[ajrina]

Torej tudi mi smo našli popolno stanovanje. No, skoraj. Smo tik pred nakupom in na vas se obračam, ker res ne bi rada, da gre kar koli narobe.
Situacija je takšna. V zemljiški knjigi (plomb ni nobenih) je še vedno kot lastnik navedena že pokojna oseba, ki je umrla pred 10 leti. Takrat niso vedeli, da bi morali kar koli urediti in je ostalo tako. Sedaj, ko prodajajo stanovanje, se je šele izvedelo, da prepis ni bil urejen. Dedinja je samo ena. Že v začetku maja so sprožili postopek. Dokumentacijo imajo (sklep o dedovanju), vendar v zemljiški knjigi še vedno ni navedena prava lastnica.
Vem, da lastništvo ni sporno ne glede na zemljiško knjigo, če podpišemo prodajno pogodbo. Ampak, glede na vse, kar slišiš iz medijev, več ne veš. Konec koncev lahko prodajo stanovanje dvem naenkrat.
Stanovanje prodaja agencija, katero je najel prodajalec. Kako se lahko zavarujemo? Kako dolgo se lahko vse skupaj zavleče? Kot sem omenila - dokumentacijo naj bi imeli, dedinja je samo ena - ta, ki prodaja stanovanje.

[Urs]

Dokler ni prodajalca v zk, se s takim ne sklepa pogodbe, niti denarja se mu ne daje.

[Anonymous]

Točno tako kot je napisal urs. Je vse preveč nategov ljudi ki gredo na zaupanje.

[Strelka]

Kako daleč pa so stvari?
Od vloge na ZK do dejanske izvedbe vpisa lahko mine kar nekaj časa, sploh recimo v LJ. Tako da na ZK izpisek lahko čakate še eno leto. Tudi samo potrdilo o oddani vlogi ni dovolj, ker ni nujno, da bo vpis res izveden.
Za stanovanje podpišite najemno pogodbo s predkupno pravico in se v primeru prodaje najemnina odšteje od kupnine. To je rešitev, ki meni pade na pamet.
Če vam je stanovanje res super, se posvetujte z odvetnikom, ne zaupaj agenciji, ker je njen interes prodati, ne zastopati tvojih interesov.

[ajrina]

Sklep o dedovanju so dobili in na podlagi njega vložili vlogo za vpis v zemljiško knjigo. Vpis so dali pod urgentno, kar naj bi za enkrat skrajšalo postopek (je pa Ljubljana, ja). Kako daleč so stvari? Čakajo na odgovor zemljiške knjige. Kar naj bi bilo po besedah agentke v roku dveh tednov. Moti me pa, da je v predpogodbi navedeno, da se lastnica zavezuje izvršiti vpis do 01.10.2010! Datum je nekoliko predaleč, glede na to, da naj bi vse plačali že do avgusta. Tudi glede na vse, kar smo prebrali, naj bi vpis trajal pol leta (maksimalno, če je z dokumentacijo vse ok) oziroma enkrat manj, če je podan kot urgenten.
Poznate kakšnega dobrega odvetnika?

[Urs]

Za začetek se preko interneta da preveriti, ali je vsaj začet postopek vknjižbe lp v zk ( to se imenuje plomba).
Navadno uredi vknjižbo sodišče, ki je izdalo sklep o dedovanju, po uradni dolžnosti. Extra predlog ni potreben. 1+1, smrdi, preveriti na zk. Nato pa kar k notarju.
Če je predlog noter, ni ovire za vložitev naslednjega predloga - vašega, ki bo drugi po vrsti in ko bo prodajalčev vknjižen, boste takoj za njim še vi. Sklene se navadno prodajno pogodbo brez vseh komplikacij, s plačilom, ko je vknjižba opravljena. Več bo predlagal notar, ker prodajalec ne bo zadovoljen, da se boste vi vknjižili brez cekinov. Ali pa, da vas pokliče, ko dobi sklep, vi njemu denar, predlog pa v zk.

[Strelka]

Meni se zdi tale vaš urnik kar optimističen - vsekakor pa spremenite določilo o plačilu kupnine na čas PO DEJANSKEM VPISU v ZK. Na hitrico sem poguglala in v LJ urgentni vpis rešijo v pol leta.
Kaj se bo zgodilo, če do 1.10. ne bo sklepa in lastnica ne bo vpisana z imenom in priimkom v ZK?

[Strelka]

Za začetek se preko interneta da preveriti, ali je vsaj začet postopek vknjižbe lp v zk ( to se imenuje plomba).
Navadno uredi vknjižbo sodišče, ki je izdalo sklep o dedovanju, po uradni dolžnosti. Extra predlog ni potreben. 1+1, smrdi, preveriti na zk. Nato pa kar k notarju.
Če je predlog noter, ni ovire za vložitev naslednjega predloga - vašega, ki bo drugi po vrsti in ko bo prodajalčev vknjižen, boste takoj za njim še vi. Sklene se navadno prodajno pogodbo brez vseh komplikacij, s plačilom, ko je vknjižba opravljena. Več bo predlagal notar, ker prodajalec ne bo zadovoljen, da se boste vi vknjižili brez cekinov. Ali pa, da vas pokliče, ko dobi sklep, vi njemu denar, predlog pa v zk.

Tukaj bi jaz samo opozorila, da plomba ne pomeni nujno tudi dejanskega rešenega sklepa - ker ob predaji vloge dokumentacije ne preverjajo, plombo pa vseeno dajo. Če manjka kaka stara pogodba, vpisa ne bo.

[Urs]

Dobro, tudi če prodajalec umakne vlogo za vknjižbo lp na kupca št. 1 in da predlog za vknjižbo na drugega kupca, vknjižbe na prvega ne bo, bo pa lahko na drugega. Zato je fajn, da predlog vloži notar, kjer taka možnost praviloma odpade.

[ajrina]

Dobro, tudi če prodajalec umakne vlogo za vknjižbo lp na kupca št. 1 in da predlog za vknjižbo na drugega kupca, vknjižbe na prvega ne bo, bo pa lahko na drugega. Zato je fajn, da predlog vloži notar, kjer taka možnost praviloma odpade.

Torej po tej poti naj ne bi bilo možno, da se stanovanje 2x proda in bi bili nekako zavarovani, da bomo vpisani v zk?

Meni se zdi tale vaš urnik kar optimističen - vsekakor pa spremenite določilo o plačilu kupnine na čas PO DEJANSKEM VPISU v ZK. Na hitrico sem poguglala in v LJ urgentni vpis rešijo v pol leta.
Kaj se bo zgodilo, če do 1.10. ne bo sklepa in lastnica ne bo vpisana z imenom in priimkom v ZK?

Nam se kar mudi, ker moramo iz sedanjega stanovanja + lastniki kupujejo novo stanovanje. Če vpis ne bo izvršen do 01.10., sledijo kazni oziroma obresti. Enako kot v primeru, da se zamuja z izročitvijo.
Je pa res - kako priti do tega kar ti pripada, je druga zgodba.

[Urs]

V RS (bananastan) ni nič sigurnega, v večini primerov je samo ogromno sreče.

Je samo bolj ali manj varno. In z notarjem je bolj varno, je pa tudi tu ključnega pomena hitrost.

Paranoja varianta gre v smeri, da je treba isti dan tudi vložiti predlog za vknjižbo - zjutraj, ko začne poslovati zk knjiga (8:00), preverka, če ni kakšne nove plombe******, nato podpis (8:30-9:00), davčna (9:30), plačilo davka (10:00), notar (10:30), overitev (do 11:00), taksa za vknjižbo (že plačana prejšnji dan), vložen predlog za vknjižbo osebno na zk, ker zemljiška knjiga na predlog vpiše tudi uro. Še ena preverka na zk...

Skratka, to pomeni izpeljati postopek kot se šika.

Je pa shortcut in sicer, da se s podpisanim izvodom pogodbe (zadostuje slaba kopija) teče na zk in vloži predlog za predznambo lp (obrazec je na netu, enak kot za vknjižbo, samo drugo se obkroži/vpiše). Tako predznambo je treba opravičiti v roku 30 dneh (vložiti original pogodbo in predlog za vknjižbo lp). V takem primeru ostane dovolj časa za tekanje po uradih, notarju itd. in če se še isti dan da predlog za vknjižbo, je čista zmaga. Če bo to delal notar, potem, njemu nese tajnica na pošto, bla bla bla, čas teče, bistvene pa so ure. Kdor prej pride, prej melje, je načelo zemljiške knjige (člen 5. ZZK-1 - zakona ne škodi prebrati pred nakupom, je kratek, vendar sorazmerno kompliciran).

Pomankljivost vsega tega je, kaj bi prodajalec rekel na to, glede na to, da še nima kupnine v rokah. Lahko nič, lahko bo vknjižbo pogojeval s plačilom (jaz npr. bi). Navadno se tako ali tako plača sočasno z vložitvijo predloga za vknjižbo oz. istega dne kupec nakaže kupnino in teče na zk, ne glede na to, kdaj je dejansko vknjiženo. Vknjiženo je tako ali tako na dan vložitve predloga za vknjižbo lp.

Če je prodajalec vknjižen v zk, potem načeloma ne more iti nič več narobe, ko se vloži popoln (predlog, original pogodba, taksa) predlog v zk (vloži ga kupec, ker ga prodajalec lahko umakne, notar pa je lahko prepozen). Preko tega je extra paranoja, tu pa ni več pomoči.

****
Še v izobraževalne namene, kaj je plomba, ker jo folk zamenjuje s hipoteko, kar je seveda narobe.

Pojem plombe

134. člen

Plomba je pomožni vpis, s katerim se javno objavi, da je bil glede določene nepremičnine začet zemljiškoknjižni postopek, v katerem zemljiškoknjižno sodišče o vpisu še ni odločilo.


--------
Glede datumov - seveda bi se lahko dogovorili tudi nekaj takega, kot je zgoraj predlagano, najem istega stanovanja npr. do vknjižbe v zk, najemnina se odbije od kupnine, tako da ni problema glede prodaje prvega stanovanja in izročitve drugega. Če je prodajalec za.

[ajrina]

Tokrat se je vse končalo, kot se mora. Sodišče je odobrilo vpis po 1 mesecu. Sedaj še počakamo, da bo sklep pravnomočen.
Še nekaj informacij:
- sklep o dedovanju se ne vpiše vedno "avtomatično" v zk
- plomba v zk sploh ni bila vidna, iz česar sklepam, da le-to ni vedno nujno. Ali pa traja nekaj tednov, da se sinhronizira fizična zk in ta, ki je na spletu.
- vpis sklepa o dedovanju v zk je trajal dober mesec. Označen je bil pod urgento.
In še citat iz ene strani:
Če je prodajalec pridobil lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi dedovanja, prenos pa še ni vpisan v zemljiško knjigo, morate od prodajalca obvezno zahtevati izročitev originalnega sklepa o dedovanju s klavzulo o pravnomočnosti. Prav tako preverite, zakaj sklep še ni vpisan v zemljiško knjigo. Če prodajalec še ni uredil vpisa lastninske pravice na svoje ime, priporočamo, da vztrajate, naj to uredi še pred podpisom pogodbe. Če to ni možno storiti v relativno kratkem roku, zaradi tega pa ne želite izpustiti priložnosti za nakup, imate dve možnosti. Lahko sklenete predpogodbo, v kateri boste zapisali vse bistvene sestavine bodoče kupne pogodbe (tudi ceno in način plačila). Lahko pa sklenete kupno pogodbo, pri čemer morate določiti rok, v katerem je prodajalec dolžan odpraviti ugotovljene pomanjkljivosti (vpis!). Seveda mora biti v pogodbi t.i. "varovalo", ki vas varuje v primeru, če prodajalec te svoje obveznosti ne izpolni in se ne boste mogli vpisati v zemljiško knjigo kot lastnik. Najučinkovitejši način, kako se kupec zavaruje v tem primeru, je, da zadrži primerno velik del kupnine.

Upam, da bom komu pomagala s temi informacijami. Veliko sreče pri iskanju popolnega doma