6.4.2010 ob 00:26
OPIS SITUACIJE:
Dne 28.12.2007 smo kot podjetje (kupec) sklenili kupoprodajno pogodbo z več strankami (v nadaljevanju prodajalci), ker je bila pač parcela v lasti več strank. Predmet kupoprodajne pogodbe je bila parcela parcelno številko 1234/6 (izmišljeno). Kupoprodajno pogodbo je sestavila in overila notarska pisarna.
Pred začetkom razparcelizacije je bilo stanje nakupne parcele v zemljiški knjigi drugačno, oziroma je celotna parcela za prodajo merila cca 3000 m2. Ta velikost parcele je bila za nas prevelika, zato so se prodajalci strinjali, da se parcela lahko razdeli. Tako smo se odločili kupiti del parcele v velikosti 1400 m2. Prodajalci so bili pripravljeni iti v podpis kupoprodajne pogodbe samo v primeru, da je kupec pripravljen prevzeti strošek razparcelizacije. V to smo pristali in dogovorili smo se, da so prodajalci izbrali izvajalca razparcelizacije s katerim so se tudi dogovarjali, ker je eden od prodajalcev osebno poznal ljudi iz podjetja. To je podjetje XXXX, ki je parcelizacijo izvedlo. V priloženi skici situacije se točno vidi situacije nove parcele. Tam kjer poteka rdeča črta je bila narejena betonsko/kovinska ograja tudi v času naše parcelizacije. Podjetje XXXX pa pri parcelizaciji ni označil vseh točk parcele, predvsem te pomembne, kjer poteka ograja (po navodilih prodajalcev). Vsi dogovori, kako se vodi razparcelizacija so se z izvajalcem dogovarjali prodajalci, mi kot kupec, pa smo samo preverili situacijo, ko je bila razparcelizacija končana; očitno slabo preverili.
Že v času razparcelizacije je na omenjeni parceli bila nameščena betonsko/kovinska ograja, ki na priloženi skici situacije poteka po rdeči črti. Mi kot kupec smo predvidevali, da je meja z sosednjo parcelo tam, kjer poteka ograja in teh ostalih točk nismo kontrolirali. Kontrolirali smo samo novo določene točke parcele za ostale pa smo zaupali, da meja poteka tam, kjer je ograja. Podjetju XXXX pa ob razparcelizaciji prodajalci niso naročili, da te, za nas sedaj sporne točke določi. Za to trditev imamo tudi pisno zagotovilo predstavnice podjetja XXXX, da je eden izmed prodajalcev parcele njej zatrdil, da je meja na tej strani parcele določena in je ni potrebno ponovno določati. Prodajalci, so za to sporno mejo sigurno vedeli in so nam to dejstvo zamolčali. Dokaz, da so za to dejstvo prodajalci vedeli je razparcelacija, ki jo je dne 4.11.2005 naredilo geodetsko podjetje YYYY za sosedo, ki si je prilastila sporni del parcele. Pri takratni razparcelizaciji je soseda potrebovala podpise vseh lastnikov parcele in ta podpisana soglasja so nam kasneje tudi pokazali. Kasneje so povedali, da sploh niso vedli kaj so podpisali. Pri tej raparcelaciji iz dne 4.11.2005 se je predvidelo, da se sporni del parcele (gradbeno zemljišče), kjer je postavljena ograja zamenja za del parcele na zadnji strani (negradbeno zemljišče). Ta razparcelizacija, pa ni bila realizirana (predvidevam zato ker je preden je bila realizirana, ta soseda prišla v sodni spor in ima na vseh teh parcelah plombe, kar pomeni da menjava ni možna dokler se plombe ne odstranijo), zato tudi ni realizirana in zavedena v zemljiški knjigi. To, da razparcelizacija ni bila izvedena nam je ustno potrdil tudi predstavnik podjetja YYYY, vendar nam razloga ni želel navesti. Tudi v zemljiško knjižnem izpisku za predhodnico naše parcele ni bilo nobenih podatkov o služnosti ali kakršnikoli drugih zaznamkov. Soseda, ki je bila takrat edina lastnica sosednje parcele je med tem na parceli zgradila večstanovanjski objekt in določena stanovanja prodala. Tako so sedaj za nas kot stranke v postopku stopila še dva etažna lastnika stanovanj, ki imata stanovanje vknjižena v zemljiško knjigo. Ostali etažni lastniki svoje etažne lastnine še nimajo vpisane v zemljiški knjigi. Sosednja parcela ima v Zemljiški knjigi zavedenih več sporov, prvi je od dne 18.5.2006. Med drugimi spori in opombami je zavedena tudi poočitev delitve parcele številka »cccc« od 28.8.2006 od GURS-OGU Maribor.
Podjetju XXXX smo čez nekaj časa naročili geodetski posnetek za potrebe gradbenega dovoljenja, ki ga je tudi izdelalo, vendar spornih točk spet ni označilo in nas ni opozorilo na dejanske razmere. Ograja sosednjih parcel pa je bila postavljena pred in po naši kupoprodajni pogodbi na sedaj naši parceli. Soseda, ki si je prisvojila del naše parcele po kupoprodajni pogodbi pravi, da se je o tem dogovorila z prejšnjimi lastniki parcele z razparcelizacijo od dne 4.11.2005, ki pa v zemljiški knjigi ni bila izpeljana.
Mi smo v času od nakupa parcele pridobili gradbeno dovoljenje in podpisali pogodbe z izvajalci gradbenih del, tako da se od prodaje do ugotovitve nastali že kar precejšnji stroški. Problem se je odkril ob zakoličenju stavbe v prostor. Trenutno je na parceli skoraj dokončana montažna hiša s pridobljenim uporabnim dovoljenjem. Želeli bi dokončati okolico vendar ne vemo kako končati spor s to mejo. Očitno sodni spor sosede še ne bo tako hitro končan in lahko samo čakamo. Če bi bila soseda edina lastnica tega spornega dela parcele bi ograjo že zdavnaj porušili, vendar se nam gre za dobro sosedske odnose in imajo ti novi lastniki na tem zemljišču letni vrt in parkirišča za katere so sosedi drago plačali. Pa še nekaj soseda je takšna oseba s katero se ne da nič dogovorit. Ne dviguje telefona, na uradne dopise (večkratne s priporočeno pošto) ne odgovarja.
Res je globoko smo nasedli pri nakupu parcele, ker nismo preverili vseh točk parcele in smo igrali na zaupanje določenih osebkov, kar se je klavrno končalo. Sedaj nam manjka 63 m2 gradbene parcele še hujše pa je, da hiša ni odmaknjena 4 m od meje in lahko pride do tega, da bomo potrebovali dodatna dovoljenja sosedov. No in sedaj še nekaj vprašanj, če mi lahko kdo kaj pomaga oz. svetuje:
1)Koga lahko dejansko za to obtožim? Prejšnje lastnike oz. prodajalce ker so mi zamolčali dejstva? Geodetsko podjetje, ki ni naredilo korektno svojega dela? Geodetsko upravo, ker na parceli ni bilo plombe je pa bilo dejansko nekaj v postopku menjave zemljišča?
2)Ali bo potem ko bodo odstranjene vse plombe avtomatsko ta del pripadel njej?
3)Ali je možno, da se prejšnji lastniki, ki so nam prodali parcelo pisno prekličejo dogovor o menjavi zemljišča, saj v vseh teh letih odkar je bila razparcelacija opravljena niso dobili nadomestnega zemljišča?
V naprej lepa hvala za vse odgovore in predloge.
Lep pozdrav,
ManiManta
Dne 28.12.2007 smo kot podjetje (kupec) sklenili kupoprodajno pogodbo z več strankami (v nadaljevanju prodajalci), ker je bila pač parcela v lasti več strank. Predmet kupoprodajne pogodbe je bila parcela parcelno številko 1234/6 (izmišljeno). Kupoprodajno pogodbo je sestavila in overila notarska pisarna.
Pred začetkom razparcelizacije je bilo stanje nakupne parcele v zemljiški knjigi drugačno, oziroma je celotna parcela za prodajo merila cca 3000 m2. Ta velikost parcele je bila za nas prevelika, zato so se prodajalci strinjali, da se parcela lahko razdeli. Tako smo se odločili kupiti del parcele v velikosti 1400 m2. Prodajalci so bili pripravljeni iti v podpis kupoprodajne pogodbe samo v primeru, da je kupec pripravljen prevzeti strošek razparcelizacije. V to smo pristali in dogovorili smo se, da so prodajalci izbrali izvajalca razparcelizacije s katerim so se tudi dogovarjali, ker je eden od prodajalcev osebno poznal ljudi iz podjetja. To je podjetje XXXX, ki je parcelizacijo izvedlo. V priloženi skici situacije se točno vidi situacije nove parcele. Tam kjer poteka rdeča črta je bila narejena betonsko/kovinska ograja tudi v času naše parcelizacije. Podjetje XXXX pa pri parcelizaciji ni označil vseh točk parcele, predvsem te pomembne, kjer poteka ograja (po navodilih prodajalcev). Vsi dogovori, kako se vodi razparcelizacija so se z izvajalcem dogovarjali prodajalci, mi kot kupec, pa smo samo preverili situacijo, ko je bila razparcelizacija končana; očitno slabo preverili.
Že v času razparcelizacije je na omenjeni parceli bila nameščena betonsko/kovinska ograja, ki na priloženi skici situacije poteka po rdeči črti. Mi kot kupec smo predvidevali, da je meja z sosednjo parcelo tam, kjer poteka ograja in teh ostalih točk nismo kontrolirali. Kontrolirali smo samo novo določene točke parcele za ostale pa smo zaupali, da meja poteka tam, kjer je ograja. Podjetju XXXX pa ob razparcelizaciji prodajalci niso naročili, da te, za nas sedaj sporne točke določi. Za to trditev imamo tudi pisno zagotovilo predstavnice podjetja XXXX, da je eden izmed prodajalcev parcele njej zatrdil, da je meja na tej strani parcele določena in je ni potrebno ponovno določati. Prodajalci, so za to sporno mejo sigurno vedeli in so nam to dejstvo zamolčali. Dokaz, da so za to dejstvo prodajalci vedeli je razparcelacija, ki jo je dne 4.11.2005 naredilo geodetsko podjetje YYYY za sosedo, ki si je prilastila sporni del parcele. Pri takratni razparcelizaciji je soseda potrebovala podpise vseh lastnikov parcele in ta podpisana soglasja so nam kasneje tudi pokazali. Kasneje so povedali, da sploh niso vedli kaj so podpisali. Pri tej raparcelaciji iz dne 4.11.2005 se je predvidelo, da se sporni del parcele (gradbeno zemljišče), kjer je postavljena ograja zamenja za del parcele na zadnji strani (negradbeno zemljišče). Ta razparcelizacija, pa ni bila realizirana (predvidevam zato ker je preden je bila realizirana, ta soseda prišla v sodni spor in ima na vseh teh parcelah plombe, kar pomeni da menjava ni možna dokler se plombe ne odstranijo), zato tudi ni realizirana in zavedena v zemljiški knjigi. To, da razparcelizacija ni bila izvedena nam je ustno potrdil tudi predstavnik podjetja YYYY, vendar nam razloga ni želel navesti. Tudi v zemljiško knjižnem izpisku za predhodnico naše parcele ni bilo nobenih podatkov o služnosti ali kakršnikoli drugih zaznamkov. Soseda, ki je bila takrat edina lastnica sosednje parcele je med tem na parceli zgradila večstanovanjski objekt in določena stanovanja prodala. Tako so sedaj za nas kot stranke v postopku stopila še dva etažna lastnika stanovanj, ki imata stanovanje vknjižena v zemljiško knjigo. Ostali etažni lastniki svoje etažne lastnine še nimajo vpisane v zemljiški knjigi. Sosednja parcela ima v Zemljiški knjigi zavedenih več sporov, prvi je od dne 18.5.2006. Med drugimi spori in opombami je zavedena tudi poočitev delitve parcele številka »cccc« od 28.8.2006 od GURS-OGU Maribor.
Podjetju XXXX smo čez nekaj časa naročili geodetski posnetek za potrebe gradbenega dovoljenja, ki ga je tudi izdelalo, vendar spornih točk spet ni označilo in nas ni opozorilo na dejanske razmere. Ograja sosednjih parcel pa je bila postavljena pred in po naši kupoprodajni pogodbi na sedaj naši parceli. Soseda, ki si je prisvojila del naše parcele po kupoprodajni pogodbi pravi, da se je o tem dogovorila z prejšnjimi lastniki parcele z razparcelizacijo od dne 4.11.2005, ki pa v zemljiški knjigi ni bila izpeljana.
Mi smo v času od nakupa parcele pridobili gradbeno dovoljenje in podpisali pogodbe z izvajalci gradbenih del, tako da se od prodaje do ugotovitve nastali že kar precejšnji stroški. Problem se je odkril ob zakoličenju stavbe v prostor. Trenutno je na parceli skoraj dokončana montažna hiša s pridobljenim uporabnim dovoljenjem. Želeli bi dokončati okolico vendar ne vemo kako končati spor s to mejo. Očitno sodni spor sosede še ne bo tako hitro končan in lahko samo čakamo. Če bi bila soseda edina lastnica tega spornega dela parcele bi ograjo že zdavnaj porušili, vendar se nam gre za dobro sosedske odnose in imajo ti novi lastniki na tem zemljišču letni vrt in parkirišča za katere so sosedi drago plačali. Pa še nekaj soseda je takšna oseba s katero se ne da nič dogovorit. Ne dviguje telefona, na uradne dopise (večkratne s priporočeno pošto) ne odgovarja.
Res je globoko smo nasedli pri nakupu parcele, ker nismo preverili vseh točk parcele in smo igrali na zaupanje določenih osebkov, kar se je klavrno končalo. Sedaj nam manjka 63 m2 gradbene parcele še hujše pa je, da hiša ni odmaknjena 4 m od meje in lahko pride do tega, da bomo potrebovali dodatna dovoljenja sosedov. No in sedaj še nekaj vprašanj, če mi lahko kdo kaj pomaga oz. svetuje:
1)Koga lahko dejansko za to obtožim? Prejšnje lastnike oz. prodajalce ker so mi zamolčali dejstva? Geodetsko podjetje, ki ni naredilo korektno svojega dela? Geodetsko upravo, ker na parceli ni bilo plombe je pa bilo dejansko nekaj v postopku menjave zemljišča?
2)Ali bo potem ko bodo odstranjene vse plombe avtomatsko ta del pripadel njej?
3)Ali je možno, da se prejšnji lastniki, ki so nam prodali parcelo pisno prekličejo dogovor o menjavi zemljišča, saj v vseh teh letih odkar je bila razparcelacija opravljena niso dobili nadomestnega zemljišča?
V naprej lepa hvala za vse odgovore in predloge.
Lep pozdrav,
ManiManta
