[Antun]

Lastnikom, ki imajo odprte balkone se pravi brez strehe zamaka k spodnjim sosedom. Balkoni so bili pregledani in jih je potrebno sanirati se pravi obnoviti hidroizolacijo, menjati keramiko itd. Pri pregledu je bilo tudi ugotovljeno, da pri nekaterih ni pravilno izveden naklon, poleg tega je pri nekaterih izveden zunanji tlak višje kot notranji kar bi verjetno morali kupci reševati v sklopu reklamacije znotraj 2 letne garancije.
Glede na to, da gre zasebne balkone in zasebno pohodno površino, ki so bili kupljeni brez strehe nas zanima kdo nosi stroške sanacije?

Stanovanjski zakon 5. člen (skupni deli) točka štiri omenja pohodne terase. Nekateri tolmačijo, da so pohodne terase površine (npr. ploščad nad garažami ipd.), ki so vsem dostopne in niso zasebna lastnina kot npr. balkonska pohodna površina brez strehe in jo uporabljajo samo lastniki.

Hvala za odgovor

[Popravila na domu]

Tole si pa tako zakompliciral, da boš moral malo odkomplicirati.

1. kdo in na kakšen način je pregledal balkone in podal ugotovitve ki jih navajaš

2. zakaj pišeš o uveljavljanju reklamacij v času trajanja dvoletnih garancij. Ali objekt še ni star dve leti?

3. Če je pohodni balkon istočasno tudi streha spodnjemu stanovanju, potem lahko storite takole:
- če objekt še ni star dve leti je potrebno uveljavljati garancijo iz tega naslova
- če objekt še ni star deset let je potrebno uveljavljati garancije iz naslova skritih napak, če jih lahko dokažete
- če je investitor medtem propadel, nosite v tem primeru stroške sanacij vsi etažni lastniki

Zakonodaja je v tem primeru zelo jasna in si je ne moreš selektivno prilagajati svojim potrebam in hotenjem.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[Antun]

Hvala za odgovor. Spodaj sem podal dodatne informacije, vprašanja in upam, da tudi vsaj malo odkompliciral. Če je še kakšna informacija potrebna jo bom podal.
Lp


Tole si pa tako zakompliciral, da boš moral malo odkomplicirati.

1. kdo in na kakšen način je pregledal balkone in podal ugotovitve ki jih navajaš
Pregledali so jih izvajalci, ki so bili pozvani da pregledajo stanje in podajo ponudbe za sanacijo.

2. zakaj pišeš o uveljavljanju reklamacij v času trajanja dvoletnih garancij. Ali objekt še ni star dve leti?
Objekt je star več kot dve leti, že v času garancije je enemu od lastnikov zamakalo, je reklamiral, takrat se je ugotovilo tudi da je tlak višji, naklon tlaka ni primeren, rob od tlaka do balkonskih vrat nizek itd...sanirali so samo en del toliko, da ni več zamakalo. Obstajajo dvomi o kvaliteti izvedbe, materialih in strokovnosti, zamakati je začelo štirim balkonom v dveh objektih skoraj istočasno. Ali je izvedba tlaka in keramike kot zaključnega dela, ki jo nekateri tolmačijo del zasebne pohodne površine stvar vseh lastnikov ali samo lastnika balkona glede na to, da sta nad hidroizolacijo? Čigav strošek je odstranitev keramike, nova keramika, polaganje?

3. Če je pohodni balkon istočasno tudi streha spodnjemu stanovanju, potem lahko storite takole: Balkoni so istočasno streha samo spodnjim balkonom in ne stanovanjem
- če objekt še ni star dve leti je potrebno uveljavljati garancijo iz tega naslova
- če objekt še ni star deset let je potrebno uveljavljati garancije iz naslova skritih napak, če jih lahko dokažete Objekt je star 8 let. Kako je z uveljavljanjem 10 letne bančne garancije v tem primeru?
- če je investitor medtem propadel, nosite v tem primeru stroške sanacij vsi etažni lastniki Investitor še obstaja

Zakonodaja je v tem primeru zelo jasna in si je ne moreš selektivno prilagajati svojim potrebam in hotenjem.

Ni nobene selektivne prilagoditve svojim potrebam in hotenjem...Napisano je bilo z namenom, da je čim več informacij predstavljenih, teh ponavadi ni nikoli preveč. Mnenja so različna, tolmačenja tudi...nas zanima samo to kaj morajo plačati vsi lastniki po zakonodaji, da se nebi potem ukvarjali s tem, da so lastniki plačali nekaj kar jim po zakonodaji nebi smeli zaračunati in tožbami.


upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[Popravila na domu]

Ti odgovarjam kar med tvojimi in mojimi navedbami...

1. kdo in na kakšen način je pregledal balkone in podal ugotovitve ki jih navajaš
Pregledali so jih izvajalci, ki so bili pozvani da pregledajo stanje in podajo ponudbe za sanacijo.
Zelo napačno. Ugotovitve lahko poda le podjetje, ki je za to specializirano in o ugotovitvah napiše tudi poročilo

2. zakaj pišeš o uveljavljanju reklamacij v času trajanja dvoletnih garancij. Ali objekt še ni star dve leti?
Objekt je star več kot dve leti, že v času garancije je enemu od lastnikov zamakalo, je reklamiral, takrat se je ugotovilo tudi da je tlak višji, naklon tlaka ni primeren, rob od tlaka do balkonskih vrat nizek itd...sanirali so samo en del toliko, da ni več zamakalo. Obstajajo dvomi o kvaliteti izvedbe, materialih in strokovnosti,Dvome lahko z gotovostjo odpravite le na zgoraj opisani način zamakati je začelo štirim balkonom v dveh objektih skoraj istočasno. Ali je izvedba tlaka in keramike kot zaključnega dela, ki jo nekateri tolmačijo del zasebne pohodne površine stvar vseh lastnikov ali samo lastnika balkona glede na to, da sta nad hidroizolacijo? Čigav strošek je odstranitev keramike, nova keramika, polaganje?
Izvedba tlaka in keramike kot zaključnega dela, ki jo nekateri tolmačijo kot del zasebne pohodne površine je brez vsakršnega dvoma"stvar plačila" vseh lastnikov. Razen seveda, če lahko sanacijo izvedete s spodnje strani hock:
Od kod veš kakšna je sestava balkona in da je vse skupaj nad HI. Prva HI je običajno takoj pod keramiko

3. Če je pohodni balkon istočasno tudi streha spodnjemu stanovanju, potem lahko storite takole: Balkoni so istočasno streha samo spodnjim balkonom in ne stanovanjem
- če objekt še ni star dve leti je potrebno uveljavljati garancijo iz tega naslova
- če objekt še ni star deset let je potrebno uveljavljati garancije iz naslova skritih napak, če jih lahko dokažete Objekt je star 8 let. Kako je z uveljavljanjem 10 letne bančne garancije v tem primeru? Če gre res ta takšno garancijo, potem ni problema. Poročilo izvedenca gradbene stroke (že omenjeno zgoraj) in uveljavljanje bančne garancije. Čeprav ZELO dvomim, da ima objekt takšne vrste garancijo
- če je investitor medtem propadel, nosite v tem primeru stroške sanacij vsi etažni lastniki Investitor še obstaja

Zakonodaja je v tem primeru zelo jasna in si je ne moreš selektivno prilagajati svojim potrebam in hotenjem.

Ni nobene selektivne prilagoditve svojim potrebam in hotenjem...Napisano je bilo z namenom, da je čim več informacij predstavljenih, teh ponavadi ni nikoli preveč. Mnenja so različna, tolmačenja tudi...nas zanima samo to kaj morajo plačati vsi lastniki po zakonodaji, da se nebi potem ukvarjali s tem, da so lastniki plačali nekaj kar jim po zakonodaji nebi smeli zaračunati in tožbami.
V primeru, da ne morete uveljavljati garancij, ste plačniki vseh stroškov sanacije vsi etažni lastniki. Edino pri keramiki na balkonu se običajno določi vrednost keramike po m2 (trenutno približno med 15 in 18,00€) če lastnik terase izbere dražjo keramiko pa jo doplača.
V bistvu bi lahko lastnik balkona od vas zahteval celo odškodnino za motenje posesti v času sanacije.

In še dobronameren nasvet - ne lotevajte se sanacij pod vodstvom nekoga, ki pojma nima kako se je potrebno zadev lotiti v praksi, ne ve kakšen je pravilen vrstni red postopkov, kakšna naj bi bila kvaliteta materialov in...ma da ne govorim. Z napačnim pristopom boste vrgli proč ne tisoče, ampak desettisoče €. Tudi če boste upoštevali vse zgoraj navedeno, na koncu pa boste izsilili najem nepreverjenega izvajalca samo zato, ker je bil tisoč € cenejši od preverjenih mojstrov.

upravnik objektov Mag dom,
Gorazd

[Antun]

Ti odgovarjam kar med tvojimi in mojimi navedbami...

1. kdo in na kakšen način je pregledal balkone in podal ugotovitve ki jih navajaš
Pregledali so jih izvajalci, ki so bili pozvani da pregledajo stanje in podajo ponudbe za sanacijo.
Zelo napačno. Ugotovitve lahko poda le podjetje, ki je za to specializirano in o ugotovitvah napiše tudi poročilo
Med izvajalci, ki so pregledali je tudi podjetje Hipox. Pisnega poročila nismo zahtevali.

2. zakaj pišeš o uveljavljanju reklamacij v času trajanja dvoletnih garancij. Ali objekt še ni star dve leti?
Objekt je star več kot dve leti, že v času garancije je enemu od lastnikov zamakalo, je reklamiral, takrat se je ugotovilo tudi da je tlak višji, naklon tlaka ni primeren, rob od tlaka do balkonskih vrat nizek itd...sanirali so samo en del toliko, da ni več zamakalo. Obstajajo dvomi o kvaliteti izvedbe, materialih in strokovnosti,Dvome lahko z gotovostjo odpravite le na zgoraj opisani način zamakati je začelo štirim balkonom v dveh objektih skoraj istočasno. Ali je izvedba tlaka in keramike kot zaključnega dela, ki jo nekateri tolmačijo del zasebne pohodne površine stvar vseh lastnikov ali samo lastnika balkona glede na to, da sta nad hidroizolacijo? Čigav strošek je odstranitev keramike, nova keramika, polaganje?
Izvedba tlaka in keramike kot zaključnega dela, ki jo nekateri tolmačijo del zasebne pohodne površine je brez vsakršnega dvoma"stvar plačila" vseh lastnikov. Razen seveda, če lahko sanacijo izvedete s spodnje strani hock:
Od kod veš kakšna je sestava balkona in da je vse skupaj nad HI. Prva HI je običajno takoj pod keramiko


3. Če je pohodni balkon istočasno tudi streha spodnjemu stanovanju, potem lahko storite takole: Balkoni so istočasno streha samo spodnjim balkonom in ne stanovanjem
- če objekt še ni star dve leti je potrebno uveljavljati garancijo iz tega naslova
- če objekt še ni star deset let je potrebno uveljavljati garancije iz naslova skritih napak, če jih lahko dokažete Objekt je star 8 let. Kako je z uveljavljanjem 10 letne bančne garancije v tem primeru? Če gre res ta takšno garancijo, potem ni problema. Poročilo izvedenca gradbene stroke (že omenjeno zgoraj) in uveljavljanje bančne garancije. Čeprav ZELO dvomim, da ima objekt takšne vrste garancijo
- če je investitor medtem propadel, nosite v tem primeru stroške sanacij vsi etažni lastniki Investitor še obstaja

Zakonodaja je v tem primeru zelo jasna in si je ne moreš selektivno prilagajati svojim potrebam in hotenjem.

Ni nobene selektivne prilagoditve svojim potrebam in hotenjem...Napisano je bilo z namenom, da je čim več informacij predstavljenih, teh ponavadi ni nikoli preveč. Mnenja so različna, tolmačenja tudi...nas zanima samo to kaj morajo plačati vsi lastniki po zakonodaji, da se nebi potem ukvarjali s tem, da so lastniki plačali nekaj kar jim po zakonodaji nebi smeli zaračunati in tožbami.
V primeru, da ne morete uveljavljati garancij, ste plačniki vseh stroškov sanacije vsi etažni lastniki. Edino pri keramiki na balkonu se običajno določi vrednost keramike po m2 (trenutno približno med 15 in 18,00€) če lastnik terase izbere dražjo keramiko pa jo doplača.
V bistvu bi lahko lastnik balkona od vas zahteval celo odškodnino za motenje posesti v času sanacije.

Sanacija bo potekala z dvigalom tako, da se ne bo hodilo po stanovanju. Je mišljena odškodnina za motenje posesti na balkonu?

In še dobronameren nasvet - ne lotevajte se sanacij pod vostvom nekoga, ki pojma nima kako se je potrebno zadev lotiti v praksi, ne ve kakšen je pravilen vrstni red postopkov, kakšna naj bi bila kvaliteta materialov in...ma da ne govorim. Z napačnim pristopom boste vrgli proč ne tisoče, ampak desettisoče €. Tudi če boste upoštevali vse zgoraj navedeno, na koncu pa boste izsilili najem nepreverjenega izvajalca samo zato, ker je bil tisoč € cenejši od preverjenih mojstrov.

Cena ni kriterij po katerem se odločamo. Odstranitev slojev in sanacija se bo delala od AB plošče.

upravnik objektov Mag dom,
Gorazd

[Popravila na domu]

Oprosti, ne morem se sedaj med delom prebijati skozi vso najino solato ki si jo prilepil ker bi moralo biti vsaj barvno ločeno kaj je kdo napisal. Lahko ti kaj odgovorim zvečer če bom imel čas...po službi...vendar združi vprašanja... v 1,2,3.

Na hitro sem zgoraj ujel le motenje posesti in avtodvigalo....odgovor je DA. V mislih imam motenje posesti zaradi onemogočanja uporabe terase.

Kako veste, da je potrebno ZARES odstraniti vse sloje do AB plošče? Na osnovi navedb izvajalca...ma lepo te prosim....kako tako z gotovostjo veste da gre povsod za zamakanje in prepuščanje meteorne vode. Ste pregledovali strope sedaj med letošnjimi nalivi in so mokri? Vsi?

Vtis imam, da gre le še za enega v vrsti slabo premišljenih pristopov k sanacijam v večstanovanjskih stavbah.
Ne želim in ne morem pa ti "soliti pameti", saj resnične situacije ne poznam dovolj dobro, da bi lahko ta vtis tudi potrdil.
A glede na vprašanja, ki si jih zastavil sklepam, da vam nihče celotne zadeve - od tega, kaj pravi stanovanjski zakon, pa do tega kakšne pravice in možnosti imate, koliko vas bo vse skupaj stalo....pojasnil. Ali pa si celo niste dovolili, da bi vam pojasnil.

Takšnih zadev, ki gredo v plačila od 50 - 70 000,00€ se vedar ne gre kar takole...počez in neobveščeno za loteveti..

OK, ampak verjetno se motim - brez dvoma imate nekoga, ki zadevo vodi, ima kakšno diplomo ali veliko znanja in izkušenj na tem področju in ve kako se zadevi streže.
Če se motim in ga nimate, pa se upam staviti, da vse ostalo kar sem napisal - o potencialni izgubi in stran metanju denarja zaradi napačnega pristopa še kako močno drži.
Je pa tudi res, da verjetno nikoli ne boste izvedeli, koliko bi lahko prihranili, če bi se zadev že na začetku lotili vsaj po minimalnih standadih gradbene stroke....zato niti ne bo tako bolelo :mrgreen:

p.s. moje ugotovitve izhajajo izključno na podlagi logičnega sklepanja z ozirom na tisto, kar si napisal. Upam, da sem ti s svojim zapisom vsaj malo pomagal...tudi če sem kje na polno udaril mimo....

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd

[Antun]

Za komplet sanacijo smo se sami odločili. Zadevo opazujemo tudi po nalivih, ki jih v zadnjih treh mesecih ni manjkalo. Zamaka po stropu, v sosednji stavbi celo v eno dnevno sobo pri balkonskih vratih.

Ker smo mnenja, da so to delali šalabajzerji tako kot pri večini novogradenj smo se odločili, da zadevo razkopljemo do AB in se izvede komplet sanacija namesto, da bi delali na nečem za kar menimo, da je nestrokovno, nekvalitetno in vprašanje s kakšnimi materiali. Še posebej, ker je z enega od balkonov že zamakalo v času 2 letne garancije in se je v sklopu reklamacije "delno saniralo".
Ne želimo čez dve leti ponovno ven metat keramike in razkopavat, ker smo se odločili delati na nečem v kar zdaj dvomimo in prihraniti nekaj evrov. Sanacijo bo izvedlo podjetje, ki se s tem ukvarja profesionalno katerega smo tudi preverili po različnih variantah in področjih.

Morda bomo plačali nekaj več po nepotrebnem, morda pa tudi ne...Bomo vsaj vedeli po specifikaciji kaj je izvedeno v sanaciji medtem, ko ne vemo kako in kaj je bilo narejeno pri izgradnji. Vidimo pa kakšni so rezultati po slabih 8 letih in to skoraj istočasno na vseh štirih balkonih brez strehe v dveh objektih. To nam tudi marsikaj pove.

Kar se tiče načina vodenja, pristopu upravnika reševanja situacije itd. o tem raje nebi. Upravnik je bil demokratično s tajnim glasovanjem izbran s strani večine lastnikov kljub mojim argumentom proti.
Ravno zaradi načina vodenja in pristopa upravnika postavljam vprašanja, raziskujem in preverjam zadeve osebno. Na koncu ne glede na upravnika vsak upravnik preloži na lastnike, da sprejmejo odločitev in s tem seveda tudi odgovornost.

Lp

[Popravila na domu]

@Antun,
ne morem govoriti ali je vaš pristop k sanaciji pravilen ali ne. Za kaj takšnega bi moral imeti precej več vpogleda v celotno zadevo (česar pa si niti najmanj ne želim).

Lahko ti le zatrdim, da smo v nekem objektu z zelo podobnimi težavami, s pravilnim pristopom (čeprav sem moral zaradi svojega predloga (in povzdignjenih glasov) na zboru etažnih lastnikov izpostaviti celo zaupnico upravniku), dolgoročno, vsaj po moji skromni oceni, etažnim lastnikom, skupaj z nadzornim odborom in strokovnjakom gradbene stroke, prihranili med 25 in 40 000,00€ - v okviru vseh za v naprej predvidenih sanacij skupaj, jasno.

Posamezniki, ki dobremu ali slabemu načrtu vedno "a priori" nasprotujejo (brez argumentov in znanja) pa so v večstanovanjskih objektih vedno stalnica. Povprečje je približno 1 na 10.

No ja, če je bil upravnik tajno hock: z demokratičnim glasovanjem izbran s strani večine...potem ima večina žal takšnega upravnika, kot si ga zasluži. Težava je zaradi vas, razmišljujoče manjšine - ki se temu, razen z veliko lastnega angažiranja in preskakovanja polen pod nogami praktično ne morete upreti.

Žal, tako je.
Srečno z izvedbo sanacij vam želim vsem skupaj.

upravnik objektov Mag dom,
Gorazd