[boris445]

Zdravo,

lahko prosim malo napišete kako poteka gradnja hiše "na ključ". Zaradi časovne stiske bi se verjetno z eno gradbeno firmo zmenil za gradnjo hiše "na ključ". Se pravi od temeljev pa vse do pobarvanih sten in položenega parketa. Predvsem zaradi tega, ker si ne predstavljam, da bi za različne stvari (npr. estrih, okna, instalacije, ...) sam zbiral ponudbe in se dogovarjal z izvajalci. Enostavno ni časa in znanja.

Zanima me pri sistemu "na ključ" kaj je običajno oz. pametno:
1. je navada, da npr. okna vgradi uradna ekipa od dobavitelja? Ali se lahko zgodi, da npr. okna vgrajujejo delavci "za vse"?
2. verjetno celotno gradnjo vodi izvajalec in ni moje potrebe po usklajevanju različnih obrtnikov?
3. je navada, da npr. okna plačam glavnemu izvajalcu in on potem naprej dobavitelju ali jaz direktno dobavitelju?

Kaj bi v takšnem načinu gradnje priporočali, svetovali?

[papez46]

1. Projektanta
2. Nadzornika

Pa ne oba samo na papirju. Dober nadzornik ti bo "rit" odnašal in lahko ti prišpara veliko € in še več živcev.

Torej; 1 + 2. 8)

[mape]

Poenostavljeno:

investitor napiše seznam: imel bi to, to, to

izvajalec mu ponudi ponudbo, ki zajema minimalni obseg želja investitorja želi za znesek €

se pogajata, podpišeta sežeta v roko
Investitor najame še svojega nadzornika.

Izvajalec dela (vsako dodatna izmišljevanje se drago obračuna) in investitor zgolj plačuje.

ko je konec dobi ključ in to je to.

Seveda v praksi tega nikjer ni, ker investitor ne ve točno, kaj bi rad imel in ima slabe projekte, izvajalec pa dodatna dela normalno obračuna.
Za investitorja je ta varianta najbolj lagodna (ni vložka lastnega dela) in praviloma najdražja.

[Tody]

Seveda je...

Montažne hiše, predvsem tipske, imajo že popravljene kake napake ki so jih odkrili prejšni investitorji, imajo zračunane stvari, koliko kaj stane in več ali manj v obsegu do 1000 eur potem je to tudi to.

Pri klasični gradnji se mi zdi da je tega več, od napak projektanta / arhitekta, do napak gradbincev ...

Vseeno rabiš potem še dobrega nadzornika.

Hudič se potem skriva izven hiše, kjer moraš ti zagotovit temeljno ploščo, vodovod, elektriko...

V vsakem primeru si moraš zagotovit 1 osebo s katero se boš pogovarjal, takoj ko boš imel dva izvajalca ki se bosta morala nekje srečat pri delih boš jih moral usklajevat

[fizikalec15]

Upoštevaj Papežev nasvet.
Najprej nadzornik, šele potem pogajanja kaj je v ključu.
Nadzornik ti bo tudi odpravil dileme okoli vgradnje oken...
V pogodbo sta samo dva: ti kot investitor in izvajalec.

[papez46]

Pa dobr - kakšne napake …… sej še začel ni! :roll:

Prav nobene razlike ni med klasiko in med montažno - "na ključ".

Boljši ponudniki montažne gradnje imajo "ključ" zelo lepo razdelan. Imaš celo opcijo različno vrednih "ključev" ali različnih sistemov "na ključ".

Tu je več ali manj vse jasno. Od sestave stene, izolativnosti, stavbnega pohištva, senčil, el in strojnih instalacij, ogrevalnega sistema ……. skratka razen postelje in lustrov! :wink:

Pri klasiki je malo drugače, pa ne preveč. Tam je projektant tisti, ki bo "oblikoval ključ", seveda pa mu mora investitor posredovati čim več uporabnih podatkov o tem - kaj želi.
Na podlagi tega se izdela korekten PZI projekt in ustrezen "podrobni popis gradbenih in obrtniških del".

Na osnovi tega popisa se išče - kasneje - izvajalec-

Ne vem in ne razumem - da bi kar izvajalca iskali za ključ? Kaj pa bo ponudil? Na osnovi česa? Rumenega tiska in športne napovedi? :mrgreen:

No, ko je izbor izvajalca / izvajalcev ( včasih je njih več - dva ali trije, eden od njih pa je glavni izvajalec ) se angažira še "NADZORNEGA".

Bog ne daj - past na finto ( to lenobe zelo rade naredijo ) in pristat na dil, da bo že izvajalec poskrbel za NADZORNEGA, ker bo tako za investitorja bolj ugodno. Ali pa da je nadzorni že v ceni! hock:

No, to je v glavnem vse!

In ja - na TRR-ju mora biti vedno dovoljšna količina cekina. :mrgreen:

[KeCko]

Kar sem ponovil že 100x pa naj bo še stoprvič. Ker vse preveč ljudi si "na ključ" predstavlja kot: dobim končano hišo z vsem, kar mi srce poželi in izvajalec mora to narediti.

"Na ključ" pomeni samo to, da se izvede točno to kar je v pogodbi in za pogodbeno določeno ceno. To nikakor ne pomeni, da mora biti objekt zaključen in da dobite obesek s ključi. Ni nujno, lahko pa, če je tako dogovorjeno v pogodbi. Če povem še banalno, lahko se izvede samo temeljna plošča "na ključ". Pomeni, da se bo izvedla temeljna plošča kot je določena s projektom za določeno ceno in nič več.

[pentax]

Nadzornega izberi na podlagi osebnih priporočil, od tebi zaupanja vrednih oseb. To bi si na tvojem mestu podčrtal in ne odstopal od tega.

[boris445]

Ja imam občutek, da je v mojem primeru nadzorni zelo pomemben.

Koliko pa stane nadzorni ampak dober, takšen, ki se res angažira? Če je investicija recimo 200.000 EUR, 150m2, NEH, klasična gradnja, pa da dela res vse...govori in se usklajuje z izvajalci, nadzira materiale, nadzira delo, sproti vodi popis del, primerja s PZI in GD, finančno spremlja vse, samodejno preračuna kakšne spremembe glede na PZI, mi daje zeleno luč za plačila, itd....skratka, če malo karikiram kakor, da meni sploh ni treba na gradbišče?

[fajngl]

Izvajal sem kar nekaj del na ključ in lahko povem, da je ključ dobička izvajalca predvsem popis del. Popis del naj pregleda predvsem nekdo z izkušnjami iz terena in ne iz papirja. Mimogrede... jaz kot izvajalec sem je zmeraj zelo dobro odnesel .

[KeCko]

@boris445 ... nadzorni ni vodja gradbišča, ki bi usklajeval in koordiniral delo, tudi ni projektant, da bo spreminjal načrte in reševal detajle. Preverja materiale, skladnost izvedbe z načrti, preverja količine glede na gradbeno knjigo izvajalca in popise, potrjuje gradbeno knjigo ter s tem tudi faze plačila. Zaradi same izvedbe ti načeloma ne bi bilo treba na gradbišče. Predvsem boš hodil na gradbišče, če projekt ne bo dodelan v detajle (pozicije vgrajenih armatur, vgradnih luči, prezračevalnih komor, vgradnega pohištva, ploščic, detajlov ipd.). Torej po domače ne boš gledal ali so fuge malte enakomerne te pa bodo klicali če v projektu kaj ne bo jasno in boš kot investitor kaj moral potrditi.

[Tody]

Ne pa imeti vodja gradbišča in nadzornega v eni osebi. To je tako kot da bi lisici zaupal da bo varovala kure.

[Taav]

Bi poudarila to, o čemer piše fajngl.

Še malo off topic: opažam, da se pojmi mešajo. Zakaj mešate obseg del z vrsto gradbene pogodbe /obračunom? Na ključ je zgolj en način gradbene pogodbe, v katerem naj bi izvajalec prevzel določen riziko glede obsega del in količin. In ga prevzame, z določenim pribitkom seveda. Je pa daleč od tega, da je to edini zveličavni način, da se investitorji zaščitite pred dodatnimi deli itd. Moje izkušnje kažejo ravno obratno: najboljši zaslužki izvajalcev so ravno na ključu. Gradbena pogodba namreč ščiti tudi izvajalca - ne gre tako enostavno, da na ključ mora naresti vse, kar se vi spomnite. Največja greška se še vedno kilavi projekti - za gradnjo na ključ so bistveni v nulo projekti. Torej: realne količine v popisih, solidni projekti PZI, dodelane rešitve, itd. Brez tega neobhodno prideš v situacijo ali investitor ali izvajalec. In glede na to, da investitorji enostanovanjske gradnje praviloma nimajo kaj veliko pojma, izvajalci pa imajo zadnje čase že več zaposlenih odvetnikov kot zidarjev, se ve, kdo potegne ta kratko.

Zame osebno je najbolj poštena varianta še vedno obračun po dejanskih količinah. Poštena za obe strani. S solidnim nadzorom je to TO. Pač z izvajalecm skleneš pogodbo za vse faze gradnje - do konca. Kar bo narejeno, bo plačano z vnaprej dogovorjeno ceno po enoti. Nadzor potrjuje količine opravljenega dela. Izvajalec v tem primeru ne rabi vkalkulirati pribitkov na nepredvidena dela/količine, itd. In če se tekom gradnje izkaže, da investicija naraste za 20,30, 40% in več in gre za dela, ki jih je potrebno izvesti, ni kriv izvajalec, temveč projektant (!).

[grega09]

Največja greška se še vedno kilavi projekti - za gradnjo na ključ so bistveni v nulo projekti. Torej: realne količine v popisih, solidni projekti PZI, dodelane rešitve, itd. Brez tega neobhodno prideš v situacijo ali investitor ali izvajalec. In glede na to, da investitorji enostanovanjske gradnje praviloma nimajo kaj veliko pojma, izvajalci pa imajo zadnje čase že več zaposlenih odvetnikov kot zidarjev, se ve, kdo potegne ta kratko.

Sicer sem iz strojne stroke in se z gradbeništvom srečujem bolj med svojo gradnjo, se pa s tem absolutno strinjam. Samo časi, da boš večino investitorjev prepričala o ceni projekta, ki jo s sabo prinese kvalitetno izdelan projekt, so pri nas še kar daleč. Je pa to edina pravilna pot. Gre pa (zelo) počasi na boljše...
Problem je to dopovedati že pri B2B sodelovanju, kaj šele nekomu, ki je čisto tehnični laik in nima (ima premalo) denarja. Odgovor je seveda, da naj ne zida, ampak raje kupi stanovanje...

Druga skrajnost so pa pri nas adaptacije, ki med samim potekom dela odprejo marsikak strošek. Seveda investitor pa takoj v luft: "A niste rekli, da boste za toliko izvedli?"

[Taav]

Bom malo bolj plastično poskušala opisat:

1. Primer: Naknadno - torej med gradnjo investitor zahteva npr. parket namesto keramike. Če je pogodba na ključ: sprememba ni zajeta v pogodbi. Projekti so na keramiko, parket se dodatno plača.

2. Primer: Izkaže se/Investitor želi imeti manjšo škarpico, jo ni ne v projektih ne popisih. Ključ: škarpa se dodatno plača.

3. Primer: Premikanje inštalacij na željo investitorja. Ključ: se dodatno plača.

4. Primer: menjava materialov/vgrajenega stavbnega pohištva od projektno predvidenega, itd. Ključ: se dodatno plača.

Edina fora ključa je, da mora izvajalec za enako ceno izvesti tudi nepredvidena dela in presežna dela. Nepredvidena so dela, ki niso zajeta s pogodbo, pa se morajo izvesti (t.j. nujna nepredvidena dela (ogrožena stabilnost objekta, itd) ter dela, za katera je izvajalec ob skleniti pogodbe vedel oz. bi moral vedeti). So všteta v ključ. Dokazovanje gre običajno preko sodišča, tako da vse zavisi, kaj ste napisali v pogodbi oz. kako je definirana končna faza ob predaji, kaj je bilo v projektih, kaj ne. Skratka, precej škatljiva zadeva, večinoma pa se tu pokriva projektantska šlamastika.
Presežna dela so presežki količin nad pogodbenimi količinami. So všteta v ključ.
Istočasno pa izvajalec ne rabi znižati cene zaradi dejansko potrebne manjše količine za izvedbo del. Prihranek gre njemu v žep.
Ključ tudi ne izključuje spremembe pogodbene cene zaradi spremenjenih okoliščin.

Ampak kot rečeno - ogromno zavisi od pogodbe: kaj bo notri pisalo, ali se upoštevajo uzance, ali kaj drugega, kaj bo končni rezultat gradnje na ključ.

@grega: osebno menim, da projektante bolj zavezuje zakonodaja kot pogodba z naročnikom. Noben ne sili nobenega, da podpisuje pogodbe, kjer je potreben v nulo projekt in se to ve, pa gredo s ceno v poden, na koncu oddajo zmazek od projekta in to opravičujejo s tem, da je bila cena v podnu. Najbrž je stvar osebne odločitve, po kateri poti bo vsak posameznik šel. Jaz osebno take projekte in naročnike raje prepustim konkurenci. Edini problem, ki ga jaz vidim je, da 3/4 naročnikov nima pojma. Ne vedo, kaj rabijo, ne vedo, kaj so dobili. Pojma nimajo. Nekaj se blefira, kopira razpise, projektne naloge, skratka - žalost. In tako se tekom izvedbe vse lepo zakrije in potlači, pa so isto vsi zadovoljni.