[bigc]

Pozdravljeni!
Imam eno vprašanje in upam, da mi lahko pomagate.
Smo tik pred podpisom pogodbe za nakup nepremičnine, parcela s starejšo hišo. Do sedaj smo bili glede plačila dogovorjeni, da se ob podpisu plača ara, ob predaji (lastnik je želel rok 3 mesece) pa še ostalo kupnino. Vse ok.
Zdaj pa je lastnik prišel z novim pogojem. In sicer, ob podbisu pogodbe ara (10%), nato del kupnine mesec dni kasneje (60%) in ostalo ob predaji (30%). Kaj si mislite o tem?
Problem vidimo v tem, da se vseskozi nekaj spreminja (ne samo glede plačila), zato se bojimo, da imajo kake "skrite" plane. Glede denarja ni problema, nam je načeloma vseeno, kdaj plačamo, bojimo se le, da je kakšna možnost, da se vse skupaj zakomplicira oz. ostanemo brez. Predvsem nas moti, da ni nekega čistega odnosa, v smislu: "Poglejte, situacija je taka, denar rabimo prej zato in zato, ven pa se prej ne moremo izseliti zato in zato..." Kupujemo preko posrednika, zato s prodajalcem praktično nimamo stika, posrednik pa ves čas nekaj ovinkari (čeprav nam je dal lastnik ob prvem in edinem srečanju jasno vedeti, da posrednika plačamo samo mi, torej, po moji logiki, bi se lahko malo bolj potrudil za nas).
Naslednji problem je ta, da v hiši zdaj živi mama od lastnika. Kako se npr. zavarovati, da gre po plačilu kupnine ona dejansko iz hiše. Ima kakšno pravno podlago, da zavlačuje z izselitvijo (npr.to da živi notri že toliko in toliko let). V pogodbi je sicer člen, da če do predaje ne pride, smo upravičeni do nadomestila za vsak dan... itd.
Glede na to, da denar oni dobijo, mi vpišemo nepremičnino v ZK, kako potem spravimo gospo ven, če recimo ne bi želela ven? Sodišče? Koliko časa lahko potem to traja? Kako povrnejo stroške, če se npr. ugotovi, da nimajo premoženja? Je kakšen člen, ki bi se ga lahko dalo v pogodbo, da se "zasiguramo"?
Parcela nam je res všeč, zato vztrajamo, drugače bi že zdavnaj odstopili. Vseeno pa ne bi radi, da pride do zapletov, zato me res zanima, kaj si o situaciji mislite vi.
Hvala!

[Urs]

Prav je, da si previden.

V zk ste sploh kaj preverili? Ima morda mama kakšno služnost?

Trenutno je najmanj, kar ima, posest, kar ji daje dovolj podlage, da je noter, dokler postopki pred sodiščem niso končani. Tožba traja par let, stroški okrog jurja, ko potegneš črto.

Kadar je taka situacija, ne greš v nakup. Uveljavljanje raznih členov je vedno povezano s dolgimi postopki. Situacija mora biti čista pred nakupom in ne po njem.

Morda bi bil čas, da začnete tudi vi postavljati pogoje. Ste pač prodajalcu dali vedeti, da ste pripravljeni popuščati. Po drugi strani so pa tudi redki taki, ki bi sploh pristali na plačilo po obrokih. Kar mi daje misel na naslednje vprašanje? Kdaj pride do vknjižbe v zk? Takoj ob podpisu (edino pravilno) ali ob plačilu zadnjega obroka (tveganje, da se vmes proda komu drugemu, obremeni nepremičnino itd. - sicer obstaja zaznamba v zk, vendar zakaj tvegati).

Posredniku pa omeniti, da če ne bo jasen, da se ga bo zamenjalo, saj bo fajn pokasiral.

[bigc]

V Zk smo preverili, ni služnosti.
V pogodbi (osnutek smo že videli) je zemljiškoknjižno dovolilo, se pa baje pogodbo in dovolilo dobi, ko so plačila izvedena, kot predvideva pogodba. Medtem jo hrani nepremičninski posrednik (razmišljava v smeri, da bi zahtevala, da je hramba pri notarju).
Posrednika se lahko zamenja? Problem je, ker je pri prvem ogledu nama dal za podpisat tisti papir, da mu pripada provizija, itd...
Ampak problem "izselit mamo" obstaja v vsakem primeru, ne glede na to, kdaj je plačilo. Kaj pa v primeru, da ona podpiše kakšno izjavo, da je seznanjena s prodajo in se zaveda, da se mora do določenega datuma izseliti. To kaj pomaga?
Razmišljava tudi v smeri, da ponudiva plačilo čez 1 mesec celotno vsoto (in seveda takoj vpis v ZK - se izogneva, da vmes prodajo drugemu), damo pa raje v pogodbo člen, da bo do predaje prišlo 1 mesec po plačilu.

[Urs]

Mama je problem. Izjava lahko podpiše, ampak...... ne vpliva na posest in ne vpliva na to, da si ob tri leta, da jo spraviš ven.

Denar takoj in vknjižba kasneje ne gresta skupaj, če sprašuješ o varnosti. Denar takoj in vknjižba takoj je najboljše.

Nepremičninski posrednik in hramba - no go. Kot da bi hranil na CDD-ju. Je pa ni. Notar pa je oseba javnega zaupanja, nepremičninski posrednik pa to ni.

[ataIBA]

Daj aro, razliko pa takoj ob primopredaji, ko bo hiša prazna...
LP

[čukimuki]

Moj nasvet:

Od posrednika zahtevaj, da greste vsi skupaj kupec, prdoajalec in posrednik do notarja, katerega seveda zagotovi posrednik in tudi krije stroške.

Za obisk pri notarju se dobro pripravite (naprej pripravljena nejasnosti). Nottar vam bo razjasnil vse nejasnosti.

Kdo vam je sestavil pogodbo in jo overil?

Jaz bi zahteval izpraznitev nepremičnine pred plačilom kupnine in primopredaja nepremičnine z zapisnikom takoj po plačilu kupnine.

Upam, da ste s palčilom are dali vsaj zaznambo v ZK, da prodajalec ne more prodajati nepremičnine še komu.

Vse dokumente naj deponira notar.

Sedaj imate vse malo v zraku kakor je razvidno iz napisanega.

[bigc]

Zaenkrat še nismo nič podpisali in nič nakazali.
Tako da bom upoštevala vaše predloge.
Ob podpisu pri notarju bomo razčistili vsa ta nerešena vprašanja, podpisali pogodbo, plačali aro, dali zaznambo v ZK, ostalo ob primopredaji (prazne!) nepremičnine. Sem pravkar sporočila to še posredniku, pa da vidimo. Dokumente bo hranil notar do vpisa v ZK.
Hvala za pomoč!

[čukimuki]

Predlgam še, da naredite pogodbo v obliki notarskega zapisa, to poteka tako, da notar spiše pogodbo oz. notarski zapis na podladi razgovora z vsemi strankami, ko je notarski zapisa spisan, vam vse zapisano tudi raztolmači in šele ko vam je vse jasno se izvede podpis, kar pa je najbolj pomembno v tem primeru notar jamči za vsebino kar pa v primeru samo overitve podpisa ne.

Da ne bo problemov, se z agentom vnaprej dogovorite kdo bo plačal stroške notarja ali agent ali prodajalec nikakor pa to naj ne bi bil kupec lahko pa se tudi tako dogovorite, pomembno je da se dogovorite.

Podpis izjave pri notarju ni zavezujoč za kupca, tudi za prodajalce ne, če pogodba ni ekskluzivna.

Problem je lahko samo, če vaju je spoznal agent in bi vidva posel izvedla brez agenta, potem lahko agent uveljavlja pravico do provizije.

Drugače se pa da posel lepo speljati brez agenta preko notarja, pot bo popoloma enaka kot sedaj samo da sedaj bo agent sedel zraven ko bo notar govoril v drugem primeru bi bili pa sami brez agenta in z malo več ostanka denarja v žepu.

Enako velja tudi za plačilo zaznamb, izbril teh in vpis v ZK, tudi to so stroški, ki jih nekdo mora plačati in seveda še redni stroški notarja. Vse skupaj je kar nekaj denarja.

Jasno določite roke plačila in predaje in pogoje kot je izpraznjena nepremičnina, itd....

Kakor mi je znano je možno tudi deponirati denar pri notarju, izvesti pregled nepremičnine, izvesti plačilo in prevzeti ključe, vse se, da izvesti pa še vedno ostane malo rizika.

Vse kar ni jasno in kar želite imeti zapisano v pogodbi naj bo tudi razjasnjeno innapisano, kasneje na sodišču šteje zgolj pogodba in njena vsebina, vse ostalo je "rekla-kazala".

[gapez]

Notar bo v takih rizičnih primerih pravi naslov, kot pravi predhodnik. V takih primerih je najboljša stvar neposredno izvršljiva notarska listina, potem ni tožbe in sodišča, ampak zgolj sodna izvršba. Stane nekaj več, ampak praktično izničiš tveganje.
<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.notar-z.si/storitve/izvrsljive-listine/izvrsljive-listine">http://www.notar-z.si/storitve/izvrslji ... ve-listine</a><!-- m -->

[bigc]

Žal nas je spoznal agent, ker s prodajalcem, kljub vztrajnem klicanju, nismo prišli v stik.
Mi je ravnokar agent potrdil, da se prodajalec strinja z našimi pogoji (izpraznitev - plačilo), tako da sedaj čakamo drugi osnutek pogodbe, potem pa k notarju in upamo, da bo vse kot mora biti - se pozanimamo še glede deponiranja kupnine pri notarju, dokler ni izveden prevzem.
V pogodbi je, da stroške notarja krije prodajalec, stroške vpisa v ZK pa kupec. Mislim, da je to ok.
Hvala še enkrat vsem!

[Masinca]

Zadeva smrdi. Obvezno vkljuci notarja in razen are niti centa pred prevzemom hise, ki naj bo prazna. Vse to naj pise v pogodbi, ki se raztolmaci pred kupcem in prodajalcem hkrati pri notarju. Na nepremicninskega agenta se ne zanasaj, ker to bo natvezil cudo enih pravljic, samo, da se dokoplje do provizije.