[Radovednost]

Pozdravljeni,

Kupili bi parcelo, ki je v solastništvu občine in dveh fizičnih oseb (tujina). Kupili bi le delež, ki je v lasti občine. Občina je že podala načelno soglasje z opozorilom glede predkupne pravice solastikov.

Prosili so nas, da od solastnikov pridobimo izjavo, da se odrekajo predkupni pravici.

1. Zanima me, kakšne podatke mora vsebovati obvestilo o nameri prodaje in možnosti uveljavljanja predkupne pravice solastnika, da se potem lahko smatra, da je bil solastnik pravilno (v skladu z zakonom) obveščen in se je pravici odrekel. 2. Zanima me tudi kdo lahko od solastnika pridobi izjavo.
3. Zanima me kateri zakon določa način obveščanja o nameri prodaje

Po do zdaj zbrskanih informacijah mora biti obveščen: o nameri prodaje, o pogojih prodaje (predvsem cena in podobno).

Moti me predvsem to, da na občini pravijo, da ne bodo dali ceniti, dokler se solastniki ne izrečejo o nameri uveljavljana ali neuveljavljanja predkupne pravice.

Hvala.

[groga]

Če gre za kmetijsko ali gozdno zemljišče je dovolj obvezna objava na oglasni deski UE in e oglasni deski; če pa je parcela zazidljiva, pa je obvezno soglasje solastnikov- predkupnih upravičencev.

[susa]

Kaj pa, če nimajo naslovov solastnikov? Potem tudi objava na oglasni deski, če tudi gre za zazidljivo zemljišče ?

[Radovednost]

Groga najlepša hvala za pomembno informacijo. Glede na to, da moram zdaj o tem prepričat še referente na občini me zanima, če imate mogoče še inforamcijo kateri zakon to določa.

Torej, berem Stvarnopravni zakonik, ki v 3. odstavku 66. člena pravi le, da v kolikor je predmet prodaje nepremičnina imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Kar je ok in razumljivo.

Parcela za katero se zanimamo je kmetijsko (15%)-gozdno (85%) zemljišče.

Torej berem Zakon o gozdovih, ki 47. členu piše le, kdo ima predkupno pravico. Ne najdem nič o temu kako morajo biti obveščeni o prodaji in nič o solastnikih.

Berem še zakon o kmetijskih zemljiščih in 20. člen določa način prodaje in 21. člen nato določa:
"Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti."

"Vsakdo"? Torej tudi solastnik?

Hvala in lp

[groga]

Ne kompliciraj, najprej kupi ostale solastniške deleže, potem ti bo občina 100% prodala njihov delež. V solastništvu ne moreš samostojno upravljati z nepremičnino, ampak samo v soglasju s solastniki. Poišči solastnike, jih obvesti, itd.....

Glede na to, da moram zdaj o tem prepričat še referente na občini me zanima, če imate mogoče še informacijo kateri zakon to določa.

Tako je razsodilo Vrhovno sodišče, poišči v Sodni praksi; ni pa to obvezujoče za naprej ampak za nazaj.

Obnašanje "občinarjev" je pravilno, saj se bodo oni vlačili po sodiščih, ne pa ti.

[zavaa]

Občina želi da ti pridobiš izjave od solatnikov v tujini. Ker pač njim se ne da oz. ni jim potrebno to iskati.
Sami pa ne bodo speljali pravnega posla brez da pridobiš izjave. Razen če bi jim bilo v strašanskem interesu da prodajo svoj solastniški delež. Potem bi se verjetno potrudili z pridobitvijo izjave teh oseb. Oziroma bi občina predlagala razdružitev solastnine.
Verjetno mora biti strokovno prevedno in podpisi overjeni, da bo zadeva veljala.

Ker če ti kot nesolastnik vstopiš v nakup, postaneš solastnik z ostalimi dvemi osebami.
Solastniku kot predkupnemu upravičencu mora biti dana možnost za nakup. Solastniki pa imajo čas 5 let da izpodbijajo prodajo, če se ni upoštevala njihova predkupna pravica. Pač občina to ve in se ne gre teh iger, brez njihovih izjav.

Pridobi izjavo od teh oseb v tujini. Da se odpovedujejo predkupni pravici kot solastniki in občina ti bo prodala svoj delež.

Solastnišvo po zakonu in razlagi že predstavlja veliko možnost za spore. Zato se posebej te zadeve tudi obravnavajo. Zato zakon omogoča solastnikom predkupno pravico, da se zmanjša št. solastnikov za določeno nepremičnino, ter s tem zmanjša možnost za spore.

[Radovednost]

Torej, da povzamem:
1. ker gre za kmetijsko-gozdno zemljišče se namera o prodaji v skladu zakonom sporoča na tak način:
"Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče mora ponudbo izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišč leži. Upravna enota pa nato vse interesente za nakup predmetnega kmetijskega zemljišča obvesti z objavo ponudbe za prodajo na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. " vir spletni portal e-uprava.
2. Potemtakem posebna izjava solastnikov zakonsko ni obvezna oz. ni potrebna.
3. Občina ne glede na točki 1. in 2. želi vseeno pred prodajo pridobiti izjave solastnikov, da je s tem krita morebitnih tožb.

Sem razumela prav?

Če to drži in je potrebno vseeno pridobiti izjave, bi se pa vrnila k svojem prvotnem vprašanju.
Ker na občini pravijo, da parcele ne bodo dali ceniti, dokler ne pridobimo izjave solastnikov, me zanima, kakšne podatke mora vsebovati obvestilo o nameri prodaje in možnosti uveljavljanja predkupne pravice solastnika, da se potem lahko smatra, da je bil solastnik pravilno (v skladu z zakonom) obveščen in se je pravici odrekel. In ali je ok, da tako obvestilo sploh ne vsebuje cene in ostalih pogojev prodaje.

Še enkrat hvala :-)

Groga: Ne želim kupiti cele parcele, ker je prevelika. :-)

[Pepe]

Parcela očitno ni razparcelirana med solastniki. Torej so na vsakem m2 trije lastniki v nekem deležu.
Tako da ne vem, kaj ti je preveliko. Očitno kupuješ celotno parcelo, vendar nisi 100 % lastnik. Če bi hotel biti lastnik konkretnega določenega dela, bi jo verjetno moral razparcelirati in skleniti pogodbe z ostalimi lastniki.

[zavaa]

Torej, da povzamem:

Sem razumela prav?

Če to drži in je potrebno vseeno pridobiti izjave, bi se pa vrnila k svojem prvotnem vprašanju.
Ker na občini pravijo, da parcele ne bodo dali ceniti, dokler ne pridobimo izjave solastnikov, me zanima, kakšne podatke mora vsebovati obvestilo o nameri prodaje in možnosti uveljavljanja predkupne pravice solastnika, da se potem lahko smatra, da je bil solastnik pravilno (v skladu z zakonom) obveščen in se je pravici odrekel. In ali je ok, da tako obvestilo sploh ne vsebuje cene in ostalih pogojev prodaje.

Še enkrat hvala :-)

Groga: Ne želim kupiti cele parcele, ker je prevelika. :-)

1. Da, tako je mišljeno, vendar mešaš izjave kjer se solastniki odpovedjujeo predkupni pravici in nameri o prodaji. Solastnik ima ZAKONITO predkupno pravico, zato občina želi te izjave. Če je ni imel možnost uveljaviti lahko na sodišču doseže razveljavitev pravnega posla.
To ni isto, kot ima predkupno pravico kmet, ter pač visi na oglasni deski travnik, pa če je ne uveljavlja v 1 mesecu lahko pravni posel steče. Mislim da je čas 5 let ko lahko solastnik, še doseže razveljavitev takšnega posla. Ravno z namenom, da ne vstopa novi solastnik. Ker dejansko se s tem ne razreši nobena težava, ki jo predstavlja solastniška skupnost.

Ta namen predvsem ščiti, naprimer solastniško razmerje v stanovanju, mož in žena v bloku 50/50 solastnika, pa se skregata in mož da nagaja ženi, proda na trgu svoj delež in naenkrat ima žena v stanovanju tujca. Njej mora biti dana izključna prva pravica da kupi, seveda če se strinja s ceno. Drugače sproži žena razdružitev solastnine, kjer se uprabi sodno zapriseženi cenilec, da ne bi mož nabijal nekih čudnih cen.
Če pa mož mimo nje proda pa naenkrat v njeno stanovanje prilomasti tujec, ima možnost da izpodbija pravni posel, saj ji ni bila dana možnost nakupa kot solastniku.


2. Torej najprej mora viseti namera o prodaji kmetijskega zemljišča na oglasni deski. To naredi prodajalec in je njegova izključna pravica, kdaj to naredi, ter pod kakšnimi pogoji se prodaja.
Pogoj ki ga postavlja prodajalec (v tem primeru občina) je da pridobiš izjave solastnikov.
Dokler teh izjav ne bo, ne bo niti cenitve, kaj šele namera o prodaji, ki potem visi na oglasni deski. Do tega sploh priti ne more (pogoji prodajalca), dokler ne izpolneš zahteve po pridobitvi teh izjav da se odpovedujejo predkupni pravici kot solastniki.

Najbolj smiselna varianta zate je, da občina sproži postopek razdružitve solastnine (kar sigurno ne bo ker s eji verjetno ne splača in nima interesa, postopek lahko sproži samo solastnik), ter kasneje kupiš znano parcelo, brez solastnikov v idelanem 100% deležu.

Kupovanje solastniškega deleža, v primeru kjer še nisi solastnik in bi vstopil kot novi solastnik, je eno najbolj neumnih dejanj na trgu nepremičnin, kar jih lahko v bistvu storiš.

So res posebni primeri, kjer bi to nekdo storil. V bistvu ponavadi ko se kupec ustno že dogovori z vsemi solastniki, pridobi izjave itd... Pa še vedno na koncu si lahko nek solastnik premisli in ga kolje po sodišču več let, da se bo jokal.

Jaz bi ti tukaj resno priporočal da si preberš SPZ zakonik, 1. odsek SOLASTNINA

In ja razmerje med solastniki ima svoje zakone in določa razmerja in obveznosti ter možnosti razrešitve. Ker je to pač najbolj sporno razmerje ki ga lahko imaš z nekom na neki nepremičnini.

[Radovednost]

Hvala za obsežno obrazložitev.

Moj namen je kupiti delež od občine in nato kot solastnk sprožiti postopek razdružitve lastnine. Lahko se s solastniki dogovorimo o načinu delitve ali pa se sproži pravdni postpek.
Glede na to, da mejimo na eni strani parcele imamo večji upravičen interes na ta del parcele kot občina. Res, da zna zadeva trajati vendar nam se v tem primeru ne mudi.

Je ta način pridobitve parcele res tako neumen?

[vitel]

Odgovor je da,ker se očitno ne zavedaš kaj to pomeni v času in stroških. Noben normalen ne bi šel v to.

[zavaa]

Hvala za obsežno obrazložitev.

Moj namen je kupiti delež od občine in nato kot solastnk sprožiti postopek razdružitve lastnine. Lahko se s solastniki dogovorimo o načinu delitve ali pa se sproži pravdni postpek.
Glede na to, da mejimo na eni strani parcele imamo večji upravičen interes na ta del parcele kot občina. Res, da zna zadeva trajati vendar nam se v tem primeru ne mudi.

Je ta način pridobitve parcele res tako neumen?

Če kupiš delež od občine, si ti novi solastnik in občine tukaj ni več!!!!!!. Sedaj se ukvarjaš še samo s tistima dvema fizičnima osebama iz tujine.

Upravičen interes, pa uporabi sodišče ko je kasneje sprožen postopek razdružitve solastnine, če je to le potrebno.
V zakonu se našteje brez prednostnega vrstnega reda kateri ima načeloma več prednosti, vendar ni uravnilovke. V bistvu lahko sodišče odloči kdo ima večji upravičen interes na banalni osnovi, če naprimer ostali niso izkazali večjega.

Razdružitev solastnine je NEPRAVDNi postopek, kaj ima tukaj zraven pravdni postopek res ne vem.
Pravda se za stvari naprimer da je nekdo vložil že neka sredstva v nepremičnino, ostali solastniki tega ne priznajo itd, solastnik želi pred razdružitvijo da se glede na deleže solastnikov vrnejo sredstva itd, ostali solastniki tožijo za najmenino....
Ko se pravdanja konča se vrnete nazaj na nepravdni postopek razdružitve kjer lahko pride do dogovora med solastniki, če ne sodišče odloči kdo bo kaj dobil.

Neumno, hipotetično.

Konec koncev #1:
Lahko pošlješ izjave tema fizičnima osebama, pa si ena omisli da bi pa ona to imela. Ti odpadeš kot gnila sliva, oni pa se med sabo udarijo na sodišču na nepravdnem postopku.

konec koncev #2:
Ok ti uspe kupiti od občine, potem pa se udarite na sodišču. Imaš 33% možnosti da dobiš tisti kos travnika ki ga želiš. 66% možnosti je da dobiš kos zemljišča na čisto drugem koncu, ki ti ne pomeni prav ničesar. Zavedaj se dobro, kaj ti je bilo že napisano. SOLASTNIKI STE NA VSAKEM m2 zemljišča.

konec koncev #3: Daš 10k € občini da postaneš solastnik. Cenilec v postopku razdružitve oceni da je celotna nepremičnina vredna 1.000€. Lahko se zgodi ko sodišče odloči, da na koncu ostaneš brez zemljišča in z 333€ v žepu.

konec konecv #4: Ni popolnoma nobenega zagotovila, da se ti bo na postopku razdružitve izšlo v tvojo korist, oz. tako kot si želiš. Sam postopek na sodišču sicer ni drag, dragi so cenilci, odvetniki in geodeti. Zmagovalca ni, stroški se krijejo glede na solastniški delež.

konec koncev 5#: postopek na sodišču gre tako daleč, da se sodišče odloči za civilno delitev. Travnik se proda na dražbi za 300€. Si brez travnika in z 100€ v žepu, minus par tisočakov za vse postopke, ter minus 10k€ za nakup ki si ga plačala občini, da si postala solastnik.

konec koncev #6: sodišče odloči, da vsak dobi svoj kos travnika, glede na solastniški delež, ti dobiš tisti del ki ga želiš. Ter se ti vse izide po željah.

Ja res so banalni primeri, a vsi enako možni!

[Radovednost]

Z zadnjim odgovorom so mi stvari končno malo bolj jasne.

Hvala zavaa. Spet :-) Lp