Obligacijski zakonik:
Stvarne napake, za katere odgovarja prodajalec
458. člen
(1) Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je stvar imela takrat, ko je nevarnost prešla na kupca, ne glede na to, ali mu je bilo to znano ali ne.
(2) Prodajalec odgovarja tudi za tiste stvarne napake, ki se pokažejo potem, ko je nevarnost prešla na kupca, če so posledica vzroka, ki je obstajal že pred tem.
(3) Neznatna stvarna napaka se ne upošteva.
Kdaj gre za stvarne napake
459. člen
Napaka je stvarna:
1. če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo ali za promet;
2. če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo, za katero jo kupec kupuje, ki pa je bila prodajalcu znana ali bi mu bila morala biti znana;
3. če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane;
4. če je prodajalec izročil stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom, razen če je bil vzorec ali model pokazan le zaradi obvestila.
Napake, za katere prodajalec ne odgovarja
460. člen
(1) Prodajalec ne odgovarja za napake iz 1. in 3. točke prejšnjega člena, če so bile ob sklenitvi pogodbe kupcu znane ali mu niso mogle ostati neznane.
(2) Šteje se, da kupcu niso mogle ostati neznane tiste napake, ki bi jih skrben človek s poprečnim znanjem in izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot kupec lahko opazil pri običajnem pregledu stvari.
(3) Vendar odgovarja prodajalec tudi za napake, ki bi jih bil kupec z lahkoto opazil, če je izjavil, da stvar nima nobenih napak ali da ima določene lastnosti ali odlike.
Pregled stvari in očitne napake
461. člen
(1) Kupec je dolžan prejeto stvar na običajen način pregledati ali jo dati v pregled, brž ko je to po normalnem teku stvari mogoče, in o očitnih napakah obvestiti prodajalca v osmih dneh, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma, sicer izgubi pravico, ki mu gre iz tega naslova.
(2) Če je bil pregled opravljen v navzočnosti obeh strank, mora kupec takoj sporočiti prodajalcu svoje pripombe zaradi očitnih napak, sicer izgubi pravico, ki mu gre iz tega naslova.
(3) Če je kupec odpravil stvar naprej, ne da bi jo preložil, prodajalcu pa je bila ob sklenitvi pogodbe znana ali bi mu morala biti znana možnost takšne nadaljnje odprave, je pregled mogoče odložiti, dokler stvar ne prispe v novi namembni kraj; kupec mora v tem primeru prodajalca obvestiti o napakah, brž ko je po normalnem teku stvari lahko zvedel zanje od svojih odjemalcev.
Pomen dejstva, da je prodajalec vedel za napako
465. člen
Kupec ne izgubi pravice sklicevati se na kakšno napako niti tedaj, ko ni izpolnil svoje obveznosti, da bi bil stvar nemudoma pregledal, ali obveznost, da bi bil v določenem roku obvestil prodajalca o napaki, in niti tedaj, ko se je napaka pokazala šele po šestih mesecih od izročitve stvari, če je bila prodajalcu napaka znana ali mu ni mogla ostati neznana.
Pravice kupca
468. člen
(1) Kupec, ki je o napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca, lahko:
1. zahteva od prodajalca, da napako odpravi ali da mu izroči drugo stvar brez napake (izpolnitev pogodbe);
2. zahteva znižanje kupnine;
3. odstopi od pogodbe.
(2) V vsakem izmed teh primerov ima kupec pravico zahtevati povrnitev škode.
(3) Poleg tega in neodvisno od tega odgovarja prodajalec kupcu tudi za škodo, ki je temu zaradi napake stvari nastala na drugih njegovih dobrinah, in sicer po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti.
Iz celotne zgodbe meni izhaja sledeče:
- prodajalec je prodajal zazidljivo parcelo in kupec je kupil zazidljivo parcelo
- kupec je prodajalca vprašal ali je celotna parcela zazidljiva / ali so kakšne omejitve glede gradnje
- prodajalec je zatrdil, da omejitev glede gradnje ni in da je celotna parcela zazidljiva, čeprav je vedel, da temu ni tako
- kupec je kupil parcelo v dobri veri, da je celotna zazidljiva in zaradi izjave prodajalca tudi ni podrobno preverjal zatrjevanih dejstev, oz. je preveril vse izročene dokumente , kot laik pa ni brskal naprej po uradnih evidencah
- ker je prodajalec izrecno zatrdil, da je celotna parcela zazidljiva, je s tem prevzel odgovornost za to, da je temu res tako - ker ni, gre za stvarno napako zemljišča
- v primeru stvarne napake ima kupec pravico zahtevati odpravo napake (prodajalec uredi spremembo PUP), znižanje kupnine (na toliko, kolikor je vredna delno zazidljiva parcela) ali odstop od pogodbe.
Pogoj za tak scenarij je seveda to, da lahko kupec dokaže:
- da je prodajalec vedel za zeleni pas
- da je prodajalec izrecno zatrdil kupcu, d aje celotna parcela zazidljiva.
Ne poznam vsebine pogodbe, zato je možno, da ta argumentacija zaradi dodatnih klavzul v pogodbi za ta primer ni pravilna.
