaado, ceprav je ze sedaj vgrajena izolacijska fasada). Upravnik si je posel zamisljal tako, da se bo za izvedbo del najel kredit preko izvajalca del, kredt pa bo obremenil rezervni sklad za obdobje 10 let. Ker se nas nekaj ni strinjalo z taksnim nacinom izvedbe del, nismo podali soglasja (pravilnik pa doloca za najem kredita 100% soglasje) vendar upravnik vztraja pri svojem, ter bo nadaljeval z gradnjo fasade..kaj lahko ostali etazni lastniki v tem primeru storimo, razen prijave na stanovanjsko inspekcijo?

Drugi problem pa je, da sem ugotovil, da ta upravnik nima veljavno skleneje pogodbe o upravljanju (sploh je nikdar ni imel) ter nam posilja racune zaradi njegove dobre volje oz. ker mi jih vsi lastniki placujejo. Zelim slisati vase mnenje o tem, da bi mu zacel zavracati placilo stroskov upravljanja ter tudi placilo rezervnega sklada, saj nima sploh sklenjene pogodbe?

Hvala za vase odgovore