15.11.2011 ob 14:14
Pozdravljeni,
Prodajal bom stanovanje ki sem ga dobil kot dedič z pravnomočnim sklepom sodišča.
Kupca je agencija dobila, poslali so tudi osnutek pogodbe v pregled.Ker sem na tem področju popolni laik prosim če podate komentarje na pogodbo.Kupca (zakonski par) bi stanovanje kupila na kredit. Prav tako me zanima kako gre postopek prodaje stanovanja če stanovanje še ni vpisano v zemljiško knjigo na mene, je še na pokojnega sorodnika vendar je sodišče "naložilo" zemljiški knjigi vpis na moje ime.
Nebi se rad nate**il ker gre za velik denar.
Pri pogodbi me moti:
- precej dolg rok za celotno plačilo (kredit se pa ja da dobit v 3 tednih ali pač ne?)
- ali je potrebno da dam kupcu originalni sklep o dedovanju?
- 3 člen
- Ali vse stroške prepisa (notar, vpis v ZK....) plačuje ponavadi prodajalec (2 člen ) ?
Najlepša hvala za komentarje
Pogodba:
Prodajalec
roj.,
stan.
EMŠO:
davčna številka:
(v nadaljevanju kot prodajalec)
in
Kupec A
stan
EMŠO:
davčna številka:
Kupec B
roj.,
stan.
EMŠO:
davčna številka:
(v nadaljevanju oba skupaj kot kupca)
sklepajo naslednjo
PRODAJNO POGODBO
kakor sledi
1.Člen
Pogodbene stranke uvodoma kot nesporno ugotavljajo in določajo naslednja dejstva, pravice in obveznosti:
da je prodajalec, na podlagi Sklepa o dedovanju Okrajnega sodišča XXXX (ki po podatkih geodetske uprave obsega stanovanje v 1. nadstropju (3. etaži) večstanovanjske stavbe z naslovom XYZ kar vse sta si kupca ogledala);
da prodajalec še ni vknjižen kot lastnik in da je vknjižen njegov pravni prednik pok. XXX, glede na cit. Sklep o dedovanju YYY, da pa bo prodajalec kupcema izročil tudi izvirnik pravnomočnega sklepa o dedovanju, na podlagi česar se bosta lahko vknjižila kot lastnika;
da prodajalec izrecno jamči, da bo kupcema omogočil postati dejanska in zemljiškoknjižna lastnika, tako da bosta le ta lahko prosto razpolagala s svojo lastninsko pravico in bo le ta učinkovala erga omnes (zoper vse) na podlagi vknjižbe lastninske pravice v korist kupcev v zemljiško knjigo, seveda po plačilu celotne kupnine;
da prodajalec kupcema jamči, da bo v primeru zapletov pri vknjižbi aktivno (in na svoje stroške) deloval pri pridobitvi potrebnih dokumentov, če bodo glede na stanje vpisa lastnine potrebni ali koristni;
da je predmet te pogodbe in prenosa lastninske pravice na nepremičnini, opisani v prvi alineji tega člena tudi pripadajoč sorazmeren del na skupnih prostorih, napravah in funkcionalnem zemljišču stavbe oz. stavbišču;
da se nepremičnina prodaja brez opreme;
da sklepajo pogodbene stranke predmetno pogodbo brez prisile, da so jim jasne dejanske in pravne posledice ter običajna tveganja glede pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, glede sklenitve predmetne pogodbe glede posledic, ki izvirajo iz stanja ali ravnanja pogodbenih strank, da so jim takšne posledice in stanja pojasnjene in da jih razumejo in jih sprejemajo, razen v kolikor dogovorjeno drugače s to pogodbo;
da kupca kupujeta nepremičnino zase in na način, da sprejemata obveznosti nasproti prodajalcu nerazdelno (solidarno), lastninsko pravico pa pridobita v enakih deležih (vsak polovico glede na celoto, skupaj do celote);
da so pogodbene stranke državljani RS ter da nad njimi ni začet nobeden izmed postopkov po ZFPPIPP glede insolventnosti.
2.Člen
Pogodbene stranke se dogovorijo in prodajalec proda ter kupca kupita nepremičnino, v pravnem in dejanskem stanju (n. videno-kupljeno), kakršna je v času sklenitve te pogodbe, opisano v členu 1, za dogovorjeno kupnino v višini XXXX EUR, kar se zavežeta plačati prodajalcu nerazdelno.
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bosta kupca za namen utrditve obveznosti prodajalcu ob podpisu te pogodbe (skupaj) izročila aro v višini (10 %) EUR. Ara se všteje v kupnino, razen v kolikor je s to pogodbo izrecno dogovorjeno drugače.
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bosta kupca preostali del kupnine v višini XXXX EUR plačala prodajalcu najkasneje do 15.01.2012. GLEDE NA PRIDOBIVANJE POSOJILA.
Prodajalec lahko enostransko rok iz tretjega odstavka pred potekom podaljša do 30 dni, brez posebne obrazložitve. Obvestilo o podaljšanju je veljavno, če je poslano s priporočeno pošto, najkasneje tri delovne dni pred potekom roka za plačilo kupnine.
Prodajalec je v primeru zamude plačila iz tretjega odstavka tega člena (in v kolikor roka ni podaljšal skladno s četrtim odstavkom tega člena) upravičen zadržati prejeto aro kot pogodbeno kazen zaradi odstopa kupcev od pogodbe iz razlogov na strani kupcev (rok je bistvena sestavina pogodbe).
Prodajalec se zavezuje, da bo kupcema na dan plačila celotne kupnine, izročil notarsko overjeno predmetno prodajno pogodbo. Nadalje se prodajalec zavezuje, da bo v istem terminu oz. sočasno kupcema izročil tudi originalni in pravnomočni cit. . Prodajalec bo nadalje z dnem prejema zadnjega dela kupnine obvestil upravnika o spremembi lastništva na nepremičnini in kot dokaz za to predložil kopijo predmetne pogodbe ali drug dokument (npr. primopredajni zapisnik), ki bo izkazoval prenos lastništva.
Prodajalec se izrecno zaveže, da bo kupcema omogočil takšno pravno stanje, da bo mogoča (uspešna) vknjižba lastninske pravice v njuno korist in njuno ime ter izkoriščanje lastninske pravice ter upravičenj, ki iz nje izhajajo. V ta namen bo prodajalec storil vse potrebno za pridobitev, sestavo in izdelavo ustreznih aktov in dokumentov, na lastne (prodajalčeve) stroške. V kolikor omenjeno dolžnost krši, je kupcema prodajalec odškodninsko odgovoren nadalje pa jima je dolžan povrniti vse nastale (potrebne in/ali koristne) stroške v zvezi z ureditvijo pravnega stanja nepremičnine.
Prodajalec nadalje jamči, da bo v primeru, če bi se v zvezi z nepremičnino pojavil kakršenkoli zahtevek tretjih oseb iz poslov pred sklenitvijo predmetne prodajne pogodbe in ki ni naveden s prodajno pogodbo storil vse, da bo kupca obvaroval kakršnih koli posledic in aktivno sodeloval v morebitnih postopkih, vse na svoje stroške.
Pogodbene stranke se še dogovorijo, da se za plačilo v smislu določb te pogodbe, šteje tudi plačilo s strani 3. osebe ali banke na podlagi posojilne pogodbe - hipotekarnega kredita, ki ga skleneta kupca, pri čemer bo v takšnem primeru prodajalec (sam ali po pooblaščencu) notarsko overjeno pogodbo izročil notarju na naroku za sklenitev notarskega zapisa zastavne in kreditne pogodbe, banka pa bo z zneskom izplačila po dogovorjenem posojilu - hipotekarnem kreditu - poplačala zadnji (drugi) del kupnine in s tem izpolnila obveznost kupcev po tej pogodbi, kar šteje kot izpolnitev kupcev po tej pogodbi.
3.Člen
Prodajalec podaja naslednje ZK dovolilo:
PRODAJALEC, izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri nepremičnini z ID znakom XX (stanovanje št. XYZ), vknjiži vpis pridobitve lastninske pravice v korist in na ime:
• KUPEC A.
• KUPEC B.
Pogodbene stranke se za vknjižbo predmetne pogodbe medsebojno pooblaščajo.
4.Člen
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bodo stroške, ki odpadejo na sklenitev te pogodbe delile, kakor sledi:
stroški nepremičninskih provizij (ki vključujejo stroške sestave te pogodbe): vsaka svoje,
stroški davka na promet nepremičnine, ki odpadejo na predmetno pogodbo: prodajalec,
stroški sodnih taks in notarskih pristojbin, ki odpadejo na predlog za in samo vknjižbo predmetne pogodbe: kupca (nerazdelno),
stroški overitve podpisov na predmetni pogodbi ali ZK dovolilu: prodajalec,
drugi stroški, ki so nastali po krivdi ene stranke: stranka, ki je stroške povzročila,
drugi stroški, ki niso nastali po krivdi ene ali druge stranke: po enakih deležih (1:1)
Ta pogodba je sestavljena v štirih izvodih, pri čemer prejmejo:
en izvod (skupaj) kupca,
en izvod prodajalec,
en izvod za namene davčnega postopka (prejme prodajalec in izroči DURS),
en izvod za namene zemljiškoknjižne sprovedbe (prejme prodajalec in po odmeri DPN in overitvi podpisa, skladno s to pogodbo o plačilu in izročitvi pogodbe, izroči kupcema).
5.Člen
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bo prodajalec v roku 15 dni od podpisa te pogodbe, predložil pogodbo za davčno odmero po ZDPN pristojnemu davčnemu uradu po legi nepremičnine ter plačal tako odmerjeni davek v roku 15 dni od prejema davčne odmere.
6.Člen
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bosta kupca pridobila pravico do posesti nepremičnine najkasneje v roku 5 delovnih dni od plačila celotne kupnine.
Prodajalec se kupcema zaveže plačati 50 EUR za vsak dan zamude pri prevzemu posesti. Od dneva prevzema posesti sta dolžna kupca plačevati vse stroške, ki odpadejo na lastništvo nepremičnine in o takšnem prevzemu dolžna obvestiti upravnika. O predaji posesti bodo pogodbene stranke sestavile primopredajni zapisnik.
Šteje se, da je posest prevzeta in prodajalec ni v zamudi, tudi v primeru, da prodajalec po poplačilu celotne kupnine kupcev pozove na prevzem posesti priporočeno po pošti, pa se ta v roku 3 delovnih dni od prejema poziva ne odzoveta. Prodajalec je v takšnem primeru upravičen sestaviti primopredajni zapisnik sam. Šteje se, da je posest prevzeta tudi v primeru, če jo prevzame le eden izmed kupcev in da je v tem primeru prevzemajoči kupec prevzel posest po pooblastilu tudi za preostalega kupca.
7.Člen
Pogodba velja z dnem podpisa zadnje od pogodbenih strank, v dvomu pa se šteje za podpisano na dan, ki je naveden kot dan podpisa na tej pogodbi.
Pogodbene stranke se dogovorijo, da jim je v interesu ohraniti pogodbo v veljavi, zato se dogovorijo, da bodo v primeru zapletov to skušali tudi sporazumno reševati in sicer z uveljavljanjem pravice, da lahko stranke kadarkoli sporazumno sklenejo tudi drugače, kakor določi ta pogodba, vendar mora biti tak dogovor v pisni obliki.
Pogodbene stranke bodo v vsakem primeru spore iz te pogodbe reševali sporazumno in na miren način, v kolikor to ne bo mogoče, pa bo o sporu odločalo stvarno pristojno sodišče v Ljubljani.
Ljubljana, X. November 2011
PRODAJALEC KUPEC A
KUPEC B
Prodajal bom stanovanje ki sem ga dobil kot dedič z pravnomočnim sklepom sodišča.
Kupca je agencija dobila, poslali so tudi osnutek pogodbe v pregled.Ker sem na tem področju popolni laik prosim če podate komentarje na pogodbo.Kupca (zakonski par) bi stanovanje kupila na kredit. Prav tako me zanima kako gre postopek prodaje stanovanja če stanovanje še ni vpisano v zemljiško knjigo na mene, je še na pokojnega sorodnika vendar je sodišče "naložilo" zemljiški knjigi vpis na moje ime.
Nebi se rad nate**il ker gre za velik denar.
Pri pogodbi me moti:
- precej dolg rok za celotno plačilo (kredit se pa ja da dobit v 3 tednih ali pač ne?)
- ali je potrebno da dam kupcu originalni sklep o dedovanju?
- 3 člen
- Ali vse stroške prepisa (notar, vpis v ZK....) plačuje ponavadi prodajalec (2 člen ) ?
Najlepša hvala za komentarje
Pogodba:
Prodajalec
roj.,
stan.
EMŠO:
davčna številka:
(v nadaljevanju kot prodajalec)
in
Kupec A
stan
EMŠO:
davčna številka:
Kupec B
roj.,
stan.
EMŠO:
davčna številka:
(v nadaljevanju oba skupaj kot kupca)
sklepajo naslednjo
PRODAJNO POGODBO
kakor sledi
1.Člen
Pogodbene stranke uvodoma kot nesporno ugotavljajo in določajo naslednja dejstva, pravice in obveznosti:
da je prodajalec, na podlagi Sklepa o dedovanju Okrajnega sodišča XXXX (ki po podatkih geodetske uprave obsega stanovanje v 1. nadstropju (3. etaži) večstanovanjske stavbe z naslovom XYZ kar vse sta si kupca ogledala);
da prodajalec še ni vknjižen kot lastnik in da je vknjižen njegov pravni prednik pok. XXX, glede na cit. Sklep o dedovanju YYY, da pa bo prodajalec kupcema izročil tudi izvirnik pravnomočnega sklepa o dedovanju, na podlagi česar se bosta lahko vknjižila kot lastnika;
da prodajalec izrecno jamči, da bo kupcema omogočil postati dejanska in zemljiškoknjižna lastnika, tako da bosta le ta lahko prosto razpolagala s svojo lastninsko pravico in bo le ta učinkovala erga omnes (zoper vse) na podlagi vknjižbe lastninske pravice v korist kupcev v zemljiško knjigo, seveda po plačilu celotne kupnine;
da prodajalec kupcema jamči, da bo v primeru zapletov pri vknjižbi aktivno (in na svoje stroške) deloval pri pridobitvi potrebnih dokumentov, če bodo glede na stanje vpisa lastnine potrebni ali koristni;
da je predmet te pogodbe in prenosa lastninske pravice na nepremičnini, opisani v prvi alineji tega člena tudi pripadajoč sorazmeren del na skupnih prostorih, napravah in funkcionalnem zemljišču stavbe oz. stavbišču;
da se nepremičnina prodaja brez opreme;
da sklepajo pogodbene stranke predmetno pogodbo brez prisile, da so jim jasne dejanske in pravne posledice ter običajna tveganja glede pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, glede sklenitve predmetne pogodbe glede posledic, ki izvirajo iz stanja ali ravnanja pogodbenih strank, da so jim takšne posledice in stanja pojasnjene in da jih razumejo in jih sprejemajo, razen v kolikor dogovorjeno drugače s to pogodbo;
da kupca kupujeta nepremičnino zase in na način, da sprejemata obveznosti nasproti prodajalcu nerazdelno (solidarno), lastninsko pravico pa pridobita v enakih deležih (vsak polovico glede na celoto, skupaj do celote);
da so pogodbene stranke državljani RS ter da nad njimi ni začet nobeden izmed postopkov po ZFPPIPP glede insolventnosti.
2.Člen
Pogodbene stranke se dogovorijo in prodajalec proda ter kupca kupita nepremičnino, v pravnem in dejanskem stanju (n. videno-kupljeno), kakršna je v času sklenitve te pogodbe, opisano v členu 1, za dogovorjeno kupnino v višini XXXX EUR, kar se zavežeta plačati prodajalcu nerazdelno.
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bosta kupca za namen utrditve obveznosti prodajalcu ob podpisu te pogodbe (skupaj) izročila aro v višini (10 %) EUR. Ara se všteje v kupnino, razen v kolikor je s to pogodbo izrecno dogovorjeno drugače.
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bosta kupca preostali del kupnine v višini XXXX EUR plačala prodajalcu najkasneje do 15.01.2012. GLEDE NA PRIDOBIVANJE POSOJILA.
Prodajalec lahko enostransko rok iz tretjega odstavka pred potekom podaljša do 30 dni, brez posebne obrazložitve. Obvestilo o podaljšanju je veljavno, če je poslano s priporočeno pošto, najkasneje tri delovne dni pred potekom roka za plačilo kupnine.
Prodajalec je v primeru zamude plačila iz tretjega odstavka tega člena (in v kolikor roka ni podaljšal skladno s četrtim odstavkom tega člena) upravičen zadržati prejeto aro kot pogodbeno kazen zaradi odstopa kupcev od pogodbe iz razlogov na strani kupcev (rok je bistvena sestavina pogodbe).
Prodajalec se zavezuje, da bo kupcema na dan plačila celotne kupnine, izročil notarsko overjeno predmetno prodajno pogodbo. Nadalje se prodajalec zavezuje, da bo v istem terminu oz. sočasno kupcema izročil tudi originalni in pravnomočni cit. . Prodajalec bo nadalje z dnem prejema zadnjega dela kupnine obvestil upravnika o spremembi lastništva na nepremičnini in kot dokaz za to predložil kopijo predmetne pogodbe ali drug dokument (npr. primopredajni zapisnik), ki bo izkazoval prenos lastništva.
Prodajalec se izrecno zaveže, da bo kupcema omogočil takšno pravno stanje, da bo mogoča (uspešna) vknjižba lastninske pravice v njuno korist in njuno ime ter izkoriščanje lastninske pravice ter upravičenj, ki iz nje izhajajo. V ta namen bo prodajalec storil vse potrebno za pridobitev, sestavo in izdelavo ustreznih aktov in dokumentov, na lastne (prodajalčeve) stroške. V kolikor omenjeno dolžnost krši, je kupcema prodajalec odškodninsko odgovoren nadalje pa jima je dolžan povrniti vse nastale (potrebne in/ali koristne) stroške v zvezi z ureditvijo pravnega stanja nepremičnine.
Prodajalec nadalje jamči, da bo v primeru, če bi se v zvezi z nepremičnino pojavil kakršenkoli zahtevek tretjih oseb iz poslov pred sklenitvijo predmetne prodajne pogodbe in ki ni naveden s prodajno pogodbo storil vse, da bo kupca obvaroval kakršnih koli posledic in aktivno sodeloval v morebitnih postopkih, vse na svoje stroške.
Pogodbene stranke se še dogovorijo, da se za plačilo v smislu določb te pogodbe, šteje tudi plačilo s strani 3. osebe ali banke na podlagi posojilne pogodbe - hipotekarnega kredita, ki ga skleneta kupca, pri čemer bo v takšnem primeru prodajalec (sam ali po pooblaščencu) notarsko overjeno pogodbo izročil notarju na naroku za sklenitev notarskega zapisa zastavne in kreditne pogodbe, banka pa bo z zneskom izplačila po dogovorjenem posojilu - hipotekarnem kreditu - poplačala zadnji (drugi) del kupnine in s tem izpolnila obveznost kupcev po tej pogodbi, kar šteje kot izpolnitev kupcev po tej pogodbi.
3.Člen
Prodajalec podaja naslednje ZK dovolilo:
PRODAJALEC, izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri nepremičnini z ID znakom XX (stanovanje št. XYZ), vknjiži vpis pridobitve lastninske pravice v korist in na ime:
• KUPEC A.
• KUPEC B.
Pogodbene stranke se za vknjižbo predmetne pogodbe medsebojno pooblaščajo.
4.Člen
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bodo stroške, ki odpadejo na sklenitev te pogodbe delile, kakor sledi:
stroški nepremičninskih provizij (ki vključujejo stroške sestave te pogodbe): vsaka svoje,
stroški davka na promet nepremičnine, ki odpadejo na predmetno pogodbo: prodajalec,
stroški sodnih taks in notarskih pristojbin, ki odpadejo na predlog za in samo vknjižbo predmetne pogodbe: kupca (nerazdelno),
stroški overitve podpisov na predmetni pogodbi ali ZK dovolilu: prodajalec,
drugi stroški, ki so nastali po krivdi ene stranke: stranka, ki je stroške povzročila,
drugi stroški, ki niso nastali po krivdi ene ali druge stranke: po enakih deležih (1:1)
Ta pogodba je sestavljena v štirih izvodih, pri čemer prejmejo:
en izvod (skupaj) kupca,
en izvod prodajalec,
en izvod za namene davčnega postopka (prejme prodajalec in izroči DURS),
en izvod za namene zemljiškoknjižne sprovedbe (prejme prodajalec in po odmeri DPN in overitvi podpisa, skladno s to pogodbo o plačilu in izročitvi pogodbe, izroči kupcema).
5.Člen
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bo prodajalec v roku 15 dni od podpisa te pogodbe, predložil pogodbo za davčno odmero po ZDPN pristojnemu davčnemu uradu po legi nepremičnine ter plačal tako odmerjeni davek v roku 15 dni od prejema davčne odmere.
6.Člen
Pogodbene stranke se dogovorijo, da bosta kupca pridobila pravico do posesti nepremičnine najkasneje v roku 5 delovnih dni od plačila celotne kupnine.
Prodajalec se kupcema zaveže plačati 50 EUR za vsak dan zamude pri prevzemu posesti. Od dneva prevzema posesti sta dolžna kupca plačevati vse stroške, ki odpadejo na lastništvo nepremičnine in o takšnem prevzemu dolžna obvestiti upravnika. O predaji posesti bodo pogodbene stranke sestavile primopredajni zapisnik.
Šteje se, da je posest prevzeta in prodajalec ni v zamudi, tudi v primeru, da prodajalec po poplačilu celotne kupnine kupcev pozove na prevzem posesti priporočeno po pošti, pa se ta v roku 3 delovnih dni od prejema poziva ne odzoveta. Prodajalec je v takšnem primeru upravičen sestaviti primopredajni zapisnik sam. Šteje se, da je posest prevzeta tudi v primeru, če jo prevzame le eden izmed kupcev in da je v tem primeru prevzemajoči kupec prevzel posest po pooblastilu tudi za preostalega kupca.
7.Člen
Pogodba velja z dnem podpisa zadnje od pogodbenih strank, v dvomu pa se šteje za podpisano na dan, ki je naveden kot dan podpisa na tej pogodbi.
Pogodbene stranke se dogovorijo, da jim je v interesu ohraniti pogodbo v veljavi, zato se dogovorijo, da bodo v primeru zapletov to skušali tudi sporazumno reševati in sicer z uveljavljanjem pravice, da lahko stranke kadarkoli sporazumno sklenejo tudi drugače, kakor določi ta pogodba, vendar mora biti tak dogovor v pisni obliki.
Pogodbene stranke bodo v vsakem primeru spore iz te pogodbe reševali sporazumno in na miren način, v kolikor to ne bo mogoče, pa bo o sporu odločalo stvarno pristojno sodišče v Ljubljani.
Ljubljana, X. November 2011
PRODAJALEC KUPEC A
KUPEC B
