[josip2]

Pozdrav !
Prosim vas za nasvet pri naslednjem primeru :
Po smrti očeta, sta edina dediča (brat in sestra) postala lastnika vsak polovice nepremičnine z pripadajoćim zemljiščem (stanovanjska hiša, kmetijsko zemljišče in travnik ( zapuščinska razprava je bila opravljena v letu 2001 ).
Sestra bi sedaj rada svojo polovico prodala bratu.
Prosim, svetujte na kakšen način se zadeve pravno lotiti, da bo najmanj boleče za sestro, kot prodajalko ; v smislu plačila davka na kapitalsko dobiček.
Jasno nam je, da je potrebno plačati davek na promet z nepremičninami ( 2 % ) in davek na kapitalski dobiček ( ker ima svojo nepremičnino v lasti že 10 let, se mi zdi , da je ta davek 15 % )

Nepremičnina kot celota je bila v letu 2006 tudi uradno ocenjena s strani pooblaščenega cenila gradbene stroke.
Ali ta cenitev za oceno vrednosti plačila kapitalskega dobička kaj pomeni ???
Če leži nepremičnina v krajinskem parku, to dejstvo kaj ovira prodajo ???

Za vse nasvete se najepše zahvaljujem !

[devil]

Če je pridobila lastninsko pravico leta 2001, ne bo plačala davka na kapital.

[josip2]

Če je pridobila lastninsko pravico leta 2001, ne bo plačala davka na kapital.

Hvala za odgovor
Lahko to trditev podrobneje obrazložite oz nakažete na kak pravni dokument ??

[jaki79]

Ne glede na določbo 1. točke prvega odstavka 86. člena tega zakona, se dobiček, dosežen z odsvojitvijo nepremičnine, pridobljene pred 1. januarjem 2002, ne obdavčuje.

144. člen Zakona o dohodnini (UPB-4)
Sicer pa je stopnja na dobiček iz kapitala v primeru, ko imaš nepremičnino v lasti več kot 10 let enaka 10% in ne 15%.

[josip2]

Kaj to pomeni, da se od prodaje nepremičnine plača le davek od prometa nepremičnin, ki znaša 2 % , verjetno od vrednosti kupnine ?

Kaj pa druge dajatve, prijava za odmero dohodnine ?

LP

[jaki79]

Kaj to pomeni, da se od prodaje nepremičnine plača le davek od prometa nepremičnin, ki znaša 2 % , verjetno od vrednosti kupnine ?
LP

Da. Davek je odvisen od vrednosti kupnine (če pa DURS oceni, da je ta prenizka lahko odmeri tudi višji davek).

[josip2]

Pravnomočni sklep o deodavanju nosi datum 22.1.2002 ; torej sleduje plačilo davka na dobiček. Če pravilno razumem, bi bilo smotrno, da se "uradno " proda nepremičnino v naslednjem letu ( npr februarja ) , potem bi bilo plačilo davka 10 %.

Kako pa DURS oceni, koliko je vredna nepremičnina ? Opravi svojo cenitev ? Ali imam prav, da se za oceno davka odbere vrednost premoženja na dan prisvojitve , to je l 2002 ?

Hvala za odgovore !

[jaki79]

Če je sestra dejansko bivala v nepremičnini, ki jo prodaja in imela prijavljeno stalno prebivališče vsaj 3 leta pred prodajo je oproščena davka. Davek se odmeri na podlagi razlike med prodajno vrednostjo in vrednostjo nepremičnine v času pridobitve.
Kar pa se tiče drugih ovir zaradi lege v krajinskem parku bo več razvidno iz potrdila o namenski rabi, ki ga izda Občina.

[Samojed]

Imam dodatna vprašanja na isto tematiko:

Na podlagi darilne pogodbe sva z bratom leta 1996 postala solastnika nepremičnine in parcele, vsak do 1/4. V tej nepremičnini sem živel že prej in vse do leta 2003.

Ker sem sedaj na svojem, bi želel da mojo četrtino dobi brat, ki še vedno v tej nepremičnini živi, jo vzdržuje itd, a se malo zaplete, zato prosim za nasvete.

Če sem se prav informiral, bi v primeru darilne pogodbe zaradi drugega dednega reda plačal davek, ki pa je večji kot če grem lastnino prodajat. Torej uradno je zame bolj ugodna prodaja kot darilna pogodba (no, zame, za brata, kakorkoli).

Ves štos je v tem, da bi mu jaz zadevo rad podaril, dal, šenkal brezplačno. Zato me zanima kako to izvesti, da si ob prenosu lastništva država ne bo omastila več kot je nujno zlo.

Razmišljam v smeri da uradno prodam (ocena po tistem popisu nepremičnin je cca 200.000 evrov, mojega je četrtina, torej 50.000 evrov). Ali se v primeru prodaje tako plača zgolj 2% (kar znese na okroglo jurja) ali so še kakšne drugi zapleti. Če se greva darilno pogodbo, se plača 500€ + 6% od 40.000=2.400€ oziroma skupaj 2.900€!!!) Sem jaz to prav zapopadel? Da je podaritev za naju dražja kot prodaja? WTF?

Ok, če grem v "prodajo" ali lahko ceno kaj nižam na podlagi tega, da je brat od leta 2003 do danes že precej investiral v hišo, jaz pač nič?

Mogoče sem malce nabluzil, a vseeno prosim za kak pameten nasvet da zadevo speljemo z čim nižjimi stroški.
Najlepša hvala!

[bubo]

Razmišljam v smeri da uradno prodam (ocena po tistem popisu nepremičnin je cca 200.000 evrov, mojega je četrtina, torej 50.000 evrov). Ali se v primeru prodaje tako plača zgolj 2% (kar znese na okroglo jurja) ali so še kakšne drugi zapleti. Če se greva darilno pogodbo, se plača 500€ + 6% od 40.000=2.400€ oziroma skupaj 2.900€!!!) Sem jaz to prav zapopadel? Da je podaritev za naju dražja kot prodaja? WTF?

Točno tako je, kot si zapisal. S to razliko, da če kaka izpostava DURS slučajno že upošteva cenitev GURS-a, se za osnovo za odmero davka upošteva 80% vrednosti, ki jo je ugotovil GURS. "Če" zato, ker v Ljubljani pravijo, da to vrednotenje še ni sprejeto in do takrat zahtevajo cenitveno poročilo. V primeru, da bo DURS, na področju katere leži nepremičnina, zadovoljna že s cenitvijo GURS-a, ti svetujem, da v darilno pogodbo zapišeš nekaj v stilu: "Pogodbeni stranki iz taksnih razlogov določata vrednost na tej nepremičnini na 80% vrednosti določene v podatkih GURS, kar znaša xy€."

Davek je pri darilu višji kot pri prodaji, ker gre v tem primeru za neodplačni posel, pri katerem brat pridobi dodatno premoženje. Gre za neke vrste "dohodnino", le da je obdavčitev tu na srečo nižja.

Bi te pa pri prodajni pogodbi opozoril na en "hakelc". Če sta z bratom lastnika vsak do 1/4, pomeni, da ima 1/2 še vsaj en (tretji) solastnik. Ta ima pri prodaji predkupno pravico. Zato pazi - če boš napisal nizko ceno, lahko on to kupi. Če se želiš izogniti njegovi prekupni pravici ali zapletom v povezavi z njo, ti, žal, ostane zgolj darilna pogodba.

Ok, če grem v "prodajo" ali lahko ceno kaj nižam na podlagi tega, da je brat od leta 2003 do danes že precej investiral v hišo, jaz pač nič?

Mislim, da mu lahko na podlagi njegovih vlaganj priznaš dodaten delež na nepremičnini. Kako to tehnično izpeljati, pa vprašaj kakega odvetnika ali pa naj tu gor to pove kdo, ki zadevo bolje pozna.

Mogoče sem malce nabluzil, a vseeno prosim za kak pameten nasvet da zadevo speljemo z čim nižjimi stroški.

Edino, kar mi še pride na pamet, je, da najdeš cenilca, ki bo nepremičnino ovrednotil na manj, kot jo vrednoti GURS. Ker ni samo po sebi umevno, da je dejansko toliko vredna, kot pravi GURS. Kot že rečeno, v primeru darilne pogodbe v Ljubljani DURS zaenkrat (dokler je GURS opravil šele poskusno vrednotenje nepremičnin) tako ali tako zahteva, da priložiš cenitveno poročilo - ne upoštevajo cenitve GURS. Ko jo bodo, pa se bo vzelo 80% te vrednosti. Če se zneska v darilni pogodbi in na cenitvenem poročilu povsem ujemata, ti davek odmerijo v enem dnevu - torej lahko teoretično ZK dovolilo overiš že drugi dan po podpisu pogodbe.

[Samojed]

Hvala zaenkrat. Upam da vsaj ne komplicirajo pri ceni pišuka. Ker v omenjenem primeru je davka za cca jurja, če rabim cenitev je pa cenilec 300 evrov, zato da potem plačam enako davka ali mogoče 100 evrov manj.

Glede tretjega solastnika ni problema, tako da me samo omenjeno muči.

[bubo]

Glede tretjega solastnika ni problema, tako da me samo omenjeno muči.

Potem bi se jaz na tvojem mestu odločil za prodajno pogodbo, pri čemer bi pridobil izjavo ostalega solastnika(ov), da se odpovedujejo predkupni pravici. Pozanimaj se še, ali je davčno ugodnejše, če del svojega deleža priznaš bratu glede na dosedanja vlaganja, del pa kot odplačni posel.

Pri darilni pogodbi se pri davku od darila namreč še ne (nujno) konča. V kolikor ima tvoj brat otroke, bo imel zaradi tvojega darila prihodnje leto nižji otroški dodatek (ali pa ga bo celo izgubil). Med prejemke, ki vplivajo na izračun otroškega dodatka, se namreč štejejo tudi "Dediščine in darila, razen dediščine po pokojnem zakoncu".

[Samojed]

si mi dal misliti - če prodam, a li to lahko vpliva na izračun cene za moje otroke v vrtcu? Ne vem kako se tretira zame ta "znesek" od prodaje.

[bubo]

Dobro vprašanje. Nisem se še v to posebej poglabljal, zato podajam zgolj razmišljanje, ki ga je potrebno dodatno preveriti:

Pri prodaji delnic (in verjetno enako tudi nepremičnin) se kot dohodek, ki šteje za vrtec, upošteva dobiček, to je 1,01*nakupna_cena-0,99*prodajna_cena; se pravi, razlika med nakupno in prodajno ceno, kjer se pri obeh upoštevajo normirani stroški v višini 1%.

Kako je v primeru, ko davka na kapitalski dobiček ni (20 let lastništva, 3 leta bivanja v nepremičnini, nepremičnina pridobljena pred 1.1.2002) pa ne vem. Sumim pa, da v kolikor moraš vložiti napoved za odmero dohodnine od dobička pri odsvojitvi nepremičnine, da gre ugotovljena pozitivna osnova med prihodke, ki štejejo za vrtec, četudi se ti davka ne odmeri. (Ampak, tega ne vem zagotovo). Vem pa, da se pri vrtcu upoštevajo tudi obresti, ki so pod 1000€ in torej niso obdavčene.

Vsekakor, se boš tem težvam izognil, če:
- Bo cena ob odsvojitvi nižja od tiste ob pridobitvi.
- Ti ne bo potrebno vložiti Napovedi za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine... ker v tem primeru (i) ne boš navedel pridobitvene vrednosti, zato tudi razlika med pridobitveno in odsvojitveno vrednostjo ne bo obstajala in (ii) tega ne bo v nobeni evidenci DURS, od koder se preverja podatke, ki jih navedeš na vlogi za znižano plačilo vrtca.

P.S.: Sem šel preveriti in [url=httpunichr("58")//wwwunichr("46")dursunichr("46")govunichr("46")si/si/fizicne_osebe/dohodnina_za_fizicne_osebe_obrazci/dohodek_iz_kapitala/napoved_za_odmero_dohodnine_od_dobicka_iz_kapitala_pri_odsvojitvi_nepremicnine/]tule[/url] piše, da "Napovedi ni treba oddati, če je bila nepremičnina pridobljena pred 1. 1. 2002." To pomeni, da v tvojem primeru verjetno zadeva ne bo vplivala na ceno vrtca, ne glede na odsvojitveno vrednost.

[bubo]

Sem sedaj razmišljal še tole:

Glede na to, da je darovalec pri darilni pogodbi tudi zavezan (razen v primeru pridobitve pred 1.1.2002) oddati Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine, bi se morebiti ugotovljena pozitivna osnova darovalcu prav tako štela med prihodke, ki vplivajo na višino plačila za vrtec (povsem enako, kot v primeru, da nepremičnine nebi podaril, ampak (po enaki ceni) prodal).