[primbar]

Pozdravljeni!

S partnerjem se pogovarjava o možnosti da vzameva v najem stanovanje, ki bi ga bilo potrebno popolnoma obnoviti, stroški obnove bi bili všteti v najemnino, z najemodajalcem pa bi se dogovorili tudi o možnosti kasnejšega odkupa stanovanja. Zanima me, če ima kdo od vas izkušnje s tem, zaželjeni so komentarji tako najemodajalcev kot najemojemalcev.

Zanima me tudi, kako to urediti s pravnega vidika?

Aleksandra

[matofill]

Nikakor, kaj veš kaj vse se zgodi, imejta raje čiste odnose torej ali le najem ali le nakup, najslebše so take variante, ker je vse rekla kazala. Najbolje, da potem sedaj za male pare neurejeno na kredit kupita in potem svoje obnovita.

Vse kakor pa če že bosta kaj na to temo dobro premislita kaj kako in naj pogodbo pripravi notar, bi bilo pa dobro imeti tudi ceno za odkup noter ..... ja tu je toliko če jev in pomislekov, recimo sedaj ni vredno stanovanje dosti, bosta lepo obnovila in v zameno potem preplačala stanovanje, torej ne zapletajta ali samo kupita ali samo najemita pa naj on obnavlja !

[Nebomgabiksal]

Jaz bi bil zelo vesel takšnih najemojemalcev ;-) Bi bilo pa potrebno vse napisati črno na belem. Tudi vajino delo/angažma je potrebno ovrednotiti. Recimo, če je ponudba za beljenje 5€/m2 in potem vidva kupita barvo za 100€ in sama pobelita se vseeno šteje 5€/m2 (številke so simbolične).

Kako bosta delala - po kosih ali naenkrat - je pa lahko haklc. Če je najemnina 300€ (sesuto stanovanje) in vložita eno letno najemnino takoj. V bistvu mu avansirata najemnino in si tako zaslužita še kakšen skonto. Seveda pa bo to stanovanje lahko naslednje leto oddal za 500€, ker bo obnovljeno.

Nekako pa zaradi tega,ker bi preavljal ne bi računal, da bom lahko kupil. Proda se vedno najboljšemu ponudniku.

Vsekakor obstaja veliko stvari o katerih se je treba zmenit in jih tudi čisto napisat (notar/odvetnik)!

[papez46]

Zakaj vedno gledati s slabe plati?

Povedanega je bistveno premalo, tako da celotnega ozadja ne poznamo.

Če je zadeva kolikor toliko normalna, potem kakega velikega tveganja ne bi smelo biti.

Prvo kar je, je potrebno vedeti ali je to stanovanje res v lasti "lastnika". Pomeni da je vpisano v zemljiško knjigo kot etažna lastnina - če je seveda stanovanje v bloku. Če je v stanovanski hiši ali večstanovanjski hiši - seveda prav tako. Pomembnio so tudi pripadajoči prostori, solastni deleži in tako naprej.

Glede obnove in adaptacije in kasnejšega odkupa, pa takole:

1. Cenilec. Pooblaščeni cenilec, naj naredi cenitev stanovanja v sedanjem stanju.
2. naredita - ali dajta narediti - popis vseh potrebnih del / razen opreme / katere bo potrebno izvesti za celovito sanacijo oziroma prenovo. Tako bosta vedela dvoje. Prvič, koliko vaju bo podvig dejansko stal in drugič - za koliko časa bosta na ta način pokrila dogovorjeno najemnino.

Če se vama zadeva zdi "rentabilna" in je to trenutna top opcija - potem le naprej.
3.Po končani obnovitvi se naredi druga cenitev. Najbolje je, da jo naredi isti cenilec, kot je delal prvo.

Eno je namreč "stvarni vložek" v adaptacijo - recimo 20.000€ - drugo pa je vrednost stanovanja prej in potem. Razlika v obeh cenitvah definitivno ne bo enaka vajinemu "stvarnemu vložku". Zgolj za primerjavo, če je vrednost stanovanja v zatečenem stanju recimo 50.000€, bo verjetno po temeljiti prenovi ( stvarni vložek 20.000€ ) vrednost stanovanja - recimo 85.000€. Zgolj za primer.

Če je torej lastniško zadeva "čista", potem je stvar najemne pogodbe, da se v njej dorečejo vse dejanske stvari. V pogodbo se da tudi člen o možnem odkupu. Ali po preteku časa, ko se bo vajin "stvarni vložek" pokril z najemnino, ali morda v vmesnem času.
Dejansko mora pogodba vsebovati člen o predkupni pravici in če je situacija čista, se tudi v ZK vnese plomba ali klavzula o predkupni pravici. Pogodba mora vsebovati tudi člen, da vama lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe v roku predno se "stvarni vložek" ne pokrije z najemninami, če pa že, vama je dolžen razliko med stvarnim vložkom in dejansko zapadlimi najemninami izplačati, ob odpovedi, oziroma prej predno izpraznita stanovanje.

Na tak način je vse dokaj varno in nesporno.

Seveda, pa je riziko - ta obstaja vedno - kakšne bodo razmere na trgu stanovanj v trenutku, ko se bosta odločila za odkup. Lahko da bo tržna cena nižja kot danes, morda pa tudi ne. Seveda pa se da v primeru, da imata v lasti in posesti obe cenitvi sodnega cenilca vedno in v vsakem času mogoče primerno "prevrednotiti" številke.

[primbar]

papež46,

najlepša hvala za zelo izčrpne informacije, očitno se na te stvari spoznate. So to lastne izkušnje, ali ste morda pravnik?

Res se nama zdi, da je v tem trenutku za naju to najboljša možnost, čeprav bi kredit za stanovanje (izven Ljubljane) lahko dobila, vendar pa se ne bi rada zakreditirala do grla.

Pozdrav,

Aleksandra

[Strelka]

A kaj točno bosta pridobila s tem? Osebno ne vidim nobene hude prednosti: namesto najemnine boste vložila v obnovo in stanovanje (morda) kupila po ceni za obnovljeno stanovanje (predvidevam, da vama lastnik ne bo kar tako nečesa šenkal).

Ne vem, kolikokrat doslej sta obnavljala stanovanje, ampak to ni mačji kašelj, pač pa gre veliko živcev, za kar vama ne bo nihče plačal. Plus lahko pride do ogromnega razkoraka pri predstavi lastnika, koliko naj bi obnova stala, in kasnejšimi dejanskimi stroški. Poleg tega se recimo lahko naknadno ne strinja z vajino izbiro (dražjih) materialov in mojstrov ter vama stroškov ne bo hotel priznati. Kaj pa nepredvideni dodatni stroški (pri temeljiti obnovi se zna zgodit tudi to). Se pravi, da se lahko v črnem scenariju ne pregovarjata samo z mojstri, temveč tudi z lastnikom. Kako boste definirali takšne stvari?

[jurek]

Težave nastanejo še med zakoncema (ob ločitvi), ko je treba ovrednotiti vlaganja
v nepremičnino. Kaj šele z nekom tretjim, ki ima celo lastništvo nad stanovanjem.

Kje bosta pa stanovala tistih nekaj mesecec, ko bo potekala obnova?

Pa računajta na nepredvidene stroške: vse cevi in odtoki, dimniške tuljave,
škodo in slabo voljo pri sosedih, znanec je porabil še cca 10.000€ za karbonske
ojačitve stropa, da se ni porušil.
Pa cel dopust bosta porabila za iskanje in usklajevanje obrtnikov.

Edino, kar bi se šel, bi bila pogodba z lastnikom o nakupu stanovanja,
mogoče večja cena, ampak na več obrokov.

Ali pa adaptirajta na najcenejši možni način, odkupita stanovanje, potem pa zares prenova.