[papez46]

8) Krasno "pobi", smo že malo naprej prišli. :lol: :lol:
@ popravila - lepo si opisal - delo in naloge "malega hišnika".

Navedel si:
- organizacijsko administrativna dela
- tehnično strokovna opravila
- finančno - računovodska in knjigovodska dela
- pravno premoženjska opravila.

@jani52 je v prvem postu navedel ceno 8,5€/mesec, kot pogodbeni strošek upravnika.

Sedaj te sprašujem sledeče:

- kaj od zgoraj naštetega, oziromna katera opravila so zajeta v to ceno?

Če boš rekel da vse .......... :roll: ............... ti itak ne bom verjel.

100 etažnih lastnikov po 8,5€ / mesec je 850€/mesec. Za upravnika je to 850€ bruto. :lol: :lol:

Pa reciva še, da je "mali hišnik" - SUPER MARIO - in celo mogoče obvlada vso zgoraj citirana opravila. Je vrhunski organizator, je tehnično podkovan vsaj v gradbeništvu, strojništvu in elektriki, je finančni in računovodski strokovnjak, pa še pravo ima v malem prstu.
Reciva tako.

In reciva da dela 40h/teden - 160h/mesec.

Pa reciva, da:
- nima pisarne
- nima stroškov
- stanuje v istem objektu kot ostalih 100 lastnikov...................

Takole na oko, mu od 850€ bruto ostane morda kakih 400 €. hock:

Takemu vrhunskemu strokovnjaku ....................... ma ni da ni.

Revež torej dela za 2,5€/h. hock:

Če ima 500 etažnih lastnikov je suma na mesec 4.250€. To bi še nekako šlo, vendar pa "one man band" ne more in nikakor ni možno da "obdela", vsaj kvalitetno ne, vseh 500 etažnikov.


Tule torej nekaj globalno ne štima.

Ker pa oba veva, oziroma je vsem priblićno jasno, da ima vsak "mali hišnik", zaposleno vsaj strokovno delavko za finančno področje ( lahko tudi zunanji servis ), pa kako pravno pomoč tudi ( tudi to je lahko zunanje ) pa kako posarni in kak PC tudi ima, da o avteku, da se lahko po regijonu furka, ne govorim. A ja seveda tudi telefon in ostalo navlako mora imeti.

E sedaj pa prosim za res eno tako "laično" tolmačenje, od koga ali česa upravnik potem sploh živi!

[Popravila na domu]

Hmm, iz teme o moji obsodbi kraj denarja iz žepov etažnih lastnikov na račun opravljenih del v njihovem objektu in za njihov denar, se bova sedaj pogovarjala čisto nekaj drugega. To temo bi moral odpreti na novo. Ampak OK, ni problema. Lepo in počasi in nadvse razumljivo ti razložim tudi to. če boš pa razumel ali ne pa...no, na to pa res nimam vpliva.
Ostalo imaš več kot solidno že razloženo zgoraj. Zato upam, da si stvari z ozirom na širino razlage do sedaj že uspel "ponotranjiti".

Evo papež46, bom šel od zadaj naprej.

Upravnik mora živeti in preživeti od svojega dela. Od VSEGA svojega dela (bo šlo?) Jaz preživim. In ker sem po naravi dovolj skromen in priden, sem popolnoma zadovoljen s tistim, kar zaslužim na pošten način. Če bi služil na drugačen način, ne bi mirno spal.

Potem ne vem, odkod si prevzel idejo o One man bandu. Pa tako lepo sem vse v zvezi s tem odpisal par postov nazaj. Zakaj ne bereš?

Nazadnje sem delal 40 ur tedensko pred kakšnimi desetimi ali več leti. Moj delovnik (delo in papirologija) se začne okoli 5,00 ure zjutraj in traja ponavadi do 10,00 ure zvečer. Vsak delovni dan v tednu. Ob sobotah in nedeljah pa si skušam delovnik skrajšati na 6 ur, a mi redko uspe.
Kaj je dopust ne vem že nekaj let.
Tako imam danes popoldan, ko je večina ljudi že doma in končala svojo službo, še dva sestanka. zadnjega ob 18,00 uri...ki bo predvidoma zaključen okoli 20,00 ure. Potem bom približno do polnoči urejal papirologijo v zvezi z obemi sestanki.
Tvoja ocena o 2,5€ na uro je torej močno pretirana.

Da, vsa dela, ki sem jih navedel opravljam pretežno sam, ali preko pogodbenikov. Ki za vsako svoje delo izstavijo račun etažnim lastnikom. Od njih ne jemljem provizije v nobeni obliki.

Ker sem zelo natančen, imam tako urejeno tudi papirologijo v zvezi z etažnimi lastniki, objekti....itn. Razpolagam in imam arhivirano vso dostopno dokumentacijo o objektih s slikami, načrti stavb, instalacij, tabelami izvednih del, aero posnetki, v večini tudi s termografskimi posnetki, in jasno tudi fotografijami. V evidenci imam okoli 98% telefonskih številk VSEH etažnih lastnikov in vse e-poštne naslove za katere mi dovolijo, da na njih pošiljam e-pošto.
Poleg tega imam v kriptirani obliki tudi shranjeno v skladu z ZVOP-1 tudi vse ostale podatke o etažnih lastnikih na način, kot to ta zakon predpisuje.
O vseh objektih v upravljanju imam torej shranjene VSE dostopne podatke. Ki jih posodabljam enkrat mesečno.
Večji del opravil, ki so navedena kot delo upravnika je torej že sproti pripravljenih za obdelavo. Par klikov.... Tako to niti ni tako grozno, kot se vidi nekomu, ki tega še ni počel. Seveda pa nastopi huda zadrega, če je upravnik šlampast. In ne vodi predpisanih, kaj šele evidenc, ki bi mu delo olajšale.

Če bi spisek opravil prebral malo bolj natančno bi opazil, da gre pri nekaterih delih za organizacijo del. Ne pa za organizacijo in izvedbo del. V čemer je seveda bistvena razlika. Iz tega tudi izhaja, da je organizacija del ŽE VŠTETA V CENO upravljanja. Ne pa tudi izvedba del, za katero upravnik po predhodni odobritvi najame izvajalca, za katerega so se odločili skupaj z etažni lastniki.

In ti etažni lastniki nato izvajalca tudi plačajo. Ne plačuje ga upravnik. O kod torej ideja o upravičenosti tovrstne kraje.

Takšno dejanje obsodiš, ali pa ne. Stvar poštenja ali nepoštenja.
Ne razumem torej čisto dobro preskoka na temo"od česa pa upravnik živi"?
Pa ja ne želiš opravičevati upravnika, da je prav, da krade etažnim lastnikom, saj drugače ne more preživeti?
Ma bejž no bejž. Če ne more preživeti pa naj počne kaj drugega.

Toliko o tem.
Tistim, ki sem lahko kaj v zvezi s tem razložil, so razumeli že na začetku.
Tistim, ki dela upravnika ne poznajo in so bili malo skeptični, sem razložil na polovici.
Tistim, ki dela upravnika ne želijo poznati, radi pa berejo kaj so napisali, sem zadeve razložil proti koncu, ko so se s svojimi stališči in nepoznavanjem pozitivne zakonodaje že diskreditirali v večji meri.
Zate, ki si se potrudil z vprašanji in izognil pritlehnostim sem napisal tole zgoraj.
In sedaj...je bilo dovolj. kdor je razumel, je razumel. Tisti ki ni, pa ne bo nikoli.

Tako. Delat. Delo trpi. Časa pa vsak dan manj.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[FranciZ]

Gorazd - kapo dol !

[TRiK]

Brez zamere Trik, a mislim, da je ne bos docakal.

Še predvčerajšnjim bi se s tem popolnoma strinjal. Od včeraj naprej pa tudi za to puščam kakšen odstotek možnosti.

[medo9]

Gorazd: ne nori.
Ne smes delati tako dolgo, trpela bo tvoja druzina, unicil si bos zdravje.
Cimprej se nehaj unicevat.

Trik: inkaj je drugace od predvceraj na danes?

Papez: ce bi upravnik hotel ziveti od 10% provizije, ki bi jo zaracunaval izvajalcem, bi moral vsak objekt imeti za kaksnih 100.000€ investicij vsako leto.
V nasem bloku v 18 letih ne vem ce je bilo za 20.000€.... Ce si je torej upravnik vzel 10% je v 18 letih torej na nas racun zasluzil 2000€, ali 10€ mesecno....

[TRiK]

Včeraj je par ljudi dobilo signal, da znajo biti pogajanja (in dogovarjanja) za posle tudi kazniva.

[medo9]

Lej... Upravnik dobi 3 ponudbe, izbran je najcenejsi ponudnik in od njega potem dobi 10%?
Kaj to pomeni? To pomeni, da imata dva ponudnika nerealno visoke cene, ali pa so se vsi stirje zmenili za uslugo - za protiponudbo z visjimi cenami.
Torej so v prvi vrsti krivi ponudniki, ki pristanejo na taksne igrice.

Inkaj se zgodi, ce kaksen od EL pridobi cetrto ponudbo, ki je se ugodnejsa?
Vsi trije ponudniki (+upravnik) se potem lahko obrisejo pod nosom.
In zakaj EL tega ne delajo?
Se jim ne da, niso sposobni, si medsebojno ne zaupajo (da potem provizije ne bi pobasal "organizator")?

Vse to so ugibanja in hipoteticne moznosti in variante.

Vsekakor pa ni dolgorocno vzdrzno "udarnistvo", kot ga prakticira Gorazd, ker bo pregorel slej kot prej, ce drzijo njegove navedbe o tem, kako deluje.

[TRiK]

Inkaj se zgodi, ce kaksen od EL pridobi cetrto ponudbo, ki je se ugodnejsa?
Vsi trije ponudniki (+upravnik) se potem lahko obrisejo pod nosom.
In zakaj EL tega ne delajo?

Preberi Gorazdov post, v katerem je pripet tudi račun. Očitno EL to počnejo in očitno se upravnik kljub temu ne obriše pod nosom.

[Popravila na domu]

@medo9, hvala za skrb.
meni pa sicer stvari v zvezi z delom, ki ga pravljam in načinom.... v naravi ne izgledajo tako kritično...kot kaže na prvi pogled.
Delo mi je postalo hobi, partnerka mi stoji ob strani, otroci pa so vsi odrasli in pri kruhu.

In ker v delu resnično uživam mi ni težko ob 11-tih zvečer še vedno brskati za kakšnim drobcem v zvezi z rešitvijo težav, ki jih mogoče ima kakšen objekt....ali pa le posamezni etažni lastnik. Ob iskanju rešitev se namreč še vedno učim (ja, tega ni nikoli konec) in dodatno izobražujem. In tako pridobljeno znanje shranjujem na papir ali v datoteke. Ker je z leti glava postala "premajhna" :lol: .

Nikoli si namreč ne želim priti v sramotno situacijo, v kakršno je pred tedni zašla ena izmed direktoric ogromnega upravljalskega podjetja 8) , ko med svojimi ostalimi hudo "splošnimi" razlagami na temo upravljanja med TV oddajo NI ZNALA pojasniti kako obračunavajo porabljeno toplotno energijo.
Komentiral pa tega raje ne bom :roll: .

Torej, že tako sem preveč napisal o svojem delu. Samohvala pa ni bila moj namen.
Moj namen je bil in bo vedno obsodba upravnikov, ki preko izvajalcev etažnim lastnikom z zahtevanjem in prejemanjem provizij (velja tudi za izsiljene popuste itn...) vzamejo denar in namesto, da bi ga vrnili lastnikom, ki jim pripada..... pospravijo v lasten žep.

In to je tudi glavno vprašanje te teme.

K plačilu provizij upravniku s strani EL izbranih izvajalcev pa tole:
Tudi izvajalci, ki jih so jih izbrali Etažni lastniki popolnoma "mimo" upravnika izbrali za izvedbo del, plačujejo ta "davek". Samo zato, da imajo delo. Da lahko dajo državi, kar ji pripada, plačajo delavce in prehranijo svoje družine. V teh primerih gre še za hujšo svinjarijo. Ko etažni lastniki v pogajanjih z izvajalcem dosežejo neko ceno......mu od tega upravnik samo zato, ker bo izvedel transfer tujega denarja z računa (naprimer) rezervnega sklada za to "opravilo operativnega in organizacijskega značaja" UKRADE določeni izsiljeni procent.
In zakaj izvajalec na to pristane?

Pojasnilo izvajalca beljenja stopnišča:
Zato, ker so sredstva rezervnega sklada "vezana", vezava pa poteče šele čez šest mesecev (kar seveda spoh ni res)....in če želiš, dragi izvajalec dobiti plačilo takoj...boš pač dal določen procent svojega zaslužka........skratka umazano, da ne bi moglo biti bolj.
In se bo izvajalec pritožil EL? Ne bo. Ker ve, da lahko upravnik zadržuje izplačilo iz nešteto razlogov. V končni fazi je sposoben prepričati EL, da je samo delo slabo opravljeno,... da je bila podlaga slabo pripravljena...., da niso uporabljene tiste barve,.....izravnalna masa......odtenki.... kot so bile navedene v predračunu, da .......ma ni da ni.
Izvajalec pa bo moral v naslednjih mesecih (o ja, tudi na sodišču) dokazovati da to ni res. Medtem pa, ko bo država čakala na prispevke, delavci pa na plače.
Zato bo izvajalec raje plačal, kot pa se pritožil in razkrinkal lopova.


upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[ataIBA]

.......................................
Papez: ce bi upravnik hotel ziveti od 10% provizije, ki bi jo zaracunaval izvajalcem, bi moral vsak objekt imeti za kaksnih 100.000€ investicij vsako leto.
V nasem bloku v 18 letih ne vem ce je bilo za 20.000€.... Ce si je torej upravnik vzel 10% je v 18 letih torej na nas racun zasluzil 2000€, ali 10€ mesecno....

No, končnoooooo! :wink:
Sem hotel že prej v temi povprašati o kakšnih zneskih se pogovarjamo in za koliko se kdo od upravnikov prodaja :oops: ....
Moje mnenje se je izkristaliziralo, da je ta EPP nastal med "hišniki - upravniki". Resna upravljalska firma ima zaposlene referente in ti nimajo veze z obračuni oz. popusti NA računih kot ekstraprihodek. Dolžni so izvajalca samo seznaniti, da se v ceno naj vkalkulira 3 - 5 % ....
Če pa kaj "zahtevajo", to ne sodi na ta forum.
Glede plačil v roku po končanju izvedb je pa zelo preprosto.
Izgleda pa tako: "Do sedaj imamo za to sanacijo 70 % sredstev iz mesečnih prispevkov, razliko bodo stanovalci zbrali v roku 6 ali 12 mesecev. Ali se lahko zmenimo za tak način poravnave obveznosti (obročen)?" Ta podatek mora biti resničen in ne lažljiv! Potem se pa dogovorijo za vrednost zadržanih sredstev ali "obresti".
LP

[DACAR]

Da se še sam vključim v debato...
Smo pred tem, da blok oblečemo v izolacijo. Baje so na sestanku z upravnikom dorekli (mene ni bilo zraven zaradi obveznosti), da bo upravnik dobil 2 ponudbi. Eno takšno, da bo zadovoljen tudi Eko sklad in eno takšno, kjer eko sklad ne pride v poštev. Pustimo to, da očitno živim v čudnem bloku in stanovalci na to niso imeli pripomb, ampak a je to normalno??? Samo 2 ponudbi? Mislim, da bi upravnik moral zastopati interese nas vseh in bi moral delati tako, kot da bi delal zase (v duhu dobrega gospodarja).
Ko smo popravljali dimnike in tlake v kleti, smo vedno dobili ponudbe ene in iste firme. Oni pač delajo z njimi in to je to. Mene taki odgovori žal ne prepričajo in tokrat ne bo šlo tako. Upravnika plačujemo za upravljanje, ne samo za tiskanje položnic. In če se kaj dela na bloku, naj tudi kaj dajo od sebe, ne pa samo takrat, ko spravijo v žep provizijo.
Zato se ne strinjam s tem, da upravnik lahko vzame nek % sebi kot posredniku.
Mimogrede... kakšen bi bil najbolj učinkovit sistem kontrole upravnika?

[Popravila na domu]

Zakonsko naj bi bile pri takšnih investicijah potrebne tri ponudbe. Ampak, če dovolite upravniku - ali pa ste tako indolentno nezainteresirani, kot opisuješ - da zbere takšni, za kakršne ste (so) se odločili na sestanku :roll: , oziroma da izbere vse tri, ste skoraj zagotovo cenovno popolnoma brcnili v temo.

Drugi dve ponudbi bosta skoraj zagotovo sestavljeni na podlagi ponudbe, s strani upravnika že v štartu izbranim izvajalcem.

Sam vedno predlagam etažnim lastnikom, da tudi sami pridobijo dve primerljivi ponudbi z ozirom na popis del po projektu. Nato pa se odločamo skupaj. Če pa se pri kakšni stvari ne moremo zediniti, pa zaprosimo še za mnenje strokovnjaka energetske, gradbene ipd.....stroke. Šele nato so na vrsti cena izvedbe in reference ponudnika.
Izbira najcenejšega ponudnika je običajno zelo rizkantno početje.

Učinkovit sistem kontrole upravnika je le v tesnem sodelovanju med njim in vami, potrditvah skoraj vseh nameravanih investicij s strani NO (ki se mora tudi na kaj spoznati), rednem sestajanju, rednem pregledovanju mesečnih obračunov, sledenje zakonom na področju delitve stroškov med etažne lastnike, preprečitev naročila nepotrebnih del...in tako naprej.

Za njegovo delo lahko na zboru etažnih lastnikov upravnika dodatno nagradite s poljubnim zneskom. Nikakor pa ni v nobenem primeru upravičen do zahtevanja in jemanja provizij s strani izvajalcev.

Upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[vili-]

Če bi bilo več tako poštenih upravljalcev kot je Gorazd,bi ostali paraziti lahko zaprli svojo podajetja.Situacija v našem bloku je taka, da so upravljalci hkrati lastniki stanovanja in ne plačujejo v rezervni sklad.Redno jemljejo pri poslih provizijo, čeprav niso sami našli izvajalcev.Mreža je tako prepletena, da se je težko boriti.Potrebno je veliko časa in denarja.Samo proti lobijem in velikim ribam se je zelo težko boriti. Ostali etažni lastniki so pa ovce,ki samo poslušajo.
Ostali etažni lastniki plačujejo za neplačnike in upravljalca bloka
Da ne govorim o upravljalcu kotlovnice.Tam je leglo kriminala.Vrtijo se ogromni zneski.Zadeve se zelo težko premaknejo z mrtve točke.

[gralu]

Pozdravljeni,
tudi sam še kar dobro poznam delo upravnikov.

Jaz bi takole opisal kaj se dogaja:
- velik upravnik ima vsaj nekaj deset objektov (recimo 30)
- pri večini objektov sprejema vse ključne odločitve (tako ali drugače)
- sodeluje z veliko izvajalci
- izvajalec v večini primerov preko istega upravnika izvede dela na več objektih
- da teče vse brez zapletov plačuje "provizijo"
- če takega izvajalca slučajno pokličejo lastniki objekta in jim pripravi ponudbo
- že ob izdelavi ponudbe ve da je upravnik xyz in da bo dobil račun za provizijo in to tudi upošteva pri ceni
- zaradi enega objekta ne bo šel "scat proti vetru"
- v zameno da plača provizijo ima potem "garantiran promet"

Toliko o tem kako tak sistem lahko deluje.

Moje mnenje je da je to nezakonito.
Upravnik je za svoje delo že plačan po pogodbi o opravljanju upravniških storitev.
Če s tem denarjem ne more preživeti, potem bi moral zvišati ceno pri upravljanju ali pa zapreti dejavnost.

V tem delu se popolnoma strinjam z Gorazdom.

lp, Gregor

[betonmajster]

Buče vse skupaj.
Ali se "plačan dopust" pojavi kje na računih. Ali ste nori ali kaj.
Na nivoju tržnice, ali kot je @papež napisal rekla kazala ......

Če vam upravnik ne paše jih odslovite in pika, ste pač brez in ponovno pika.....ali ste lastniki ali ne, jih en klinc gleda. Samo sledijo drugi problemi in to ne zakonodaja itd, (brezveze) ampak drugi.