[Johan_R]

jaki79, res je, pogodba se sklepa med pravno osebo (agencija, ki prodaja svojo storitev) in fizično osebo, ki naj jo ta agencija zastopa. Torej je kupec storitve fizična oseba.

Po ZDDV-1 moraš fizični osebi, ki ni upravičena do povračila plačanega DDV podati ceno storitve ali blaga (poglej si cene v Mercatorju, Sparu, Tušu, ...). Ta cena pa avtomatično vključuje DDV. Povsem enako velja za razne keramičarje, inštalaterje, nudilce storitev, ... (o vsem tem smo že debatirali, ko se fizična oseba zmeni s pleskarjem za ceno, ta pa na koncu pribije: "Ja pa še/plus DDV!". Če ga ni izkazal v ponudbi, se podrazumeva, da je vključen v ceni, ki jo je podal!).

Najvišja cena storitve pa je opredeljena v 1. odstavku 5. člena ZNPosr-UPB1 (Zakona o nepremičninskem posredovanju) in znaša 4% od transakcijske cene ("all in"!).

Res pa je tudi, da v kolikor je naročnik pravna oseba (upravičenec do povračila DDV9 mu lahko prišteje DDV (?!).

[jaki79]

Johan_R: o tem smo že enkrat na dolgo in široko, ne bi še enkrat. Bi pa zgolj napisal, da agencija praviloma poda ceno njene storitve v osnutku pogodbe o posredovanju.

[kelih]

eni ste pa tudi...tkole jim povej: "100 jurju" dam hočete al pa nočete čene pa pojdi drugam kaj se sekiraš kjer ni potrebe. Z denarjem pa naj delajo potem kar hočejo.

[marbar]

4k da dajo oglas na nepremicnine.net, ni slabo

-Mislim da ne berete prav zakona. Cilj zakona je da omeji provizijo, ne pa da jo določi. Ker drugače bi agenti poskusili vsako babico prepričati, da je 50% provizija skladno s storitvijo, ki jo agent doda. Sedaj ji sicer rečejo, da zakon določa 4% provizijo in babice po mojem nasedejo.
- Je treba prej paziti da ne prideš v situacijo kjer te agent lahko izsiljuje za 4%. Predvsem oglas je treba dati sam na nepremičnine.net in si večino rešil.
- V primeru kjer agent res najde primerno stanovanje za stranko je mogoče 4% ok, če pa da le oglas in čaka na klice pa ne vem. V vseh primerih pa teh 4% res ni upravičenih in mora biti stvar pogajanj.

[jaki79]

.

[jaki79]

4k da dajo oglas na nepremicnine.net, ni slabo

-Cilj zakona je da omeji provizijo, ne pa da jo določi. Ker drugače bi agenti poskusili vsako babico prepričati, da je 50% provizija skladno s storitvijo, ki jo agent doda. Sedaj ji sicer rečejo, da zakon določa 4% provizijo in babice po mojem nasedejo.

Malo črnega humorja: babice ne prodajajo stanovanj, one jih zapuščajo dedičem.

[Danielle]

Pozdravljeni,
Uraden odgovor Ministrstvo za okolje in prostor, na zgornje vprasanje, je sledece:

lz zakona o nepremicninskem posredovanju (ZNPosr Uradni list RS st. 72/06 UPB1 in 6t.49/11) med drugim izhaja, da lahko nepremicninska druzba zaracuna placilo za posredovanje le narocitelju, razen ce je s ponudbo o posredovanju doqovorieno, da placilo za posredovanje placata obe stranki. Z vednostjo obeh strank oziroma po dogovoru lahko posrednik zaracuna placilo obema strankama, torej narocitelju in osebi, ki je z narociteljem sklenila pogodbo. V takem primeru se znesek placila za posredovanje razdeli, in sicer kakor se pogodbene stranke dogovorijo.

Pri tern vas opozarjamo, da je v 3. odst. 5. clena ZNPosr dolocba s strogo civilno sankcijo nicnosti pogodbe v primeru, da je posrednska pogodba sklenjena v nasprotju s 1. in z 2. odst. 5. clena ZNPosr_ Ce torej pogodba vsebuje dolocili, ki sta z njima v nasprotju, nista nicni samo ti dve dolocbi, ampak celotna pogodba o posredovanju, kar pomeni, da se steje, kot da le-ta ni bila sklenjena in je dolzna vsaka stranka vrniti drugi stranki vse, kar je na podlagi take pogodbe prejela.

lz zgoraj zapisanega torej sledi, da ima posrednik dolznost ravnati z vso skrbnostjo dobrega strokovnjaka in gospodarstvenika. Posrednik pri tern deluje v interesu narocitelja in obenem pazi, da ne pride narocitelj v navzkizje z interesi tretjih oseb. Celo svoje interese je dolzan podrediti narociteljevim interesom zato je taksna zahteva oz. pogoj s strani narocitelja posredniku dopusten.

Naj dodam, da mi je neizmerno cudno, zakaj vsi podpisujete pogodbe o posredovanju za 2%??
Jaz sem jim ponudila 1% ali adijo.

[Johan_R]

Bravo Danielle! Problem se pojavi, ko agent/posrednik prodajalca zaradi izsiljevanja kupca s provizijo, zajebe posel, naročnik/prodajalec pa za to sploh ne ve.

Prav bi bilo, da se ob vsaki objavi pogodbenega posredovanja objavi tudi kontakt prodajalca (da ga lahko kupec ev. kontaktira, kadar oceni, da agent kvari posel), zakon pa mora jasno opredeliti pogodbeno kazen, če se želi prodajalec kljub sklenjeni pogodbi izogniti plačilu provizije. Posel bi ob sklenjeni pogodbi o posredovanju moral biti sklenjen preko tega posrednika, ki si tako zasluži provizijo.

V kolikor pogodbe ni, pač neposredno med porodajalcem in kupcem.

Pričetek prodaje bi moral biti evidentiran v "neki javni bazi nepremičninskih poslov" (GURS, AJPES, ...) do izteka pogodbenega razmerja.

S tem bi se zagotovila transparentnost poslovanja nepremičninskih agencij. Tako bi v posle posredovanja lahko vstopale tudi druge agencije oz. se dopolnjevale, vsaka s svojimi naročniki (eni prodajalci, drugi kupci ali najemniki).

LP

[jaki79]

Kavč zakonodajalci.

[gapez]

Ravno berem eno ameriško knjigo, tip prodaja hišo in je izbiral med tremi nepremičninskimi agencijami. Provizija od 6-7%, plača jo samo prodajalec, hišo prodaja samo izbrana agencija.

[jaki79]

Točno takšna, kot si zapisal, je običajna (ne max. možna) višina provizije v ZDA (za Kalifornijo, SF Bay Area, lahko to potrdim iz prve roke), na HR je max naknada 6%, v AUT in NEM je max. beauftragen 6%. Več o višini provizij po državah glej tukaj: <!-- m --><a class="postlink" href="https://tranio.com/traniopedia/tips/real_estate_agents_commissions_in_various_countries/">https://tranio.com/traniopedia/tips/rea ... countries/</a><!-- m -->

Nespameten predlog Johan_R ni samo zato, ker kupec, ki vzame posrednika, pač ni strokovno podkovan v prometu z nepremičninami in zato težko presoja, ali hoče posrednik res zajebati posel ali pa kupec s takšnimi obtožbami zgolj minira pogajanja. Prav tako njegov predlog ni nespameten zgolj zato, ker bi bil posrednik upravičen do provizije ne glede na kvaliteto njegove storitve (ko ima enkrat podpisano pogodbo, bi bil pač upravičen do provizije, če bi do posla prišlo, celo brez možnosti odpovedi) oz. ker bi takšen zakon uzakonil eksluzivo (celo na način, da bi moral prodajalec plačati provizijo tudi, če bi prodajalec sam našel kupca), ampak je nespameten tudi zato, ker je nepremičninsko posredovanje že sedaj ena najbolj reguliranih dejavnosti, zato ne vem, kaj bi prineslo oglaševanje na AJPES-u (popolnoma prostih rok pri oglaševanju nepremičnin posredniki že sedaj nimajo).

Poglejte npr. upravljanje z objekti: vsak avtoklepar je lahko upravnik. Upravnik objekta ne rabi opraviti nobenega izobraževanja, za ta poklic se ne zahteva nobena stopnja izobrazbe pa tudi licence ni potrebno pridobivati (torej tudi ni sankcije odvzema licence, kot je pri posrednikih, če slednji zaserjejo) pa se pri upraviteljih vrtijo bistveno večji denarji in so, vsaj po mojih izkušnjah, bistveno bolj prisotne nepravilnosti. Upravnik lahko npr. odkrito krši zakon in podzakonske predpise pa: nikome ništa.

[marbar]

Mi se bomo poskusili rešiti izsiljevanja agentov tako, da bomo sami dali oglas za stanovanje na splet in bomo videli kako bo šlo.
Kaj mislite ali bo to ok, ker bomo kmalu začeli s prodajo?

[samo12345]

Hm, ne razumem vprašanja. Zakaj pa to ne bi blo ok?

[jaki79]

@marbar: če misliš, da agent zgolj pripopa oglas na spletno stran in sestavi pogodbo, v preostalem času te pa izsiljuje, rajši prodajaj sam - nedvoumno.

[yonna]

Mi se bomo poskusili rešiti izsiljevanja agentov tako, da bomo sami dali oglas za stanovanje na splet in bomo videli kako bo šlo.
Kaj mislite ali bo to ok, ker bomo kmalu začeli s prodajo?

Ne vidim razloga zakaj ne bi tega storili. Itak vas bodo zelo hitro poklicali agentje in trdili, da imajo že kupca v svoji bazi in vam pod nos pomolili kakšno ekskluzivno ponudbo.

Jaz sem lansko leto oddala na bolho en oglas za sorodnico. Je oddajala stanovanje na Bledu. In mi je povedala, da ji je neka ljubljanska agencija pripeljala enega Azijca, vse ok. Potem so pa v agenciji hoteli 2 najemnini za provizijo. Je gladko zavrnila. Ali pa sem bila jaz neumna, ker nisem kontaktirala agencije in zahtevala plačila za fotografiranje stanovanja in oddajo oglasa.