[Sokole]

Lep pozdrav vsem!

Odločil sem se za nakup stanovanja v katerem živim in plačujem najemnino lastniku.
Sodni cenilec mi je ocenil vrednost stanovanja na 86.400€. Na banki sem v dogovoru za kredit v višini 72.000 €. Lastnik pa mi bo stanovanje prodal za cca 55.000 € (nekaj sem že odplačal z najemnino in mi gre v kupnino). Zanima me, če lahko banka lastniku nakaže na njegov račun 55.000€, meni na račun pa razliko do 72.000€, se pravi 17.000€! (hočem dokupit nekaj opreme v stanovanju, klima, lcd tv, otroška soba... in pa menjati star avto).
Prosim za čimprejšnji odgovor!

lp

[medo9]

Po mojem ne, ker stanovanjski kredit je namenski, torej ni za avto.
Najbolje, da banka nakaže celoten znesek lastniku, on ti pa razliko vrne.

Ampak.
Pazi pri pogodbenih določilih.
Praviš, da si nekaj že odplačal z najemnino? To zdaj malo hruške in krompir mešaš.
Kakšna bo vrednost na kupoprodajni pogodbi? 86.400?
Kako boste opredelili že vplačanih 31.000 (razlika med 86.400 in 55.000, ki jih omenjaš)?

[Sokole]

Pozdarvljen medo9

Ja saj razlika ne bo 31.400€, ampak 17.000€. Cenilec mi je ocenil stanovanje na 86.400€. Kredit bom vzel pa 72.000€. Izplačilo bo nekje 80% vrednosti, ker 100% ti itak nihče več ne da! Na pogodbi pa bo dejansko pisano 63.000 €, ker toliko bo 55.000€ + že vplačano z najemnino). Lastnik mi nato nakaže nazaj 8.000€, preostanek do 72.000€( pa bi rad, da mi nakaže banka na moj račun (9.000€)! Ne bi rad, da se na pogodbo piše 72.000€, ker moram drugače oz. lastnik plačati davek na dobiček 20%, kar znese v tem primeru 2.400€ (dejanska cena lastnik kupil za 60.000€, sedaj pa bi ob prodaji meni bilo na pogodbi 72.000€) Lastnik pa je itak dobil stanovanje (novo) kompenzacija za 60.000eur. Meni ga bo pač prodal za 63.000€. Trenutna tržna vrednost pa je 86.400€! V glavnem rabim teh 17.000€ gotovine!!! Se da to kako rešiti meni v prid!

[Nebomgabiksal]

Vprašaj na banko - oni so glede na to kaj si navedel lepo pokriti in ne vidim problema v delnem gotovinskem izplačilu.

[jaki79]

Na pogodbo napišeta 63k€, ki predstavlja kupnino za stanovanje + 9k€ za opremo. Skupna pogodbena cena je 72k€ (na toliko banka lahko potem da kredit). Na ta način dobiš 9k€ gotovine od banke več, kot boš pa plačal za stanovanje. Vprašanje je če ne bo DURS presodil, da je 63k€ premalo za takšno stanovanje (in kljub temu odmeril višji davek).
Kako boš pa banko pretental, da ti bo dala kredit za kupnino za stanovanje v višini 63k€, čeprav bo v pogodbi pisalo, da dobiš nazaj 8k€ mi pa ni jasno. Kaj pa če avto (novi) vzameš na leasing (namesto na kredit ali pa vzameš potrošniškega)?
P.S.
Izračun kapitalskega dobička, kot si ga ti informativno prikazal je nekoliko napačen. Upoštevaš lahko še normirane stroške pri nakupu in prodaji v višini 1%, pa stroške cenitve ter še morebitna vlaganja (tega pa verjetno ni bilo, če gre za novo stanovanje). Vsekakor pa bi davek znašal 2098€ in ne 2.400€.

[kraken]

Zdravo.

Če gre za stanovanjski kredit, se ta na večina bankah izplačuje delno direkt na račun ( v tvojem primeru, na pogodbo, prodajalcu), delno pa na tvoj račun (Ta del lahko tud za dopust porabiš To razmerje pa ima vsaka banka drugače. Jaz sem recimo lani pri Hypo dobil cca 30% vrednosti kredita nakazanega na moj račun, za ostalo sem jim pa po emailu pošiljal skenirane račune od trgovcev in izvajalcev in so jim oni potem nakazovali denar! Še enkrat, je pa to razmerje odvisno od banke do banke! Lahko tudi preveriš na njihovih spletnih straneh!

l.p.

[medo9]

@sokole: cenilec praviš, da je ocenil stanovanje na 86.400.
In zakaj si prepričan, da bo davčna "požegnala" pogodbo za 63.000?
Poleg tega bo banka zagotovo hotela imeti kopijo pogodbe, saj gre za hipotekarni kredit.

Tudi ne vem, če je varianta, ki jo je Jaki79 omenil še dobra (da se oprema oceni na 9k) in se s tem niža davčna osnova.
Teh fint so davkarji že navajeni, ker so nekateri res pretiravali, kot bi bile sedežne zlate :twisted:

Sem že malo ven iz davkov na nepremičninske posle, ampak ne razumem celotne verige, ki jo omenjaš. Je prodajalec pravna ali fizična oseba (praviš, da je dobil novo stanovanje za kompenzacijo), je zavezanec za ddv ali ne?

[Sokole]

Pozdravljen!

Ja lastnik stanovanja je pravna oseba d.o.o.! Davčna pa mislim, da mi bo požegnala za 63.000€, ker je pred nekaj leti morala tudi zdajšnjemu lastniku, katero je dobil v kompenzacijo v vrednosti 60.000€ (uradno zabeleženo)! Sedaj po cenitvi nepremičnin pa je prišel izračun za to stanovanje v vrednosti 46.600€!!! 9.000€ pa tudi mislim, ka mi bodo dali gotovine od 72.000€ na banki! Kupil bi rad še nekja opreme ( klima, lcd, otroška soba, itd se hitro nabere za 9.000€)!

[[SkA]]

Banko bo znala še kako zanimati vrednost na pogodbi, če mene vprašaš. Kar pomeni, da boš za tako visok znesek kredita moral napisati, da je dejanska vrednost stanovanja 86400€, pri čemer se v znesek vračunajo že vplačane najemnine, tako da je preostanek denarja, ki ga moraš plačati, še XY. Sicer pa je to rahlo odvisno od banke, ker nekatere ne zanima pogodbena vrednost, ampak želijo cenitev svojega cenilca - s tem zagotovijo, da ne bodo preslabo zavarovali svojega posojila.

Kar pa potem seveda pomeni, da bo davčna želela davek od vrednosti 86400€, kot je naveden na kupoprodajni pogodbi.

Ali bo banka potem dovolila izplačilo 17.000€ na tvoj osebni račun za potrebe obnove/opremljanja stanovanja, pa je pomojem čisto odvisno od politike banke.

Osebno kake druge, sive poti, ne bi poizkušal izvajati. Potem raje vzami manjši hipotekarni kredit in poleg tega še (sicer dražjega) običajnega za opremo/adaptacijo.

Tvoja želja okoli pogodbenih vrednosti bi bila verjetno možnost samo na bankah, kjer se poslužujejo lastnih cenilcev - npr. Unicredit, BKS ipd. Samo tam ne verjamem, da boš dobil tako visokega kredita glede na vrednost nepremičnine (72.000€ kredita pri vrednosti 86.400€) .

Skratka, pot pod noge na banke, razloži kak cilj imaš in naj ti ponudijo svoje produkte.

[medo9]

V prvem postu si napisal:

Odločil sem se za nakup stanovanja v katerem živim in plačujem najemnino lastniku.
Sodni cenilec mi je ocenil vrednost stanovanja na 86.400€. Na banki sem v dogovoru za kredit v višini 72.000 €. Lastnik pa mi bo stanovanje prodal za cca 55.000 € (nekaj sem že odplačal z najemnino in mi gre v kupnino). Zanima me, če lahko banka lastniku nakaže na njegov račun 55.000€, meni na račun pa razliko do 72.000€, se pravi 17.000€! (hočem dokupit nekaj opreme v stanovanju, klima, lcd tv, otroška soba... in pa menjati star avto).
Prosim za čimprejšnji odgovor!

lp

Zdaj pa praviš, da je GURS ocenil na 46.600.

Meni to ne gre skupaj, čeprav ne poznam lokacije, pa vseeno dvomim, da bi za novo stanovanje GURS tako falil.
Praviš, da ti bo lastnik (d.o.o.) prodal za 55.000€. Je v to ceno vključen DDV?
Si je lastnik stanovanja (d.o.o.) morda obračuna vstopni DDV? Si to preveril?

Ne vem, ampak bolj ko o tem razmišljam, manj mi je jasno in težko verjamem, da je tvoj načrt izvedljiv. Banke, po mojih izkušnjah, sicer pogledajo cenitve, vendar potem pošljejo še svojega na ogled. Ne verjamem pa, da bi banka odobrila 72.000 kredita, če bo na pogodbi pisali 55.000.

[jaki79]

Saj DDV-ja ni če prodaja fizični osebi in je stanovanje že vseljeno več kot 2 leti.

[medo9]

Si prepričan?
Kot se jaz spomnim, ko je enkrat ena nepremičnina v sistemu DDV (torej je bil obračunan vstopni davek), je ne moreš ven spravit.
Lahko pase motim.

[amelie-]

Se mi ne da vsega brat, zato samo najina izkušnja na hitro: banka je prodajalcu nakazala tisto vrednost, ki je bila navedena na pogodbi, nama preostalo, ker sva vzela več kredita, kot je bila vredna nepremičnina. Ker smo tudi na pogodbo dali višjo vrednost (prav zaradi kredita), nama je prodajalec potem nekaj vrnil, midva sva pa njemu razliko v davku, ker je moral seveda tudi plačat višjega.

[Sokole]

Hvala za odgovor amelie!
Tudi jaz mislim tako narediti in upam, da mi bo ratalo!?

[Qwer]

...Lastnik mi nato nakaže nazaj 8.000€, preostanek do 72.000€...

Mene samo zanima, kako zaupate osebi, da vam vrne razliko, ko pa vemo, da te lahko v lastni "familiji" za par evrov "netegnejo"?