[razree]

Živjo,

začel sem se zanimati za nakup nepremičnine (namesto najema) tako, da raziskujem glede kreditov, nakupa, pasti, vprašanj itd...moja raven znanja na tem področju ni ravno zavidljiva, zato prosim, da s tem v mislih berete (in morebiti odgovorite).

Torej prišparanih imam le cca par tisoč €. Torej rabim kredit za celotno vrednost nepremičnice. Gledam cca 100-120.000€ vredne/ocenjene nepremičnine. Ker je dobiti kredit pri banki za celotno vrednost nepremičnine skoraj next to impossible, me zanima ena stvar.

Želim kupiti nepremičnino vredno recimo 100.000€. Meni banka mi seveda ne bo dala 100k kredita. Kaj pa, če se prodajalcem dogovoriva, da bom jaz za nepremičnino plačal recimo 140k (čeprav bi v resnici plačal le 100k)?

Prikazal bi višjo vrednost nepremičnine kot je v resnici. Na ta način bi od banke dobil kredit za celoten nakup brez lastne udeležbe.

Bi to šlo skozi?

[Tody]

Heh, ja ne gre to tako. Banke zahtevajo tudi cenilca in boš moral še cenilca podkupit.

Ker kako se bo banka zavarovala pred tem da ti nehaš plačevat kredit? Tako da se ti bo usedla na hišo. In ker hiša stane 100.000 eur ti dajo oni 80.000 eur ker računajo da toliko sigurno lahko dobijo za hišo in si povrnejo kredit.

Odvisno tudi od tvojih prihodkov in varnosti službe.

[simek]

1. ne počni tega!
2. banka bo kredit odobrila na podlagi cenitve!( ocenjeno 40% več, kot je vredno?)

[bobo0203]

Dejstvo je, da je brez lastnih sredstev nakup nepremicnine bolj kot ne nemogoc (oz. se definitivno ne splaca).
Pa tudi ce dobis od banke 100k EUR za nepremicnino vredno 100k EUR; realno gledano se ti ne bo izslo - poleg neto cene za nepremicnino bos imel kar nekaj dodatnih stroskov, ki jih bo ravno tako potrebno placati. In ce tukaj nimas na voljo dovolj lastnega kapitala bo tezka.

Resitev je seveda vec, a so odvisne od financne situacije, stabilnosti dohodkov itd. Tako na pamet pa - dokler ne bos imel vsaj nekaj (za mene osebno bi bil 20% absolutni minimum) nasparanega denarja, je vse skupaj zelo tezko...

[razree]

Najprej hvala obema za odgovor...

Simek, kaj misliš s tem "ocenjeno 40% več, kot je vredno"? Da cenilci, ki jih postavi banka načeloma ocenjujejo več, kot je dejanska vrednost? Če to drži, potem sploh ni problema. Ampak ne razumem zakaj bi to delali. Logično bi bilo, da jo oceni manj, ne? S tem bi si banka bolj "zavarovala hrbet".

Tudi, če cenilec npr. oceni nepremičnino na 100k ta cenitev še ne more biti mirodajna (oz. podlaga za odobritev višine kredita). Ali pač? Prodajalec prodaja nepremičnino za 130k in jaz kot kupec mislim, da je to dobra cena in sem zanjo pripravljen tudi toliko plačati.

Kje se zatakne, če imava midva s prodajalcem "interni" dogovor, da mu plačam samo 100k za nepremičnino?

[spirou]

Zatakne se pri tem da bančnega cenilca ne boš prepričal v toliko nižjo vrednost. Kot rečeno prej... dokler nimaš vsaj tistih 20% pozabi na vse skupaj in ostani v najemu.

[JaBK]

Najprej hvala obema za odgovor...

Simek, kaj misliš s tem "ocenjeno 40% več, kot je vredno"? Da cenilci, ki jih postavi banka načeloma ocenjujejo več, kot je dejanska vrednost? Če to drži, potem sploh ni problema. Ampak ne razumem zakaj bi to delali. Logično bi bilo, da jo oceni manj, ne? S tem bi si banka bolj "zavarovala hrbet".

Tudi, če cenilec npr. oceni nepremičnino na 100k ta cenitev še ne more biti mirodajna (oz. podlaga za odobritev višine kredita). Ali pač? Prodajalec prodaja nepremičnino za 130k in jaz kot kupec mislim, da je to dobra cena in sem zanjo pripravljen tudi toliko plačati.

Kje se zatakne, če imava midva s prodajalcem "interni" dogovor, da mu plačam samo 100k za nepremičnino?

1) to pomeni, da nobeden enilec ne bo ovrednotil nepremičnine na 40% več kot je ocenjena. in od tu tvoj problem...

2) mErodajen in ne mIrodajen, ker zadeva ne primaša nobenega miru

3) banko en klinc zanima koliko boš ti dal zanjo, njo zanima za koliko jo bo lahko naprej prodala, če ti ne boš krede plačeval.

[pastir]

@razree

Simek ti je lepo napisal... koliko denarja ti je max pripravljena posodit banka, je odvisno od ocenjene vrednosti nepremičnine. Koliko pa si ti pripravljen plačat za nekaj, pa je tvoja stvar... Cenilci v tem primeru navadno cenijo v korist bank (torej nižja vrednost), so pa vseeno cenilci le ''ljudje'' in če si ravno na meji, mogoče malenkost višje ocenijo.

Primer: potrebuješ 80k€ kredita, tvoja realna pričakovana ocena je vsaj 100k€, on bi to ocenil na 95k€, tu ti mogoče pogleda skozi prste in napiše npr.: 105k€. Definitivno pa ne bo nobeden take nepremičnine ocenil na 140k€, ker bi ti kupil nepremičnino za 100k in imaš 0€ lastnih sredstev.

[razree]

Najprej hvala obema za odgovor...

Simek, kaj misliš s tem "ocenjeno 40% več, kot je vredno"? Da cenilci, ki jih postavi banka načeloma ocenjujejo več, kot je dejanska vrednost? Če to drži, potem sploh ni problema. Ampak ne razumem zakaj bi to delali. Logično bi bilo, da jo oceni manj, ne? S tem bi si banka bolj "zavarovala hrbet".

Tudi, če cenilec npr. oceni nepremičnino na 100k ta cenitev še ne more biti mirodajna (oz. podlaga za odobritev višine kredita). Ali pač? Prodajalec prodaja nepremičnino za 130k in jaz kot kupec mislim, da je to dobra cena in sem zanjo pripravljen tudi toliko plačati.

Kje se zatakne, če imava midva s prodajalcem "interni" dogovor, da mu plačam samo 100k za nepremičnino?

1) to pomeni, da nobeden enilec ne bo ovrednotil nepremičnine na 40% več kot je ocenjena. in od tu tvoj problem...

2) mErodajen in ne mIrodajen, ker zadeva ne primaša nobenega miru

3) banko en klinc zanima koliko boš ti dal zanjo, njo zanima za koliko jo bo lahko naprej prodala, če ti ne boš krede plačeval.

Torej, če prav razumem banka upošteva oceno cenilca in ne dejanske kupne vrednosti nepremičnine? Če bo cenilec ocenil na 80k, mi bo banka dala npr. 70% od 80k, ne glede na to, da bi jaz za nepremičnino plačal 500k?

[kitajskizid]

Imaš še eno varianto. Za del kupnine najameš kredit zavarovan pri zavarovalnici, za drugi del na hipoteko (po pravilih bodo želeli zavarovanje 1:1,5). V določenih primerih se kredit zavarovan pri zavarovalnici lahko šteje kot lastna udeležba. Če imaš stabilno zaposlitev, dobro plačo (da ni kreditna sposobnost preračunana na 0,1 EUR), potem ti mogoče rata. Če v banko z računom pripelješ še partneko, starše, otroke.... potem bo banka bolj naklonjena zadevi. Če gre partnerka še za poroka, bo še lažje. Zavarovanje kredita pri zavarovalnici seveda stane. Nič ni zastonj.
Kar se pa tiče cenilca. Praviloma bančni interni cenilec vsaj potrdi oceno zunanjega cenilca. Če bo zunanji ceno napihnil, je interni ne bo potrdil.
V zavarovanje lahko daš tudi samo ali pa dodatno tudi kakšno drugo nepremičnino (vikend, hišo od staršev....)
Vse se da. Pojdi na banko in se začni pogovarjat. Banka ima dva glavna interesa: tebe kreditirat in od tebe po n letih dobit kredit nazaj. Vse ostalo so natolcevanja organizacij za zaščito potrošnikov.

[simek]

@razree, glej, banka nima B.V. zapisano tisto mantro o "individualni obravnavi"
Ti bom povedal primer.
Prijatelj je kmalu po zaposlitvi za ned. čas želel kupit hišo za 250.000, brez omembe vrednih lastnih sredstev.
Šel na banko in ven prišel s 300.000 :!: Kombinacija kreditov. Brez težav! So mu ponujali še več!

P.S. Je pa ena malenkost :!: Je zdravnik in žena sodnica :wink:
Boš TI dobil VES denar, ki ga potrebuješ? Ne vem! Pojdi v banko, povej situacijo, pa ti bodo vse razložili

[metro]

Kredit dobit je najmanjši problem. "Po kakšni ceni?!", to je vprašanje... Za dohtarja pa sodnico to najbrž ni problem.

[simek]

Se ne morem strinjat s tabo @metro! Dobiti kredit, je za ogromno ljudi, zelo velik problem! Ne glede na ceno denarja :wink:

[metro]

Ja, za razumne ljudi res. No, ja, sedaj so pogoje po krizi (hvala Bogu) malo zaostrili. Prej pa nešteto žalostnih zgodb o nezmožnosti plačevanja obrokov...