[SinAbi]

OBDAVČITEV PRODAJE NEPREMIČNINE - Pojasnilo DURS, št. 42102-5/2007, 31. 1. 2007

Zavezanec sprašuje glede prodaje stanovanja, ki ga je pred 3,5 leta kupil za 23.000 evrov in ga zdaj želi prodati za 33.000 evrov. Kako se obračuna davek na nepremičnine? Ali plača davek po stopnji 2 % od celotnega zneska ali od vrednosti za katero je kupil stanovanje (23.000 evrov), in 20 % na razliko, ki je 10.000 evrov.

Odgovarjamo takole:
Zakon o davku na promet nepremičnin – ZDPN-2 (Uradni list RS, št. 117/06) v 8. členu določa, da je osnova za davek prodajna cena nepremičnine, toda če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu ob nastanku davčne obveznosti, se za davčno osnovo določi vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. Davek se plača po stopnji 2 %.

Poleg tega se v skladu z Zakonom o dohodnini ZDoh-2 (Uradni list RS, št. 117/06) pri odsvojitvi nepremičnin, pridobljenih po 1. 1. 2002, ugotavlja dobiček iz kapitala od odsvojitve nepremičnin (dobiček je razlika med prodajno in nabavno vrednostjo nepremičnine). Prvih pet let lastništva je davčna stopnja 20 %.

Pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše – ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem – v katerem/-i je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga/jo je imel v lasti ter je tam dejansko prebival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo, lahko zavezanec uveljavlja oprostitev plačila davka.

Brošura - Dohodek iz kapitala - <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.durs.gov.si/si/davki_predpisi_in_pojasnila/dohodnina_pojasnila/dohodek_iz_kapitala/brosura_dohodek_iz_kapitala/#c17726">http://www.durs.gov.si/si/davki_predpis ... la/#c17726</a><!-- m -->
Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine - <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.uradni-list.si/files/RS_-2011-101-04336-OB~P012-0000.PDF">http://www.uradni-list.si/files/RS_-201 ... 2-0000.PDF</a><!-- m -->

[SinAbi]

SPLOŠNA POJASNILA O ZDDD - <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.durs.gov.si/si/davki_predpisi_in_pojasnila/davek_na_dediscine_in_darila_pojasnila/splosna_pojasnila_o_zddd/#c17129">http://www.durs.gov.si/si/davki_predpis ... dd/#c17129</a><!-- m -->
ZDDD - <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=2006117&stevilka=5017">http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp? ... vilka=5017</a><!-- m -->

Davčna osnova
Osnova za davek na dediščino in darila je vrednost podedovanega ali v dar prejetega premoženja v času nastanka davčne obveznosti po odbitku dolgov, stroškov in bremen, ki odpadejo na premoženje, od katerega se plačuje ta davek.

Pri nepremičninah se kot vrednost iz prvega odstavka tega člena šteje 80% posplošene tržne vrednosti, ugotovljene po zakonu, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, kakor je določena nepremičnini v registru nepremičnin na dan nastanka davčne obveznosti. Zavezanec ima v roku za pritožbo pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnin kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec. Do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin je davčna osnova vrednost nepremičnine, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti in je ugotovljena v odmernem postopku.

Eva, kaj ti je bolj ugodno (darilo ali prodaja), pa si lahko sama izračunaš.

[haha]

Pozdravljeni!Mene zanima naslednje. Oče bi rad prodal kmetijsko zemljišče(nima kmetije, samo to zemljišče)-ima že kupca. Sedaj pa me zanima katero pogodbo je najboljše sklenit (da najbolje skoz prideš z davki in stroški prepisa,brez ali z notarjem?). Nista nič v sorodu, vendar bi rad prodal temu kupcu (čeprav obstaja še eden, ki pa je kmet in bi imel neko prednost pri nakupu v primeru da bi blo 30 dni na oglasni deski).
Bi bila zelo vesela če bi mi kdo iz lastnih izkušenj povedal kako gre postopek, saj se je oče za pomoč obrnil name

[brunoland]

Mene tudi nekaj zanima pa mi ni čisto jasno še.
Stanje:
1. Oče od strica (po smrti) podedoval stanovanje in je zdaj od 2008 v zemljiški knjigi na njegovo ime.
3. Ni stalno živel notri. Samo jaz (sin) bil prijavljen stalno že zadnjih 2,5 let in nekdo prej 2 leti začasno.
4. Rad bi ga prodal.

Vprašanje:
1. Koliko bo to davka na dobiček, glede na to da bo pri tem šlo za razširitev in bo kar krepko preseglo ocenjeno vrednost GURSA (upam vsaj)?
2. Se mu bolj spalača prodati stanovanje in meni dati denar ali prepisati in ga jaz takoj prodam?
3. Počakam še pol leta?

[hiska32]

brunoland, davek na dobiček se izračuna vrednost stanovanja ko ga je oče dobil(kolk ste ga ocenl pri dedovanju) - vrednost ko se prodaja. Na razliko plačaš davek.
Zdaj če oče z darilno prepiše stanovanje na tebe mislim da se bo gledal da 3 leta stanuješ noter od prepisa, da se izognete temu davku na dobiček. Samo ne me držat za besedo glede tega. To se pozanimaj nekje.
Zdaj če ste ga ocenl na dedovanju fuul nizko, maste pa kupca za visoko ceno, se vam splača raskirat cca 200 eur, najamete cenilca pa vam naj nardi cenitev na dan pravnomočne odločbe o dedovanju. Pol pa dacarji gledajo to cenitev za razliko pri izračunu davka na dobiček

[magi]

kaj pa če imaš namen delat prepis v lastni režiji? kdaj angažiraš cenilca? a lahko cenilca angažiraš že npr. kak mesec prej pred prepisom?

[hiska32]

cenilca lahko angažiraš takoj, itaq ti more nardit cenitev na dan ko je odločba o dedovanju pravnomočna. To pomen da se sklep o dedovanju nese na sodišče da dobiš gor štempelj z datumom.

[magi]

hm, samo malo, potem torej sklep o dedovanju in novo cenitev še neseš na sodišče in šele potem greš lahko v prepis?

[hiska32]

ja poglej kolko ste ocenl stanovanje na zapuščinski. Če ste ga dovolj visoko potem nisma smisla ceniter. Če ste pa neko nizko cifro udarl potem pa nesi sklep o dedovanju na sodišče da dobiš gor štempl kdaj je postal pravnomočen. Nato pokličeš cenilca se zmenta za cenitev, poveš na kter datum to rabiš. Potem pa v prodajo. In ko se nese prodajna pogodba na durs neski zraven to cenitev, ker drugače bojo upoštevali vrednost stanovanja kateri je bil določen na zapuščinski.

[magi]

ja, pri nas je bila dana nizka cifra... kot v mnogih primerih (mi je notar rekel, da je to zelo pogosto). zdaj pa panika... mi je pa v teh časih mogoče malo "škoda" dati denar za notarja, sploh, če ga bom mogla dati že za cenilca...

potem prvo na sodišče? ok. bom danes poklicala enega cenilca, če ne drugega že zato, da vidim kakšno ceno mi bo dal za svojo storitev.

[magi]

uf, sklep o dedovanju je že poštemplan, sklep o zemljiško knjižnih ureditvi pa ni poštemplan. a mora biti ta tudi?

[SinAbi]

brunoland
Če misliš na uveljavljanje oprostitve plačila davka od dobička iz kapitala, morajo biti izpolnjeni vsi trije pogoji - je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga/jo je imel v lasti ter je tam dejansko prebival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo - za vse tri pogoje velja 3-letni rok.

Davčna osnova za kapitalski dobiček je nižja tudi za stroške investicije in vzdrževanja stanovanja, ki povečajo vrednost stanovanja, mora jih pa plačati zavezanec, kar je treba dokazat.

Dobiček iz kapitala- Odlog ugotavljanja davčne obveznosti - V primeru podaritve kapitala, vključno z neodplačano izročitvijo po izročilni pogodbi; zakoncu ali otroku se ugotavljanje davčne obveznosti lahko odloži. Dobiček se ugotavlja obdarjencu, ko le-ta odsvoji nepremičnino. Za vrednost in datum pridobitve se v tem primeru šteje datum in vrednost nepremičnine v času, ko jo je pridobil darovalec.

Čez pol leta bo davčna stopnja 15%.

[brunoland]

brunoland
Če misliš na uveljavljanje oprostitve plačila davka od dobička iz kapitala, morajo biti izpolnjeni vsi trije pogoji - je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga/jo je imel v lasti ter je tam dejansko prebival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo - za vse tri pogoje velja 3-letni rok.

Davčna osnova za kapitalski dobiček je nižja tudi za stroške investicije in vzdrževanja stanovanja, ki povečajo vrednost stanovanja, mora jih pa plačati zavezanec, kar je treba dokazat.

Dobiček iz kapitala- Odlog ugotavljanja davčne obveznosti - V primeru podaritve kapitala, vključno z neodplačano izročitvijo po izročilni pogodbi; zakoncu ali otroku se ugotavljanje davčne obveznosti lahko odloži. Dobiček se ugotavlja obdarjencu, ko le-ta odsvoji nepremičnino. Za vrednost in datum pridobitve se v tem primeru šteje datum in vrednost nepremičnine v času, ko jo je pridobil darovalec.

Čez pol leta bo davčna stopnja 15%.

1. "Če misliš na uveljavljanje oprostitve plačila davka od dobička iz kapitala"
Da zanima me če je možna oprostitev plačila davka na dobiček.
Je to problem?

2. "je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče"
Da prijavljeno je bilo stalno prebivališče na moje ime (sin) in ne na njegovo.
Verjetno isti problem kot pri prvi točki...

3. "in ga/jo je imel v lasti"
Da.

4. "je tam dejansko prebival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo - [b]"
Jaz sem prebival, ne on.

Prodal bi ga tudi on in meni dal denar.

[SinAbi]

Vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo (neprekinjeno) mora zavezanec izpolnjevat vse tri pogoje. Zavezanec je tvoj oče, ti in oče nista ena in ista oseba. Oprostitev ni možna.

[brunoland]

Ok, hvala.
Ne mislim 3 leta čakat da se proda.
1. Torej davek na dobiček se računa na razliko med ocenjeno in prodano. Npr. ocenjena na 50.000, prodana pa za 100.000. Potem je razlike 50.000 in je 20% 10.000€. Razumem prav?
2.Ker bi jaz enkrat povečal kvadraturo (skupne prostore bi priključil stanovanju) ter to kvadraturo naknadno vpisal v ZK, se ta povečana m2 tudi šteje v davek?
Torej če ponovno karikiram je 20m2 ocenjeno na 50.000 in povečam na 40m2 in prodam za 100.000. Kako se tukaj davek šteje? Se kaj odbija od vložka (povečana kvadratura, nova okna, estrihi, vrata itd...)?
3. Bi se mi če je na drugo vprašanje pritrdilni odgovor, splačalo potem takem po končani prenovi in povečavi najeti cenilca in ponovno oceni po končani adaptaciji?