[skiper]

Ja ... ko gre za nakup nepremičnine imaš pa res veliko možnosti pri izbiranju agenta ....

[JaBK]

Kakorkoli obrneš. Najela ga je, storil je, kar je bilo dogovorjeno, očitno precej dobro, glede na to, da bi kupila, zdaj pa plačat noče.

[novitu]

Hm, sam imam trenutno eno zelo slabo izkušnjo s precej znano agencijo. Daleč od tega, da bi preverili stanje, da bi delovali v korist obeh zastopanih itd. Seveda sem jih brezkompromisno obvozil, na kar so precej grdo zagrozili prodajalcu, ki pa se je ustrašil...

In pa JaBK, če posel še ni sklenjen, potem je še kako lahko, da ni storila vsega, kar je bilo dogovorjeno. Sicer pa na drugi strani sodelujem z drugo agencijo, ki pa se resnično trudi, obvesti o vsaki podrobnosti itd.

Tukaj je torej tako kot povsod, so dobre agencije/agenti in slabe agencije/agenti. So pa moje izkušnje take, da je precej več tistih drugih...

Glede konkretnega avtorjevega vprašanja pa: preveriti, kaj je podpisano. V primeru, da je delo bilo korektno opravljeno, je tudi malce moralno problematično, če jih sedaj želi obvoziti. Take stvari (kdo/kako oglašuje; kakšne so provizije itd) se preveri prej.

[Buddha]

Bla bla bla ..... večina agentov in agenciji deluje po principu kasiraj in spizdi
- stanovanje vse OK, pripadajoče P pa na zemljišču kjer so bili četrtinksi lastniški deleži in ker dva od solastnikov nista uredila vpisa v ZK je njuj delež ostal pisan na investitorja ki je bil v stačaju. Agentu se to ni zdel vredno omembe oz se je omenil in seveda zatrjeval da je vse BP in da sta dva P moja in da njihov pravnik vse preveril in ni težav. Danes je na P za osem avtov 12 vozil pa 7 tožb
- ogled stanovanja .... povprašam po ZK izpisu lastnik ga nima agentka ne zastop zakaj bi ga želel vidt ( je pa bila.precej bolj vztrajna za podpis pogodbe in precej slabe volje ko sem dopisoval za provizijo ) vzamem ZK izpis iz torbe in jih povprašam kaj je to za ena plomba na nepremičnini, ne agent na lastnik ni vedel da je stečajni prerekal tudi sklenjene posle.
- Vsi turijo svoje copy/paste kupoprodajne pogodbe vztrajaš pri notarskem zapisu, ne pa ne, ja dobr pol pa ne
- pogojujejo ogled na podpisu pogodbe o posredovanju, zavrneš, te noče peljat na ogled, najdeš naslov stanovanja, kontakt od lastnika greš sam na ogled potem kliče in grozi.


Kar se mene tiče .... ce te je najel prodajalec nat te on plača, jaz sem se odzval na oglas in pripeljal si me na ogled, zaračunaj mi ogled in konec, če bom.od tebe želel še kaj ti bom to plačal skladno z cenikom oz dogovorom.
Po 5 letih v obliki kupca brez dlake na jeziku rečem da je večina agentov nategunov in je njihova krivda za nerealizacijo pri treh poslih.
Sedaj pa se začenjajo borbe z izvajalci ....[/quote]


Večina, tudi agencija ki smo jo najeli mi je poskušala storiti enako in se otepala odgovornosti.

Opišem na kratko naš primer. Pri nakupu hiše smo najeli agencijo, predvsem z namenom da v vlogi strokovnjaka preveri vse potrebne papirje in dokumentacijo. Agencija je to storila, papirji so bili po njihovem v redu in odločili smo se za nakup. Po 4 letih dobimo vpisano plombo v zemljiško knjigo na nepremičnino.
WTF? Pa saj je bilo vse pregledano, tudi s strani agencije, kako je to mogoče???
Uredimo vse potrebne papirje na svoje stroške, kjer plačamo cca 9.000 €.
Agencija je spregledala in ni preverila čisto vsega kot bi morala, sledi tožba z naše strani do agencije in dobimo tožbo in povrnjene stroške.
Hočem povedati, da mi res nismo opazili, da bi bilo kaj narobe s papirji. Tudi agencija je očitno spregledala, vendar če ne bi vzeli agencije (ki je pokasirala 2.800 € ob nakupu nepremičnine) bi teh 9.000 € šlo iz našega žepa. Pa še 3,5 leta je bil objekt črna gradnja, kar pomeni da bi ga lahko po zakonu tudi rušili.

[destruktor]

Jaz sem stanovanje kupoval preko agenta, ker prodajalca nista upal prodati brez. Imela sta še vezan posel z nakupom hiše. Do tu z agenti vse Ok.

Potem pa sva se lotila nakupa parcele...
Namesto, da bi bila malo povprašala po mestu midva osla direkt klicat eno teto - nepremičninarko. In po ogledu travnika ona meni papirje in jaz v trenutku mentalne neprištevnosti tisto podpišem.
Po ogledu izpiska iz ZK pa ugotovimo, da ima parcela kar nekaj težav, da bi bila bremen prosta in prodajljiva. Najbolj zabaven je bil tisti: ' del zaščitene kmetije'.
Sem mislil, da bo to dovolj razloga, da jo lahko zbrcam, a ne. Zaščitena tud' ona - kot kočevski medved.
Če bi želeli takrat prekiniti sodelovanje, ker tudi prodajalci niso želeli imeti nič z njo, bi morali počakati 9 mesecev!
Smo pa naredili malo po svoje - pogodbeni znesek prepolovili, preostanek prodajalcu v kešu, tako da je 2% od posla predstavljalo dejanski 1%...

[Buddha]

Nekoč mi je sicer mlajši nepremičninski agent povedal kako pri njih med drugim "preverjajo" nakup nepremičnine. Usede se na kolo in se odpelje okoli malo raziskovat in povprašat sosede, tudi o tračih in zakaj se prodaja parcela/nepremičnina.

[edid]

Mi tudi nismo imeli sreče z agentom. Ko se je pojavil prvi problem, se je umaknil. Vse sem reševal sam, o vzorcih pogodb pa tudi ne bi zgubljal besed.

Ko je bil posel končan, je agentka imela še toliko jajc, da me je zagnjavila za provizijo. Namesto evrov sem ji povedal zgodbico o materi in psu.

[Stručko]

Zakaj sploh agencijo? Mi smo prodali hišo in speljali posel v 20 minutah.
Zadeve (tako pravne kot ostale) se lahko danes preverijo na raznih portalih (gis,zemljiška knjiga,itd.) in agencija te lahko samo zafrkne.
Kdo pa garantira, da oni stojijo za zadevami? Tudi po tem ko se eventuelno zadeve ugotovijo kasneje.
Ko enkrat pokasirajo te 2%, te ne poznajo več.

Lahko izpostavim eno agencijo iz Kranja in sicer FESST nepremičnine d.o.o v kateri zadeve vodi Tomaž Košir in lahko iz prve roke rečem, da nimajo pojma kaj delajo, zavajajo, lažejo in dejansko ne vedo kaj prodajajo. Da ne govorim o arogantnem obnašanju ipd.

Zato vsem toplo priporočam, da čim dlje od njih.

[novitu]

Stran od večine njih, še vedno pa ne od vseh

Pravi agent, ki je sfokusiran in ve kaj dela, pozna tudi informacije, ki jih na javnih portalih ni (denimo, kje bo nekdo lansiral kako tožbo, izpodbival kakšno preteklo pogodbo, mogoče vpis itd). In ta, ki dela dolgoročno takih poslov običajno niti ne oglašuje oz. te opozori na tveganja za razliko od onih drugih, ki oglašujejo in prodajajo kot deviško čisto popolnoma vse.

[SPARTAKUS126]

Zakaj hudica kot kupci, ki ste tretja oseba podpisujete pogodbe o nepremičninskem posredovanju. Če je tako potem je prav da ste nategnjeni. Provizijo vedno plača samo naročitelj, razen, če se drugače dogovoriš, recimo s prodajno pogodbo. Zakonodaja je jasna. Plača provizijo naročitelj agencijo ne pa tretja oseba oz oseba ki se javi na oglas.

Ne more agent od prodajalca zahtevati 4%, če je v pogodbi zapisano 2%.

P.s. niso krivi nepremičninski agentje, ampak kupec, ki podpisuje pogodbo o nepremičninskem posredovanju.

[mojster666]

Ampak kupec je pa za prodajo nepremičnine izvedel od koga? Od nepremičninskega posrednika oz. njegovega oglasa. Torej, je z neke vrste posredovanjem sploh prišel do informacije, da se nepremičnina prodaja.

[Johan_R]

Ampak kupec je pa za prodajo nepremičnine izvedel od koga? Od nepremičninskega posrednika oz. njegovega oglasa. Torej, je z neke vrste posredovanjem sploh prišel do informacije, da se nepremičnina prodaja.

Pa to je osnovno delo agencije, s katerim si bo prislužila provizijo! :!:
Pa kaj misliš, zakaj je agencija podpisala pogodbo z lastnikom, ki želi prodati?

Tako bolano razmišljaš kot upravniki večstanovanjskih zgradb, ki mislijo, da jim pripada provizija, če jim lastniki naročijo neko delo ali zavarovanje.

A dela kateri od njih zastonj ali imajo pogodbeno dogovorjene zaslužke?! Malo premisli o tem, zakaj je pri nas vse tako drago!

[SPARTAKUS126]

Mojster666 to nima veze kje je kupec zvedel informacijo. Prodajalec je najel agencijo da posreduje pri prodaji. Sej pol se ne cudim da vas agentje nategujejo na podlagi takega razmisljanja. Se oproscam ce sem koga uzalil, vendar sem vedno direkten.

Evo citat odvetnika ki cisto razumljivo pove o cem je stvar.

Običajno se zgodi, da najprej stopi v kontakt z nepremičninsko agencijo prodajalec, ki želi svojo nepremičnino prodati. To je naročnik storitve posredovanja pri prodaji nepremičnine. Po ogledu nepremičnine in po svetovanju, nepremičninski agent s prodajalcem podpiše pogodbo o posredovanju pri prodaji nepremičnin, v kateri pogodbeni stranki definirata, kaj vse bo nepremičninski agent storil v postopku posredovanja pri prodaji nepremičnine. Ponavadi, to je prinesla praksa, se pogodbeni stranki že v tej pogodbi dogovorita za plačilo provizije v primeru uspešne prodaje v višini 2 % pogodbene vrednosti nepremičnine, čeprav bi nepremičninski agent lahko prodajalca obremenil glede plačila provizije do 4 % pogodbene vrednosti nepremičnine.

Prav tako je zelo običajno, da v nadaljevanju nepremičninski agent, po tistem ko najde kupca, še preden mu pokaže nepremičnino in ga spozna s prodajalcem, s kupcem sklene pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine. Ta pogodba se od tiste, ki jo je nepremičninski agent sklenil s prodajalcem, razlikuje le v tem, da je na vseh relevantnih mestih namesto ˝prodaja˝ ali ustrezne besedne izpeljanke navedeno ˝nakup˝ oziroma ustrezna besedna izpeljanka iz te besede. Po vsebini, zlasti v delu, kjer so opisane aktivnosti nepremičninskega agenta, pa je ta (druga) pogodba običajno popolnoma identična pogodbi s prodajalcem.

Določila zakona o nepremičninskem posredovanju so jasna: plačilo provizije se lahko zaračuna le naročitelju storitve, to je tisti, ki prvi stopi v kontakt z nepremičninskim posrednikom. Le v primeru, da se stranki prodajne pogodbe dogovorita, da provizijo plačata obe, se lahko provizija zaračuna obema tako, da se znesek provizije razdeli. Vendar ta dogovor ni del pogodbe o nepremičninskem posredovanju, temveč del prodajne pogodbe.

Bistveno je, da stranka, ki se javi na oglaševanje ali druge aktivnosti nepremičninskega posrednika, ni naročnik nepremičninskega posredovanja. Ta stranka se le odzove na aktivnosti nepremičninskega posrednika, ki jih je ta dolžan storiti na podlagi pogodbo o nepremičninskem posredovanju, sklenjene z naročnikom storitve posredovanja. Vse aktivnosti (ogled, korespondenca, priprava predpogodbe, pogodbe, pregled pravnega stanja, primopredaja, sodelovanje pri deponiranju are, kupnine, ipd.) opravi nepremičninski agent za naročnika in za tistega, ki se je na oglas odzval.

Po določilu 39. Člena Obligacijskega zakonika mora imeti vsaka obveznost dopustno podlago. Podlaga pa je nedopustna, če je v nasprotju z Ustavo RS, zakonskimi predpisi ali moralnimi načeli. V primeru posredniških pogodb, pod pogoji, kot so zgoraj opisani, pride do dopustne podlage, saj nepremičninski agentje zlorabijo položaj druge stranka (tistega, ki se na oglas odzove), saj izkoristijo njeno lahkomiselnost oziroma neizkušenost.

Pogodba o posredovanju, sklenjena s stranko, ki se je odzvala na oglas, je nična in ne ustvarja nobene zaveze plačila. Sodišče je v sodbi,[1] po tistem, ko se je prepričalo, da sta posredniški pogodbi, sklenjeni s prodajalcem in s kupcem, dejansko identični, odločilo, da kupec ni imel status naročnika, temveč položaj tretje stranke, ki ni bila deležna storitve nepremičninskega agenta, zaradi česar bi morala nepremičninskemu agentu plačati provizijo za posredovanje. Z vidika sodišča je bil namen sklenjene pogodbe med nepremičninskim agentom in kupcem v tem, da prvi pridobi pravico do plačila brez ustrezne protidajatve, ki je sicer značilna za pogodbe o posredovanju. Podlaga pri takšni pogodbi ni dopustna, ker nasprotuje pravilom zakona o nepremičninskem posredovanju, hkrati pa je tudi nemoralna, saj bi v primeru plačila nepremičninski agent pridobil plačilo (od kupca), ne da bi za to opravil kakšno delo (za kupca).

Evo se link. <!-- m --><a class="postlink" href="http://fegus.si/sporna-ravnanja-nepremicninskih-agencij-pri-posredovanju-pri-nakupu-in-prodaji-nepremicnin/">http://fegus.si/sporna-ravnanja-nepremi ... premicnin/</a><!-- m -->

[mojster666]

Joj imate eni kratko vžigalno vrvico. Saj tudi jaz sem mnenja, da naj posredovanje plača tisti, ki ga je naročil, torej prodajalec.
Samo omenil sem, da pač brez tega posredovanja kupec sploh ne more izvedeti za nepremčnino.
Drugače pa sem zasledil zadnje čase pri nepremičninskih oglasih takšen tekst.
"prodajalec pogujeje prodajo s tem, da kupec plača 2% + DDV provizije", oz nekaj v tem stilu.
Seveda se ti kot kupec temu upreš, ampak ti potem to provizijo ponavadi vkalkulira v prodajno ceno.

[trance0]

Kupec pač pove prodajalcu, da je za stanovanje pripravljen plačati toliko in toliko. Cena posredovanja se posebej plača in je za to ločena pogodba. Če hoče prodajalec vkalkulirati provizijo agencije v prodajno ceno, mora to narediti že v oglasu in biti pri pogajanju o končni ceni s kupcem toliko bolj neomajen, da cena ne pade pod želeno vrednost. Kupec pa z agencijo ne podpiše nobene ločene pogodbe niti ne izvede nakazila denarja agenciji na podlagi te pogodbe in posledično tudi ne plača DDV na agencijsko provizijo.

Konkreten primer:

Agencija oglašuje stanovanje po ceni 105.000 EUR, ki po dogovoru s prodajalcem že vključuje agencijsko provizijo, tj. 4%+DDV in še nekaj manevrskega prostora za zbijanje. Če bi prodajelec hotel, da cena brez provizije znaša 100.000 EUR, bi bila cena s provizijo in DDV 104.220 EUR, kar pomeni, da bi moral prodajalec pri pogajanju s kupcem vztrajati pri tem, da pod to ceno stanovanja ne proda oz. bi kupcu znižal ceno glede na oglaševano za največ 780 EUR. Kupec pa na drugi strani lahko vztraja pri tem, da ponudi za stanovanje le okroglih 100 tisočakov. Če se sporazumeta, se pač ustrezno prilagodi cena in višina provizije. V praksi bi moralo pogajanje vedno potekati neposredno med kupcem in prodajalcem in onadva bi se tudi morala dogovoriti o ceni ter eventuelni delitvi provizije. Agencija tega ne bi smela zahtevati vnaprej, dokler se o tem ne sporazumeta kupec in prodajalec. Agencija sama brez dogovora z naročnikom, tj. prodajalcem, tudi ne more enostransko spreminjati cene ali vkalkulirati provizije v prodajno ceno nepremičnine. Bistvo je, da se provizija v vsakem primeru plačuje po ločeni pogodbi in ne more biti vključena direktno v prodajno pogodbo. Kupec lahko tudi, v primeru da prodajalec in agencija vztrajata pri delitvi provizije na dva dela, enostavno reče, OK, plačam provizijo 2% in DDV, vendar sem za vse skupaj pripravljen plačati največ 100 tisočakov. Torej plačam za samo stanovanje 97.618,12 EUR, potem pa po ločeni pogodbi na to ceno še 2% in DDV provizije, kar znese 2.381,88 EUR za agencijo in državo.