[DireWolf]

Pozdrav,

te dni se je iz čisto preproste zadeve zakompliciralo do slepe ulice, zato sprašujem če kdo ve več o tem?

Lansko leto sem skupaj s tremi bratranci podedoval kmetijo, vsak 1/4.
Medsebojni dogovor je bil, da se pol leta prodaja in zaradi vseh postopkov in obveznosti, ki nastanejo pri kmetovanju, proda najboljšemu ponudniku.
Tako se je pojavil kupec, ki ponuja 3/4 zneska uradne cenitve celotne kmetije.
Skupna odločitev je bila da se proda, nato pa....

Dva bratranca je obiskal sosed te kmetije, ponudil 1/2 zneska uradne cenitve in pustil aro.

Ali lahko ta dva bratranca brez soglasja preostalih dveh prodata svoj delež temu sosedu?

Ali lahko oddata bratranca oglas na oglasno desko občine brez preostalih dveh podpisov (pa čeprav gre samo na njun delež)?

Na kakšen trik lahko sosed brez soglasja dveh pride do deleža te kmetije?

Za enkrat toliko, hvala vsakomur za koristno informacijo.

[gt001]

ej, ampak najvecje pizdarije se dogajajo v sorodstvu...

ok, gremo k stvari, najprej: je kmetija zascitena? ste v ZK vpisani kot lastnik vsak do 1/4?

Medsebojni dogovor je bil...

ustni dogovor?

Ali lahko ta dva bratranca brez soglasja preostalih dveh prodata svoj delež temu sosedu?

lahko, z njunim delezem lahko pocenta kaj hoceta. Ti, kot solastnik, si le predkupni upravicenec, torej lahko prednostno odkupis, to je tudi vse - prodaje ne mores zavirati

Ali lahko oddata bratranca oglas na oglasno desko občine brez preostalih dveh podpisov (pa čeprav gre samo na njun delež)?

brez tezav - glej zgoraj

Na kakšen trik lahko sosed brez soglasja dveh pride do deleža te kmetije?

brez trika, cisto uradno.

se malo ozadja: letos sem kupil gr. parcelo, kjer je bil dodatno se poleg en del dvorisca (svoja parc. st.), ki ga je delni lastnik dodal glavni parceli v prodajo. Ker je tisto dvorisce delno kmet. zemljisce, je zadeva odvisela mesec dni na oglasni deski na UE. Ostali solastniki so vedeli za prodajo, kot predkupni upravicenci se niso postavili v vrsto, ostalo ni bilo vec v njihovih rokah.

Ne morem razumet, da jih je un tako nategnil, da vzameta aro od prodajalca, ki ponuja 1/4 manj. Oprosti - ocitno nimas samo pokvarjene, ampak tudi butasto zlahto.

Kaj sicer zdaj pravijo bratranci - kaj bodo s prostalimi delezi kmetije?
dva bratranca in ti ste 3/4, kaj pravi cetrti solastnik kmetije?

[DireWolf]

Da kmetija je zaščitena in ja v ZK smo vpisani vsak po 1/4.
Medsebojni je ustni dogovor ničesar nismo podpisovali saj je za vse veljalo čim več dobiti.
Ja res imam butasto žlahto, ne morem razmet dejstva da se otepajo denarja.
Dva vztrajata da se proda sosedu za 1/4 manj, dva pa sva da se proda najboljšemu ponudniku.

Torej moram na oglasni deski spremljati kdaj bo dal svoj delež v prodajo in dati ponudbo?

Kaj točno pomeni predkupna pravica, če sem solastnik in ponudim nek znesek. Recimo da sosed te kmetije izve koliko sem ponudil in ponudi malenkost več, je potem njegovo ali še lahko kako izpodbijam?

Ker če bo odkupil 1/2 ta sosed ni govora, da bom kdaj lahko prodal svoje delež razen njemu, za male pare.

[gt001]

Zascitena kmetija se (razen pod dolocenimi pogoji) ne sme deliti - prodajati po delih. To veste vsi solastniki kmetije?
V tvojem primeru to pomeni, da lahko sosed kupi kmetijo po delih le, ce ima sam zasciteno kmetijo.
<!-- m --><a class="postlink" href="http://e-uprava.gov.si/e-uprava/dogodkiPrebivalci.euprava?zdid=1223&sid=993">http://e-uprava.gov.si/e-uprava/dogodki ... 23&sid=993</a><!-- m -->

Dodajam se glede predkupne pravice:
Kot solastnik si prvi v prednostni vrsti upravicencev za nakup.
Prodajalec te mora v skladu z OZ obvestiti o prodaji in ti nepremicnino ponuditi pod istimi pogoji. Koliko se da to zmotovilit ne vem. V praksi zgleda to tako:
- prodajalec da na UE obvestilo o nameravani prodaji, kjer visi nabito na tabli (in objavljeno na e-Upravi) 30dni.
- po tem roku dobi prodajalec in morebitni kupec obvestilo, da je rok mimo itd.
- UE mora odobriti praven posel prodaje - mislim, da je tu tista varovalka, na kar moras biti pozoren, ce sumis, da bi te sorodstvo z forsiranim kupcem hotelo nategniti. Se pravi, kot prvi v vrsti moras dobiti enake pogoje.
se en link o predkupni pravici: <!-- m --><a class="postlink" href="http://www.pravna-pomoc.info/obligacijsko-pravo/predkupna-pravica/">http://www.pravna-pomoc.info/obligacijs ... a-pravica/</a><!-- m -->

[vitel]

Kmetija ne more bit zaščitena, če ste solastniki po delih - tle neki ne štima... ker ravno to je poanta zaščitene kmetije, da jo potem podeduje nekdo pod ugodnejššimi pogoji glede izplačila ostalih (nujnih) dedičev. Torej samo dejstvo, da je vpis zaščitene kmetije v ZK ne pomeni nujno, da je le ta še aktualen, če noben od vas ni imel namena kmetovat, ste potem verjetno dedovali po zakonu o dedovanju brez posebnih določb glede dedovanja kmetij in to tudi pomeni, da se lahko zahteva izdaja upravne odločbe pri UE, da statusa ni več ter izbriše status zaščitene kmetije.

Sem pa tudi ziher, da za tem formalnim zneskom, za katerega je pripravljena prodat butasta žlahta, stoji še neformalen del, ki pa vam ga ne bo noben razkril verjetno.

[DireWolf]

Res je, klical sem na UE in pravijo, da se status zaščitene kmetije razveljavi, če nastopi več kot en lastnik (izjema dva, če sta zakonca). Torej se lahko prodaja po delih in "butasta" prodajalca lahko prodata svoj delež brez soglasja drugih dveh lastnikov.

Predlagali so mi, naj spremljamo oglasno desko na e-upravi in podam izjavo o sprejemu ponudbe v kolikor se pojavi kot oglas in kot solastnik uveljavljam predkupno pravico.

Edino to nihče ne zna povedati. Če na tej izjavi/ponudbi ponudim (npr: 20.000€), sosed in mejaš te kmetije 25.000€, neka tretja oseba pa 30.000€.
Kaj sedaj pomeni predkupna pravica, da mi je kot prednostnemu kupcu ponujeno za 30.000€ ali zaradi slabe ponudbe izgubim predkupno pravico?

[gt001]

takole gre v teoriji:
- prodajalec da obvestilo na UE, da se kmetija prodaja za npr. 20k€.
- vsi zainteresirani podajo na UE izjavo, da sprejemajo ponudbo prodajalca za podano ceno.
- UE potem obvesti/pozove kupce, glede na vrstni red predkupnih upravicencev, kaksno je stanje prodaje.
- UE potem tudi izda odlocbo o potrditvi pravnega posla glede na podano ceno in predkupne upravicence.

Kje so npr mimovozi: Prodajalec da na UE nenormalno uradno ceno, na crno pa ima z zazelenim kupcem zmenjeno nizjo ceno, da se resi nadleznih "priorizirancev".
Pri tem mora prodajalec racunat na to, da DURS obracuna davek od prometa z nepremicninami od uradne in ne realizirane cene.


To zate pomeni, da ti kupis prioritetno po ceni, ki jo je nastavil prodajalec - uradno visanje cen ni mozno.
Druga zadeva je, ce prodajalec nastavi imaginarno ceno, s katero se ti ne mores strinjati, ker ima zmenjeno z zazelenim kupcem - glej odstavek visje.

[vitel]

Edino to nihče ne zna povedati. Če na tej izjavi/ponudbi ponudim (npr: 20.000€), sosed in mejaš te kmetije 25.000€, neka tretja oseba pa 30.000€.
Kaj sedaj pomeni predkupna pravica, da mi je kot prednostnemu kupcu ponujeno za 30.000€ ali zaradi slabe ponudbe izgubim predkupno pravico?

Ponudba na oglasni deski je t.i. trdna ponudba in tisti, ki bi ponudil več, bi se štelo, kot da je ponudil vsoto na deski. To je pomembno zato, ker bi se res lahko zgodilo, da nekdo, ki je prednostni upravičenec najboljšega vrstnega reda sprejme ponudbo, Y oseba pa bi ponudila več, vendar bi UE odločbo izdala prednostnemu upravičencu in ta nato lahko s tožbo zahteva sklenitev prodajne pogodbe, če bi se sedaj prodajalec ne želel več držati svoje ponudbe.

[Popravila na domu]

Samo nekaj bi pripomnil, kakšen pravnik s tega področja pa me bo popravil, če sem klofnil mimo.

Predvidevam, da lahko nasprotni del žlahte sosedu po dogovorjeni ceni proda le svoje deleže, ne pa tudi določene dele zemljišča. Če ste v ZK vpisani vsi kot lastniki do 1/4, ni pa natančno določeno kje so te četrtine, bo kupec ravno tako lastnik sedaj do 1/2, nikjer pa ne bodo določene meje te 1/2.
Če to drži (in mislim da ja) potem je to zelo dober argument za pogajanja z obema solastnikoma.

Lep pozdrav,
Gorazd

[gt001]

to drzi ja - prodajo lahko le sorazmerni delez vsake posamezne njive/travnika/stavbe, ne pa celoten del posamicne parcele/objekta.

[susa]

in ko kupec kupi tA dva deleža se pravi skupaj bo lastnik 1/2 ni v naravi še nič njegovega. Brez soglasja vaju ne more nič počet. Rabi vložiti na sodišče za razločitev nepremičnin ,kar pa bi bilo spet nemogoče. če je kmetija zaščitena.Čeprav v vašem primeru nebi smela bit.

[DireWolf]

Hvala za vse nasvete in odgovore, za zaključek pa imam pa še eno poenostavljeno vprašanje.

Dva brata podedujeva kmetijo. Eden se odloči svoj delež prodati.
Odda oglas na oglasno desko za 80.000€.
Jaz kot solastnik oddam na UE izjavo, da sprejemajo ponudbo prodajalca za podano ceno.
V tem 30 dnevem roku pa se prijavi še tretja oseba.
Vprašanje: Ali mi je brat dolžan prodati svoj delež za 80.000€, neglede na vse ostalo?

[gt001]

Ce si prednostni upravicenec prve vrste, potem vsekakor da, razen ce umakne ponudbo in delez sploh ne gre v prodajo.

ps. kaj ste uredili na vasem primeru?

[DireWolf]

Če je že dal oglas na desko, a še vedno lahko prekliče prodajo, čeprav so ponudbe za ponujeno ceno?

V našem primerju je še vse isto, čakamo in upamo, da se butasti del spametuje :-)

[gt001]

Lahko ja.

Lahko prodajalec preklice prodajo, ali pa kupec preklice ponudbo za sprejem prodaje.