[him]

Pozdravljeni,
na vas se obračam za nasvete, saj nimam dovolj dobre predstave glede finančne in časovne konstrukcije obnove hiše. Ne predstavljam si točnih načinov gradnje pred 60 leti, tako da bi potreboval nekaj odgovorov, hkrati pa bom zapisal par podatkov, ki jih poznam.

Hiša je kolikor izgleda opečnate gradnje, najverjetneje polne opeke. Kot plus je to, da so vse 3 plošče betonske. Dimenzije so cca 10x10m torej 300m2 skupne bruto površine od česar sta 2 nadstropji bivalni, klet pa je mišljena kot pomožni del stavbe. Trenutno razen na enem mestu na podstrehi ni videti vlage, hiša je lepo ohranjena, a vendar stara. Površina strehe cca 180m2.

Šlo bi za kompletno renovacijo, nove inštalacije, izolacija, okna, menjava kompletnega ostrešja. Trenutna razporeditev prostorov je kar ok. Potrebna je ena dodatna stena v podstrehi. Kar se tiče prebojev bi ena vrata poširil in pustil odprt prehod med kuhinjo in jedilnico, ter deloma ali v celoti prebil steno med dnevno sobo in kuhinjo.

Zanima me nek cenoven okvir zgoraj naštetih stvari, kar se tiče praznjenja stavbe bi razen strehe vse postoril v lastni režiji, večino pomembnih del pa bi raje prepustil strokovnjakom.

Strošek?
Arhitekt, statik, priprava načrta:?

Vodovodne in elektro inštalacije:?

Podiranje sten:?

Vgradnja novega ogrevalnega sistema+toplotna črpalka in talno gretje:?

Termoizolacija:?

Po potrebi stošek hidroizolacije kleti in temeljev (hiša je na naklonu in je pol kleti zunaj, pol pod zemljo):?

Glede na to, da je klet za razliko od ostalih prostorov samo 2m višine me zanima kako se lahko to reši v povezavi z izolacijami, predvidevam, da odpade izolacija pritličja s spodnje strani kleti, ker bi izgubil 10cm že tako nizke višine. Ali je kakšna opcija drugega načina izolacije hiše kot celote?

Na koncu me zanima neka ocena kompletne prenove z zgoraj naštetim, brez in z morebitno hidroizolacijo temeljev. Videl sem ogromno napisanega, pa vendar nič v smislu relativno mlade stare stavbe, ki je grajena z betonskimi etažnimi ploščami.

Hvala za informacije..

---

Pozdravljeni,
na vas se obračam za nasvete, saj nimam dovolj dobre predstave glede finančne in časovne konstrukcije obnove hiše. Ne predstavljam si točnih načinov gradnje pred 60 leti, tako da bi potreboval nekaj odgovorov, hkrati pa bom zapisal par podatkov, ki jih poznam.

Hiša je kolikor izgleda opečnate gradnje, najverjetneje polne opeke. Kot plus je to, da so vse 3 plošče betonske. Dimenzije so cca 10x10m torej 300m2 skupne bruto površine od česar sta 2 nadstropji bivalni, klet pa je mišljena kot pomožni del stavbe. Trenutno razen na enem mestu na podstrehi ni videti vlage, hiša je lepo ohranjena, a vendar stara. Površina strehe cca 180m2.

Šlo bi za kompletno renovacijo, nove inštalacije, izolacija, okna, menjava kompletnega ostrešja. Trenutna razporeditev prostorov je kar ok. Potrebna je ena dodatna stena v podstrehi. Kar se tiče prebojev bi ena vrata poširil in pustil odprt prehod med kuhinjo in jedilnico, ter deloma ali v celoti prebil steno med dnevno sobo in kuhinjo.

Zanima me nek cenoven okvir zgoraj naštetih stvari, kar se tiče praznjenja stavbe bi razen strehe vse postoril v lastni režiji, večino pomembnih del pa bi raje prepustil strokovnjakom.

Strošek?
Arhitekt, statik, priprava načrta:?

Vodovodne in elektro inštalacije:?

Podiranje sten:?

Vgradnja novega ogrevalnega sistema+toplotna črpalka in talno gretje:?

Termoizolacija:?

Po potrebi stošek hidroizolacije kleti in temeljev (hiša je na naklonu in je pol kleti zunaj, pol pod zemljo):?

Glede na to, da je klet za razliko od ostalih prostorov samo 2m višine me zanima kako se lahko to reši v povezavi z izolacijami, predvidevam, da odpade izolacija pritličja s spodnje strani kleti, ker bi izgubil 10cm že tako nizke višine. Ali je kakšna opcija drugega načina izolacije hiše kot celote?

Na koncu me zanima neka ocena kompletne prenove z zgoraj naštetim, brez in z morebitno hidroizolacijo temeljev. Videl sem ogromno napisanega, pa vendar nič v smislu relativno mlade stare stavbe, ki je grajena z betonskimi etažnimi ploščami.

Hvala za informacije..

Mogoče omenim še to: razpored sob je na svojem mestu. Torej kopalnice, kuhinje itd. štima, če to naredi razliko pri novih inštalacijah?

[MatUrb]

Po moji oceni vsaj 700EUR/m2. Pri starih zadevah se ponavadi skrivajo presenečenja. Na hitro ugibam da se mogoče celo bolj splača podret in naredit na novo....rekonstrukcijo.

[Blokovec]

Tako hišo se da za 90k do 120k lepo urediti, če pa bi sami še kaj naredili zraven, pa še za manj.

[him]

No saj ravno presenečenj me je strah. Sicer nisem prepričan ali je bila HI že urejena enkrat vmes.

Podiranje sem razmišljal, a pomeni cca 20.000eur dodatnih stroškov (dokumentacija+rušenje). Je pa dejansko tako, da je hiša čisto ok prostorsko. Če bi bila grajena po letu 75 bi bilo manj ugibanj, ker so bili obvezni načrti...

Predno da sprašujem okrog, kakšna je ocena projektne dokumentacije celostne prenove, arhitekt, statik? 

Koliko se da v teh primerih računati na eko subvencijo, ali je razred izkoristka tako visok, da kar pridobiš stane več?

[Verdox]

Hidroizolacija je najmanjša težava le ta se vgrajuje od leta 1920..30 naprej, kar ne pomeni da je tudi pri vas a načeloma bi morala biti.
Potencilano večja težava je protopotresna gradnja le ta se je pri nas začela resneje uvajati po letu 1972 uradno, za privat gradnje pa...hmm.... kakor kje, torej to je lahko težava ali ne pač odvisnio kje hiša stoji.
Načeloma si je je pri obsežnih obnovah, kjer investitor sam ni vključen v dejansko obnovo in nekdo, ki postavi takšna vprašanja kot vi, to nikakor ni,
potrebno odgovoriti ali obnova pomeni:
nova okna, toplotoizolacijski ovo/fasadaj, novo kritino, nove ploščice v kopalnici morda še nove odtoke in elektriko in to je to če je odgovor DA potem obnova da ,
če je potrebno na hiši spreminjati recimo ostrešje, prestaviti kakšno steno... je odgovor NE zadevo se ne kupi, če se že se kupuje lokacija in se zadeva RUŠI.

[him]

Hidroizolacija je najmanjša težava le ta se vgrajuje od leta 1920..30 naprej,  kar ne pomeni da je tudi pri vas a načeloma bi morala biti.
Potencilano večja težava je protopotresna gradnja le ta se je pri nas začela resneje uvajati po letu 1972 uradno, za privat gradnje pa...hmm.... kakor kje, torej to je lahko težava ali ne pač odvisnio kje hiša stoji.
Načeloma si je  je pri obsežnih obnovah, kjer investitor sam ni vključen v dejansko obnovo in nekdo, ki postavi takšna vprašanja kot vi, to nikakor ni,
potrebno odgovoriti ali obnova pomeni:
nova okna, toplotoizolacijski ovo/fasadaj, novo kritino, nove ploščice v kopalnici morda še nove odtoke in elektriko in to je to če je odgovor DA potem obnova da ,
če je potrebno na hiši spreminjati recimo ostrešje, prestaviti kakšno steno... je odgovor NE zadevo se ne kupi, če se že se kupuje lokacija in se zadeva RUŠI.

Hvala za odgovor. Glede na to, da izgleda vsaj na prvi pogled kakovostna gradnja bi potem predvideval, da je HI narejena. Tudi znotraj ni videti kakšne vlage v kleti.

Ali je protipotresno gradnjo mogoče opaziti na kakšen način? Je sanacija in uvedba ojačitev porotipotresne gradnje visok strošek in nujna zadeva?

Kar se tiče ostrešja je vse tako kot mora biti, nisem prepričan ali bi bila poleg prekrivanja potrebna menjava špirovcev. Kar se tiče notranjih sten je kot omenjeno potrebno poširiti 1x vrata (iz 70 na 90cm), ena vrata poširiti v povezovalni prehod in deloma odstraniti steno in s tem 2 prostora spojiti.

Seveda je dilema ali narediti talno gretje, kar vse skupaj še nekoliko bolj zakomplicira. Je pa v vsakem primeru vodno in ogrevalno inštalacijo potrebno zamenjati in dodati, kjer manjka.

[Verdox]

Horizontalna hidroizolacija se je delala nad nivojem kleti, če je klet suha je to zato, ker je ali takšna zemljina v okolici torej čista ilovica oz. gramoz ali pa je bila naknadno narejena vertikalna hidroizolacija ..?
Talno je možno če višina ni težava, če je ga pač ni.
Ali je možno objekt protipotresno ojačati ? Seveda je možno, samo očitno ste slabo brali moj prejšnji vpis kaj, kako in kdaj je smiselno obnavljati in kdaj je takšna gradnja potencialno težava.

[Sportko]

Smo v prenovi točno takšne hiše in danes ne vem več, če bi se še enkrat odločili za to pot. Dejstvo je, da hočeš zase vedno najboljše, na začetku si mislil, da boš naredil samo par stvari, ko pa začneš delat, pa bi še to in ono in... skratka, 100k eur je po mojem premalo za neko resno obnovo, seveda pa vsaka hiša skriva svoje skrivnosti... Če pa hočeš narediti oh in sploh, pa računaj na 150 k eur. No, seveda lahko te številke močno zmanjšaš, če delaš sam in se probaš tudi znajti pri nabavi materiala...

[KeCko]

Torej na koncu ti od vsega ostanejo gole stene iz polne opeke ter vprašljivo stanje hidroizolacije in ena "neuporabna" etaža. Strošek kvalitetne obnove bo podoben novogradnji(velja tako za papirje kot tudi vse ostalo). Če nima neke čustvene ali arhitekturne vrednosti - ruši.

[Beri]

Prej je veljalo nepisano pravilo RUŠI.
Danes,ko so zakonodajo izpilili do skrajnosti,je vprašanje ali se izplača rušiti.
Preveč papirologije,katera stane,plus se moraš držati današnjih norm,kar tudi stane.

[KeCko]

Papirologija za novogradnjo in rekonstrukcijo ter celovito obnovo je dokaj podobna. Kvečjemu je z obnovo še več dela ter res podroben posnetek obstoječega stanja.

Ostalo je dokaj podobno in neke bistvene razlike v strošku ni.

Tudi pri obnovi in rekonstrukciji se moraš držati vseh današnjih norm.

[him]

Torej, če sem realen in primerjam je dodaten strošek pri rušitvi in novogradnji:
+15.000EUR rušenje, 10.000EUR temeljna plošča in gradnja do 3. faze cca 30.000EUR..

[KeCko]

Odštej vsa dodatna dela za štemanje novih prebojev širjenje odprtin in podobno. Odštej večje izravnave neravnin. Hidroizolacija takšnih objektov je pain in the ass. Rušenje zna biti kar precej manj. Ob tem da boš imel potresno varen in nov objekt. Vprašaj se kakšna bo končna vrednost objekta. Tudi če bo v celoti obnovljen bo še vedno letnik 1960smth.

Nisem človek, ki bi rušil vse povprek ampak glede na grobi opis in na tvoja vprašanja, ki kažejo na obseg pregleda nad situacijo, je za hiter odgovor rušitev bolj verjetna, seveda pa nič strokovno dokončnega ni možno reči brez ogleda objekta in temeljitejšega pogovora z investitorjem.

[kuhii]

Odštej vsa dodatna dela za štemanje novih prebojev širjenje odprtin in podobno. Odštej večje izravnave neravnin. Hidroizolacija takšnih objektov je pain in the ass. Rušenje zna biti kar precej manj. Ob tem da boš imel potresno varen in nov objekt. Vprašaj se kakšna bo končna vrednost objekta. Tudi če bo v celoti obnovljen bo še vedno letnik 1960smth.

Nisem človek, ki bi rušil vse povprek ampak glede na grobi opis in na tvoja vprašanja, ki kažejo na obseg pregleda nad situacijo, je za hiter odgovor rušitev bolj verjetna, seveda pa nič strokovno dokončnega ni možno reči brez ogleda objekta in temeljitejšega pogovora z investitorjem.

Da dam primer... Mi obnavljamo hišo, letnik cca 1985 (gradil moj dedek --> sentimentalna vrednost).
Hišo smo spraznili, tlake in vse inštalacije speljali ven, ter malo preuredili prostore. Okna obložili s stirodurjem, in naročili nova. 
Do sedaj smo vložili cca 700€ in veliko svojega časa in dela. 
Obnovljeno bo vse, in streha, in tlaki, in inštalacije. Dodatno bomo tudi hidro in termo izolirali pritličje in temelje, ki je delno vkopano v zemljo iz 3 strani (strošek cca 5k€ tega ne bomo počeli sami). 
Ocenjujemo, da bo sama investicija nekje 90k€, s tem da ogromno sami naredimo, in bo hiša tip top, tudi pohištvo že vso. Pa nismo bili varčni pri oknih in pri drugih stvareh nebomo. 20cm fasade, 8cm pod tlake izolacije, itd.
Da se, ni pa vedno to najboljša rešitev. Vsak naj sam presodi, ali se splača obnavljati ali ne. Jst vem, da za 90k€ ne postavim nove hiše sredi Grosuplja. Tudi problem je, ker večina del bi težko opravil sam, oziroma s pomočjo sorodnikov, kot se je to včasih počelo, oziroma se še, na vaseh. Če pa daš večino del delati drugim, pa je zadeva kaj hitro 1x dražja.

[mirator]

Je kar bistvena razlika, ali je bila hiša grajena v 60 - tih ali po 80-letih.
Takole na prvo žogo bi tudi jaz rekel, ruši in zgradi novo. Ampak, če je opečnata zidava in so plošče AB, potem bi vseeno veljalo razmisliti. Vsekakor nenosilne stene bi porušil in zamenjal s kanuf stenami, ki so tanjše in izolacijsko in zvočno bistveno boljše. Dobro bi pa bilo preveriti potresno varnost. Ampak jaz nisem gradbenik, zato je to samo laični pomislek.
Bi pa svetoval glede elektrike. Notranje inštalacije so tako ali tako, kot razumem predvidene za kompletno obnovo in tudi morajo biti. Je pa potrebno izdelati ozemljitev, ki takrat prav gotovo ni bila. Verjetno je sedaj glavna varovalka (pancerka) v hiši, ravno tako števec, kar bo potrebno prestaviti iz hiše. Zato bo potrebno soglasje za priključitev od elektrodistribucije, kjer bo zahteva, da je to potrebno projektno rešiti (ni pa potrebno gradbeno dovoljeje). Potem je vprašanje strelovoda, če je hiša osamljena, ga priporočam, v vsakem primeru pa bi vgradil prenapetostne odvodnike.